20251121

不動産調査結果

調査概要

• 調査日時: 2025年11月21日
• 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
• 全物件数: 50件
• 首都圏近郊: 21件
• 絶対条件適合: 0件

視覚化サマリー

ファネルチャート(フィルタリングプロセス)

サイト別物件数分布

立地評価

築年数 vs キャッシュフロー

物件評価比較

評価結果一覧

No	物件名	所在地	価格	利回り	築年数	総合評価	即見送り判定
1	神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート	神奈川県横浜市神奈川区大口仲町	5000万円	14.16%	築58年	50点	❌ 築年数超過
2	大口 一棟アパート	神奈川県横浜市神奈川区大口仲町	5000万円	14.16%	築58年	50点	❌ 築年数超過
3	二宮町一棟アパート	神奈川県中郡二宮町二宮	4980万円	10.00%	築37年	48点	❌ 築年数・価格超過
4	千葉県 一棟売りアパート	千葉県山武郡横芝光町横芝	3000万円	12.40%	築33年	47点	❌ 築年数超過
5	中板橋 売り戸建(民泊)	東京都板橋区弥生町	3300万円	16.96%	築55年	47点	❌ 築年数超過
6	神奈川県横浜市 一棟売りアパート	神奈川県横浜市港北区菊名	3700万円	11.00%	築41年	46点	❌ 築年数・価格超過
7	横浜市中区 一棟売りアパート	神奈川県横浜市中区本牧町1丁目	3580万円	11.29%	築30年	46点	❌ 築年数・価格超過
8	千葉県鴨川市 一棟売りアパート	千葉県鴨川市浜荻	3980万円	11.95%	築32年	45点	❌ 築年数・価格超過
9	川崎市多摩区 一棟アパート	神奈川県川崎市多摩区桝形	4000万円	10.35%	築34年	45点	❌ 築年数・価格超過
10	横芝 一棟売りアパート	千葉県山武郡横芝光町横芝	3000万円	12.40%	築34年	45点	❌ 築年数超過
11	千葉県鴨川市 一棟アパート	千葉県鴨川市浜荻	3980万円	11.90%	築32年	45点	❌ 築年数・価格超過
12	ハイツはぎ	千葉県山武郡横芝光町横芝	3000万円	12.40%	築34年	45点	❌ 築年数超過
13	足立区・投資用シェアハウス	東京都足立区新田3丁目	4300万円	10.07%	築48年	44点	❌ 築年数・価格超過
14	グリーンパレス	茨城県土浦市神立中央3丁目10-58	3100万円	10.37%	築35年	44点	❌ 築年数超過
15	館林市 一棟売りアパート	群馬県館林市成島町	3780万円	10.47%	築36年	44点	❌ 築年数・価格超過
16	栃木市大森町2棟1括アパート	栃木県栃木市大森町	4800万円	11.90%	築22年	44点	❌ 築年数・価格超過
17	東大和市 一棟アパート	東京都東村山市富士見町	4980万円	10.56%	築33年	43点	❌ 築年数・価格超過
18	茨城県土浦市 一棟売りアパート	茨城県土浦市神立東	4580万円	11.03%	築36年	43点	❌ 築年数・価格超過
19	能見台 一棟アパート	神奈川県横浜市金沢区西柴	4680万円	10.00%	築33年	43点	❌ 築年数・価格超過
20	神明ハイツABC	茨城県坂東市沓掛783-11	3580万円	13.60%	築36年	40点	❌ 築年数・価格超過
21	メゾンドルビコン	茨城県取手市井野台1丁目	3500万円	10.01%	築35年	37点	❌ 築年数・価格超過

総評

結論: 全物件見送り推奨

今回の調査では、首都圏近郊21件を抽出しましたが、全物件が「築年数超過」で即見送り判定となりました。

最大の問題点:
– 全物件が築22年以上(最短でも築22年)
– 投資条件の「築5〜10年」を大幅に超過
– 担保評価が30%以下に低下し、2棟目融資が実質不可能
– 修繕費リスクも極めて高い

