宅建試験 2023年 問25

解答と解説

👋 こんにちは、宅建試験に挑戦する皆さん！今日は、2023年度の宅建士試験の問題25を解説するよ( ･∀･)つ〃∩

正解は選択肢4です。この選択肢は、取引事例比較法という不動産鑑定評価の手法について説明しています。具体的には、近隣地域や同一需給圏内での類似不動産の取引を基にした評価の方法です。

法的根拠としては、不動産鑑定評価基準に基づいています。つまり、取引事例を活用することで、対象不動産の価値をより正確に把握できるということです😉

例えば、あなたが家を売ろうと考えたとき、近隣の家がいくらで売れたかを参考にするのが取引事例比較法なんですよ(^_^)v

各選択肢の詳細解説

選択肢1: 原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。

この選択肢は原価法の説明ですが、内容が不正確です。原価法は、対象不動産の再調達費用から減価を引いて評価価格を算出する方法です。つまり、建物や土地の再建するのにかかる費用から、古くなった分を引くということです(・∀・)ノ

✨ ここがポイント！✨ 原価法は収益価格を求めるのではなく、コストに基づいていることを理解しよう！

選択肢2: 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。

この選択肢も間違いです。原価法は土地のみにも適用できる場合があります。つまり、土地だけでもその取得費用を基に評価できるということです(｀・ω・´)ゞ

✨ ここがポイント！✨ 土地だけの評価も可能なことをしっかり覚えておこう！

選択肢3: 取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。

この選択肢は不正確です。特殊事情がある場合でも、具体的な事情補正が行えるなら、その事例を採用することができます。つまり、補正ができれば評価に使えるということです(^_^)v

✨ ここがポイント！✨ 事情補正が可能であれば、特殊な取引事例も使えることを理解しよう！

選択肢4: 取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

この選択肢が正解です！取引事例比較法は、類似の不動産の取引価格を参考にして評価を行うため、非常に有効な手法です。つまり、近くにある似たような物件の価格を見て、自分の物件の価値を決めるということです( ･∀･)つ〃∩

✨ ここがポイント！✨ 取引事例比較法は、地域の市場動向を反映した評価方法であることをしっかり覚えておこう！

この問題の重要ポイント

法的根拠

この問題で問われているのは、不動産鑑定評価基準に基づいた評価手法です。

🎯 これだけは覚えておこう！

• 取引事例比較法は類似物件の取引価格を基に評価する
• 原価法は再調達費用から減価を引いて評価する
• 特殊事情があっても事情補正できれば取引事例として使用可能

類似問題と出題傾向

過去の類似問題

過去問では、取引事例比較法や原価法に関連する問題が頻出です。特に、鑑定評価の手法に関する理解を深めることが求められます。試験対策としては、具体的な事例を基にした問題を多く解くことが効果的です！

⚠️ こんな問題にも注意！ 取引事例比較法や原価法に関連した選択肢が出た場合、正確な定義を理解しているかが問われますので、しっかりと対策をしておきましょう！

まとめ

🌟 お疲れさまでした！今日は不動産鑑定評価に関する問題について詳しく解説しました。実務でも評価手法の理解は非常に重要です。しっかりと学び、実際の不動産取引に役立ててくださいね！💪 次の問題も一緒に頑張りましょう！( ･∀･)つ〃∩