【資産運用EXPO詐欺】ワンルーム4件購入・契約書金額不一致・10年縛りサブリースの全貌
YouTube動画: https://youtu.be/xYI-w4gVjhA
相談者のプロフィール
職業: 外資系営業職
世帯年収: 500〜650万円
購入物件: ワンルームマンション4件(合計約8,000万円)
購入経路: 資産運用EXPO + 不動産投資セミナー
発覚した問題の数々
1. 売買契約書と重要事項説明書の金額不一致
1件目の物件:
– 売買契約書:2,680万円
– 重要事項説明書:2,750万円(諸費用ローン含む)
– 実際の融資額:2,750万円
– 差額70万円の使途:諸費用として使用
営業トーク:
「資産運用EXPO特典で300万引き+諸費用カット!」
現実:
– 諸費用は「無料」ではなくローンに組み込まれていた
– オーバーローンを組まされていた
– 購入1年後に気づくも手遅れ
2. 10年縛りの悪質管理契約
契約内容:
– 期間:10年間の集金代行契約
– 中途解約:「正当な理由がなければ解約不可」
– 違約金:賃料の6ヶ月分(約100万円)
滝島氏の衝撃発言:
「集金代行だからでも半年分でも大した金額じゃないんじゃないですか?家賃の半年分!?そんなバカみたいな契約通らないと思うんですけどね」
3. 管理会社の怠慢
空室10ヶ月放置:
– レインズ(不動産流通機構)に物件未掲載
– Instagramに写真を載せるだけ
– 賃貸仲介業者への営業なし
賃貸借契約書の不正:
– オーナーにサインさせない
– オーナーの名前だけ書いて契約成立
– 契約書を送らない
滝島氏の評価:
「情報違反というよりは商法の話ですねもはや」
4. 修繕積立金2倍の罠
2件目の物件:
購入後数年で修繕積立金が突然2倍に増額
理由:
最初から修繕積立金を安く設定し、キャッシュフローの赤字を少なく見せるカラクリ
滝島氏の解説:
「すべてはあの買う方がいい物件だと思ってもらえるようにそして銀行からオーバーローンを引き出すために全部からくりで最初安く設定して高くする。もうこれはもう全部スキームなんですよ」
5. 新築プレミアムの消失
1件目(新築物件):
– 当初家賃:9万8,500円
– 1年後:9万2,000円(6,500円下落)
– 空室期間:10ヶ月
下落の理由:
1. 営業活動の怠慢
2. 新築プレミアムの消失
3. そもそも相場より高い家賃設定だった可能性(オーバーローンのため)
滝島氏の解説:法律の建て付けとの戦い
不動産投資の法的な立ち位置
「法律の座組みはですね不動産投資っていうのは素人はやらないしできないものであるっていうのが法律上の座組みなんですよ」
つまり:
– 契約書をちゃんと読んでいないのは本人の責任
– 「後からよく読んでなかった」「文面わからなかった」は通らない
– 8,000万円もの融資が組めるほど社会的地位がある人なら尚更
解約の選択肢と戦略
選択肢1:都庁への申告(情報違反)
メリット:
– レインズ未掲載=情報違反
– オーナー署名なし契約=商法違反の可能性
– 業務改善命令を出してもらえるかも
デメリット:
– 契約書に「代理権の授与」が書かれている可能性
– 情報違反と認められない可能性
滝島氏のアドバイス:
「最近あまりにもゴミみたいな業者が多いんで都庁さんもたまに情熱的に対応してくれることがあるんであの試しに聞いてみてください。聞くのはただなんで」
選択肢2:違約金100万円を払って解約
メリット:
– 確実に解約できる
– 弁護士費用より安い可能性
デメリット:
– 100万円の出費
滝島氏の意見:
「サブリースだったらお金払っても解除できないって方が多い中でとりあえず半年分のお小遣いくれてやったら解除できるのはまだまだラッキーだったねって思う方がいいかもしれない」
選択肢3:弁護士を雇って管理義務違反を主張
メリット:
– 違約金なしで解約できる可能性
– 費用は50万円程度?
デメリット:
– 必ず解約できる保証はない
– 時間と手間がかかる
売却すべきか持ち続けるべきか
結論:売却一択
キャッシュフローで取り返すのは不可能
理由:
1. 家賃は下がる(ほぼ間違いなく)
2. 修繕積立金・管理費は上がる(100%上がる)
3. 故に物件価格は下がる
「キャッシュフローを赤から黒にするかつこの1500万円っていうのを何年後か分かりませんが取り戻すのは相当難しい」
キャピタルゲインも期待薄
土地<建物の構造:
– ワンルームは建物部分が大きい
– 経年で価値下落は避けられない
– 修繕積立金上昇・家賃下落でさらに下落
繰り上げ返済は悪手
相談者の質問:
「繰り上げ返済してキャッシュフローを1件ぐらいなら黒に持っていくことはできる。繰り上げ返済という案はどうでしょうか?」
滝島氏の回答:
「乾いてるスポンジに水注ぎ込んでるだけなので繰り上げ返済をするんだったらもう損切りして売っちゃった方がいいと思います」
理由:
そのお金で損切りした方がマシ。投資は損切りできないと次の投資にいけない。
35年間の悪夢
試算:
– 2,700万の物件を35年ローンで返済
– 総返済額:3,500万(1.5倍!)
