20251217
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年12月17日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
- 全物件数: 51件
- 首都圏近郊: 14件
- 絶対条件適合: 0件（すべて築年数が条件外）
視覚化サマリー
ファネルチャート（フィルタリングプロセス）
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月間CF | 築年数 | 総合評価 | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 中野区 売り工場・倉庫・その他 | 東京都中野区 | 4,880万円 | 15.77% | +18.8万円 | 築1年 | 54点 | B |
| 2 | 熊谷市 一棟売りマンション | 埼玉県熊谷市 | 4,360万円 | 15.22% | +21.1万円 | 築41年 | 53点 | B |
| 3 | 北赤羽 売ホテル | 東京都北区 | 3,980万円 | 12.00% | +7.8万円 | 築54年 | 49点 | C |
| 4 | 東京都日野市 一棟売りアパート | 東京都日野市 | 3,700万円 | 11.48% | +6.3万円 | 築60年 | 47点 | C |
| 5 | 筑西市 売り工場・倉庫・その他 | 茨城県筑西市 | 3,000万円 | 10.40% | +3.5万円 | 築10年 | 46点 | C |
| 6 | 閑静な住宅地 | 神奈川県横浜市 | 3,877万円 | 12.8% | +9.2万円 | 築48年 | 44点 | C |
| 7 | 深谷市上柴町一棟アパート | 埼玉県深谷市 | 3,300万円 | 11.78% | +9.4万円 | 築42年 | 43点 | C |
| 8 | 千葉県佐倉市 一棟売りアパート | 千葉県佐倉市 | 3,120万円 | 12.00% | +6.1万円 | 築35年 | 43点 | C |
| 9 | アーネス梅林 | 千葉県柏市 | 3,600万円 | 12.5% | +11.7万円 | 築45年 | 43点 | C |
| 10 | 坂戸市 一棟アパート | 埼玉県坂戸市 | 3,500万円 | 11.72% | +6.4万円 | 築36年 | 43点 | C |
| 11 | 千葉県旭市 一棟アパート | 千葉県旭市 | 3,200万円 | 11.62% | +5.7万円 | 築39年 | 42点 | C |
| 12 | 京成大久保 一棟売アパート | 千葉県船橋市 | 3,480万円 | 13.86% | +10.1万円 | 築53年 | 42点 | C |
| 13 | 埼玉県秩父市 一棟売りアパート | 埼玉県秩父市 | 3,980万円 | 10.85% | +5.5万円 | 築39年 | 40点 | C |
| 14 | 那須烏山市1棟アパート | 栃木県那須烏山市 | 3,780万円 | 15.02% | +13.1万円 | 築36年 | 38点 | D |
総評
今回の調査では、絶対条件（築年数5〜10年、月間CF +10万円以上、返済比率60%以下、土地権利所有権、首都圏近郊）をすべて満たす物件は0件という結果になりました。
主な課題:
1. 築年数: 全14件中、築10年以内は2件のみ（物件1: 築1年、物件5: 築10年）。大半が築30年以上の築古物件
2. 月間CF不足: 月間CF +10万円以上は5件のみ（物件1, 2, 9, 12, 14）。物件1は価格4,880万円で融資可能額超、物件2と14は築古で担保評価低、物件9と12もCFが条件ぎりぎり
3. 価格帯: 3,000〜3,500万円の理想価格帯は6件（物件5, 7, 8, 9, 10, 11）だが、いずれも築古またはCF不足
最も惜しい物件:
– 物件1（中野区）: 築1年、月間CF +18.8万円と優秀だが、価格4,880万円が融資可能額3,420万円を大幅超過で見送り
– 物件2（熊谷市）: 月間CF +21.1万円で最高だが、築41年で担保評価低く2棟目融資に弱い
– 物件9（アーネス梅林）: 月間CF +11.7万円、価格3,600万円と条件に近いが、築45年で見送り
結論:
現在の市場では築浅物件が非常に少なく、理想条件を満たす物件は見つかりませんでした。引き続き市場を監視し、新規物件の追加を待つことを推奨します。
詳細評価
物件1: 中野区 売り工場・倉庫・その他
基本情報:
– 所在地: 東京都中野区若宮3丁目
– 物件価格: 4,880万円
– 表面利回り: 15.77%
– 築年数: 築1年（2024年1月）
– 総戸数: 3戸
– 駅距離: 西武新宿線 都立家政駅 歩1分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 769.6万円
– 年間経費: 307.8万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 236.4万円
– 月間CF: +18.8万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +18.8万円（優秀） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 東京都（国分寺から車1時間以内） |
| 築年数 | 10/10 | 築1年（築浅） |
| 返済比率 | 5/10 | 51.1%（やや高め） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,880万円（融資可能額3,420万円を超過） |
| 駅距離 | 5/5 | 歩1分（最高） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 3戸（少ない） |
| 合計 | 54/75 | 評価: B |
総合判定:
築1年、駅徒歩1分、月間CF +18.8万円と非常に優秀な物件ですが、価格4,880万円が融資可能額3,420万円を大幅に超過しており、融資が通りません。また、総戸数3戸は空室1つで33%の減収となりリスクが高いです。価格面で見送り推奨。
物件2: 熊谷市 一棟売りマンション
基本情報:
– 所在地: 埼玉県熊谷市宮前町1丁目
– 物件価格: 4,360万円
– 表面利回り: 15.22%
– 築年数: 築41年（1984年9月）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 秩父鉄道 上熊谷駅 歩1分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 663.6万円
– 年間経費: 199.1万円（基本経費30%: S造）
– 年間ローン返済: 211.2万円
– 月間CF: +21.1万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +21.1万円（最高） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 埼玉県（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築41年（築古） |
| 返済比率 | 5/10 | 45.3%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,360万円（融資可能額超過） |
| 駅距離 | 5/5 | 歩1分（最高） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（理想的） |
| 合計 | 53/75 | 評価: B |
