20251123
- 不動産調査結果
- 詳細評価（全17物件）
- 物件1: 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート
- 物件2: ハウス桜ヒルズ
- 物件3: 横浜市金沢区 一棟アパート
- 物件4: 二宮町一棟アパート
- 物件5: 千葉県 一棟売りアパート
- 物件6: 藤ハイツ
- 物件7: 神奈川県横浜市港北区 一棟売りアパート
- 物件8: 神奈川県横浜市 一棟売りアパート
- 物件9: 千葉県 一棟売りアパート
- 物件10: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
- 物件11: 栃木県宇都宮市 一棟売りマンション
- 物件12: 足立区・投資用シェアハウス
- 物件13: グリーンパレス
- 物件14: 【お花茶屋】8分・民泊許可戸建・10％・4,180万円
- 物件15: 東大和市 一棟アパート
- 物件16: 横浜市中区本牧町１丁目アパート2棟
- 物件17: 伊勢崎市2棟一括売りアパート
- 📊 総括と次回への提言
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月23日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
- 全物件数: 53件
- 首都圏近郊: 17件
- 投資戦略適合物件: 0件（全物件が絶対条件未達）
視覚化サマリー
ファネルチャート（フィルタリングプロセス）
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較（トップ10）
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月間CF | 築年数 | 総合評価 | 評価 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町 | 5,000万円 | 14.16% | +15.2万円 | 58年 | 50点 | B | ❌ 築年数超過 |
| 2 | ハウス桜ヒルズ | 神奈川県横浜市港南区最戸2-4-8 | 4,280万円 | 12.00% | +8.4万円 | 57年 | 48点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 3 | 横浜市金沢区 一棟アパート | 神奈川県横浜市金沢区西柴 | 4,680万円 | 10.00% | +8.4万円 | 53年 | 48点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 4 | 二宮町一棟アパート | 神奈川県中郡二宮町二宮 | 4,980万円 | 10.00% | +4.8万円 | 37年 | 48点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 5 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3,000万円 | 12.40% | +6.5万円 | 33年 | 47点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 6 | 藤ハイツ | 神奈川県横浜市港北区菊名5丁目 | 3,700万円 | 10.80% | +5.0万円 | 41年 | 46点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 7 | 神奈川県横浜市港北区 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市港北区菊名 | 3,700万円 | 10.99% | +5.4万円 | 41年 | 46点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 8 | 神奈川県横浜市 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市港北区菊名 | 3,700万円 | 11.00% | +5.4万円 | 41年 | 46点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 9 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3,000万円 | 12.40% | +6.5万円 | 34年 | 45点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 10 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市浜荻 | 3,980万円 | 11.95% | +7.7万円 | 32年 | 45点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 11 | 栃木県宇都宮市 一棟売りマンション | 栃木県宇都宮市峰 | 4,500万円 | 10.71% | +12.0万円 | 31年 | 44点 | C | ❌ 築年数超過 |
| 12 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区新田3丁目 | 4,300万円 | 10.07% | +4.3万円 | 48年 | 44点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 13 | グリーンパレス | 茨城県土浦市神立中央3丁目10-58 | 3,100万円 | 10.37% | +6.2万円 | 35年 | 44点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 14 | 【お花茶屋】8分・民泊許可戸建・10％・4,180万円 | 東京都葛飾区宝町 | 4,180万円 | 10.00% | +4.0万円 | 33年 | 43点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 15 | 東大和市 一棟アパート | 東京都東村山市富士見町 | 4,980万円 | 10.56% | +6.2万円 | 33年 | 43点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 16 | 横浜市中区本牧町１丁目アパート2棟 | 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目 | 3,480万円 | 12.50% | +7.7万円 | 51年 | 42点 | C | ❌ CF不足・築年数超過 |
| 17 | 伊勢崎市2棟一括売りアパート | 群馬県伊勢崎市曲沢町 | 4,900万円 | 10.12% | +5.0万円 | 25年 | 38点 | D | ❌ CF不足・築年数超過 |
🚨 重大な調査結果
結論: 今回の調査では投資戦略に適合する物件は0件でした。
全物件共通の致命的な問題:
- 築年数超過（全17件）: 全物件が築25年以上の築古物件
- 投資戦略の絶対条件は「築5〜10年」
- 最も新しい物件でも築25年（伊勢崎市2棟一括売りアパート）
- 築古物件は担保評価が30%以下に下がり、2棟目融資が通らない
- 月間CF不足（16件/17件）: 16物件が月間CF+10万円未達
- 唯一の例外: 物件1（神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート）が+15.2万円
- しかし物件1も築58年のため、絶対条件「築5〜10年」で即見送り
- 木造構造の高経費率: 全17件中15件が木造
- 木造は経費率40%（S造30%、RC造25%と比較して高い）
- 築古木造は修繕費が年々増大するリスク
投資戦略上の根本的な問題:
- 現在の検索条件（価格3,000〜5,000万円、表面利回り10%以上）では築浅物件が一切ヒットしない
