宅建試験 2024年 問25

解答と解説

👋 こんにちは、宅建試験に挑戦する皆さん！今日は2024年度の宅建士試験の問題25について解説するよ( ･∀･)つ〃∩

この問題の正解は、選択肢3です！つまり、ここで言われている「適合の原則」は実は不正確なんですよ(^^)/

不動産鑑定評価においての適合の原則とは、物件の価値を測る際に「その不動産の効用が最高度に発揮される使用」を前提として考えることを指します。つまり、効率的に使われる状況を考慮するということです😉

この原則が誤った理由は、価格形成の際に必ずしも「最高度の利用」を前提にする必要がないからです。例えば、ある空き家を「商業用」として評価する場合でも、実際には「住宅用」としての価値があることもあります。そのため、状況によっては価格評価が変わることがあるんですよ(^_^)v

各選択肢の詳細解説

選択肢1: 同一需給圏

この選択肢は正しいです💡「同一需給圏」とは、一般的に対象不動産と代替関係が成立している不動産の集まるエリアを指します。つまり、近くに似たような物件がたくさんあって、互いに影響を与え合う場所ということです(・∀・)ノ

選択肢2: 価格形成要因

この選択肢も正しいです✨対象不動産に関する価格形成要因には、地域要因や個別的要因が含まれます。それに応じて条件を設定することがあるんですよ。例えば、地域のインフラ整備や近隣の商業施設の影響などが考えられます(๑•̀ㅂ•́)و✧

選択肢3: 適合の原則

この選択肢が誤りです。前述の通り、価格形成の際に「最高度の効用」を前提にしなければならないわけではありません(^_^;)。市場の実情に応じて柔軟に考える必要があります。

選択肢4: 収益還元法

この選択肢も正しいです！収益還元法は、対象不動産が将来生む純収益の現在価値を求める手法で、特に賃貸用不動産に有効です。つまり、将来の利益をもとに今の価値を計算する方法です(≧▽≦)✨

この問題の重要ポイント

法的根拠

この問題の中で重要なのは、不動産鑑定評価基準に基づく考え方です。特に、適合の原則に関しては混乱が生じやすいので注意しましょう！(｀・ω・´)ゞ

🎯 これだけは覚えておこう！

• 同一需給圏の理解
• 地域要因と個別的要因の影響
• 収益還元法の考え方

類似問題と出題傾向

過去の類似問題

過去の宅建試験では、不動産鑑定評価に関する問題が頻出しています。特に、効用や評価手法についての理解が求められることが多いです⚠️

「こんな問題にも注意！」として、過去に出題された「価格形成の要因」や「評価手法」に関する問題パターンをしっかり押さえておきましょう！( ･∀･)つ〃∩

まとめ

🌟 お疲れさまでした！今回の問題で重要なポイントをしっかり学んだかな？

不動産鑑定評価における原則を理解することは、宅建士としての実務でも非常に重要です。正確な知識を持っていることで、より良い不動産取引ができるようになりますよ💪

💪 次の問題も一緒に頑張りましょう！たっくんでした( ･∀･)つ〃∩ また次回も一緒に頑張ろう！