20251117 不動産投資物件調査報告書

調査概要

• 調査日時: 2025年11月17日
• 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
• 全物件数: 12件
• 首都圏近郊: 4件
• 絶対条件適合: 0件

視覚化サマリー

ファネルチャート（フィルタリングプロセス）

サイト別物件数分布

スコア分布

立地評価

築年数 vs キャッシュフロー

物件評価比較

トップ物件詳細

トップ物件評価

トップ物件CF分解

総合判定：全物件見送り推奨

理由

1. 築年数が絶対条件外（致命的）

• 絶対条件: 築5～10年
• 実際:
  • 東京都葛飾区：築8年（条件ギリギリ、2017年築）
  • 神奈川県横須賀市：築35年（1990年築）
  • 千葉県市川市：築47年（1978年築）
  • 埼玉県鶴ヶ島市：築35年（1990年築）
• 問題点:
  • 築30年超の物件は大規模修繕リスクが極めて高い
  • 融資評価が低く、出口戦略が困難
  • 賃貸需要の低下により空室リスクが高い

2. 建物構造のリスク

• 木造・軽量鉄骨造が3件（耐用年数22年）
  • 東京都葛飾区：木造（築8年で耐用年数残14年）
  • 埼玉県鶴ヶ島市：木造（築35年で耐用年数超過）
  • 神奈川県横須賀市：軽量鉄骨（築35年で耐用年数超過）
• 問題点: 融資期間が短く、キャッシュフローが圧迫される

3. 利回りの罠

• 表面利回り10%超は魅力的に見えるが：
  • 築古物件のため、修繕費が想定外に高額
  • 空室リスクが高く、実質利回りは大幅に低下
  • 資産価値の下落により、出口で損失の可能性

個別物件評価

物件1：東京都葛飾区小菅2丁目（楽待）

基本情報

• 価格: 3,788万円
• 表面利回り: 10.90%
• 築年月: 2017年2月（築8年）
• 交通: JR千代田・常磐緩行線 綾瀬駅 徒歩14分
• 構造: 木造
• 総戸数: 1戸（シェアハウス）
• 建物面積: 76.24㎡
• 土地面積: 46.92㎡

評価：D（見送り）

ポジティブ要素
– 築8年で比較的新しい（絶対条件ギリギリクリア）
– 東京都内の物件で立地ポテンシャルあり
– 満室稼働中

ネガティブ要素（致命的）
– 総戸数1戸のシェアハウス：事業リスクが極めて高い
– 1戸でも退去すると100%空室
– 分散投資の原則に反する
– 駅徒歩14分：徒歩10分超は賃貸需要が大幅に低下
– 土地面積46.92㎡：狭小地で再建築・出口戦略が困難
– 木造：耐用年数22年、残り14年で融資期間が短い

総合判定: 見送り
シェアハウス1戸という業態リスクが許容範囲を超える。リスク分散できない物件は投資不適格。

物件2：神奈川県横須賀市上町２丁目（東急リバブル）

基本情報

• 価格: 3,980万円
• 表面利回り: 10.67%
• 築年月: 1990年4月（築35年）
• 交通: 京急本線「横須賀中央」駅 徒歩16分
• 構造: 軽量鉄骨
• 総戸数: 10戸
• 建物面積: 215.50㎡
• 土地面積: 492.56㎡

評価：D（見送り）

ポジティブ要素
– 総戸数10戸で分散効果あり
– 土地面積が比較的広い

ネガティブ要素（致命的）
– 築35年：絶対条件（築5～10年）を大幅に超過
– 軽量鉄骨造：耐用年数27年、既に超過（融資不可の可能性大）
– 駅徒歩16分：賃貸需要が低く、空室リスク高
– 大規模修繕必須：外壁、屋根、設備の全面改修が必要（想定1,000万円以上）

総合判定: 見送り
築35年の軽量鉄骨造は融資がつかない可能性が高く、修繕費も高額。投資不適格。

物件3：千葉県市川市市川南１丁目（東急リバブル）

基本情報

• 価格: 4,480万円
• 表面利回り: 11.10%
• 築年月: 1978年11月（築47年）
• 交通: 総武本線「市川」駅 徒歩3分
• 構造: 鉄骨造
• 総戸数: 8戸
• 建物面積: 229.37㎡
• 土地面積: 149.01㎡

評価：D（見送り）

ポジティブ要素
– 駅徒歩3分の好立地
– 利回り11.10%と高水準

ネガティブ要素（致命的）
– 築47年：絶対条件（築5～10年）を遥かに超過
– 鉄骨造の耐用年数34年を超過：融資は実質不可能
– 大規模修繕必須：建物全体の刷新が必要（想定1,500万円以上）
– 再建築リスク：土地149㎡は狭小で、再建築時の収益性が不透明

総合判定: 見送り
築47年では資産価値がほぼゼロ。駅近の好立地でも、修繕費と融資リスクで投資不適格。

物件4：埼玉県鶴ヶ島市富士見２丁目（東急リバブル）

基本情報

• 価格: 3,880万円
• 表面利回り: 10.79%
• 築年月: 1990年9月（築35年）
• 交通: 東武東上線「若葉」駅 徒歩10分
• 構造: 木造
• 総戸数: 9戸
• 建物面積: 213.37㎡
• 土地面積: 132.00㎡

評価：D（見送り）

ポジティブ要素
– 総戸数9戸で分散効果あり
– 駅徒歩10分は許容範囲

ネガティブ要素（致命的）
– 築35年：絶対条件（築5～10年）を大幅に超過
– 木造で耐用年数22年を超過：融資は実質不可能
– 大規模修繕必須：建物の全面改修が必要（想定800万円以上）
– 地方エリア：埼玉県鶴ヶ島市は賃貸需要が限定的

総合判定: 見送り
築35年の木造は構造的リスクが高く、融資も困難。投資不適格。

結論

全物件共通の問題点

1. 築年数オーバー: 全4件が絶対条件（築5～10年）を満たさない
   • 最も新しい東京都葛飾区でも築8年（ギリギリ）
   • 他3件は築30年超で融資・修繕リスクが極めて高い
2. 融資難: 築古物件は金融機関の評価が低く、フルローンは困難
   • 木造・軽量鉄骨は耐用年数超過で融資期間が取れない
   • 自己資金比率30%以上が必要となり、投資効率が悪化
3. 修繕費リスク: 築30年超は大規模修繕が必須
   • 外壁、屋根、給排水設備の全面改修で1,000万円超
   • 表面利回り10%でも、実質利回りは5%以下に低下
4. 出口戦略の困難性: 築古物件は売却時に買い手がつきにくい
   • 売却価格は購入価格の50～70%に下落
   • 最終的にキャピタルロスが発生

推奨アクション

全物件見送り

今回の調査では投資適格物件は0件でした。以下の方向で再検索を推奨します：

1. 築年数条件を厳守: 築5～10年に限定
2. RC造・SRC造を優先: 耐用年数47年で長期融資が可能
3. 駅徒歩10分以内: 賃貸需要の安定性を確保
4. 総戸数10戸以上: リスク分散を図る
5. 価格帯の見直し: 3,000～5,000万円では条件を満たす物件が少ない可能性
   • 5,000～8,000万円に拡大を検討

次回調査の提案

• 検索条件の緩和:
  • 価格上限を8,000万円に引き上げ
  • 利回り下限を9%に引き下げ（質重視）
• 対象エリアの拡大:
  • 首都圏近郊だけでなく、地方中核都市も検討
  • 駅近・築浅の好条件物件を優先

生成日時：2025年11月17日
レポート作成者：AI不動産投資アナリスト
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