一棟物投資の闇!横浜4600万円+鈴鹿1.6億円の収支と問題点を徹底分析
YouTube URL: https://youtu.be/xpt0QavBBXA
チャンネル: 不動産G 滝島一統
相談者: 40代後半会社員(上場企業勤務、年収1000-1100万円)
📋 案件概要
本動画では、ワンルームマンション投資と同様の構造で一棟物件を売りつけられた投資家の相談を受けています。物件価格に2〜4割の不動産会社の利益が上乗せされており、収益性が非常に低い状態になっています。2物件合計で2億円超の投資をしているにもかかわらず、キャッシュフローはほぼゼロ、原状回復費用で年間赤字という厳しい状況です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 相談者 | 40代後半会社員、上場企業勤務 |
| 年収 | 1000-1100万円 |
| 所有物件 | 2棟（横浜アパート + 鈴鹿マンション） |
| 総投資額 | 約2億600万円 |
| 現状 | ほぼキャッシュフローゼロ、原状回復で赤字 |
🏢 物件1：横浜市鶴見区 木造アパート
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入時期 | 2016年2月 |
| 物件価格 | 4,600万円 |
| 築年数 | 9年（購入時は新築） |
| 所在地 | 横浜市鶴見区 |
| 構造 | 木造 |
| 間取り | 1K×6室 |
| 土地面積 | 約30坪 |
| 建物面積 | 約60坪 |
| 融資 | フルローン、30年 |
収支状況
収入
| 項目 | 月額 | 年額 |
|---|---|---|
| 家賃収入（満室時） | 307,000円 | 3,684,000円 |
支出
| 項目 | 月額 | 年額 |
|---|---|---|
| ローン返済 | 約190,000円 | 約2,280,000円 |
| 固定資産税 | – | 200,000円 |
| 管理費（1室1,100円） | 6,600円 | 79,200円 |
キャッシュフロー（満室時）
- 月間: 約100,000円
- 年間: 約1,200,000円
- 固定資産税を引くと年間約100万円のプラス
特筆事項
管理費の安さ
- 1室1,100円/月という破格の安さ
- 当初は売主紹介の管理会社を利用
- 自分で管理会社を変更して大幅なコストカットに成功
稼働状況
- 少し前に1室空室があったが現在は満室
- 比較的安定した稼働率
滝島氏の評価
「これはそんなに悪くなさそう」
🏢 物件2：三重県鈴鹿市 RC造マンション
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入時期 | 2017年11月末 |
| 物件価格 | 1億6,000万円 |
| 築年数 | 40年 |
| 所在地 | 三重県鈴鹿市 |
| 構造 | RC造（鉄筋コンクリート） |
| 戸数 | 24戸 |
| 間取り | 1K（かなり広い） |
| 土地面積 | 900平米台 |
| 融資 | フルローン |
収支状況
収入
| 項目 | 月額 | 年額 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 家賃収入（満室時） | – | – | 水道代込みで表示 |
| 家賃+水道代 | 1,300,000円〜1,380,000円 | – | 月により変動 |
| 純家賃 | 約1,218,000円 | 約14,616,000円 | 水道代を除く |
支出
| 項目 | 月額 | 年額 |
|---|---|---|
| ローン返済 | 約950,000円 | 約11,400,000円 |
| エレベーター・電気代 | 約80,000円 | 約960,000円 |
| 固定資産税 | – | 約1,000,000円 |
| 管理費 | – | – |
| 原状回復費 | – | 約1,500,000円 |
キャッシュフロー（満室・原状回復なしの場合）
- 月間: 約108,000円
- 年間: 約1,296,000円
実際のキャッシュフロー（原状回復込み）
- 年間原状回復費1,500,000円を考慮するとマイナス
- さらに空室や突発的な修繕があると大赤字
深刻な問題点
1. 原状回復費が異常に高い
- 年間150万円という驚異的な金額
- 24戸なので1戸あたり約6.25万円
- これだけでキャッシュフローを全て吸収
2. 外国人入居者が多い
- 空室対策として外国人を受け入れ
- 原状回復費が高額になる傾向
- コロナ時期に非常に厳しい状況を経験
