20251120
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月20日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 51件
- 首都圏近郊: 17件
- 絶対条件適合: 0件（詳細分析により全物件が何らかの絶対条件で不適合と判定）
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
総合分析
今回の調査では、51件から首都圏近郊17件に絞り込みましたが、絶対条件(TOP5)を完全に満たす物件は0件でした。
主な不適合理由:
1. 築年数超過: 全17件が築10年超（築浅条件5〜10年を満たさず）
2. 月間CF不足: 木造物件は経費率40%により、ほとんどの物件でCF+10万円未満
3. 利回り不足: 一部物件は異常な高利回り(63%)だが、ホテル用途等で住宅用途と異なる
投資判断:
– 現時点では購入推奨物件なし
– 引き続き築浅(5〜10年)物件を探すことを推奨
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月間CF(推定) | 土地権利 | 築年数 | 総合評価 | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | メゾンドルビコン | 茨城県取手市 | 3,500万円 | 10.01% | +2.1万円 | 不明 | 35年 | 25点 | D |
| 2 | 横浜市中区 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市 | 3,580万円 | 11.29% | -0.3万円 | 不明 | 30年 | 22点 | D |
| 3 | ハイツはぎ | 千葉県山武郡 | 3,000万円 | 12.40% | +1.2万円 | 不明 | 34年 | 24点 | D |
| 4 | 館林市 一棟売りアパート | 群馬県館林市 | 3,780万円 | 10.47% | -1.5万円 | 不明 | 36年 | 20点 | D |
| 5 | 栃木市大森町2棟1括アパート | 栃木県栃木市 | 4,800万円 | 11.90% | +0.8万円 | 不明 | 22年 | 26点 | D |
| 6 | 能見台 一棟アパート | 神奈川県横浜市 | 4,680万円 | 10.00% | -2.1万円 | 不明 | 33年 | 18点 | D |
| 7 | 中板橋 売り戸建（民泊） | 東京都板橋区 | 3,300万円 | 16.96% | +4.7万円 | 不明 | 55年 | 32点 | C |
| 8 | 京成大久保 一棟売アパート | 千葉県船橋市 | 3,480万円 | 13.86% | +0.9万円 | 不明 | 53年 | 26点 | D |
| 9 | 千葉県山武市 一棟売りマンション | 千葉県山武市 | 5,000万円 | 13.62% | +6.2万円 | 不明 | 37年 | 30点 | C |
| 10 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市 | 3,480万円 | 13.86% | +0.9万円 | 不明 | 53年 | 26点 | D |
| 11 | グレース大磯 | 神奈川県中郡大磯町 | 3,880万円 | 22.10% | +13.9万円 | 不明 | 32年 | 48点 | C |
| 12 | パンプキンハイム | 東京都八王子市 | 3,300万円 | 10.00% | -0.3万円 | 不明 | 31年 | 20点 | D |
| 13 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市 | 3,480万円 | 13.86% | +0.9万円 | 不明 | 53年 | 26点 | D |
| 14 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市 | 3,200万円 | 11.62% | -0.4万円 | 不明 | 39年 | 22点 | D |
| 15 | 宇都宮市 一棟ホテル | 栃木県宇都宮市 | 4,980万円 | 63.41% | +221.5万円 | 不明 | 32年 | 38点 | C |
| 16 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡 | 3,000万円 | 12.40% | +1.2万円 | 不明 | 34年 | 24点 | D |
| 17 | ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て | 栃木県那須烏山市 | 4,380万円 | 19.61% | +8.5万円 | 不明 | 35年 | 34点 | C |
注: 月間CFは構造別経費率(木造40%、S造30%、RC造25%)を考慮した推定値です。
詳細評価
物件1: メゾンドルビコン
基本情報:
– 所在地: 茨城県取手市井野台1丁目
– 物件価格: 3,500万円
– 表面利回り: 10.01%
– 築年数: 35年(1990年2月築)
– 構造: その他
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 取手駅 歩11分
– 延床面積: 195.36㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 350万円(推定)
– 年間経費: 140万円(基本経費40%想定)
– 年間ローン返済: 159万円(融資3,150万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +2.1万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +2.1万円(基準+10万円未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明(保守的に5点) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(茨城県) |
| 築年数 | 2/10 | 35年(基準5〜10年大幅超過) |
| 返済比率 | 8/10 | 58%(基準60%以下クリア) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,500万円(基準3,000〜3,500万円内) |
| 駅距離 | 2/5 | 歩11分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 4戸(基準8〜10戸未達) |
| 合計 | 25/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築35年で築浅条件(5〜10年)を大幅超過 → 即見送り条件該当
2. 月間CF+2.1万円で絶対条件+10万円未達
3. 総戸数4戸で空室リスク大(1戸空室=25%減収)
物件2: 横浜市中区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目
– 物件価格: 3,580万円
– 表面利回り: 11.29%
– 築年数: 30年(1995年11月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 1戸(戸建て)
– 駅距離: JR京浜東北・根岸線 山手駅 バス7分 歩7分
– 延床面積: 240.00㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 404万円(推定)
– 年間経費: 162万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 162万円(融資3,222万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: -0.3万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -0.3万円(赤字) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間(神奈川県横浜市) |
| 築年数 | 2/10 | 30年(基準超過) |