- 築5〜10年の築浅物件は市場価格が高く、3,000〜5,000万円の予算帯では入手困難
- 検索戦略の抜本的な見直しが必要
次回に向けた推奨アクション:
- 価格帯の見直し: 4,000〜6,000万円に引き上げ（築浅物件は割高）
- 利回り条件の緩和: 8%以上に引き下げ（築浅物件は利回りが低い）
- エリアの拡大: 首都圏近郊の地方都市（宇都宮、水戸など）を重点化
- または: 現在の条件を維持しつつ、築11〜15年まで許容する（担保評価50%で妥協）
詳細評価（全17物件）
物件1: 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 58年（1967年1月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708万円
– 年間経費: 283.2万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 242.3万円（融資4,500万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +15.2万円 ✅ 絶対条件クリア
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +15.2万円（+15万円以上） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 0/10 | 58年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 8/10 | 57%（営業利益424.8万円の57%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5,000万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩10分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸 |
| 合計 | 50/75 | 評価: B |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 築58年（致命的）: 投資戦略の絶対条件「築5〜10年」を大幅超過
– 担保評価はほぼゼロ（築58年の木造は解体費用の方が高い）
– 2棟目融資で銀行に「この物件を担保にできません」と言われる
– 修繕リスクが極めて高い（屋根、外壁、基礎全てが寿命超過）
- 物件価格5,000万円: 予算上限3,500万円を大幅超過
- 融資可能額3,420万円では購入不可能
- 構造: 木造: 築58年の木造は倒壊リスクあり
- 木造の耐用年数は22年、既に36年超過
- 大規模修繕（建て替え）が数年以内に必要
唯一の強み:
– 月間CF+15.2万円は全17物件中トップ
– しかし築58年では修繕費が年々増大し、CFは急速に悪化する見込み
結論:
表面利回り14.16%、月間CF+15.2万円と数字は魅力的だが、築58年の木造という致命的な弱点により投資不可。2棟目融資の踏み台にならず、戦略崩壊のリスクあり。
物件2: ハウス桜ヒルズ
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港南区最戸2-4-8
– 物件価格: 4,280万円
– 表面利回り: 12.00%
– 築年数: 57年（1968年10月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京急本線 上大岡駅 歩9分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 513.6万円
– 年間経費: 205.4万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 207.4万円（融資3,852万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +8.4万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +8.4万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 0/10 | 57年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 5/10 | 67%（営業利益308.2万円の67%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,280万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸 |
| 合計 | 48/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+8.4万円: 絶対条件+10万円未達
2. 築57年: 物件1と同様、担保価値ゼロ
3. 返済比率67%: 基準60%を超過、本業破綻リスク
結論:
上大岡駅徒歩9分の好立地だが、築57年・月間CF不足の2つの致命的欠陥により投資不可。
物件3: 横浜市金沢区 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴
– 物件価格: 4,680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 53年（1972年3月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 京急本線 能見台駅 歩15分
– 構造: S造（軽量鉄骨）
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 468万円
– 年間経費: 140.4万円（構造:S造 経費率30%）
– 年間ローン返済: 226.7万円（融資4,212万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +8.4万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +8.4万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 0/10 | 53年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 5/10 | 69%（営業利益327.6万円の69%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,680万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 48/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+8.4万円: 絶対条件+10万円未達
2. 築53年: 担保価値ゼロ
3. 返済比率69%: 基準60%超過
4. 駅徒歩15分: 空室リスクやや高い
唯一の強み:
– S造（軽量鉄骨）のため、木造よりは経費率が低い（30% vs 40%）
– しかし築53年ではS造でも修繕リスク大
結論:
S造で経費率は木造より有利だが、築53年・月間CF不足により投資不可。
物件4: 二宮町一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡二宮町二宮
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 37年（1988年3月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR東海道本線 二宮駅 歩5分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 498万円
