不動産投資物件 評価レポート
作成日: 2025年12月17日
パターン: Pattern2（新着・高利回り・築浅物件）
評価基準: 10段階評価（75点満点）
📌 Pattern2の特徴
🎯 検索条件
- 掲載開始: 7日以内
- 表面利回り: 10%以上
- 築年数: 10年未満
🌐 対象サイト
- 楽待（Rakumachi）
- LIFULL HOME’S 不動産投資
⚠️ Pattern2特有の注意事項
- 新着物件を素早くキャッチ: 掲載開始7日以内に絞り込まれるため、競合が少ない可能性
- 素早い意思決定が重要: 新着物件は早期に成約する傾向があるため、迅速な検討が必要
- 表面利回り10%以上で検索: ただし必ず実質CFを確認すること（表面利回りは参考値に過ぎない）
- 対象サイトは2つのみ: 楽待・LIFULL HOME’Sのみが検索対象（Pattern1の8サイトとは異なる）
📊 検索結果概要
物件検索フロー
サイト別分布
ヒートマップ比較（各評価項目の分布）
築年数とキャッシュフローの関係
立地分布（エリア別）
🏆 総合評価ランキング
| 順位 | 物件名 | 所在地 | 総合点 | 評価 | 月間CF | 推奨度 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1位 | 中野区 売り工場・倉庫・その他 | 東京都中野区若宮3丁目 | 54点 | B | 18.8万円 | ⭐⭐⭐ |
| 2位 | 2億円 | 東京都墨田区東向島４ | 49点 | C | 15.2万円 | ⭐⭐ |
| 3位 | ＷＩＴＨ ＰＬＡＣＥ | 神奈川県茅ヶ崎市浜竹4丁目 | 41点 | C | 13.8万円 | ⭐ |
総合評価基準:
– 70点以上: S（最優良物件・即検討推奨）
– 60〜69点: A（優良物件・詳細確認推奨）
– 50〜59点: B（検討可能・慎重判断）
– 40〜49点: C（条件不足・見送り推奨）
– 40点未満: D（不適合・見送り）
📋 物件詳細評価
物件1: 中野区 売り工場・倉庫・その他（1位）
基本情報
- 所在地: 東京都中野区若宮3丁目
- 価格: 4,880万円
- 表面利回り: 15.77%
- 築年数: 2024年1月（築1年）
- 総戸数: 3戸
- 最寄駅: 西武新宿線 都立家政駅 徒歩1分
- 構造: 木造
収支シミュレーション
- 年間家賃収入: 769.6万円
- 年間経費: 307.8万円（経費率40%）
- 年間ローン返済: 236.4万円（融資額4,392万円、25年、金利2.5%）
- 月間キャッシュフロー: 18.8万円 ✅
10段階評価（75点満点）
| 評価項目 | 配点 | 獲得点 | 評価理由 |
|---|---|---|---|
| 月間CF | 10点 | 10点 | +18.8万円（+15万円以上で満点） ✅ |
| 土地権利 | 10点 | 5点 | 情報不明（控えめに5点） ⚠️ |
| 立地 | 10点 | 10点 | 東京都中野区（車30分以内） ✅ |
| 築年数 | 10点 | 10点 | 築1年（築5年以内で満点） ✅ |
| 返済比率 | 10点 | 10点 | 51.2%（60%以下で8点、50%以下で満点） ✅ |
| 繰上返済 | 5点 | 3点 | 情報不明（標準点） ⚠️ |
| 物件価格 | 5点 | 0点 | 4,880万円（3,000〜3,500万円の範囲外） ❌ |
| 駅距離 | 5点 | 5点 | 徒歩1分（駅徒歩5分以内で満点） ✅ |
| 稼働率 | 5点 | 0点 | 情報不明 ⚠️ |
| 総戸数 | 5点 | 1点 | 3戸（8〜10戸が理想、少ない） ❌ |
| 合計 | 75点 | 54点 | 評価B（検討可能・慎重判断） |
レーダーチャート
ウォーターフォールチャート（収支内訳）
総合判定: ⭐⭐⭐（検討可能）
✅ 良い点:
– 月間CF +18.8万円と非常に優秀（目標+10万円を大幅にクリア）
– 駅徒歩1分という最高立地（空室リスク極小）
– 築1年の築浅物件（修繕リスク低、担保価値高）
– 東京都心部で管理が容易
– 返済比率51.2%で余裕あり
❌ 懸念点:
– 物件価格4,880万円が予算超過（融資可能額3,420万円の範囲外）
– 総戸数3戸と少ない（空室1つで33%の減収）
– 土地権利・稼働率・繰上返済条件が不明