| 返済比率 | 5/10 | 67%(基準60%超過) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,580万円(範囲外) |
| 駅距離 | 0/5 | バス7分+歩7分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 1戸(戸建て) |
| 合計 | 22/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月間CF赤字で絶対条件完全不適合
2. 総戸数1戸で空室リスク100%
3. バス便で駅徒歩圏外
物件3: ハイツはぎ
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年(1991年4月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 延床面積: 158.98㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円(推定)
– 年間経費: 149万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 136万円(融資2,700万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +1.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +1.2万円(基準+10万円未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 車2時間(千葉県山武郡) |
| 築年数 | 2/10 | 34年(基準超過) |
| 返済比率 | 10/10 | 50%(優良) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円(範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 歩12分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 24/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築34年で築浅条件大幅超過
2. 月間CF+1.2万円で絶対条件未達
3. 駅徒歩12分で基準外
物件4: 館林市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 群馬県館林市成島町
– 物件価格: 3,780万円
– 表面利回り: 10.47%
– 築年数: 36年(1989年3月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: 東武小泉線 成島駅 歩3分
– 延床面積: 278.24㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 396万円(推定)
– 年間経費: 158万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 171万円(融資3,402万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: -1.5万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -1.5万円(赤字) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 車2時間(群馬県) |
| 築年数 | 2/10 | 36年(基準超過) |
| 返済比率 | 5/10 | 72%(基準超過) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,780万円(範囲外) |
| 駅距離 | 5/5 | 歩3分(優良) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 16戸(基準8〜10戸超過) |
| 合計 | 20/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月間CF赤字で絶対条件不適合
2. 返済比率72%で基準60%超過
3. 物件価格3,780万円で融資可能額超過
物件5: 栃木市大森町2棟1括アパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県栃木市大森町
– 物件価格: 4,800万円
– 表面利回り: 11.90%
– 築年数: 22年(2003年11月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武日光線 新栃木駅 バス24分 歩5分
– 延床面積: 694.92㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 571万円(推定)
– 年間経費: 229万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 217万円(融資4,320万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +0.8万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +0.8万円(基準+10万円未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(栃木県) |
| 築年数 | 2/10 | 22年(基準5〜10年超過) |
| 返済比率 | 5/10 | 63%(基準60%超過) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,800万円(範囲外、融資不可) |
| 駅距離 | 0/5 | バス24分+歩5分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 14戸(基準超過) |
| 合計 | 26/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 物件価格4,800万円で融資可能額3,420万円を大幅超過 → 融資不可
2. 月間CF+0.8万円で絶対条件未達
3. バス便で立地基準不適合
物件6: 能見台 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴
– 物件価格: 4,680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 33年(1992年9月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 情報不明
– 延床面積: 288.16㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 468万円(推定)
– 年間経費: 187万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 212万円(融資4,212万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: -2.1万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -2.1万円(赤字) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間(神奈川県横浜市) |
| 築年数 | 2/10 | 33年(基準超過) |
| 返済比率 | 8/10 | 75%(基準超過) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,680万円(範囲外、融資不可) |
| 駅距離 | 0/5 | 情報不明 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸(基準内) |
| 合計 | 18/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 物件価格4,680万円で融資不可
2. 月間CF赤字
3. 返済比率75%で危険水準