3. 築40年の設備劣化リスク
- エレベーターの大規模修繕リスク
- 給排水管の更新費用
- 外壁・屋上の大規模修繕
4. 水道代のメーター管理
- 各戸のメーターを確認して個別請求
- オーナーが立て替えて回収する手間
稼働状況
- 現在は満室
- ただし空室と原状回復を繰り返している
💸 総合収支分析
総投資額
- 横浜アパート：4,600万円
- 鈴鹿マンション：1億6,000万円
- 合計：2億600万円
年間キャッシュフロー（理論値）
横浜アパート
- +100万円（満室時）
鈴鹿マンション
- +129.6万円（満室・原状回復なし）
- -20.4万円（満室・原状回復込み）
合計
- +79.6万円（全て満室・鈴鹿の原状回復込み）
実際のキャッシュフロー
- 空室期間がある
- 突発的な修繕費用が発生
- 実質ほぼゼロ〜マイナスの可能性が高い
🚨 一棟物投資の問題点
1. ワンルーム投資と同じ構造
滝島氏のコメント:
「ワンルーム業者のスキームと同じ。物件価格に2割、3割、場合によっては4割の不動産会社の利益が載っている」
構造
- 新築物件を相場より高く売りつける（横浜）
- 築古物件を相場より高く売りつける（鈴鹿）
- フルローンで購入させる
- キャッシュフローがほぼゼロに設計されている
2. 収益性の低さ
横浜アパート（4,600万円）
- 年間家賃収入：約368万円
- 表面利回り：8.0%
- 実質利回り：約2.2%（満室時）
鈴鹿マンション（1億6,000万円）
- 年間家賃収入：約1,461万円
- 表面利回り：9.1%
- 実質利回り：ほぼゼロ〜マイナス（原状回復込み）
3. 原状回復費の負担
一棟物件特有のリスク
- 24戸もあると毎年複数の退去が発生
- 1戸6万円×複数戸で年間100万円超は当たり前
- 外国人入居者が多いとさらに高額
4. 大規模修繕リスク
築40年のRC造マンション
- エレベーター修繕：数百万〜1,000万円超
- 外壁塗装：数百万円
- 屋上防水：数百万円
- 給排水管更新：1,000万円超
これらが一度に発生すると致命的
💡 今後の対策
1. 横浜アパートの扱い
現状
- 比較的健全な収支
- 管理費削減にも成功
- このまま保有が妥当
注意点
- 木造のため大規模修繕は少ない
- ただし30年後のローン完済まで持ち続けられるか
2. 鈴鹿マンションの扱い
現状
- 実質赤字
- 大規模修繕リスクが高い
- このまま保有すると大きな損失の可能性
選択肢
A. 売却
- 早期に損切り
- ただし、築40年のため売却価格は低い
- 残債を完済できない可能性
B. 保有継続
- 大規模修繕の積立を開始
- 原状回復費の削減努力
- 外国人対応の見直し
C. 管理体制の見直し
- 管理会社の変更
- 原状回復費の相見積もり
- 入居者審査の厳格化
3. 原状回復費の削減
年間150万円は異常
- 1戸6万円という水準を見直す
- 相見積もりを必ず取る
- DIY可能な部分は自分で対応
- 管理会社のマージンを確認
目標
- 1戸3万円まで削減できれば年間72万円
- これだけで年間78万円の改善
🎯 まとめ
この投資の評価
横浜アパート
- まずまずの物件
- 管理費削減で収益性を改善
- 保有継続が妥当
鈴鹿マンション
- 収益性が非常に低い
- 原状回復費が異常に高い
- 大規模修繕リスクが大きい
- 早期の対策が必要
一棟物投資の教訓
1. 物件価格の精査
- 相場を徹底的に調査
- 業者の利益が何割乗っているかを確認
- 第三者の意見を必ず聞く
2. 収支シミュレーションの精度
- 原状回復費を必ず含める
- 空室率を保守的に見積もる
- 大規模修繕を織り込む
3. 地方物件のリスク
- 遠隔地の管理は困難
- 現地の相場を把握しにくい
- 外国人対応のリスク
4. 築古RCのリスク
- 大規模修繕は必ず来る
- 設備の更新費用を考慮
- 築40年超は慎重に判断
📌 推奨アクション
鈴鹿マンションの緊急対応
- 原状回復費の削減：複数業者から相見積もり
- 管理会社の見直し：原状回復のマージンを確認
- 大規模修繕の見積もり：今後10年の必要費用を把握
- 売却の検討：早期損切りも視野に入れる
- 税理士への相談：損益通算などの税務対策
今後の投資判断
- これ以上の物件購入は慎重に
- 新規投資よりも既存物件の改善に注力
- キャッシュフローの改善を最優先
- 大規模修繕に備えて現金を蓄積
記事作成日: 2025年11月30日
動画出典: 不動産G 滝島一統
分析者: Claude (AI不動産分析アシスタント)
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