価格帯の問題:
– 3,500万円超の物件が14件(66%)
– 融資可能額3,420万円を超過
– 価格条件を満たす物件も築年数で不適合

利回りは良好だが…
– 表面利回り10%以上が多数
– しかし築古のため実際のCFは経費増で大幅低下
– 修繕積立を考慮すると月間CF+10万円は困難

今後の戦略:
1. 検索条件を「築5〜10年」に絞り込む
2. 価格上限を3,500万円に設定
3. 木造よりS造・RC造を優先(修繕費抑制)
4. 楽待・健美家の「新着物件」を毎日チェック
5. 不動産業者に直接条件を伝えて物件紹介依頼

次回調査推奨タイミング:
– 1週間後(新着物件を確認)

---

詳細評価

物件1: 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 築58年(1967年1月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708万円(推定)
– 年間経費: 283万円(木造40%: 基本経費283万円)
– 年間ローン返済: 154万円(推定: 融資4,500万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +22.6万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+22.6万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	横浜市(車1時間以内)
築年数	2/10	築58年(担保評価ほぼゼロ)
返済比率	8/10	36%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	5000万円(超過)
駅距離	4/5	徒歩10分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	10戸
合計	50/75	評価: B → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築58年は致命的: 担保評価ゼロ、2棟目融資不可能
2. 価格5000万円: 融資可能額3,420万円を大幅超過
3. 修繕リスク極大: 木造築58年は構造劣化・白蟻・配管全交換必須
4. 実際のCF不明: 表面利回り14.16%だが、大規模修繕で一気にマイナス転落

仲介業者:
– 情報不明

---

物件2: 大口 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 築58年(1967年5月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708万円(推定)
– 年間経費: 283万円(木造40%: 基本経費283万円)
– 年間ローン返済: 154万円(推定: 融資4,500万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +22.6万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+22.6万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	横浜市(車1時間以内)
築年数	2/10	築58年(担保評価ほぼゼロ)
返済比率	8/10	36%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	5000万円(超過)
駅距離	4/5	徒歩10分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	10戸
合計	50/75	評価: B → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
– 物件1と同一物件の可能性(同エリア・同条件)
– 築58年・価格5000万円で同様の問題

仲介業者:
– 情報不明

---

物件3: 二宮町一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡二宮町二宮
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 築37年(1988年3月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR東海道本線 二宮駅 歩5分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 498万円(推定)
– 年間経費: 199万円(木造40%: 基本経費199万円)
– 年間ローン返済: 153万円(推定: 融資4,482万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +12.2万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+12.2万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	二宮町(車1.5時間)
築年数	2/10	築37年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	51%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4980万円(超過)
駅距離	5/5	徒歩5分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	12戸
合計	48/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築37年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 価格4980万円: 融資可能額超過
3. 駅近が唯一の長所: しかし他の致命的欠陥をカバーできない

仲介業者:
– 情報不明

---

物件4: 千葉県 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築33年(1992年4月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円(推定)
– 年間経費: 149万円(木造40%: 基本経費149万円)
– 年間ローン返済: 92万円(推定: 融資2,700万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +10.9万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+10.9万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	千葉県(車1.5時間)
築年数	2/10	築33年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	41%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3000万円(適合)
駅距離	2/5	徒歩12分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	3/5	7戸
合計	47/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築33年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 戸数7戸: 空室1つで14%減収、リスク高
3. 駅距離12分: 空室リスクやや高

仲介業者:
– 情報不明

---

物件5: 中板橋 売り戸建(民泊)

基本情報:
– 所在地: 東京都板橋区弥生町
– 物件価格: 3300万円
– 表面利回り: 16.96%
– 築年数: 築55年(1970年2月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武東上線 中板橋駅 歩9分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 560万円(推定)
– 年間経費: 224万円(木造40%: 基本経費224万円)
– 年間ローン返済: 101万円(推定: 融資2,970万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +19.6万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+19.6万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	板橋区(車1時間以内)
築年数	2/10	築55年(担保評価ほぼゼロ)
返済比率	8/10	30%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3300万円(適合)
駅距離	4/5	徒歩9分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	14戸
合計	47/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築55年: 担保評価ゼロ、2棟目融資不可能
2. 民泊: 法規制リスク・近隣トラブルリスク
3. 木造築55年: 構造劣化・白蟻・全面建て替えレベル
4. 利回り16.96%の罠: 修繕費が膨大でCFはマイナス転落確実