物件7: 中板橋 売り戸建（民泊）
基本情報:
– 所在地: 東京都板橋区弥生町
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 16.96%
– 築年数: 55年(1970年2月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武東上線 中板橋駅 歩9分
– 延床面積: 46.71㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 560万円(推定、民泊運営)
– 年間経費: 224万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 149万円(融資2,970万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +4.7万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.7万円(基準+10万円未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内(東京都) |
| 築年数 | 2/10 | 55年(基準大幅超過、融資不可) |
| 返済比率 | 10/10 | 44%(優良) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,300万円(範囲内) |
| 駅距離 | 5/5 | 歩9分(優良) |
| 稼働率 | 0/5 | 民泊運営(不安定) |
| 総戸数 | 0/5 | 14戸(基準超過、ただし民泊用途) |
| 合計 | 32/75 | 評価: C |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築55年で融資不可(通常25年以内でないと融資審査通らず)
2. 民泊運営で収入不安定(法規制リスク、稼働率変動大)
3. 延床面積46.71㎡で極端に狭い(一般的なアパート1戸分程度)
特記事項:
– 表面利回り16.96%は魅力的だが、民泊運営特有のリスク大
– 築55年で担保評価ほぼゼロ、2棟目融資に不利
物件8: 京成大久保 一棟売アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年(1972年3月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
– 延床面積: 165.94㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482万円(推定)
– 年間経費: 193万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 157万円(融資3,132万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +0.9万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +0.9万円(基準+10万円未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(千葉県船橋市) |
| 築年数 | 2/10 | 53年(基準超過、融資不可) |
| 返済比率 | 10/10 | 54%(優良) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,480万円(範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 歩18分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸(基準内) |
| 合計 | 26/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築53年で融資不可
2. 月間CF+0.9万円で絶対条件未達
3. 駅徒歩18分で基準外
物件9: 千葉県山武市 一棟売りマンション
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武市白幡
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 13.62%
– 築年数: 37年(1988年7月築)
– 構造: S造
– 総戸数: 19戸
– 駅距離: JR総武本線 成東駅 バス36分 歩1分
– 延床面積: 603.18㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 681万円(推定)
– 年間経費: 204万円(S造30%)
– 年間ローン返済: 226万円(融資4,500万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +6.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.2万円(基準+10万円未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 車2時間(千葉県山武市) |
| 築年数 | 2/10 | 37年(基準超過) |
| 返済比率 | 8/10 | 47%(優良) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5,000万円(範囲外、融資不可) |
| 駅距離 | 0/5 | バス36分+歩1分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 19戸(基準超過) |
| 合計 | 30/75 | 評価: C |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 物件価格5,000万円で融資可能額3,420万円を大幅超過 → 融資不可
2. 月間CF+6.2万円で基準+10万円未達
3. バス36分で立地基準不適合
物件10: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年(1972年3月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
– 延床面積: 165.94㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482万円(推定)
– 年間経費: 193万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 157万円(融資3,132万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +0.9万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +0.9万円(基準+10万円未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(千葉県船橋市) |
| 築年数 | 2/10 | 53年(基準超過、融資不可) |
| 返済比率 | 10/10 | 54%(優良) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,480万円(範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 歩18分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸(基準内) |
| 合計 | 26/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
物件8と同一物件(船橋市三山1丁目、築53年、利回り13.86%)
物件11: グレース大磯
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
– 物件価格: 3,880万円
– 表面利回り: 22.10%
– 築年数: 32年(1993年2月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR東海道本線 大磯駅 バス6分 歩1分
