【リバースモーゲージの真実】銀行が教えてくれない7つの落とし穴
YouTube URL: https://youtu.be/5UZLWltXhvo
チャンネル: 不動産G 滝島一統
再生回数: 140,783回
📋 動画の背景
滝島氏が、以前に配信したリバースモーゲージに関する動画（高齢者が自宅を失った悲しい実話）を見て、「果たして契約者（おじいさん）がそこまで勘違いするだろうか？」という疑問を持ち、実際に銀行の窓口に行ってリバースモーゲージの説明を受けた体験を基に、その実態を暴露する動画です。
前回動画の概要
- 契約者（父親）が「自分が亡くなっても配偶者（母親）が住み続けられる」と信じてリバースモーゲージを契約
- 実際には母親は審査落ちし、家は売却されることに
- 引っ越しの最中に母親が心労で亡くなるという悲劇
滝島氏の疑問
「大切な奥様のために頑張ろうとした契約なのに、そこまでの勘違いをするだろうか？」
この疑問を解消するため、実際に信用組合に足を運び、リバースモーゲージの営業を受けました。
🏦 リバースモーゲージの基本情報
訪問先
- 某信用組合（大手銀行を避け、営業熱心でない中小金融機関を選択）
- 契約実績：月1件程度
説明の流れ
- 「配偶者が引き継げる」という説明を受ける
- 「利息のみの支払いなので負担が少ない」と強調される
- 突っ込んで質問すると、条件が次々と明らかになる
⚠️ リバースモーゲージの7つの落とし穴
1. 「配偶者が引き継げる」は嘘ではないが真実でもない
銀行の説明
「契約者が亡くなった後、同居の配偶者は基本的に住めます」
真実
- 「絶対」ではなく「審査がある」
- 審査に落ちれば引き継げない
- 審査基準が不透明で、銀行側の裁量が大きい
滝島氏のコメント:
「絶対ではないとはどういうことですか？と聞いたら『審査がある』と。早速絶対じゃないじゃん！」
2. 審査基準が厳しすぎる
配偶者が引き継ぐための条件
| 審査項目 | 基準 | 問題点 |
|---|---|---|
| 年金受給額 | 年間70万円以上（例） | 将来的に基準が変更される可能性 |
| 商品内容の変更 | 銀行が自由に変更可能 | 契約時はOKでも将来はNG |
| 年金振込口座 | その銀行指定（必須） | 収入が丸見え、審査調整が容易 |
重要:
– 年金振込口座をその銀行に指定させられるため、収入・資産状況が完全に把握される
– 銀行は「この人を落としたい」と思えば、審査基準を変更して落とせる
滝島氏のコメント:
「年金受取口座をその銀行にしなきゃいけないので、資産状況が丸裸。残高がいくらか、毎月いくらもらってるかも分かる。それに合わせて規定と審査内容を変えたら、いくらでも落とせる」
3. 相続人（子供）が引き継ぐのはさらに困難
銀行の説明では「相続人も引き継げる場合がある」とされていますが、条件が非現実的です。
相続人が引き継ぐための条件
| 条件 | 内容 | 問題点 |
|---|---|---|
| 同居 | 契約者と同居していること | 子供が同居している家庭は少ない |
| 年齢制限 | 50歳または55歳以上 | 40代は審査対象外 |
| 審査 | 配偶者と同様の審査あり | 年金受給額などの基準を満たす必要 |
滝島氏のコメント:
「働いている娘・息子が同居している状態だったら、そもそもリバースモーゲージを組む必要ないですよね。支援を受けるから」
結論:
相続人が引き継げるケースは極めて稀。基本的には契約者が亡くなったら売却される前提の商品。
4. 高金利（4.5%〜5%）
金利比較
| ローン種類 | 金利 | 月額返済（2,000万円借入の場合） |
|---|---|---|
| リバースモーゲージ | 4.5%〜5% | 約8万円（利息のみ） |
| 住宅ローン | 1%〜2% | 元本+利息で6〜7万円程度 |
| 投資用不動産ローン | 2%〜3% | 元本+利息で8〜10万円程度 |
問題点:
– 「利息のみなので負担が少ない」という説明はミスリーディング
– 元本が1円も減らない
– 住宅ローンは元本返済が含まれるため、将来的に負担が減る
– リバースモーゲージは永遠に利息を払い続ける（ポンジスキームのよう）
滝島氏のコメント:
「毎月8万円払っても元本が1円も減ってなくて、全部銀行へのみかじめ料。なかなか難しいですよね」
5. 不動産会社との「囲い込み契約」
売却時のルール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却先 | 保証会社指定の不動産会社に一括依頼（契約書に明記） |
| 売却期限 | 契約者死後、半年以内に売却 |
| 専属性 | 実質的に専属専任媒介契約（レインズ掲載義務なし） |
| 他社依頼 | 小さい字で「2社売却も可能」と書いてあるが説明されない |
問題点:
– 囲い込みで安値売却される可能性が高い
– 市場価格5,000万円の物件でも、3,000万円や2,500万円で売却されるリスク
– レインズに掲載義務がないため、透明性ゼロ
– 保証会社のお抱え不動産会社が自社顧客や仕入れ先に転売する構造
滝島氏のコメント:
「リバースモーゲージの担保は市場価格の7割、6割、下手すると半分の場合もある。だから市場価格の半分で売ってもバレにくい、文句も言われにくい」
6. 「長生きリスク」
- リバースモーゲージは長く生きれば生きるほど不利
- 借りたお金を生活費で食いつぶす
- 利息を借入金から返済する（ポンジスキーム的構造）
- 長生きするほど、利息負担で債務が膨らむ
滝島氏のコメント:
「長生きすればするほど不幸になるというとんでも契約」
7. 説明はしているが理解させていない
銀行の説明スタイル
- 契約書には細かい字ですべて書いてある（法的には問題なし）
- しかし、リスクを理解させるような説明はしない
- 「細かい字なので指で差しますね」と言いながら読み飛ばす
滝島氏のコメント:
「70代、80代のおじいちゃん、契約にも慣れてない、細かい字も老眼で読めない、理解能力も落ちている。そういう人が説明されても分からないだろうし、勘違いするだろうなという印象を受けました」
💔 前回動画のおじいさんは悪くなかった
銀行が説明した内容（滝島氏が実際に聞いた説明）
- 「契約者が亡くなった後、同居の配偶者は基本的に住めます」
- 「利息のみの支払いなので、毎月の負担がありません（少ないです）」
- 「こんな夢のような契約はありません」
実際の契約内容（細かい字で書いてあること）
- 配偶者が引き継ぐには審査がある（年金受給額、年齢などの基準あり）
- 商品内容は将来的に変更される可能性がある
- 審査に落ちれば売却される
- 売却は保証会社指定の不動産会社に依頼（2社売却も可能だが説明されない）
- 金利は4.5%〜5%と高い
- 元本は1円も減らない
滝島氏の結論:
「おじいちゃんはそんなに悪くなかったんじゃないか。銀行が分かりにくい説明をした可能性が非常に高い」
🏦 なぜ銀行はリバースモーゲージを勧めるのか？
銀行のメリット
| メリット | 詳細 |
|---|---|
| 高金利収入 | 4.5%〜5%の利息収入（住宅ローンの2〜3倍） |
| 元本リスクなし | 担保評価が低く設定されているため、売却すれば回収可能 |
| 長期契約 | 契約者が長生きすればするほど利息収入が増える |
| 売却利益 | 保証会社・不動産会社と組んで転売益を得る |
不動産会社のメリット
| メリット | 詳細 |
|---|---|
| 安値仕入れ | 市場価格の50%〜70%で仕入れ可能 |
| 専属契約 | 競合なしで独占的に売却できる |
| 高値転売 | 市場価格で転売すれば大きな利益 |
滝島氏のコメント:
「銀行は利息で儲け、不動産会社は安く仕入れて高く転売できるから嬉しい。組んでやりましょうということが起きている」
📊 リバースモーゲージ vs 不動産担保ローン
毎月の支払額比較（2,000万円借入の場合）
| 項目 | リバースモーゲージ | 不動産担保ローン |
|---|---|---|
| 金利 | 4.5%〜5% | 2%〜3% |
| 月額返済 | 約8万円（利息のみ） | 約10〜12万円（元本+利息） |
| 元本減少 | なし（0円） | あり（毎月減少） |
| 総返済額（10年） | 960万円（元本は2,000万円のまま） | 約1,200〜1,440万円（元本は減少） |