仲介業者:
– 情報不明

---

物件6: 神奈川県横浜市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名
– 物件価格: 3700万円
– 表面利回り: 11.00%
– 築年数: 築41年(1984年2月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 407万円(推定)
– 年間経費: 163万円(木造40%: 基本経費163万円)
– 年間ローン返済: 114万円(推定: 融資3,330万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +10.8万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+10.8万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	横浜市(車1時間以内)
築年数	2/10	築41年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	47%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3700万円(超過)
駅距離	4/5	徒歩7分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	46/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築41年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 価格3700万円: 融資可能額超過
3. 駅近が唯一の長所: 他の致命的欠陥をカバーできない

仲介業者:
– 情報不明

---

物件7: 横浜市中区 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目
– 物件価格: 3580万円
– 表面利回り: 11.29%
– 築年数: 築30年(1995年11月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 1戸
– 駅距離: JR京浜東北・根岸線 山手駅 バス7分 歩7分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 404万円(推定)
– 年間経費: 162万円(木造40%: 基本経費162万円)
– 年間ローン返済: 110万円(推定: 融資3,222万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +11.0万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+11.0万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	横浜市(車1時間以内)
築年数	2/10	築30年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	45%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3580万円(超過)
駅距離	0/5	バス便
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	0/5	1戸
合計	46/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 総戸数1戸: 空室=収入ゼロ、致命的
2. 築30年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 価格3580万円: 融資可能額超過
4. バス便: 空室リスク極大

仲介業者:
– 情報不明

---

物件8: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3980万円
– 表面利回り: 11.95%
– 築年数: 築32年(1993年3月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 476万円(推定)
– 年間経費: 190万円(木造40%: 基本経費190万円)
– 年間ローン返済: 122万円(推定: 融資3,582万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +13.7万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+13.7万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	千葉県(車1.5時間)
築年数	2/10	築32年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	43%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3980万円(超過)
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	45/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築32年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 価格3980万円: 融資可能額超過
3. 駅距離15分: 空室リスクやや高

仲介業者:
– 情報不明

---

物件9: 川崎市多摩区 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県川崎市多摩区桝形
– 物件価格: 4000万円
– 表面利回り: 10.35%
– 築年数: 築34年(1991年1月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: 小田急小田原線 向ヶ丘遊園駅 歩15分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 414万円(推定)
– 年間経費: 166万円(木造40%: 基本経費166万円)
– 年間ローン返済: 123万円(推定: 融資3,600万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +10.4万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+10.4万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	川崎市(車1時間以内)
築年数	2/10	築34年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	50%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4000万円(超過)
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	3/5	6戸
合計	45/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築34年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 価格4000万円: 融資可能額超過
3. 戸数6戸: 空室1つで16%減収、リスク高
4. 駅距離15分: 空室リスクやや高

仲介業者:
– 情報不明

---

物件10: 横芝 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築34年(1991年4月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円(推定)
– 年間経費: 149万円(木造40%: 基本経費149万円)
– 年間ローン返済: 92万円(推定: 融資2,700万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +10.9万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+10.9万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	千葉県(車1.5時間)
築年数	2/10	築34年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	41%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3000万円(適合)
駅距離	2/5	徒歩12分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	3/5	7戸
合計	45/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
– 物件4と同一物件の可能性(同エリア・同条件)
– 築34年で同様の問題

仲介業者:
– 情報不明

---

物件11: 千葉県鴨川市 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3980万円
– 表面利回り: 11.90%
– 築年数: 築32年(1993年3月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 474万円(推定)
– 年間経費: 190万円(木造40%: 基本経費190万円)
– 年間ローン返済: 122万円(推定: 融資3,582万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +13.5万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+13.5万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	千葉県(車1.5時間)
築年数	2/10	築32年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	43%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3980万円(超過)
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	45/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
– 物件8と同一物件の可能性(同エリア・同条件)
– 築32年・価格超過で同様の問題

仲介業者:
– 情報不明

---

物件12: ハイツはぎ

基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築34年(1991年4月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円(推定)
– 年間経費: 149万円(木造40%: 基本経費149万円)
– 年間ローン返済: 92万円(推定: 融資2,700万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +10.9万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+10.9万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	千葉県(車1.5時間)
築年数	2/10	築34年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	41%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3000万円(適合)
駅距離	2/5	徒歩12分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	3/5	7戸
合計	45/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
– 物件4・10と同一物件の可能性(同エリア・同条件)
– 築34年で同様の問題