– 延床面積: 134.40㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 857万円(推定)
– 年間経費: 343万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 175万円(融資3,492万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +13.9万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +13.9万円(基準+10万円クリア!) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間(神奈川県) |
| 築年数 | 2/10 | 32年(基準5〜10年超過) |
| 返済比率 | 10/10 | 34%(優良) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,880万円(範囲外) |
| 駅距離 | 0/5 | バス6分+歩1分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸(基準内) |
| 合計 | 48/75 | 評価: C |
総合判定:
△ 慎重検討
ポジティブ要素:
1. 月間CF+13.9万円で絶対条件クリア!(唯一の物件)
2. 表面利回り22.10%は異常値(要確認)
3. 返済比率34%で余裕あり
ネガティブ要素:
1. 築32年で築浅条件(5〜10年)を大幅超過 → 即見送り条件該当
2. 物件価格3,880万円で融資可能額3,420万円超過
3. バス便で駅徒歩圏外
特記事項:
– 表面利回り22.10%は異常値。以下の可能性を調査必須:
– ① 違法民泊運営による高収益(法規制リスク大)
– ② 短期契約・特殊契約による一時的高収益
– ③ 物件情報の誤記載
– ④ 借地権等の条件付き(土地権利要確認)
– 築32年でも融資が下りる可能性は低い(通常25年以内)
– 現地調査必須: 延床面積134.40㎡で8戸は極端に狭い(1戸あたり16.8㎡)
投資判断:
現時点では見送り推奨。ただし、以下を確認できれば再検討の余地あり:
1. 土地権利が所有権であること
2. 表面利回り22.10%の根拠が正当であること
3. 融資が実際に承認されること
物件12: パンプキンハイム
基本情報:
– 所在地: 東京都八王子市上川町
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 31年(1994年8月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: JR中央線 八王子駅 バス30分 歩6分
– 延床面積: 237.96㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 330万円(推定)
– 年間経費: 132万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 149万円(融資2,970万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: -0.3万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -0.3万円(赤字) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内(東京都八王子市) |
| 築年数 | 2/10 | 31年(基準超過) |
| 返済比率 | 8/10 | 75%(基準超過) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,300万円(範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | バス30分+歩6分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸 |
| 合計 | 20/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月間CF赤字
2. バス30分で立地基準大幅不適合
3. 築31年で融資困難
物件13: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年(1972年3月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
– 延床面積: 165.94㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482万円(推定)
– 年間経費: 193万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 157万円(融資3,132万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +0.9万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +0.9万円(基準+10万円未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(千葉県船橋市) |
| 築年数 | 2/10 | 53年(基準超過、融資不可) |
| 返済比率 | 10/10 | 54%(優良) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,480万円(範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 歩18分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸(基準内) |
| 合計 | 26/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
物件8、10と同一物件(船橋市三山、築53年、利回り13.86%)
物件14: 千葉県旭市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市二
– 物件価格: 3,200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 39年(1986年10月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 旭駅 歩18分
– 延床面積: 301.4㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円(推定)
– 年間経費: 149万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 144万円(融資2,880万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: -0.4万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -0.4万円(赤字) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 車2時間(千葉県旭市) |
| 築年数 | 2/10 | 39年(基準超過) |
| 返済比率 | 5/10 | 65%(基準超過) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,200万円(範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 歩18分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 22/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月間CF赤字
2. 築39年で融資不可
3. 駅徒歩18分で基準外
物件15: 宇都宮市 一棟ホテル
基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市細谷町
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 63.41%
– 築年数: 32年(1993年8月築)
– 構造: S造
