宅建試験 2020年 問25

解答と解説

👋 こんにちは、宅建試験に挑戦する皆さん！今日は2020年度の宅建試験の問題25について一緒に学んでいきましょう！

今回の問題の正解は選択肢4です！

この選択肢が正解である理由は、原価法が土地のみの場合には適用できないという誤解があるからなんです。原価法は、再調達原価の把握と減価修正ができる場合に有効ですが、土地単独の場合にはその計算が難しくなるんです。つまり、土地だけの評価にはこの方法は使えないということです 😉

例えば、あなたが家を建てるために土地を買うとき、土地の価格はそのまま土地の価値になるけど、建物がある場合には、建物の再調達にかかる費用も考慮しないといけないよね。だから、原価法は土地だけの評価には向かないんです！

各選択肢の詳細解説

選択肢1: 不動産の価格の把握

この選択肢は正しいです。不動産の価格は、その不動産の効用が最大限に発揮されることを前提にしていますが、実際にはその効用が十分に発揮されていないこともあります。つまり、理想的な状態だけではなく、現実の使用状況も考慮する必要があるということです (^_^)

選択肢2: 工事が完了していない場合の鑑定評価

これも正しい選択肢です。工事がまだ完了していない場合でも、鑑定評価を行うことはあります。これは、将来の価値を見込んだ評価を行うことができるからです。完成前でも価値を見込むことができるということなんですよ (^_^)v

選択肢3: 特殊価格の定義

この選択肢も正しいです。特殊価格は、市場性を持たない不動産について、その利用状況を前提にした経済価値を示す価格です。例えば、文化財の建物などはその保存のために特殊な評価が求められることがあります。つまり、特別な事情に応じた評価が必要ということです ✨ ここがポイント！✨

選択肢4: 原価法の適用範囲

この選択肢が誤りです。前述したように、原価法は土地単独では適用できません。対象不動産が建物及びその敷地である場合に有効な手法であり、土地のみの場合には適用が難しいということを覚えておきましょう！(๑•̀ㅂ•́)و✧

この問題の重要ポイント

法的根拠

この問題で問われているのは、不動産鑑定評価基準に基づく知識です。この基準に従って、評価方法や特殊な事情に対する理解が求められます。

🎯 これだけは覚えておこう！

• 原価法は土地のみには適用できない。
• 特殊価格は特別な利用状況に基づく評価。
• 工事が完了していない場合でも評価可能。

類似問題と出題傾向

過去の類似問題

過去の問題では、不動産評価に関する選択肢が頻出しています。特に、評価方法の適用範囲や特殊な条件についての理解が試されることが多いです！

⚠️ こんな問題にも注意！

• 特定の不動産に対する評価基準。
• 市場性のない不動産の扱い。

試験対策としては、鑑定評価基準をしっかり理解し、各評価方法の適用範囲を確認しておくことが重要です！(｀・ω・´)ゞ

まとめ

🌟 お疲れさまでした！今回の問題を通じて、不動産鑑定評価基準の重要なポイントを学びましたね。特に原価法の適用範囲や特殊価格についての理解は、実務でも非常に重要です。

💪 次の問題も一緒に頑張りましょう！たっくんでした( ･∀･)つ〃∩ また次回も一緒に頑張ろう！