総合判定:
月間CF +21.1万円は全物件中最高で、駅徒歩1分、総戸数8戸と優秀な物件です。しかし、築41年は担保評価が30%以下となり、2棟目融資でほぼ評価されません。また、価格4,360万円も融資可能額を超過しており、見送り推奨。
物件3: 北赤羽 売ホテル
基本情報:
– 所在地: 東京都北区赤羽北1丁目
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 12.00%
– 築年数: 築54年（1971年11月）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR埼京線 北赤羽駅 歩9分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 477.6万円
– 年間経費: 191.0万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 192.8万円
– 月間CF: +7.8万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +7.8万円（条件未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 東京都（国分寺から車1時間以内） |
| 築年数 | 2/10 | 築54年（築古） |
| 返済比率 | 2/10 | 67.3%（高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,980万円（融資可能額超過） |
| 駅距離 | 4/5 | 歩9分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（理想的） |
| 合計 | 49/75 | 評価: C |
総合判定:
東京都北区で駅徒歩9分と立地は良好ですが、月間CF +7.8万円は絶対条件の+10万円未達。また、築54年は担保評価ゼロに近く、返済比率67.3%も高すぎます。見送り推奨。
物件4: 東京都日野市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 東京都日野市新町
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 11.48%
– 築年数: 築60年（1965年8月）
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: JR中央線 日野駅 歩10分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 424.8万円
– 年間経費: 169.9万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 179.3万円
– 月間CF: +6.3万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.3万円（条件未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 10/10 | 東京都（国分寺から車1時間以内） |
| 築年数 | 2/10 | 築60年（築古） |
| 返済比率 | 2/10 | 70.3%（高すぎる） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,700万円（融資可能額超過） |
| 駅距離 | 4/5 | 歩10分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸（やや少ない） |
| 合計 | 47/75 | 評価: C |
総合判定:
東京都日野市でJR中央線沿線と立地は良好ですが、月間CF +6.3万円は絶対条件の+10万円未達。築60年は担保評価ゼロ、返済比率70.3%も高すぎて本業破綻リスクがあります。見送り推奨。
物件5: 筑西市 売り工場・倉庫・その他
基本情報:
– 所在地: 茨城県筑西市八丁台
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 10.40%
– 築年数: 築10年（2015年6月）
– 総戸数: 1戸
– 駅距離: 真岡鐵道 下館二高前駅 歩12分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 312.0万円
– 年間経費: 124.8万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 145.4万円
– 月間CF: +3.5万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +3.5万円（条件未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 6/10 | 茨城県（国分寺から車2時間） |
| 築年数 | 8/10 | 築10年（条件ぎりぎり） |
| 返済比率 | 2/10 | 77.6%（高すぎる） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円（理想価格帯） |
| 駅距離 | 2/5 | 歩12分（やや遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 1戸（非常に少ない） |
| 合計 | 46/75 | 評価: C |
総合判定:
築10年で条件ぎりぎり、価格3,000万円は理想価格帯ですが、月間CF +3.5万円は絶対条件の+10万円を大幅に下回る。また、総戸数1戸は空室で収入ゼロとなるリスクが高すぎます。返済比率77.6%も本業破綻リスクがあり、見送り推奨。
物件6: 閑静な住宅地
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市都筑区池辺町
– 物件価格: 3,877万円
– 表面利回り: 12.8%
– 築年数: 築48年（1977年11月）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR横浜線 鴨居駅 歩25分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 496.3万円
– 年間経費: 198.5万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 187.8万円
– 月間CF: +9.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +9.2万円（条件未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 神奈川県（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築48年（築古） |
| 返済比率 | 2/10 | 63.2%（やや高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,877万円（融資可能額超過） |
| 駅距離 | 0/5 | 歩25分（遠すぎる） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（理想的） |
| 合計 | 44/75 | 評価: C |
総合判定:
横浜市で総戸数8戸と条件は良いですが、月間CF +9.2万円は絶対条件の+10万円をわずかに下回る。また、築48年は担保評価が低く、駅徒歩25分は空室リスクが高いです。見送り推奨。