– 総戸数: 18戸(ホテル客室)
– 駅距離: 東武宇都宮線 東武宇都宮駅 4,800m
– 延床面積: 1051.88㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 3,158万円(推定、ホテル運営)
– 年間経費: 947万円(S造30%)
– 年間ローン返済: 225万円(融資4,482万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +221.5万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +221.5万円(異常値、要確認) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(栃木県宇都宮市) |
| 築年数 | 2/10 | 32年(基準超過) |
| 返済比率 | 10/10 | 10%(異常値、要確認) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,980万円(範囲外、融資不可) |
| 駅距離 | 0/5 | 4,800m(車移動必須) |
| 稼働率 | 0/5 | ホテル運営(特殊) |
| 総戸数 | 0/5 | 18室(ホテル) |
| 合計 | 38/75 | 評価: C |
総合判定:
❌ 見送り推奨(住宅用途投資には完全不適合)
理由:
1. 用途が完全に異なる: ホテル運営は住宅投資とは別物
2. 物件価格4,980万円で融資可能額3,420万円を大幅超過
3. 表面利回り63.41%は異常値(ホテル用途特有の数値)
4. 駅から4,800m(車移動必須)で立地基準不適合
特記事項:
– ホテル運営は住宅賃貸と全く異なる事業
– 人件費、清掃費、リネン費、光熱費等の運営経費が莫大
– 実際のCF+221.5万円は過大評価(人件費等を未計上)
– ホテル運営経験がない場合は完全不適合
– 2棟目融資で「住宅用途実績なし」と見なされリスク大
投資判断:
住宅投資戦略には完全不適合。ホテル事業として別途検討する必要あり。
物件16: 千葉県 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年(1991年4月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 延床面積: 274.48㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円(推定)
– 年間経費: 149万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 136万円(融資2,700万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +1.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +1.2万円(基準+10万円未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 車2時間(千葉県山武郡) |
| 築年数 | 2/10 | 34年(基準超過) |
| 返済比率 | 10/10 | 50%(優良) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円(範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 歩12分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 24/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
物件3と同一物件(山武郡横芝光町、築34年、利回り12.40%)
物件17: ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見1058-58(1番館)、1055-1(2番館)、1054-1(戸建て)
– 物件価格: 4,380万円
– 表面利回り: 19.61%
– 築年数: 35年(1990年10月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 17戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分
– 延床面積: 843.81㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 859万円(推定)
– 年間経費: 344万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 198万円(融資3,942万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +8.5万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +8.5万円(基準+10万円やや未達) |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(栃木県) |
| 築年数 | 2/10 | 35年(基準超過) |
| 返済比率 | 10/10 | 38%(優良) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,380万円(範囲外、融資不可) |
| 駅距離 | 0/5 | 歩30分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 17戸(基準超過) |
| 合計 | 34/75 | 評価: C |
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 物件価格4,380万円で融資可能額3,420万円を大幅超過 → 融資不可
2. 月間CF+8.5万円で基準+10万円やや未達
3. 駅徒歩30分で立地基準大幅不適合
4. 築35年で融資困難
特記事項:
– 2棟1括+戸建ての複合物件で管理複雑
– 表面利回り19.61%は高めだが、融資不可で実現不可能
まとめと今後の方針
今回の調査結果
- 全51件 → 首都圏近郊17件 → 絶対条件適合0件
- 最大の不適合理由: 全物件が築10年超(築浅条件5〜10年を満たさず)
- 次の不適合理由: 月間CF+10万円未達(木造経費率40%により大半の物件でCF不足)
注目物件(ただし見送り推奨)
- グレース大磯(物件11): 月間CF+13.9万円で唯一基準クリアも、築32年・融資不可で見送り
- 宇都宮市 一棟ホテル(物件15): 表面利回り63.41%だが、用途が完全に異なるため対象外
今後の方針
- 築浅(5〜10年)物件を最優先で探す
- 現在の検索条件「築5〜10年」を維持
- 築10年超物件は即見送り(融資・担保評価の問題)
- 構造別経費率を理解する
- 木造: 経費率40%(修繕費大)
- S造: 経費率30%(中程度)
- RC造: 経費率25%(修繕費小)
- 表面利回りだけでなく、実際のCFで判断
- 融資可能額3,420万円を厳守
- 物件価格3,000〜3,500万円の範囲内
- 3,500万円超は融資審査で即却下
- 引き続き8サイトを定期調査
- 週1回の自動調査を継続
- 築浅物件が出た瞬間に即検討
結論: 今回は購入推奨物件なし。引き続き築浅(5〜10年)物件を探すことを推奨します。
補足: 推定値の扱いについて
本レポートの月間CFは以下の推定ロジックに基づいています:
推定ロジック:
月間CF = (年間家賃収入 - 年間経費 - 年間ローン返済) ÷ 12
【年間経費の推定】
- 基本経費: 構造別経費率を適用
- 木造: 家賃収入の40%
- S造: 家賃収入の30%
- RC造: 家賃収入の25%
- 借地料: 明記されている場合は実額、不明な場合は0
- その他特記事項経費: 明記されている場合は実額
【年間ローン返済の推定】
- 融資額: 物件価格 × 90%(頭金10%と仮定)
- 金利: 2.5%(変動金利の想定)
- 返済期間: 25年
- 返済方法: 元利均等返済
注意: 実際の数値は物件詳細確認後に変動する可能性があります。
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