旧耐震マンションは買っていいのか?リスクと注意点を徹底解説
YouTube URL: https://youtu.be/yHWWMVdEynw
チャンネル: 不動産G 滝島一統
ゲスト: スピードスケーター 稲川選手
📋 テーマ概要
本動画では、旧耐震基準のマンション購入に関するリスクと注意点について、不動産のプロ滝島氏が詳しく解説しています。東京都心部では新築・新耐震マンションが高騰しているため、旧耐震マンションの市場が形成されていますが、購入前に知っておくべき重要なポイントが多数あります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| テーマ | 旧耐震基準マンションの購入是非 |
| 対象者 | 都内でリーズナブルにマンション購入を検討している方 |
| 主な論点 | 耐震性、融資、税制優遇、建替え問題、設備劣化 |
| 結論 | 地盤の良い場所なら検討可、ただし多数のリスクあり |
🏢 旧耐震基準と新耐震基準の違い
基準の分岐点
- 旧耐震基準: 1981年5月31日までに建築確認が出た建物
- 新耐震基準: 1981年6月1日以降に建築確認が出た建物
耐震性能の違い
- 旧耐震: 震度5以下の地震に耐えられる設計
- 新耐震: 震度6以上の地震でも耐えられる設計
築年数の問題
- 1981年基準の建物は築44年（2025年時点）
- RC造（鉄筋コンクリート造）の法定耐用年数は46年
- ほとんどの旧耐震マンションが耐用年数を超過している
💰 東京における旧耐震マンション市場
なぜ旧耐震マンションが売れているのか?
価格の魅力
- 新築・新耐震: 都心部では高額で手が届かない
- 旧耐震: 5,000万円程度で都内の良い立地に購入可能
- 同じ予算で新築を買うと、埼玉や東京外れの2LDKになってしまう
市場規模
- 中古マンション市場は新築よりも大きい
- 新築は年間供給分のみ、中古は過去の蓄積全てが対象
- 多くの物件が不動産業者によるリフォーム済みで販売される
⚠️ 旧耐震マンションのリスク
1. 耐久性・耐震性の問題
コンクリートの劣化
- 築年数が経過するとコンクリートが崩れる
- 骨組みが弱くなると地震時に倒壊リスクが高まる
設備システムの陳腐化
- 防災・防犯システムが旧式
- 新しい建物と比較して安全性能が劣る
2. 税制優遇が受けにくい
住宅ローン控除
- 旧耐震基準の建物は国が推奨しない
- 住宅ローン控除などの税制優遇が適用されにくい
- 適用するには耐震診断などの追加手続きが必要
融資の難しさ
- 耐用年数超過のため、通常の融資は厳しい
- 融資が受けられるケース：
- 本人の信用度が非常に高い
- 銀行とのコネクションがある
- マンション販売再販会社の提携ローンを利用
- ただし、日本は住宅ローンが緩いため、条件次第では可能
3. 建替え問題
建替え決議の難しさ
従来の基準
- 全員一致が必要（ほぼ不可能）
現在の基準
- 5分の4（80%）の賛成で建替え可能
- しかし、80%の合意を得るのも非常に困難
相続問題
- 古い物件では相続が複数回発生
- 1部屋の所有者が10人以上になるケースも
- 連絡が取れない相続人がいると同意が取れない
- 建替え話がまとまらず、マンションの価値が下がる悪循環
建替え派の苦悩
具体例：
1. 建替え賛成派が先に退去する
2. 反対派の1〜2人が退去を拒否
3. 退去完了まで5〜10年かかることも
4. その間、維持費を払い続ける必要あり
5. 部屋は使えず、戻ることもできない
4. 設備の致命的な劣化
上下水道の問題
実際の事例：下水道が使えないマンション
状況
- 超一等地の2LDK居住用マンション
- 居住用・事務所用として貸せない
- 倉庫としてのみ貸せる
原因
- 下水管の劣化
- トイレ・風呂・台所の排水が全て流せない
解決策とコスト
- 下水管の全面入れ替え: 数千万円のコストが必要
- 建替えも進まず、修繕もできず、使えない物件に
配管の重要性
- マンションで最初に傷むのは配管（特に下水）
- 表面リフォームは綺麗でも、配管が劣化していれば無意味
- 配管劣化の調査方法はほとんど存在しない
5. リフォーム済み物件の罠
表面だけの美化
- 化粧リフォームで見た目は綺麗
- CGや写真加工でいくらでも良く見せられる
隠れた問題
- 配管の状態は不明
- 下水管・給水管が交換されているかはほとんど確認されない
水漏れリスク
- 玄関から室内の配管はオーナーの責任
- 水漏れが発生すると全額自己負担で賠償
- 経年劣化は保険対象外のケースが多い
- 下階の高級品（例：ミンクのコート）を弁償する可能性も
🌍 中国人投資家のターゲット
旧耐震マンションを誰が買っているか?