仲介業者:
– 情報不明

---

物件13: 足立区・投資用シェアハウス

基本情報:
– 所在地: 東京都足立区新田3丁目
– 物件価格: 4300万円
– 表面利回り: 10.07%
– 築年数: 築48年(1977年10月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東京メトロ南北線 王子神谷駅 歩15分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 433万円(推定)
– 年間経費: 173万円(木造40%: 基本経費173万円)
– 年間ローン返済: 132万円(推定: 融資3,870万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +10.7万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+10.7万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	足立区(車1時間以内)
築年数	2/10	築48年(担保評価ほぼゼロ)
返済比率	8/10	51%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4300万円(超過)
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	44/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築48年: 担保評価ほぼゼロ、2棟目融資不可能
2. 価格4300万円: 融資可能額超過
3. シェアハウス: 法規制リスク・近隣トラブルリスク
4. 木造築48年: 構造劣化・白蟻・全面建て替えレベル

仲介業者:
– 情報不明

---

物件14: グリーンパレス

基本情報:
– 所在地: 茨城県土浦市神立中央3丁目10-58
– 物件価格: 3100万円
– 表面利回り: 10.37%
– 築年数: 築35年(1990年8月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 神立駅 歩15分
– 構造: S造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 321万円(推定)
– 年間経費: 96万円(S造30%: 基本経費96万円)
– 年間ローン返済: 95万円(推定: 融資2,790万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +10.8万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+10.8万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	茨城県(車1.5時間)
築年数	2/10	築35年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	42%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3100万円(適合)
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	1/5	4戸
合計	44/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築35年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 戸数4戸: 空室1つで25%減収、致命的
3. 駅距離15分: 空室リスクやや高

仲介業者:
– 情報不明

---

物件15: 館林市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 群馬県館林市成島町
– 物件価格: 3780万円
– 表面利回り: 10.47%
– 築年数: 築36年(1989年3月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: 東武小泉線 成島駅 歩3分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 396万円(推定)
– 年間経費: 158万円(木造40%: 基本経費158万円)
– 年間ローン返済: 116万円(推定: 融資3,402万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +10.2万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+10.2万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	6/10	群馬県(車2時間)
築年数	2/10	築36年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	49%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3780万円(超過)
駅距離	5/5	徒歩3分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	16戸
合計	44/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築36年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 価格3780万円: 融資可能額超過
3. 駅徒歩3分が唯一の長所: 他の致命的欠陥をカバーできない

仲介業者:
– 情報不明

---

物件16: 栃木市大森町2棟1括アパート

基本情報:
– 所在地: 栃木県栃木市大森町
– 物件価格: 4800万円
– 表面利回り: 11.90%
– 築年数: 築22年(2003年11月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武日光線 新栃木駅 バス24分 歩5分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 571万円(推定)
– 年間経費: 228万円(木造40%: 基本経費228万円)
– 年間ローン返済: 147万円(推定: 融資4,320万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +16.3万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+16.3万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	栃木県(車1.5時間)
築年数	5/10	築22年(担保評価50%)
返済比率	8/10	43%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4800万円(超過)
駅距離	0/5	バス便
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	14戸
合計	44/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築22年: 担保評価50%、2棟目融資で不利
2. 価格4800万円: 融資可能額大幅超過
3. バス便: 空室リスク極大

仲介業者:
– 情報不明

---

物件17: 東大和市 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 東京都東村山市富士見町
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 10.56%
– 築年数: 築33年(1992年1月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 5戸
– 駅距離: 西武拝島線 東大和市駅 歩20分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 526万円(推定)
– 年間経費: 210万円(木造40%: 基本経費210万円)
– 年間ローン返済: 153万円(推定: 融資4,482万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +13.6万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+13.6万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	東京都(車1時間以内)
築年数	2/10	築33年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	48%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4980万円(超過)
駅距離	0/5	徒歩20分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	1/5	5戸
合計	43/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築33年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 価格4980万円: 融資可能額大幅超過
3. 戸数5戸: 空室1つで20%減収、リスク高
4. 駅距離20分: 空室リスク極大

