【限界リゾート】苗場スキー場・西武ヴィラの衝撃実態 – 年間20万円の管理費で使わないマンション500室が日本から1億円消える

動画情報

• YouTube URL: https://youtu.be/gVxbOiSwSSc
• チャンネル: 高文道（滝島氏）
• 動画タイプ: リゾートマンション現地取材・実態調査

案件概要

オーナー情報

リゾートマンションの現状

管理費の実態

「年間多分いろんな日本人でかためて考えても年間何百何千まあってはいはい使いたくないけど垂れ流れてるお金があるのかなと思うと」

「この建物1個あたり1億円が垂れ流れてるってわけですかね総額でそうですね」

現地視察レポート

外観の状況

西武ヴィラ苗場の特徴:
– 1号棟〜複数の号棟がタワーマンション形式で並ぶ
– 初期ロット（1〜3号棟）は30年以上前の建物
– 3号棟はワンルーム系のヴィラ
– かつては専用ゲレンデがあった

現在の状況:

「昔はこのヴィラシリーズののお客さん用の専用のゲレンデもあったぐらいなんですけど、もうユーザーっていうかくる人お客さんめっきりひいえっちゃったのでこっちの専用ゲレンデは閉じて」

「専用ゲレンデは今ただの山になってるってこと」

アクセスの変化:

「昔はここから向こう側の苗場スキー場までシャトルバスが出ていて、このこっち側のマンションから出たらもうゲレンデまで行けるまそんな状況だったですけど、今ないので行くとしたら歩きか車とまそんな感じですね」

室内の状況

設備:
– ワンルーム〜1LDK
– ガス給湯設備（昔のマンションによくあるタイプ）
– 浴室・トイレ（3点ユニットバス）
– 防水フローリング（雪・スキー用）
– 玄関は段差なし（スキーブーツ対応）
– 地下駐車場（シャッター付き）

管理状況:

「数年ぶりに来る部屋なので中がどうなってるかも正直分からないんでちょっと怖いんですが」

「数年前に誰か1度来たかどうかというぐらいで」

部屋の状態:

「ぱっと見お部屋すごい綺麗じゃないですか。部屋の維持費とかはそんなかからないでしょうし、短期ですからねそんなめちゃめちゃ綺麗する必要もない」

設備の維持コスト

ガス給湯器のリスク:

「ガス給湯設備ですね。昔のマンションにはよくついてたんですけど最近はもうめっきりないです。これが壊れると結構1大事ですね。10万円以上の前後の修理が必要」

苗場リゾートの盛衰

バブル期の隆盛

映画「私をスキーに連れてって」（1987年公開）:

「かつてですね1987年に公開されたもうみんな名前はよく知ってる私をスキーに連れてってというですね映画で一世を風靡したんですが、今こんな感じですね」

当時の状況:
– 専用ゲレンデ完備
– シャトルバス運行
– リゾート会員権ブーム
– 1,000万円前後の高値で販売

現在の衰退

冬季の状況:

「苗場スキー場自体冬はそこそこ稼働はしてます。昔ほどじゃないですけどお客さんもいますし、子供用のゲレンデというかキッズイベントみたいなのがたまたまに小さいのあったりみたいなのはするので遊びに来る分には十分な場所だと思いますね」

夏秋の状況:
– スキーシーズン外はほぼ機能停止
– 専用ゲレンデは廃止され山に戻る
– シャトルバスも廃止
– オーナーもほとんど来ない

地方リゾート市場の二極化

成功例：軽井沢・ニセコ

「カイザー（軽井沢）とかは上がってるみたいな話も聞いたりするような気もする。カルザは爆上がりしてますね」

「今この地方のリゾート値が上がるか上がらないかっていうのがですね、外国人資本ですねいわゆるインバウンドってやつが注目するかどうかで決まっちゃってるような状況なんですね」

