不動産調査結果 2025年01月17日
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年01月17日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
- 全物件数: 51件
- 首都圏近郊: 11件
- 絶対条件適合: 0件（築年数条件不適合）
視覚化サマリー
ファネルチャート（フィルタリングプロセス）
サイト別物件数分布
スコア分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
トップ物件詳細
トップ物件評価
トップ物件CF内訳
首都圏近郊物件一覧（11件）
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 築年数 | 戸数 | 構造 | 駅距離 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 千葉県千葉市中央区椿森 | 3650万 | 10.83% | 51年 | 4戸 | S造 | 歩6分 |
| 2 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市浜荻 | 3980万 | 11.95% | 32年 | 8戸 | 木造 | 歩15分 |
| 3 | 町田市 一棟売りアパート | 東京都町田市相原町 | 3680万 | 11.57% | 32年 | 12戸 | S造 | 歩59分 |
| 4 | 川崎市アパート | 神奈川県川崎市川崎区管生 | 4800万 | 10.15% | 36年 | 10戸 | 木造 | 歩28分 |
| 5 | 埼玉県加須市 一棟アパート | 埼玉県加須市柳生 | 4350万 | 11.20% | 35年 | 10戸 | 木造 | 歩7分 |
| 6 | ハイム上本郷 | 千葉県松戸市松戸新田 | 4200万 | 10.11% | 33年 | 8戸 | 木造 | 歩11分 |
| 7 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区新田3丁目 | 4300万 | 10.07% | 48年 | 8戸 | 木造 | 歩15分 |
| 8 | アートパレス東松山Ｎｏ．８ | 埼玉県東松山市松葉町4丁目 | 4190万 | 11.54% | 35年 | 16戸 | 木造 | 歩19分 |
| 9 | 明美荘 | 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町184-10 | 5000万 | 14.16% | 58年 | 10戸 | 木造 | 歩10分 |
| 10 | ピュアドリーム氷川台 | 東京都練馬区氷川台2-1-11 | 3073万 | 11.01% | 34年 | 6戸 | 木造 | 歩13分 |
| 11 | リージェントハウス | 茨城県土浦市神立東2丁目 | 4580万 | 11.03% | 36年 | 12戸 | S造 | 歩17分 |
分析結果
1. 築年数分布
- 全物件: 築15年以上（最古1967年、最新1993年）
- 絶対条件（築5-10年）を満たす物件: 0件
- 平均築年数: 約38年
所見: 今回の検索条件では、築年数が古い物件のみがヒットしています。築浅物件（5-10年）を希望する場合、以下の対応が必要です：
– 検索サイトの条件設定を確認（築年数上限が正しく設定されているか）
– 築浅物件は価格が高騰している可能性（価格帯を上方修正）
– 築浅物件は市場に出にくい（競争率が高い）
2. 立地評価
- 都心部（東京23区）: 3件
- 町田市、足立区、練馬区
- 平均駅距離: 約29分（やや遠い）
- 神奈川県: 2件
- 川崎市、横浜市
- 千葉県: 3件
- 埼玉県: 2件
- 茨城県: 1件
所見: 東京都内物件は3件あるものの、駅距離が長い傾向。川崎市・横浜市の物件は比較的好立地の可能性があります。
3. 価格帯分布
- 3,000-4,000万円: 5件
- 4,000-5,000万円: 5件
- 5,000万円以上: 1件（明美荘）
価格帯は希望範囲（3,000-5,000万円）に収まっていますが、利回り10%以上を維持するため、築古物件が中心となっています。
4. 利回り分析
- 平均利回り: 11.29%
- 最高利回り: 14.16%（明美荘）
- 最低利回り: 10.07%（足立区シェアハウス）
全物件が10%以上の高利回りを実現していますが、これは築年数が古いことによるものと推測されます。
5. データソース評価
- LIFULL HOME’S: 全11件（100%）
- その他サイト（楽待、健美家、野村不動産、東急リバブル）: 0件
所見: LIFULL HOME’Sが唯一の情報源となっています。他サイトでの抽出ロジック改善が必要です。
次回への改善案
- 築年数条件の見直し
- 現在: 築5-10年
- 提案: 築10-15年、または築15-20年に拡大
- 理由: 築浅物件が市場に少ない可能性
- 価格帯の調整
- 現在: 3,000-5,000万円
- 提案: 3,000-6,000万円に拡大
- 理由: 築浅物件は価格が高い傾向
- 利回り条件の調整
- 現在: 10%以上
- 提案: 8%以上に緩和
- 理由: 築浅物件は利回りが低い傾向
- データソースの拡充
- 楽待、健美家、野村不動産、東急リバブルの抽出ロジック改善
- 新規サイトの追加検討
トップ3物件詳細
1位: 明美荘（神奈川県横浜市）
- 価格: 5,000万円
- 利回り: 14.16%
- 築年数: 58年（1967年築）
- 構造: 木造
- 評価スコア: 38点/75点
強み:
– 超高利回り（14.16%）
– 横浜市の好立地
– 駅徒歩10分
懸念点:
– 築58年と非常に古い（耐用年数超過）
– 木造のため修繕費が高額になる可能性
– 絶対条件（築5-10年）不適合
2位: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
- 価格: 3,980万円
- 利回り: 11.95%
- 築年数: 32年（1993年築）
- 構造: 木造
- 評価スコア: 32点/75点
強み:
– 高利回り（11.95%）
– 価格帯が手頃
– 8戸の適正規模
懸念点:
– 駅徒歩15分とやや遠い
– 鴨川市は都心から離れている
– 木造のため修繕費増加リスク
3位: アートパレス東松山Ｎｏ．８（埼玉県東松山市）
- 価格: 4,190万円
- 利回り: 11.54%
- 築年数: 35年（1990年築）
- 構造: 木造
- 評価スコア: 35点/75点
強み:
– 高利回り（11.54%）
– 16戸の大規模物件
– 価格帯が適正
懸念点:
– 駅徒歩19分と遠い
– 東松山市は都心から離れている
– 木造のため修繕費増加リスク
総括
今回の調査では、絶対条件（築5-10年）を満たす物件は0件という結果になりました。
主な要因は以下の通りです：
- 築浅物件の希少性: 築5-10年の物件は市場に少なく、競争率が高い
- 価格と利回りのトレードオフ: 築浅物件は価格が高く、利回り10%以上を維持するのが難しい
- データソースの偏り: LIFULL HOME’Sのみが情報源となっており、他サイトのデータが不足
推奨アクション
- 条件の見直しを実施（築年数、価格帯、利回りの緩和）
- データソース拡充のための抽出ロジック改善
- 継続的なモニタリングで市場動向を把握
次回の調査では、上記の改善案を反映し、より多くの適合物件を発見できることを期待します。
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