20250118
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年01月18日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 51件
- 首都圏近郊: 17件
- 絶対条件適合: 0件
🔍 重要な所見
今回の調査では、絶対条件5項目を全て満たす物件は0件でした。
主な不適合理由:
1. 築年数超過: 全17件が築11年以上（条件: 築5〜10年）
2. 月間CF未達: ほぼ全件が月間+10万円未達と推定
3. 立地問題: 駅徒歩15分超、バス便が多数
4. 総戸数不足: 6戸以下の物件が多数
結論: 本調査では投資推奨物件はゼロ。次回調査まで待機を推奨します。
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
スコア分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
トップ物件詳細
トップ物件評価
トップ物件CF内訳
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 築年数 | 総合評価 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 宇都宮市 一棟ホテル | 栃木県宇都宮市細谷町 | 4980万円 | 63.41% | 築32年 | 16点 | D |
| 2 | 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート | 千葉県勝浦市串浜1318-1 | 4980万円 | 32.50% | 築40年 | 18点 | D |
| 3 | グレース大磯 | 神奈川県中郡大磯町西小磯 | 3880万円 | 22.10% | 築32年 | 17点 | D |
| 4 | ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て | 栃木県那須烏山市 | 4380万円 | 19.61% | 築35年 | 17点 | D |
| 5 | 中板橋 売り戸建（民泊） | 東京都板橋区弥生町 | 3650万円 | 15.34% | 築55年 | 18点 | D |
| 6 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山1丁目 | 3480万円 | 13.86% | 築53年 | 16点 | D |
| 7 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山 | 3480万円 | 13.86% | 築53年 | 16点 | D |
| 8 | 千葉県山武市 一棟売りマンション | 千葉県山武市白幡 | 5000万円 | 13.62% | 築37年 | 14点 | D |
| 9 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3000万円 | 12.40% | 築34年 | 18点 | D |
| 10 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市浜荻 | 3980万円 | 11.95% | 築32年 | 17点 | D |
| 11 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市二 | 3200万円 | 11.62% | 築39年 | 16点 | D |
| 12 | 町田市 一棟売りアパート | 東京都町田市相原町 | 3680万円 | 11.57% | 築32年 | 16点 | D |
| 13 | 埼玉県加須市 一棟アパート | 埼玉県加須市柳生 | 4350万円 | 11.20% | 築35年 | 20点 | D |
| 14 | 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 千葉県千葉市中央区椿森 | 3650万円 | 10.83% | 築51年 | 18点 | D |
| 15 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区新田3丁目 | 4300万円 | 10.07% | 築48年 | 17点 | D |
| 16 | ハイム上本郷 | 千葉県松戸市松戸新田 | 4200万円 | 10.11% | 築33年 | 19点 | D |
| 17 | パンプキンハイム | 東京都八王子市上川町 | 3300万円 | 10.00% | 築31年 | 15点 | D |
詳細評価
物件1: 宇都宮市 一棟ホテル
基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市細谷町
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 63.41%
– 築年数: 築32年（1993年8月）
– 土地権利: 情報なし（所有権と推定）
– 総戸数: 18室
– 駅距離: 東武宇都宮線 東武宇都宮駅 4,800m
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 約3,160万円（表面利回り63.41%から推定）
– 年間経費: 約632万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 約271万円（融資4,482万円、25年、2.5%）
– 推定月間CF: +18.8万円
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | 推定+18.8万円だが、ホテル業態のため経費率が高く実際のCFは不明瞭 |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 車2時間（栃木県宇都宮市） |
| 築年数 | 2/10 | 築32年 |
| 返済比率 | 0/10 | 情報不足で算出不可 |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4980万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 駅距離4,800m |
| 稼働率 | 0/5 | 情報なし |
| 総戸数 | 5/5 | 18室 |
| 合計 | 16/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り – ホテル業態は経費率が高く、実際のCFが不明瞭。築32年で築年数オーバー。情報不足が多く、リスクが高すぎる。
仲介業者: 情報なし
物件2: 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県勝浦市串浜1318-1
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 32.50%
– 築年数: 築40年（1985年3月）
– 土地権利: 情報なし（所有権と推定）
– 総戸数: 50戸（4棟全体）
– 駅距離: JR外房線 勝浦駅 歩9分
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 約1,619万円（表面利回り32.50%から推定）
– 年間経費: 約324万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 約271万円（融資4,482万円、25年、2.5%）
– 推定月間CF: +8.4万円
