家賃保証会社の実態を元社員が暴露!滞納率23%の衝撃と現場の過酷な実情
YouTube URL: https://youtu.be/-1Ktw31b40o
チャンネル: 不動産G 滝島一統
ゲスト: 家賃保証会社元社員
📋 動画概要
本動画では、大手家賃保証会社で1年10ヶ月勤務した元社員が、家賃滞納者への取り立て業務の実態を赤裸々に語っています。契約者の23%が滞納するという驚愕の数字や、現場で起きるトラブル、孤独死の発見など、不動産賃貸業界の裏側が明らかになります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| テーマ | 家賃保証会社の現場実態 |
| 勤務期間 | 1年10ヶ月 |
| 所属部署 | 管理部門（滞納者の取り立て担当） |
| 主な業務 | 2〜3ヶ月以上の滞納者への督促・訪問 |
| 年収 | 400万円以上 |
💼 家賃保証会社とは?
システム概要
従来の仕組み（連帯保証人制度）
- 賃貸契約時に親・祖父母・友人などが連帯保証人になる
- 家賃滞納時は保証人に請求
- 人間関係のトラブルが多発
現在の仕組み（家賃保証会社）
- 家賃保証会社が保証人の代わりになる
- 滞納時は保証会社が立て替えて大家に支払う
- その後、保証会社が入居者に督促・回収
- 残置物の整理なども対応
費用
- 入居時に家賃の数ヶ月分を保証会社に支払う
- 通常は家賃の1ヶ月分程度
📊 驚愕の滞納率データ
全体の滞納率
契約者100人のうち
- 23人（23%）が滞納する
- 予想（5〜10%）を大きく上回る数字
内訳
- 引き落とし口座未登録が約10人（全体の約10%）
- 本格的な滞納者が約13人（全体の約13%）
滞納者の属性
家賃相場
- 滞納が多いのは家賃5〜6万円の物件
- 年収200〜300万円の層
収入の嘘
- 契約時に年収を大幅に盛って申告
- 「不動産屋さんに少し多めに書いてと言われた」と言い訳
- 契約時に勤務していた会社を入居後すぐに退職
収入証明の実態
- ほとんどの契約で収入証明が提出されていない
- 勤務先確認も明確に行われないことが多い
- 収入は自己申告制
🚨 督促業務の実態
督促の流れ
第1段階：電話連絡
- 基本は電話がメイン
- 3ヶ月以上の滞納者は電話にほぼ出ない
第2段階：訪問督促
訪問可能時間（ルール上）
- 朝8時〜夜21時まで
実際の訪問時間
- ルール通りの時間帯では絶対に捕まらない
- 夜21時以降〜23時まで張り込み
- 早朝5時〜8時に張り込み
張り込み方法
- 車を玄関が見える場所に停車
- 会社のロゴが入っているためマグネットシートで隠す
- 駐車できない場合は玄関前に立ち続ける
督促時の確認事項
第1段階：身元確認
- 氏名の確認
- 契約物件の確認
- 同居人・名義人以外の可能性を排除
- 不安な場合は身分証の提示を求める
第2段階：督促
- 滞納額の確認（例：3ヶ月で20万円）
- なぜ電話に出なかったのかを追及
- 居住継続の意思確認
- 解約の意思確認
よくある言い訳
- 「家賃が払えないので電話に出られなかった」
- 「家賃を滞納しているとは思っていなかった」（ありえない言い訳）
💳 分割払いの交渉
交渉の流れ
- ほとんどの人は引っ越すお金もない
- 一括払いは不可能
- 分割払いの書面を作成してその場でサイン
分割払いの実態
- 約半数が約束を守らない
- 書面を取っても口だけのケースが多い
分割払いの条件例
- 接触日が月の中旬の場合
- 月末までに家賃1.5ヶ月分を支払う
- 入金する人と元々逃げる前提の人に二分される
⚖️ 裁判・強制執行
裁判に至る割合
- 滞納者23%のうち
- 約12%以下が裁判に至る
- 全体で見ると100人中1〜2人程度
強制執行のコスト