– 35年後の物件価値:1,000万円
結論:
3,500万払って1,000万の物件が残る=2,500万の損失
「貯金した方がいいわけですよ」
4件合計の損失試算
売却した場合の損失
オーナーの試算:
– 1件目:購入2,750万→売却2,200万(△550万)
– 残りローン:2,500万
– 4件合計損失:1,200万〜1,800万円
滝島氏の助言:
「4件で1200万円から1800万ぐらいの損になると思うんですよね。どっかからお金を借りてくるか場合によっては自己破産とかも視野に入れてもいい可能性はあります」
最悪のシナリオでも売却すべき:
「最悪500万ぐらいの赤を背負ってでも損切りした方がいいです」
キャッシュフローで持ち続けた場合
オーナーの試算:
「自分で試算してみると全部の物件が1500万から1600万のキャッシュフローの赤字になる」
つまり:
– 35年持ち続けても約1,500万の赤字
– 売却しても最悪1,800万の赤字
– 差額はわずか300万
どちらを選ぶ?
– 35年間毎月赤字を払い続ける精神的苦痛
– 早期損切りで次の人生へ
答えは明白。
資産運用EXPOの真実
なぜ信頼してしまうのか
錯覚の構造:
1. 大規模な展示会=信頼できる企業
2. 芸能人が広告塔=いい会社
3. スポーツチームのスポンサー=お金がある=安心
現実:
「お金出せばね主催者は断らないからしょうがないんですけど」
「EXPO特典」の罠
営業トーク:
「資産運用EXPO特典で300万引き+諸費用カット!」
現実:
– もともと高く設定して値引きしただけ
– 諸費用はローンに組み込まれていた
– チラシにもエビデンスなし(口頭のみ)
ワンルーム投資の構造的欠陥
なぜ全員が損するのか
滝島氏の断言:
「本当に申し上げにくいんですけどワンルームマンション買ってる全ての方は掴まされたってことをまず理解しなきゃいけない。相当なハンディキャップを追った商品を投資名目で掴まされてしまってるんです」
3つの罠:
1. 買った瞬間に価格下落(新築プレミアムの消失)
2. 修繕積立金・管理費の上昇(カラクリで最初は安く設定)
3. 家賃の下落(経年劣化・競合増加)
業者のシミュレーションの嘘
業者の主張:
「長く持ってたら収支がプラスになるはずです。いつか必ず損益分岐点がやってきます」
現実:
「彼らが出すシミュレーションほぼ間違いなく修繕積立金と管理費の上昇家賃の下落が加味されてないか相当甘い見通しなんですよ。なので基本的にはそんな日は永遠に来ないです」
今後の行動プラン
滝島氏の推奨行動
- 都庁に情報違反を申告
- レインズ未掲載
- オーナー署名なし契約
- 賃貸借契約書を送らない
- 並行して売却査定を取る
-
最悪100万払ってでも管理契約解除
-
損切り覚悟で早期売却
相談者の決断
「ありがとうございますおかげで腹もくくりましたのでなんとか売却の方に向けて進みたいと思います」
まとめ:典型的な資産運用EXPO詐欺の全貌
詐欺の手口
- 資産運用EXPOで信頼を錯覚させる
- EXPO特典で得した気分にさせる(実際は損)
- オーバーローンで諸費用を組み込む(無料と嘘をつく)
- 修繕積立金を安く設定してキャッシュフローを良く見せる
- 10年縛り・違約金100万の悪質契約
- 空室でも営業しない
- レインズにも載せない
- 契約書の不正(オーナー署名なし)
被害を防ぐために
展示会・EXPO の罠:
– 芸能人広告=信頼ではない
– スポンサー=お金があるだけ
– 大規模展示会=審査されていない
契約前の確認事項:
– 売買契約書と重要事項説明書の金額一致
– 管理契約の解約条件(10年縛りは異常)
– 修繕積立金の将来計画
– レインズ掲載義務の明記
絶対ルール:
– 契約書は必ず第三者(弁護士・税理士)にチェックしてもらう
– EXPO特典のエビデンスを文書で確認
– SUUMOで同じエリアの相場を確認
– 即決しない
最後に:損切りの覚悟
投資において最も重要なのは「損切り」です。このマイナスを別の投資で取り返そうとするのはギャンブラーの思考。
8,000万の負債を抱えたまま35年間赤字を払い続けるより、傷が浅いうちに損切りする勇気が必要です。
相談者へのエール:
「腹をくくった」その決断が、あなたの人生を救います。
この記事は不動産ジプシー・滝島氏のYouTube動画の内容を基に、資産運用EXPO詐欺への警告として作成されました。
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