– 年間経費: 199.2万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 241.3万円（融資4,482万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +4.8万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.8万円（基準+10万円を大幅未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 二宮町（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 37年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 2/10 | 81%（営業利益298.8万円の81%） ❌ |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,980万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩5分 ✅ |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 12戸 ✅ |
| 合計 | 48/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+4.8万円: 絶対条件+10万円を大幅未達
2. 返済比率81%: 絶対条件60%を大幅超過（本業破綻の高リスク）
3. 築37年: 担保価値ほぼゼロ
4. 物件価格4,980万円: 予算超過
唯一の強み:
– 駅徒歩5分の好立地 ✅
– 総戸数12戸で空室リスク分散 ✅
結論:
駅徒歩5分・12戸の好条件だが、月間CF不足・返済比率81%の致命的欠陥により投資不可。本業が少し悪化するだけで破綻する。
物件5: 千葉県 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 33年（1992年4月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円
– 年間経費: 148.8万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 145.4万円（融資2,700万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +6.5万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.5万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 6/10 | 横芝光町（国分寺から車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 33年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 5/10 | 65%（営業利益223.2万円の65%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円（基準3,000〜3,500万円内） ✅ |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩12分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 47/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+6.5万円: 絶対条件+10万円未達
2. 築33年: 担保価値低い
3. 返済比率65%: 基準60%超過
唯一の強み:
– 物件価格3,000万円は予算範囲内 ✅
結論:
価格帯は理想的だが、月間CF不足・築33年の致命的欠陥により投資不可。
物件6: 藤ハイツ
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名5丁目
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 10.80%
– 築年数: 41年（1984年2月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 399.6万円
– 年間経費: 159.8万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 179.3万円（融資3,330万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +5.0万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.0万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2/10 | 41年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 8/10 | 75%（営業利益239.8万円の75%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,700万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 46/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+5.0万円: 絶対条件+10万円を大幅未達
2. 築41年: 担保価値ほぼゼロ
3. 返済比率75%: 基準60%を大幅超過
唯一の強み:
– 菊名駅徒歩7分の好立地
– 総戸数8戸
結論:
好立地だが、月間CF不足・返済比率75%により投資不可。
物件7: 神奈川県横浜市港北区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 10.99%
– 築年数: 41年（1984年2月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 406.6万円
– 年間経費: 162.7万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 179.3万円（融資3,330万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +5.4万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.4万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2/10 | 41年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 8/10 | 74%（営業利益243.9万円の74%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,700万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 46/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
物件6とほぼ同一物件と思われる（同じ所在地、築年数、駅距離、総戸数）。月間CF不足・築41年により投資不可。
物件8: 神奈川県横浜市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 11.00%
– 築年数: 41年（1984年2月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 407万円