| 資産性 | なし（銀行に払うだけ） | あり（元本返済分は資産） |
滝島氏のコメント:
「不動産担保ローンの返済額には元本が含まれているから、後から戻ってくるお金。毎月の支払額だけ見せられたら、リバースモーゲージの方が有利なように見えてしまう」
🚨 滝島氏の総評
リバースモーゲージとは何か？
「新手の不動産詐欺」（滝島氏個人の見解）
理由
- 人の弱みにつけ込んだシステム
- 銀行と不動産会社が組んで利益を吸い上げる
- 長生きするほど不幸になる契約
- 高齢者を狙った複雑な契約
どうすべきか？
「家にお金がない中、家に住み続けるというエゴは捨てて、売っちゃうしかない」
代替案
- 家を売却して現金化
- 賃貸に引っ越す
- その他の方法で融資を組む（不動産担保ローンなど）
- 子供への資産として残す
滝島氏のコメント:
「リバースモーゲージを組めるということは、そこそこの価値がある不動産。それを売って何らかの方法を取るとか、別の方法で融資を組んでやりくりしたら、子供たちへの資産にできるものを自分の代で食いつぶして銀行と不動産の足しにしちゃう。子供たちにとっては『何やってんだ、親父/お袋』ということになる」
⚠️ もしリバースモーゲージを検討している場合
確認すべき7つのポイント
| 確認項目 | 質問内容 |
|---|---|
| 1. 配偶者の引継ぎ | 「絶対に引き継げるのか？」「審査基準は？」「将来変更される可能性は？」 |
| 2. 金利 | 「金利は何%？」「変動金利か固定金利か？」「総返済額は？」 |
| 3. 売却先 | 「誰が売却するのか？」「2社売却は可能か？」「レインズに掲載されるか？」 |
| 4. 売却期限 | 「いつまでに売却しなければならないか？」 |
| 5. 審査基準 | 「年金受給額の基準は？」「将来変更される可能性は？」 |
| 6. 相続人の引継ぎ | 「子供は引き継げるか？」「条件は？」 |
| 7. 他の選択肢 | 「不動産担保ローンと比較してどうか？」「売却して賃貸に引っ越す選択肢は？」 |
契約前に必ずすべきこと
- 親族全員で話し合う
- 契約書を隅々まで読む（理解できるまで質問する）
- 弁護士や不動産専門家に相談する
- 他の選択肢（売却、不動産担保ローンなど）を比較する
- 「本当に必要か？」を自問自答する
📌 まとめ
リバースモーゲージの真実
| 銀行の説明 | 実態 |
|---|---|
| 「配偶者が住み続けられる」 | 審査があり、落ちる可能性が高い |
| 「利息のみで負担が少ない」 | 金利4.5%〜5%、元本は減らない |
| 「安心の契約」 | 長生きするほど不幸になる契約 |
| 「相続人も引き継げる」 | 条件が厳しく、ほぼ不可能 |
| 「売却もスムーズ」 | 囲い込みで安値売却される |
滝島氏からのメッセージ
「もし契約を検討している方がいたら、十分よく考えて、調べて、本当にそれが必要なのかどうかを親族間でお話しした上で決めた方がいいと思います」
「テレビCMをガンガンやっている不動産のスキームは、うまくできているんです。テレビCMをやるほど儲けが出ていて、テレビCMって金がかかりますよね。金をかけてでも皆さんを客として取り込みたい理由がある。逆算してお考えいただければと思います」
🎯 この動画から学ぶべきこと
- 高齢者向け金融商品は慎重に
- 「配偶者が住める」という説明は鵜呑みにしない
- 契約書は隅々まで読む（理解できるまで質問する）
- 親族全員で話し合う（一人で決めない）
- 他の選択肢を必ず検討する（売却、不動産担保ローンなど）
- 銀行の利益 = 顧客の損失という視点を持つ
- CMが多い = 儲かる仕組みがあるということ
記事作成日: 2025年11月30日
動画出典: 不動産G 滝島一統
分析者: Claude (AI不動産分析アシスタント)
📎 参考情報
- リバースモーゲージは高齢者の資産を食い潰す可能性が高い
- リースバックも同様の問題がある（滝島氏は「新手の不動産詐欺」と表現）
- 真に困っている場合でも、まず親族に相談することが重要
- 不動産の専門家や弁護士に相談することを強く推奨
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