– 「工場・倉庫・その他」という特殊用途（住宅とは異なる）
📝 推奨アクション:
1. 融資相談を最優先: 4,880万円の融資が可能か金融機関に確認
2. 土地権利を必ず確認（所有権であることが必須）
3. 現在の稼働率を確認（85%以上が理想）
4. 繰上返済手数料の確認
5. 工場・倉庫用途の将来性を調査（住宅転用可能性など）
物件2: 2億円（2位）
基本情報
- 所在地: 東京都墨田区東向島４
- 価格: 8,980万円
- 表面利回り: 11.46%
- 築年数: 2024年8月（築0年・新築）
- 総戸数: 不明
- 最寄駅: 東武伊勢崎・大師線 東向島駅 徒歩4分
- 構造: 木造
収支シミュレーション
- 年間家賃収入: 1,029.1万円
- 年間経費: 411.6万円（経費率40%）
- 年間ローン返済: 435.1万円（融資額8,082万円、25年、金利2.5%）
- 月間キャッシュフロー: 15.2万円 ✅
10段階評価（75点満点）
| 評価項目 | 配点 | 獲得点 | 評価理由 |
|---|---|---|---|
| 月間CF | 10点 | 10点 | +15.2万円（+15万円以上で満点） ✅ |
| 土地権利 | 10点 | 5点 | 情報不明（控えめに5点） ⚠️ |
| 立地 | 10点 | 10点 | 東京都墨田区（車30分以内） ✅ |
| 築年数 | 10点 | 10点 | 築0年・新築（築5年以内で満点） ✅ |
| 返済比率 | 10点 | 5点 | 70.4%（70%以下で5点） ⚠️ |
| 繰上返済 | 5点 | 3点 | 情報不明（標準点） ⚠️ |
| 物件価格 | 5点 | 0点 | 8,980万円（3,000〜3,500万円の範囲外） ❌ |
| 駅距離 | 5点 | 5点 | 徒歩4分（駅徒歩5分以内で満点） ✅ |
| 稼働率 | 5点 | 0点 | 情報不明 ⚠️ |
| 総戸数 | 5点 | 1点 | 不明（控えめに1点） ⚠️ |
| 合計 | 75点 | 49点 | 評価C（条件不足・見送り推奨） |
レーダーチャート
ウォーターフォールチャート（収支内訳）
総合判定: ⭐⭐（見送り推奨）
✅ 良い点:
– 月間CF +15.2万円と優秀（目標+10万円をクリア）
– 駅徒歩4分という優良立地
– 新築物件（修繕リスク最小、担保価値最高）
– 東京都心部で管理が容易
❌ 懸念点:
– 物件価格8,980万円が予算大幅超過（融資可能額3,420万円の2.6倍）
– 返済比率70.4%が高い（60%以下が理想、70%超は本業破綻リスク）
– 総戸数が不明（リスク分散が判断できない）
– 土地権利・稼働率・繰上返済条件が不明
📝 推奨アクション:
見送り推奨
– 物件価格が予算の2.6倍で融資が困難
– 返済比率70.4%は本業が不安定な現状では危険
– より現実的な価格帯の物件を探すべき
物件3: ＷＩＴＨ ＰＬＡＣＥ（3位）
基本情報
- 所在地: 神奈川県茅ヶ崎市浜竹4丁目
- 価格: 8,580万円
- 表面利回り: 11.29%
- 築年数: 2016年3月（築9年）
- 総戸数: 1戸
- 最寄駅: JR東海道本線 辻堂駅 徒歩16分
- 構造: 木造
収支シミュレーション
- 年間家賃収入: 968.7万円
- 年間経費: 387.5万円（経費率40%）
- 年間ローン返済: 415.7万円（融資額7,722万円、25年、金利2.5%）
- 月間キャッシュフロー: 13.8万円 ✅
10段階評価（75点満点）
| 評価項目 | 配点 | 獲得点 | 評価理由 |
|---|---|---|---|
| 月間CF | 10点 | 8点 | +13.8万円（+12万円以上で8点） ✅ |
| 土地権利 | 10点 | 5点 | 情報不明（控えめに5点） ⚠️ |
| 立地 | 10点 | 8点 | 神奈川県茅ヶ崎市（車1〜1.5時間） ✅ |
| 築年数 | 10点 | 8点 | 築9年（築8〜10年で8点） ✅ |
| 返済比率 | 10点 | 5点 | 71.5%（70%以下で5点） ⚠️ |
| 繰上返済 | 5点 | 3点 | 情報不明（標準点） ⚠️ |
| 物件価格 | 5点 | 0点 | 8,580万円（3,000〜3,500万円の範囲外） ❌ |
| 駅距離 | 5点 | 0点 | 徒歩16分（徒歩15分超で0点） ❌ |