物件7: 深谷市上柴町一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県深谷市上柴町西7丁目
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 11.78%
– 築年数: 築42年（1983年1月）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR高崎線 深谷駅 歩29分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 388.7万円
– 年間経費: 116.6万円（基本経費30%: S造）
– 年間ローン返済: 159.9万円
– 月間CF: +9.4万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +9.4万円（条件未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 埼玉県（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築42年（築古） |
| 返済比率 | 2/10 | 58.7%（やや高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,300万円（理想価格帯） |
| 駅距離 | 0/5 | 歩29分（遠すぎる） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（理想的） |
| 合計 | 43/75 | 評価: C |
総合判定:
価格3,300万円、総戸数8戸と条件は良いですが、月間CF +9.4万円は絶対条件の+10万円をわずかに下回る。また、築42年は担保評価が低く、駅徒歩29分は空室リスクが非常に高いです。見送り推奨。
物件8: 千葉県佐倉市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県佐倉市江原新田
– 物件価格: 3,120万円
– 表面利回り: 12.00%
– 築年数: 築35年（1990年9月）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 京成本線 京成臼井駅 2,800m
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 374.4万円
– 年間経費: 149.8万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 151.2万円
– 月間CF: +6.1万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.1万円（条件未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築35年（築古） |
| 返済比率 | 2/10 | 67.3%（高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,120万円（理想価格帯） |
| 駅距離 | 0/5 | 2,800m（遠すぎる） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（理想的） |
| 合計 | 43/75 | 評価: C |
総合判定:
価格3,120万円、総戸数8戸と条件は良いですが、月間CF +6.1万円は絶対条件の+10万円を大幅に下回る。また、築35年は担保評価が低く、駅距離2,800mは空室リスクが非常に高いです。見送り推奨。
物件9: アーネス梅林
基本情報:
– 所在地: 千葉県柏市十余二610-2
– 物件価格: 3,600万円
– 表面利回り: 12.5%
– 築年数: 築45年（1980年3月）
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: 東武野田線 豊四季駅 歩23分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 450.0万円
– 年間経費: 135.0万円（基本経費30%: S造）
– 年間ローン返済: 174.4万円
– 月間CF: +11.7万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +11.7万円（条件達成） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築45年（築古） |
| 返済比率 | 5/10 | 55.4%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,600万円（融資可能額超過） |
| 駅距離 | 0/5 | 歩23分（遠すぎる） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（理想的） |
| 合計 | 43/75 | 評価: C |
総合判定:
月間CF +11.7万円、総戸数10戸と条件は良いですが、築45年は担保評価が30%以下で2棟目融資に非常に弱いです。また、駅徒歩23分は空室リスクが高く、価格3,600万円も融資可能額を超過しています。見送り推奨。
物件10: 坂戸市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県坂戸市花影町
– 物件価格: 3,500万円
– 表面利回り: 11.72%
– 築年数: 築36年（1989年4月）
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: 東武東上線 坂戸駅 歩12分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 410.2万円
– 年間経費: 164.1万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 169.6万円
– 月間CF: +6.4万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.4万円（条件未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 埼玉県（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築36年（築古） |
| 返済比率 | 2/10 | 68.9%（高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,500万円（理想価格帯） |
| 駅距離 | 2/5 | 歩12分（やや遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（理想的） |
| 合計 | 43/75 | 評価: C |
総合判定:
価格3,500万円、総戸数10戸と条件は良いですが、月間CF +6.4万円は絶対条件の+10万円を大幅に下回る。また、築36年は担保評価が低く、返済比率68.9%も高すぎます。見送り推奨。
物件11: 千葉県旭市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市ニ
– 物件価格: 3,200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 築39年（1986年10月）
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 旭駅 歩18分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 371.8万円