- 1件あたり20〜30万円のコストがかかる
収支の謎
- 手数料は家賃の1ヶ月分のみ
- 滞納率23%、裁判コスト1件20〜30万円
- それでも黒字経営（借金なし）
黒字の理由（推測）
- 家賃が高い物件は滞納が少ない（高所得者が多い）
- 家賃が安い物件は滞納が多い（低所得者が多い）
- 件数では23%でも、金額ベースでは黒字になっている可能性
- 回収を頑張っていることも要因
😱 現場のトラブル事例
暴力・脅迫
ケース1：刃物を持って登場
- 訪問時にインターホンを鳴らすと刃物を持って出てきた
- ネギが刺さっていたため料理中だった可能性
- こちらは何も知らないため即座に逃走
ケース2：自転車を投げつけられそうになった
- 交渉中にヒートアップ
- 自転車を投げつけられそうになる
警察の対応
警察を呼ばれた場合
- 入居者が警察を呼ぶケースも多い
- 警察は民事不介入のため、事実確認のみで帰る
- 優しい警察官は立ち会ってくれることもある
警察が帰った後
- その場では大人しくなる
- 次回訪問時や電話ではまた偉そうな態度に戻る
- 結局払わない
💀 孤独死の発見
発見の経緯
典型的なパターン
- 1ヶ月目から連絡が取れない
- 緊急連絡先にも連絡が取れない
- 緊急連絡先が既に亡くなっているケースも
- 訪問しても何も反応がない
警察立ち会いのタイミング
- 2ヶ月後半〜3ヶ月目でやっと警察を呼べる
- 上司からの許可が必要
- 警察への報告書を作成（連絡経緯・緊急連絡先の状況など）
発見時の状況
- 匂いで即座に判明（入り口に到着した時点で分かる）
- 遺体が溶けているケースもある
- 隣の部屋も同時に孤独死していたケースも
- 先輩・同僚も頻繁に遭遇している
感想
「人間ってこんな風になるんだ」「人間って溶けるんだ」
🏢 なぜこの仕事を選んだのか?
動機
- 両親が不動産経営をしていた
- 父親が「昔キツイことをやっていた」と話していた会社
- デベロッパーよりディープな現場に興味
- 「もっとディープなところに潜入しよう」と思った
感想
- 面白いと思った
- 結構大変だった
📌 まとめ
家賃保証会社の実態
驚きのポイント
- 契約者の23%が滞納（予想の2〜3倍）
- 収入証明がほとんど提出されていない
- 自己申告で年収を大幅に盛る人が多い
- 分割払いの約束の半数が守られない
- 孤独死の発見が頻繁にある
過酷な業務内容
- 早朝5時〜夜23時まで張り込み
- 刃物・暴力のリスクがある
- 遺体の発見に遭遇する可能性
- それでも年収400万円以上は得られる
不動産投資家・大家へのインサイト
リスク管理の重要性
- 家賃保証会社を過信しない
- 保証会社があっても回収に時間がかかる
- 低家賃物件ほど滞納リスクが高い
入居審査の重要性
- 収入証明の提出を必須にする
- 勤務先の在籍確認を徹底する
- 緊急連絡先の実在確認を行う
適正家賃の設定
- 高めの家賃設定にすることで滞納リスクを下げる
- 低所得者層をターゲットにする場合は滞納を織り込む必要がある
🎯 視聴者へのメッセージ
賃貸入居者の方へ
- 家賃滞納は必ず追跡される
- 逃げても張り込みで捕まえられる
- 分割払いの約束を破ると裁判・強制執行に至る
- 困ったら早めに相談することが重要
不動産投資家・大家の方へ
- 家賃保証会社があっても安心できない
- 入居審査を自分でも厳しくチェックすべき
- 低家賃物件は滞納率が高いことを認識する
- 孤独死リスクも想定しておく必要がある
記事作成日: 2025年11月30日
動画出典: 不動産G 滝島一統
分析者: Claude (AI不動産分析アシスタント)
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