– 年間経費: 162.8万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 179.3万円（融資3,330万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +5.4万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.4万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2/10 | 41年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 8/10 | 73%（営業利益244.2万円の73%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,700万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 46/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
物件6、7とほぼ同一物件と思われる。月間CF不足・築41年により投資不可。
物件9: 千葉県 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年（1991年4月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円
– 年間経費: 148.8万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 145.4万円（融資2,700万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +6.5万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.5万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 6/10 | 横芝光町（国分寺から車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 34年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 5/10 | 65%（営業利益223.2万円の65%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円（基準3,000〜3,500万円内） ✅ |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩12分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
物件5とほぼ同一物件と思われる（築年数が1年違うのみ）。月間CF不足・築34年により投資不可。
物件10: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 11.95%
– 築年数: 32年（1993年3月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 475.6万円
– 年間経費: 190.2万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 192.8万円（融資3,582万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +7.7万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +7.7万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 6/10 | 鴨川市（国分寺から車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 32年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 5/10 | 68%（営業利益285.4万円の68%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,980万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+7.7万円: 絶対条件+10万円未達
2. 築32年: 担保価値低い
3. 返済比率68%: 基準60%超過
結論:
総戸数8戸は良いが、月間CF不足・築32年により投資不可。
物件11: 栃木県宇都宮市 一棟売りマンション
基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市峰
– 物件価格: 4,500万円
– 表面利回り: 10.71%
– 築年数: 31年（1994年3月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR東北新幹線 宇都宮駅 歩33分
– 構造: RC造（鉄筋コンクリート）
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 481.95万円
– 年間経費: 120.5万円（構造:RC造 経費率25%）
– 年間ローン返済: 218万円（融資4,050万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +12.0万円 ✅ 絶対条件クリア
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +12.0万円 ✅ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 宇都宮市（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 31年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 8/10 | 60%（営業利益361.45万円の60%） ✅ |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,500万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩33分（致命的） ❌ |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 12戸 ✅ |
| 合計 | 44/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨（ただし最も有望）
見送り理由:
1. 築31年: 絶対条件「築5〜10年」を大幅超過
– 担保評価50%以下、2棟目融資が困難
- 駅徒歩33分: 空室リスク極めて高い
- 車社会の宇都宮でも駅徒歩33分は厳しい
唯一の強み:
1. 月間CF+12.0万円 ✅ 絶対条件クリア（全17物件中2位）
2. 返済比率60% ✅ 絶対条件クリア
3. RC造: 経費率25%で木造より有利
4. 総戸数12戸: 空室リスク分散
結論:
月間CF・返済比率・総戸数・RC造と魅力的な要素が多いが、築31年という致命的欠陥により2棟目融資の踏み台にならず、投資不可。ただし、築年数条件を緩和（築11〜15年まで許容）する場合は最有力候補。
物件12: 足立区・投資用シェアハウス
基本情報:
– 所在地: 東京都足立区新田3丁目
– 物件価格: 4,300万円
– 表面利回り: 10.07%
– 築年数: 48年（1977年10月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東京メトロ南北線 王子神谷駅 歩15分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 433万円
