宅建試験 2021年 問12

解答と解説

👋 こんにちは、宅建試験に挑戦する皆さん！今日は2021年度の宅建試験の問題について解説しますよ( ･∀･)つ〃∩

今回の問題の正解は選択肢2です！この選択肢は、「本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてＡが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から６月を経過した日に、本件契約は終了する。」という内容です。

ここでの正当事由とは、契約を解除するための正当な理由のことです。つまり、契約に特別な期間がない場合、賃貸人が契約を終了させるためには、一定の理由が必要で、その理由があれば契約は終了するということです 😉

例えば、賃貸物件に長期間住んでいる場合、家主がその家を自分で住む必要が出てきたとします。この場合、家主は「正当事由」があるので、解約を申し入れることができるのです。

各選択肢の詳細解説

選択肢1: 更新後の契約期間

選択肢1は「本件契約に期間を２年とする旨の定めがあり、ＡもＢも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は２年となる。」という内容です。

これは誤りです。契約が更新される場合、通常は契約の内容を踏襲するため、更新後の期間も同じになることが多いですが、必ずしもそうとは限りません。つまり、契約時に新しい期間を定めないと、単に元の期間が引き継がれるとは言えないのです(￣▽￣;)

✨ ここがポイント！✨ 更新の際には契約内容をしっかり確認することが大切です！

選択肢2: 正解

選択肢2は正解ですので、詳しくは先ほど解説しましたが、再度確認しておきましょう。解約の申し入れがあった場合は、正当理由を持って行われれば、契約は解約されるということです。

選択肢3: 転貸借契約の終了について

選択肢3は「建物の転貸借がされている場合において、本件契約がＢ（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Ａが転借人に本件契約の終了を通知した日から６月を経過することによって、転貸借契約は終了する。」という内容です。

これも誤りです。転貸借契約は、賃貸人から賃借人がさらに他の人に貸す契約ですが、賃貸人が直接関与するわけではありません。したがって、転借人への通知があったからといって、すぐに契約が終了するわけではないのです(・_・;)

✨ ここがポイント！✨ 転貸借契約は独立した契約なので、両者の合意が必要です！

選択肢4: 造作買取請求権の特約

選択肢4は「ＢがＡの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にＡに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。」という記述です。

これは正しいですが、選択肢2が正解なので、選ばれません。なぜなら、借地借家法は賃借人の権利を保護するため、特約によってその権利を制限することはできないからです。つまり、賃借人は造作買取請求権を行使する権利があるということですね(^_^)v

この問題の重要ポイント

法的根拠

この問題に関連する法的根拠は主に民法や借地借家法にあります。特に、借地借家法第28条が重要なポイントです。

• 契約に期間が定められていない場合、賃貸人が解約の申し入れをするには正当事由が必要。
• 造作買取請求権は賃借人の権利であり、特約によって制限されることはない。

🎯 これだけは覚えておこう！

• 借地借家法第28条の理解
• 造作買取請求権の保護

類似問題と出題傾向

過去の類似問題

過去の試験でも、賃貸借契約の終了に関する問題が出題されています。特に、賃貸人と賃借人の権利関係に関する問題が多いため、しっかりと対策が必要です！

⚠️ こんな問題にも注意！

• 契約更新に関する問題
• 正当事由の具体例を問う問題

宅建講座では、これらのポイントをしっかり学んで、試験に備えましょう！

まとめ

🌟 お疲れさまでした！今日の問題は、賃貸借契約の終了に関する重要な法律知識を問うものでした。正解は選択肢2で、正当事由の理解が求められる問題でしたね。

実務でも賃貸借契約は非常に重要な分野ですので、しっかり理解しておくことが大切です！💪 次の問題も一緒に頑張りましょう！

たっくんでした( ･∀･)つ〃∩ また次回も一緒に頑張ろう！