20251117
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月17日 11:45
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 52件
- 首都圏近郊: 11件
- 絶対条件適合: 0件
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
スコア分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
トップ物件詳細
トップ物件評価
トップ物件CF内訳
総合判定: 全物件見送り推奨
理由:
- 築年数が絶対条件外（致命的）
- 絶対条件: 築5〜10年
- 実態: 全物件が築32〜57年
- 最も新しい物件でも築32年（1993年築）
- 情報不足による評価不可
- 土地権利: 全物件で情報不明（所有権/借地権の判別不可）
- 年間家賃収入: 詳細不明（表面利回りのみ）
- 稼働率: 全物件で情報不明
- 繰上返済条件: 全物件で情報不明
- 高リスク物件群
- 築古物件は修繕費・空室リスクが高い
- 長期投資に不向き
- 融資条件も厳しくなる可能性大
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 築年数 | 総合評価 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート | 千葉県勝浦市 | 4,980万円 | 32.50% | 築39年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 2 | 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 千葉県千葉市 | 3,650万円 | 10.83% | 築51年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 3 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市 | 3,980万円 | 11.95% | 築32年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 4 | 町田市 一棟売りアパート | 東京都町田市 | 3,680万円 | 11.57% | 築32年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 5 | 川崎市アパート | 神奈川県川崎市 | 4,800万円 | 10.15% | 築36年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 6 | 埼玉県加須市 一棟アパート | 埼玉県加須市 | 4,350万円 | 11.20% | 築35年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 7 | ハイム上本郷 | 千葉県松戸市 | 4,200万円 | 10.11% | 築33年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 8 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区 | 4,300万円 | 10.07% | 築48年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 9 | アートパレス東松山Ｎｏ．８ | 埼玉県東松山市 | 4,190万円 | 11.54% | 築35年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 10 | 明美荘 | 神奈川県横浜市 | 5,000万円 | 14.16% | 築57年 | 情報不足 | D（見送り） |
| 11 | ピュアドリーム氷川台 | 東京都練馬区 | 3,073万円 | 11.01% | 築33年 | 情報不足 | D（見送り） |
詳細評価
物件1: 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県勝浦市串浜1318-1
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 32.50%
– 築年数: 築39年（1985年3月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 50戸
– 駅距離: JR外房線 勝浦駅 徒歩9分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約1,619万円（表面利回り32.50%から算出）
– 年間経費（推定）: 324万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 243万円（融資額4,482万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +87.7万円
– 返済比率: 15.0%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+87.7万円（家賃詳細不明） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 3/10 | 車2.5〜3時間（千葉県勝浦市） |
| 築年数 | 0/10 | 築39年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定15.0%（家賃詳細不明） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,980万円（範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分 |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 50戸 |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築39年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 木造築39年は構造的リスクが極めて高い
– 勝浦市は地方立地で流動性リスクあり
– 50戸は管理負担が大きく、築古だと空室リスク大
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 表面利回り32.50%は高水準（ただし築古リスクを考慮すべき）
– 駅徒歩9分は悪くない
仲介業者:
– 情報不明
物件2: 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル
基本情報:
– 所在地: 千葉県千葉市中央区椿森
– 物件価格: 3,650万円
– 表面利回り: 10.83%
– 築年数: 築51年（1974年1月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR総武本線 東千葉駅 徒歩6分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: S造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約395万円（表面利回り10.83%から算出）
– 年間経費（推定）: 79万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 199万円（融資額3,285万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +9.8万円
– 返済比率: 50.4%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+9.8万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 6/10 | 車1.5〜2時間（千葉市中央区） |
| 築年数 | 0/10 | 築51年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定50.4%（家賃詳細不明） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,650万円（範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩6分 |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 4戸 |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築51年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 月間CF推定+9.8万円は絶対条件+10万円未達
– 築51年のS造ビルは大規模修繕リスクが極めて高い
– 4戸は規模が小さく効率性低い
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 千葉市中央区は首都圏近郊としてまずまず
– 駅徒歩6分は好立地
仲介業者:
– 情報不明
物件3: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 11.95%
– 築年数: 築32年（1993年3月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 徒歩15分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約476万円（表面利回り11.95%から算出）
– 年間経費（推定）: 95万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 217万円（融資額3,582万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +13.7万円
– 返済比率: 45.6%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+13.7万円（条件適合可能性） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 3/10 | 車2.5〜3時間（千葉県鴨川市） |
| 築年数 | 0/10 | 築32年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定45.6%（条件適合可能性） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,980万円（範囲外） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（適合） |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築32年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 鴨川市は地方立地で流動性リスクあり
– 木造築32年は修繕費リスク高い
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 月間CF推定+13.7万円は絶対条件適合可能性あり
– 総戸数8戸は適正規模
仲介業者:
– 情報不明
物件4: 町田市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 東京都町田市相原町
– 物件価格: 3,680万円
– 表面利回り: 11.57%
– 築年数: 築32年（1993年3月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR横浜線 相原駅 徒歩59分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: S造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約426万円（表面利回り11.57%から算出）
– 年間経費（推定）: 85万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 201万円（融資額3,312万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +11.7万円
– 返済比率: 47.2%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+11.7万円（条件適合可能性） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 8/10 | 車1〜1.5時間（東京都町田市） |