主要購入層
- 中国人投資家が大量購入
- 中国人が中国人を騙して販売している構図
誤解されているポイント
- 建替え時に新しいマンションがもらえると勘違い
- 実際は追加費用を払って優先的に購入できる権利のみ
- いつ建替えが実現するか不明
- 使えない期間の維持費負担が発生
高値での購入
- 築40〜50年の旧耐震マンションを高値で購入
- 利回り4%程度しかない物件も多い
- 相談に来て初めて建替え時に追加費用が必要だと知る
🏠 居住用vs投資用の考え方
滝島氏の基本スタンス
「投資用不動産と居住用不動産をごっちゃにするのは良くない。住むための家は住みたいところに住みたい家を買うのが一番」
選択の基準
- 広い中古が良ければ旧耐震でも可
- 新築の狭い方が良ければ郊外の新築を選ぶ
- 都内の広いマンションが欲しいなら稼いで買う
滝島氏の個人的な好み
- どこでもいいなら都内の超小さい部屋で十分
- 新耐震が好き
🔍 旧耐震マンション購入のチェックリスト
必ず確認すべきポイント
| チェック項目 | 重要度 | 詳細 |
|---|---|---|
| 管理組合の機能 | ★★★ | 長期修繕計画がまとまっているか |
| 建替え計画の有無 | ★★★ | 建替え・維持・長期修繕のどれを選択しているか |
| 管理会社との連携 | ★★☆ | 管理組合と管理会社の連携が取れているか |
| 上下水道の状態 | ★★★ | 配管が交換済みか（特に下水） |
| 融資の可能性 | ★★★ | 自分の信用度で融資が受けられるか |
| 税制優遇の適用 | ★★☆ | 住宅ローン控除などが使えるか |
| 建替え時の費用 | ★★★ | 追加費用の概算を把握しているか |
| 地盤の強さ | ★★★ | 地盤調査データを確認 |
🌏 地盤と耐震性の関係
滝島氏の意外な見解
「実はそんなに気にしなくていいというのが僕の見解」
建築基準の歴史
- 昔の方が建築基準が厳しい部分もある
- 特に建設可能な場所に制限があった
地盤の重要性
倒壊の主原因
- 地盤沈下が建物倒壊の主原因
- 土中の地盤がずれると、建物構造が無関係に崩れる
旧耐震でも倒れない理由
- 震度5を超えてもすぐに崩れない
- 日本の建築はオーバースペックで作られている
- 大手デベロッパーの物件はそう簡単には崩れない
ただし例外
- ゴミ建築会社の物件は要注意
- すでに倒産している会社の建物は施工品質が不明
首都直下型地震の懸念
- 実験値と実際は違う
- 新耐震でも本当に耐えられるかは未知数
- 旧耐震・新耐震問わずリスクはある
推奨事項
「地盤が強いところに建っているマンションを、旧耐震・新耐震問わず買った方が良い」
🎯 まとめ
旧耐震マンションが向いている人
- 都心の立地を最優先する人
- 融資が受けられる信用力がある人
- 管理組合がしっかり機能している物件を見つけられた人
- 地盤が強いエリアを選べる人
- 短期〜中期の居住を想定している人
旧耐震マンションが向いていない人
- 長期的な資産形成を目的とする人
- 税制優遇を最大活用したい人
- 建替え問題に巻き込まれたくない人
- 設備の劣化リスクを避けたい人
- 安心・安全を最優先する人
滝島氏の総評
「好みの問題。住むための家は住みたいところに住みたい家を買うのが一番。ただし、地盤が強いところを選ぶこと、管理組合が機能しているかを確認すること、配管の状態を必ずチェックすることが重要」
📌 購入前の推奨アクション
- 地盤調査データの確認：市役所や地盤情報サービスで地盤の強さを調査
- 管理組合の議事録確認：過去5年分の総会議事録を入手
- 長期修繕計画の精査：修繕積立金の残高と今後の計画を確認
- 配管の交換履歴確認：上下水道の交換時期を管理会社に確認
- 融資の事前審査：複数の金融機関で事前審査を実施
- 税理士への相談：税制優遇の適用可能性を確認
- 建替え計画の有無：管理組合に建替え議論の状況を確認
- 耐震診断結果の入手：実施済みの場合は結果を確認
記事作成日: 2025年11月30日
動画出典: 不動産G 滝島一統
分析者: Claude (AI不動産分析アシスタント)
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