– 年間経費: 173.2万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 208.3万円（融資3,870万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +4.3万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.3万円（基準+10万円を大幅未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 東京都（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 0/10 | 48年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 2/10 | 80%（営業利益259.8万円の80%） ❌ |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,300万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 44/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+4.3万円: 絶対条件+10万円を大幅未達
2. 返済比率80%: 絶対条件60%を大幅超過（本業破綻の高リスク）
3. 築48年: 担保価値ゼロ
4. シェアハウス: 管理難易度高い
シェアハウスのリスク:
– 入居者トラブルが多い
– 管理コストが通常のアパートより高い
– サラリーマン大家には不向き
結論:
東京都内という立地は魅力だが、月間CF不足・返済比率80%・築48年・シェアハウス管理難により投資不可。
物件13: グリーンパレス
基本情報:
– 所在地: 茨城県土浦市神立中央3丁目10-58
– 物件価格: 3,100万円
– 表面利回り: 10.37%
– 築年数: 35年（1990年8月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 神立駅 歩15分
– 構造: S造（軽量鉄骨）
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 321.5万円
– 年間経費: 96.4万円（構造:S造 経費率30%）
– 年間ローン返済: 150.2万円（融資2,790万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +6.2万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.2万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 6/10 | 土浦市（国分寺から車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 35年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 5/10 | 67%（営業利益225.1万円の67%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,100万円（基準3,000〜3,500万円内） ✅ |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 4戸（空室リスク高い） |
| 合計 | 44/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+6.2万円: 絶対条件+10万円未達
2. 築35年: 担保価値低い
3. 総戸数4戸: 空室1つで25%減収（リスク大）
唯一の強み:
– S造のため経費率30%（木造より有利）
– 価格3,100万円は予算範囲内 ✅
結論:
価格帯は理想的だが、月間CF不足・築35年・総戸数4戸により投資不可。
物件14: 【お花茶屋】8分・民泊許可戸建・10％・4,180万円
基本情報:
– 所在地: 東京都葛飾区宝町
– 物件価格: 4,180万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 33年（1992年1月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 1戸（民泊戸建）
– 駅距離: 京成本線 お花茶屋駅 歩8分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 418万円
– 年間経費: 167.2万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 202.5万円（融資3,762万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +4.0万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.0万円（基準+10万円を大幅未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 東京都（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2/10 | 33年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 2/10 | 81%（営業利益250.8万円の81%） ❌ |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,180万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩8分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 1戸（戸建、空室リスク極大） ❌ |
| 合計 | 43/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+4.0万円: 絶対条件+10万円を大幅未達
2. 返済比率81%: 絶対条件60%を大幅超過
3. 総戸数1戸（戸建）: 空室=100%減収（致命的）
4. 民泊: 法規制リスク・管理難易度高い
民泊のリスク:
– 法規制が厳しく、営業日数制限あり（年間180日まで）
– 管理コストが極めて高い（清掃、鍵の受け渡し、トラブル対応）
– サラリーマン大家には完全に不向き
結論:
東京都内・駅徒歩8分の好立地だが、月間CF不足・返済比率81%・戸建・民泊という4つの致命的欠陥により投資不可。
物件15: 東大和市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 東京都東村山市富士見町
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 10.56%
– 築年数: 33年（1992年1月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 5戸
– 駅距離: 西武拝島線 東大和市駅 歩20分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 525.9万円