– 年間経費: 148.7万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 155.0万円
– 月間CF: +5.7万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.7万円（条件未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築39年（築古） |
| 返済比率 | 2/10 | 69.4%（高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,200万円（理想価格帯） |
| 駅距離 | 0/5 | 歩18分（遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸（やや少ない） |
| 合計 | 42/75 | 評価: C |
総合判定:
価格3,200万円と理想価格帯ですが、月間CF +5.7万円は絶対条件の+10万円を大幅に下回る。また、築39年は担保評価が低く、駅徒歩18分は空室リスクが高いです。見送り推奨。
物件12: 京成大久保 一棟売アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 築53年（1972年3月）
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482.3万円
– 年間経費: 192.9万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 168.6万円
– 月間CF: +10.1万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 6/10 | +10.1万円（条件ぎりぎり達成） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築53年（築古） |
| 返済比率 | 5/10 | 58.2%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,480万円（融資可能額超過） |
| 駅距離 | 0/5 | 歩18分（遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸（理想的） |
| 合計 | 42/75 | 評価: C |
総合判定:
月間CF +10.1万円、総戸数9戸と条件は良いですが、築53年は担保評価ゼロに近く、2棟目融資で全く評価されません。また、価格3,480万円も融資可能額を超過しており、駅徒歩18分は空室リスクが高いです。見送り推奨。
物件13: 埼玉県秩父市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県秩父市下影森910-4
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 10.85%
– 築年数: 築39年（1986年3月）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 秩父鉄道 秩父駅 歩38分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 431.8万円
– 年間経費: 172.7万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 192.8万円
– 月間CF: +5.5万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.5万円（条件未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 6/10 | 埼玉県（国分寺から車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築39年（築古） |
| 返済比率 | 2/10 | 73.0%（高すぎる） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,980万円（融資可能額超過） |
| 駅距離 | 0/5 | 歩38分（非常に遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（理想的） |
| 合計 | 40/75 | 評価: C |
総合判定:
総戸数8戸と条件は良いですが、月間CF +5.5万円は絶対条件の+10万円を大幅に下回る。また、築39年は担保評価が低く、駅徒歩38分は空室リスクが非常に高いです。返済比率73.0%も本業破綻リスクがあり、見送り推奨。
物件14: 那須烏山市1棟アパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市滝田
– 物件価格: 3,780万円
– 表面利回り: 15.02%
– 築年数: 築36年（1989年8月）
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩44分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 567.8万円
– 年間経費: 227.1万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 183.1万円
– 月間CF: +13.1万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +13.1万円（条件達成） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権 |
| 立地 | 6/10 | 栃木県（国分寺から車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築36年（築古） |
| 返済比率 | 5/10 | 53.7%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,780万円（融資可能額超過） |
| 駅距離 | 0/5 | 歩44分（非常に遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 16戸（理想的） |
| 合計 | 38/75 | 評価: D |
総合判定:
月間CF +13.1万円、総戸数16戸と条件は良いですが、築36年は担保評価が30%以下で2棟目融資に非常に弱いです。また、駅徒歩44分は空室リスクが極めて高く、価格3,780万円も融資可能額を超過しています。立地が栃木県で国分寺から車2時間かかる点も管理面で不利です。見送り推奨。
まとめ
今回の調査では、絶対条件をすべて満たす物件は0件でした。主な課題は以下の3点です：
- 築年数: 築10年以内は2件のみ（物件1: 築1年、物件5: 築10年）。大半が築30年以上の築古物件で担保評価が低い
- 月間CF不足: 月間CF +10万円以上は5件のみ（物件1, 2, 9, 12, 14）だが、いずれも築古または価格超過で見送り
- 価格帯: 融資可能額3,420万円を超える物件が多く、理想価格帯3,000〜3,500万円でもCF不足や築古が課題
推奨アクション:
– 引き続き市場を監視し、新規物件の追加を待つ
– 特に「築5〜10年、月間CF +10万円以上、価格3,000〜3,500万円」の条件を満たす物件に注目
– 楽待、LIFULL HOME’Sが物件数が多いため、重点的にチェック
次回調査予定: 2週間後（2025年1月上旬）
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