失敗例：苗場

「この苗場はあまり外国人に注目されてないなぜかはいということでま閑散としてると」

外国人に注目されない理由:
– 雪質が北海道に劣る
– アクセスがやや不便
– ブランド力の低下

管理組合の機能不全

建替えの話が出ない理由

「良くも悪くも建替えの話って全然出ないんじゃないかと思ってですね」

建替えが困難な理由:
1. 所有者が全国に分散
2. ほとんど使用していない
3. 管理組合の機能が低下
4. 合意形成が困難
5. 追加負担を嫌がる所有者多数

管理費だけが継続

問題点:
– 年間20万円の管理費は継続
– 使用実績はほぼゼロ
– 管理組合の活動は最低限
– 共用部の維持管理のみ

負の資産としてのリゾートマンション

オーナーの苦悩

売却も困難:
– 購入価格: 約1,000万円
– 現在価値: 推定数十万円〜数百万円
– 30年で資産価値ほぼゼロ

維持コストのみ発生:
– 年間管理費: 20万円
– 固定資産税: 数万円
– 合計: 年間約25万円の持ち出し
– 30年で: 約750万円の維持費

日本全体の損失

500室の試算:

「日本人が苗場がこんなことになってるなんて知らないでしょうね」

滝島氏の分析

再生の可能性

全棟買収による再生案:

「500室全部仮にただで買えて1部あたり維持費が20万のするとね年間維持費が1億ですからはい。3、4億資産がある人だったらまそんなちょっと机上の空論ですけど、全部屋買い占めて2年間頑張ってリフォームとプレゼンして売却したら儲かんじゃないですかね。2、3億でこの規模のもの建てれないですからね絶対3、4億ではは」

実現性:
– 理論上は可能
– しかし現実的には困難
– 所有者が全国に分散
– 買収交渉のコスト
– リフォーム費用の膨大さ

立地の価値

「遊びに来る分には十分な場所だと思いますね」

苗場の利点:
– 越後湯沢から25分のアクセス
– スキー場としての機能は維持
– ファミリー向けイベントあり
– 地下駐車場などインフラは充実

教訓・注意点

1. リゾート会員権・リゾートマンションのリスク

バブル期の誤算:
– 永続的な価値を期待
– 実際は時代と共に陳腐化
– 維持費だけが継続
– 売却も困難

2. 地方リゾートの二極化

勝ち組:
– 軽井沢（外国人に人気）
– ニセコ（パウダースノー）
– 白馬（アクセス良好）

負け組:
– 苗場（中途半端な立地）
– 外国人に不人気
– 国内需要も減少

3. 管理費の永続性

リゾートマンションの罠:
– 購入価格は一時的
– 管理費は永続的
– 使用しなくても支払い義務
– 30年で購入価格以上の支出

4. 売却困難性

負の資産:
– 買い手がつかない
– 価格が暴落
– 相続で子供に押し付けられる
– 放棄もできない（所有権）

5. 外国人資本の重要性

「地方のリゾート値が上がるか上がらないかっていうのが外国人資本、インバウンドってやつが注目するかどうかで決まっちゃってる」

現代の法則:
– 国内需要だけでは維持困難
– 外国人が来ないリゾートは衰退
– 雪質・アクセス・ブランドが重要

まとめ

西武ヴィラ苗場の実態

日本全体の損失

500室の試算:
– 年間1.25億円が苗場だけで消えている
– 30年で37.5億円
– 全国のリゾートマンションでは数百億円規模

バブルの遺産

1987年「私をスキーに連れてって」:
– リゾートブームを牽引
– 苗場は聖地化
– 多数のリゾートマンション開発

2025年現在:
– 専用ゲレンデは山に戻る
– シャトルバスも廃止
– オーナーは数年に1度も来ない
– 管理費だけが垂れ流される

最大の教訓

リゾートマンションは「夢」を売る商品だが、現実は厳しい。

• 購入時の高揚感は一時的
• 維持費は永続的
• 時代と共に陳腐化
• 売却も相続も困難
• 外国人需要がないリゾートは衰退

30年前に1,000万円で購入し、年間25万円の維持費を払い続け、資産価値はほぼゼロ。使用頻度は数年に1度。

これがバブル期リゾートマンションの現実である。

この動画は、バブル期リゾートマンションの衰退と、日本から毎年消えていく巨額の維持費の実態を明らかにした重要な記録です。