– 年間経費: 210.4万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 241.3万円（融資4,482万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +6.2万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.2万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 東京都（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2/10 | 33年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 8/10 | 76%（営業利益315.5万円の76%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,980万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩20分（致命的） ❌ |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 5戸 |
| 合計 | 43/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+6.2万円: 絶対条件+10万円未達
2. 築33年: 担保価値低い
3. 駅徒歩20分: 空室リスク極めて高い
4. 返済比率76%: 基準60%を大幅超過
結論:
東京都内だが、駅徒歩20分・月間CF不足・築33年により投資不可。
物件16: 横浜市中区本牧町１丁目アパート2棟
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 12.50%
– 築年数: 51年（1974年2月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 5戸
– 駅距離: JR京浜東北・根岸線 石川町駅 歩22分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 435万円
– 年間経費: 174万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 168.6万円（融資3,132万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +7.7万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +7.7万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 0/10 | 51年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 5/10 | 65%（営業利益261万円の65%） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,480万円（基準3,000〜3,500万円内） ✅ |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩22分（致命的） ❌ |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 5戸 |
| 合計 | 42/75 | 評価: C |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+7.7万円: 絶対条件+10万円未達
2. 築51年: 担保価値ゼロ
3. 駅徒歩22分: 空室リスク極めて高い
4. 返済比率65%: 基準60%超過
唯一の強み:
– 価格3,480万円は予算範囲内 ✅
– 表面利回り12.50%は高い
結論:
価格帯は理想的だが、築51年・駅徒歩22分・月間CF不足により投資不可。
物件17: 伊勢崎市2棟一括売りアパート
基本情報:
– 所在地: 群馬県伊勢崎市曲沢町
– 物件価格: 4,900万円
– 表面利回り: 10.12%
– 築年数: 25年（2000年7月）
– 土地権利: 所有権
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR両毛線 国定駅 歩35分
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 495.9万円
– 年間経費: 198.4万円（構造:木造 経費率40%）
– 年間ローン返済: 237.4万円（融資4,410万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +5.0万円 ❌ 絶対条件未達（基準+10万円）
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.0万円（基準+10万円未達） ❌ |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 6/10 | 伊勢崎市（国分寺から車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 25年（基準5〜10年を大幅超過） ❌ |
| 返済比率 | 2/10 | 80%（営業利益297.5万円の80%） ❌ |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,900万円（基準3,000〜3,500万円外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩35分（致命的） ❌ |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 38/75 | 評価: D |
総合判定: ❌ 見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF+5.0万円: 絶対条件+10万円を大幅未達
2. 返済比率80%: 絶対条件60%を大幅超過（本業破綻の高リスク）
3. 駅徒歩35分: 空室リスク極めて高い（車社会でも厳しい）
4. 築25年: 全17物件中最も新しいが、基準5〜10年には未達
唯一の強み:
– 総戸数8戸
– 築25年は全17物件中最も新しい
結論:
全17物件中最も新しい築25年だが、それでも基準（築5〜10年）には未達。月間CF不足・返済比率80%・駅徒歩35分により投資不可。
📊 総括と次回への提言
今回の調査から得られた教訓
- 現在の検索条件では築浅物件が一切ヒットしない
- 価格3,000〜5,000万円、表面利回り10%以上の条件では築古物件しか見つからない
- 築5〜10年の築浅物件は市場価格が高く、この予算帯では入手困難
- 木造物件の高経費率（40%）がCFを圧迫
- 全17件中15件が木造（88%）
- 木造は修繕費が高く、築古になるほどCF悪化
- 月間CF+10万円達成は2件のみ（12%）
- 物件1: +15.2万円（築58年のため不可）
- 物件11: +12.0万円（築31年のため不可）
- 絶対条件をクリアできる物件がほぼゼロ
次回に向けた戦略的提言
選択肢A: 検索条件の抜本的見直し（推奨）
価格帯を引き上げる:
– 現在: 3,000〜5,000万円
– 提案: 4,000〜6,000万円（築浅物件は割高）
利回り条件を緩和する:
– 現在: 表面利回り10%以上
– 提案: 表面利回り8%以上（築浅物件は利回りが低い）
エリアを重点化する:
– 首都圏近郊の地方都市（宇都宮、水戸、前橋など）を重点化
– 東京都内は築浅物件が高騰しているため避ける
構造を絞り込む:
– RC造またはS造に限定（木造は経費率40%で不利）
選択肢B: 築年数条件の妥協（次善策）
築11〜15年まで許容する:
– 担保評価50%で妥協
– 2棟目融資が厳しくなるリスクを受け入れる
この場合の最有力候補:
– 物件11: 栃木県宇都宮市 一棟売りマンション
– 月間CF+12.0万円 ✅
– 返済比率60% ✅
– RC造（経費率25%） ✅
– 総戸数12戸 ✅
– 築31年 ❌（妥協点）
– 駅徒歩33分 ❌（リスク要因）
最終結論
今回の調査結果: 投資戦略適合物件0件
次回は検索条件の抜本的見直し（選択肢A）を強く推奨します。現在の条件では築浅物件が一切ヒットせず、戦略実現が不可能です。
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