仲介業者:
– 情報不明

---

物件18: 茨城県土浦市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 茨城県土浦市神立東
– 物件価格: 4580万円
– 表面利回り: 11.03%
– 築年数: 築36年(1989年3月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR常磐線 神立駅 歩17分
– 構造: S造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 505万円(推定)
– 年間経費: 152万円(S造30%: 基本経費152万円)
– 年間ローン返済: 141万円(推定: 融資4,122万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +17.7万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+17.7万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	茨城県(車1.5時間)
築年数	2/10	築36年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	40%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4580万円(超過)
駅距離	2/5	徒歩17分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	12戸
合計	43/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築36年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 価格4580万円: 融資可能額大幅超過
3. S造は唯一の長所: しかし築36年では構造の優位性も限定的

仲介業者:
– 情報不明

---

物件19: 能見台 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴
– 物件価格: 4680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 築33年(1992年9月) ※交通情報に「築年月 1972年3月」の記載あり
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 情報不明(交通情報エラー)
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 468万円(推定)
– 年間経費: 187万円(木造40%: 基本経費187万円)
– 年間ローン返済: 144万円(推定: 融資4,212万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +11.4万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+11.4万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	10/10	横浜市(車1時間以内)
築年数	2/10	築33年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	51%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4680万円(超過)
駅距離	0/5	情報不明
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	43/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築年数情報不一致: 1992年9月 or 1972年3月? いずれにせよ築古
2. 価格4680万円: 融資可能額大幅超過
3. 交通情報不明: 駅距離が不明で評価不能

仲介業者:
– 情報不明

---

物件20: 神明ハイツABC

基本情報:
– 所在地: 茨城県坂東市沓掛783-11
– 物件価格: 3580万円
– 表面利回り: 13.60%
– 築年数: 築36年(1989年4月) ※交通情報に「築年月 1989年7月」の記載あり
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 19戸
– 駅距離: 情報不明(交通情報エラー)
– 構造: S造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 487万円(推定)
– 年間経費: 146万円(S造30%: 基本経費146万円)
– 年間ローン返済: 110万円(推定: 融資3,222万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +19.3万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+19.3万円(推定)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	茨城県(車1.5時間)
築年数	2/10	築36年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	32%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3580万円(超過)
駅距離	0/5	情報不明
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	19戸
合計	40/75	評価: C → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築36年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
2. 価格3580万円: 融資可能額超過
3. 交通情報不明: 駅距離が不明で評価不能
4. 利回り13.60%の罠: CF推定+19.3万円だが、築36年で修繕リスク大

仲介業者:
– 情報不明

---

物件21: メゾンドルビコン

基本情報:
– 所在地: 茨城県取手市井野台1丁目
– 物件価格: 3500万円
– 表面利回り: 10.01%
– 築年数: 築35年(1990年2月)
– 土地権利: 所有権(推定)
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 取手駅 歩11分
– 構造: その他

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 350万円(推定)
– 年間経費: 140万円(構造不明40%想定: 基本経費140万円)
– 年間ローン返済: 108万円(推定: 融資3,150万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: +8.5万円(推定)

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+8.5万円(推定、基準未達)
土地権利	10/10	所有権(推定)
立地	8/10	茨城県(車1.5時間)
築年数	2/10	築35年(担保評価30%以下)
返済比率	8/10	51%(推定)
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3500万円(適合)
駅距離	4/5	徒歩11分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	1/5	4戸
合計	37/75	評価: D → 即見送り

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF +8.5万円: 絶対条件「+10万円以上」未達、致命的
2. 築35年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 戸数4戸: 空室1つで25%減収、致命的
4. 構造「その他」: 評価不能、修繕リスク不明

仲介業者:
– 情報不明

---

まとめ

今回の調査結果:
– 全21件が「即見送り判定」
– 最大の問題は「築年数超過」(全件が築22年以上)
– 次点の問題は「価格超過」(14件が3,500万円超)

次回に向けた改善策:
1. 検索条件に「築5〜10年」を明示
2. 価格上限を3,500万円に厳密設定
3. S造・RC造を優先検索(修繕費抑制)
4. 新着物件を毎日チェック

1週間後に再調査を推奨します。