| 稼働率 | 5点 | 0点 | 情報不明 ⚠️ |
| 総戸数 | 5点 | 0点 | 1戸（リスク分散不可） ❌ |
| 合計 | 75点 | 41点 | 評価C（条件不足・見送り推奨） |
レーダーチャート
ウォーターフォールチャート（収支内訳）
総合判定: ⭐（見送り推奨）
✅ 良い点:
– 月間CF +13.8万円と優秀（目標+10万円をクリア）
– 神奈川県で管理が比較的容易
– 築9年で築浅の範囲内
❌ 懸念点:
– 物件価格8,580万円が予算大幅超過（融資可能額3,420万円の2.5倍）
– 返済比率71.5%が高い（60%以下が理想、70%超は本業破綻リスク）
– 総戸数1戸でリスク分散不可（空室=100%減収）
– 駅徒歩16分で空室リスク高い（15分超は不利）
– 土地権利・稼働率・繰上返済条件が不明
📝 推奨アクション:
見送り推奨
– 物件価格が予算の2.5倍で融資が困難
– 返済比率71.5%は本業が不安定な現状では危険
– 総戸数1戸はリスクが高すぎる
– 駅徒歩16分は空室リスクが高い
🚫 即見送り判定チェック
物件1: 中野区 売り工場・倉庫・その他
| 即見送り条件 | 判定 | 備考 |
|---|---|---|
| 月間CF < 10万円 | ✅ クリア | 18.8万円 |
| 土地権利 = 借地権 | ⚠️ 要確認 | 情報不明 |
| 立地 = 首都圏近郊外 | ✅ クリア | 東京都中野区 |
| 築年数 > 10年 | ✅ クリア | 築1年 |
| 返済比率 > 60% | ✅ クリア | 51.2% |
| 手元現金 < 300万円 | ⚠️ 要確認 | 物件価格4,880万円で要検討 |
判定: 土地権利と融資可能性の確認が必須
物件2: 2億円
| 即見送り条件 | 判定 | 備考 |
|---|---|---|
| 月間CF < 10万円 | ✅ クリア | 15.2万円 |
| 土地権利 = 借地権 | ⚠️ 要確認 | 情報不明 |
| 立地 = 首都圏近郊外 | ✅ クリア | 東京都墨田区 |
| 築年数 > 10年 | ✅ クリア | 新築 |
| 返済比率 > 60% | ⚠️ NG | 70.4%（60%超） |
| 手元現金 < 300万円 | ❌ NG | 物件価格8,980万円で融資困難 |
判定: 返済比率と融資可能性でNG → 即見送り推奨
物件3: ＷＩＴＨ ＰＬＡＣＥ
| 即見送り条件 | 判定 | 備考 |
|---|---|---|
| 月間CF < 10万円 | ✅ クリア | 13.8万円 |
| 土地権利 = 借地権 | ⚠️ 要確認 | 情報不明 |
| 立地 = 首都圏近郊外 | ✅ クリア | 神奈川県茅ヶ崎市 |
| 築年数 > 10年 | ✅ クリア | 築9年 |
| 返済比率 > 60% | ⚠️ NG | 71.5%（60%超） |
| 手元現金 < 300万円 | ❌ NG | 物件価格8,580万円で融資困難 |
判定: 返済比率と融資可能性でNG → 即見送り推奨
📌 総合結論
推奨アクション
物件1（中野区 工場・倉庫）のみ検討可能
– 月間CF +18.8万円、駅徒歩1分、築1年と条件は良好
– ただし融資可能性の確認が最優先（4,880万円は予算超過）
– 土地権利（所有権必須）、稼働率、繰上返済条件の確認も必須
物件2・3は見送り推奨
– 両物件とも価格が8,000万円台で融資が困難
– 返済比率70%超で本業破綻リスクが高い
– より現実的な価格帯（3,000〜3,500万円）の物件を探すべき
Pattern2の検証結果
良かった点:
– 新着物件（掲載7日以内）で競合が少ない
– 築浅物件（築10年未満）で修繕リスクが低い
– 全物件で月間CF +10万円をクリア
課題点:
– 物件価格が予算範囲外（4,880〜8,980万円）
– 返済比率が高い物件が多い（70%超が2件）
– 総戸数が少ない物件が多い（1〜3戸）
次のアクション
- 物件1の融資相談を最優先（4,880万円の融資可能性）
- Pattern2の検索条件に「物件価格3,000〜3,500万円」を追加検討
- 総戸数8戸以上の物件に絞り込むことを検討
- 引き続き新着物件を定期的にチェック（Pattern2の強み）
レポート終了
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