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | 推定+8.4万円（10万円未達） |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 車1.5時間（千葉県勝浦市） |
| 築年数 | 2/10 | 築40年 |
| 返済比率 | 0/10 | 情報不足で算出不可 |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4980万円（範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報なし |
| 総戸数 | 5/5 | 50戸 |
| 合計 | 18/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り – 月間CF+10万円未達。築40年で築年数大幅オーバー。4棟全体の管理難易度が高く、初心者不向き。
仲介業者: 情報なし
物件3: グレース大磯
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
– 物件価格: 3880万円
– 表面利回り: 22.10%
– 築年数: 築32年（1993年2月）
– 土地権利: 情報なし（所有権と推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR東海道本線 大磯駅 バス6分 歩1分
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 約858万円（表面利回り22.10%から推定）
– 年間経費: 約172万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 約211万円（融資3,492万円、25年、2.5%）
– 推定月間CF: +4.0万円
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | 推定+4.0万円（10万円未達） |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 車1時間（神奈川県大磯町） |
| 築年数 | 2/10 | 築32年 |
| 返済比率 | 0/10 | 情報不足で算出不可 |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3880万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | バス便 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報なし |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 17/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り – 月間CF+10万円未達。築32年で築年数大幅オーバー。バス便で立地も不利。
仲介業者: 情報なし
物件4: ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見1058-58(1番館)、1055-1(2番館)、1054-1(戸建て)
– 物件価格: 4380万円
– 表面利回り: 19.61%
– 築年数: 築35年（1990年10月）
– 土地権利: 情報なし（所有権と推定）
– 総戸数: 17戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 約859万円（表面利回り19.61%から推定）
– 年間経費: 約172万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 約238万円（融資3,942万円、25年、2.5%）
– 推定月間CF: +3.7万円
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | 推定+3.7万円（10万円未達） |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 車2時間（栃木県那須烏山市） |
| 築年数 | 2/10 | 築35年 |
| 返済比率 | 0/10 | 情報不足で算出不可 |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4380万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩30分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報なし |
| 総戸数 | 5/5 | 17戸 |
| 合計 | 17/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り – 月間CF+10万円未達。築35年で築年数大幅オーバー。駅徒歩30分で立地不利。
仲介業者: 情報なし
物件5: 中板橋 売り戸建（民泊）
基本情報:
– 所在地: 東京都板橋区弥生町
– 物件価格: 3650万円
– 表面利回り: 15.34%
– 築年数: 築55年（1970年2月）
– 土地権利: 情報なし（所有権と推定）
– 総戸数: 8室（民泊運営）
– 駅距離: 東武東上線 中板橋駅 歩9分
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 約560万円（表面利回り15.34%から推定）
– 年間経費: 約112万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 約199万円（融資3,285万円、25年、2.5%）
– 推定月間CF: +2.1万円
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | 推定+2.1万円（10万円未達） |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内（東京都板橋区） |
| 築年数 | 2/10 | 築55年 |
| 返済比率 | 0/10 | 情報不足で算出不可 |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3650万円（範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報なし |
| 総戸数 | 5/5 | 8室 |
| 合計 | 18/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り – 月間CF+10万円未達。築55年で築年数大幅オーバー。民泊業態は法規制リスクが高い。
仲介業者: 情報なし
物件6〜17: 簡易評価
残り12物件も同様の理由で全て 評価D（不適合・見送り） となります。
共通の不適合理由:
1. 築年数が全て築11年以上（条件: 築5〜10年）
2. 月間CF+10万円未達と推定される物件が大半
3. 情報不足（土地権利、稼働率、繰上返済手数料など）が多い
4. 駅距離が徒歩15分超、バス便が多数
🎯 次回調査への提言
改善策:
1. サイト選定の見直し: 築浅物件（築5〜10年）が多いサイトに切り替え
2. 検索条件の厳格化: 築年数を5〜10年に限定してスクレイピング
3. 情報取得の強化: 土地権利、稼働率、繰上返済条件の情報を必ず取得
4. 価格帯の調整: 3,000〜3,500万円の物件に絞り込み
結論:
本調査では投資推奨物件ゼロ。次回調査で条件を厳格化し、再度検索を実施することを推奨します。
調査終了
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