| 築年数 | 0/10 | 築32年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定47.2%（条件適合） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,680万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩59分（遠い） |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 12戸 |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築32年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 駅徒歩59分は実質バス便で賃貸需要低い
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 町田市は首都圏近郊として立地良好
– 月間CF推定+11.7万円は絶対条件適合可能性あり
– 総戸数12戸は適正規模
仲介業者:
– 情報不明
物件5: 川崎市アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県川崎市川崎区管生
– 物件価格: 4,800万円
– 表面利回り: 10.15%
– 築年数: 築36年（1989年6月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: 東急田園都市線 たまプラーザ駅 徒歩28分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約487万円（表面利回り10.15%から算出）
– 年間経費（推定）: 97万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 262万円（融資額4,320万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +10.7万円
– 返済比率: 53.8%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+10.7万円（条件適合可能性） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内（川崎市） |
| 築年数 | 0/10 | 築36年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定53.8%（条件適合） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,800万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩28分（遠い） |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（適合） |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築36年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 木造築36年は修繕費リスク極めて高い
– 駅徒歩28分は賃貸需要低い
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 川崎市は首都圏近郊として立地最高レベル
– 月間CF推定+10.7万円は絶対条件適合可能性あり
– 総戸数10戸は適正規模
仲介業者:
– 情報不明
物件6: 埼玉県加須市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県加須市柳生
– 物件価格: 4,350万円
– 表面利回り: 11.20%
– 築年数: 築35年（1990年7月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: 東武日光線 柳生駅 徒歩7分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約487万円（表面利回り11.20%から算出）
– 年間経費（推定）: 97万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 237万円（融資額3,915万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +12.8万円
– 返済比率: 48.7%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+12.8万円（条件適合可能性） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 6/10 | 車1.5〜2時間（埼玉県加須市） |
| 築年数 | 0/10 | 築35年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定48.7%（条件適合） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,350万円（範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（適合） |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築35年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 木造築35年は修繕費リスク高い
– 加須市は地方立地で流動性リスクあり
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 月間CF推定+12.8万円は絶対条件適合可能性あり
– 駅徒歩7分は好立地
– 総戸数10戸は適正規模
仲介業者:
– 情報不明
物件7: ハイム上本郷
基本情報:
– 所在地: 千葉県松戸市松戸新田
– 物件価格: 4,200万円
– 表面利回り: 10.11%
– 築年数: 築33年（1992年7月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 京成松戸線 上本郷駅 徒歩11分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約425万円（表面利回り10.11%から算出）
– 年間経費（推定）: 85万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 229万円（融資額3,780万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +9.3万円
– 返済比率: 53.9%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+9.3万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 8/10 | 車1〜1.5時間（千葉県松戸市） |
| 築年数 | 0/10 | 築33年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定53.9%（条件適合） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,200万円（範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩11分 |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（適合） |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築33年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 月間CF推定+9.3万円は絶対条件+10万円未達
– 木造築33年は修繕費リスク高い
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 松戸市は首都圏近郊として立地良好
– 駅徒歩11分はまずまず
– 総戸数8戸は適正規模
仲介業者:
– 情報不明
物件8: 足立区・投資用シェアハウス
基本情報:
– 所在地: 東京都足立区新田3丁目
– 物件価格: 4,300万円
– 表面利回り: 10.07%
– 築年数: 築48年（1977年10月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩15分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約433万円（表面利回り10.07%から算出）
– 年間経費（推定）: 87万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 235万円（融資額3,870万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +9.3万円
– 返済比率: 54.3%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+9.3万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内（東京都足立区） |
| 築年数 | 0/10 | 築48年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定54.3%（条件適合） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,300万円（範囲外） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（適合） |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築48年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 月間CF推定+9.3万円は絶対条件+10万円未達
– 木造築48年は倒壊リスク・修繕費リスク極めて高い
– シェアハウスは管理負担大・法規制リスクあり
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 足立区は東京23区内で立地良好
– 総戸数8戸は適正規模
仲介業者:
– 情報不明
物件9: アートパレス東松山Ｎｏ．８
基本情報:
– 所在地: 埼玉県東松山市松葉町4丁目
– 物件価格: 4,190万円
– 表面利回り: 11.54%
– 築年数: 築35年（1990年10月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: 東武東上線 東松山駅 徒歩19分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約484万円（表面利回り11.54%から算出）
– 年間経費（推定）: 97万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 229万円（融資額3,771万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +13.2万円
– 返済比率: 47.3%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+13.2万円（条件適合可能性） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 6/10 | 車1.5〜2時間（埼玉県東松山市） |
| 築年数 | 0/10 | 築35年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定47.3%（条件適合） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,190万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩19分 |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 16戸 |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築35年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 木造築35年は修繕費リスク高い
– 東松山市は地方立地で流動性リスクあり
– 駅徒歩19分は賃貸需要低い
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 月間CF推定+13.2万円は絶対条件適合可能性あり
– 総戸数16戸は規模感あり
仲介業者:
– 情報不明
物件10: 明美荘
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町184-10
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 築57年（1967年5月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 徒歩10分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約708万円（表面利回り14.16%から算出）
– 年間経費（推定）: 142万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 273万円（融資額4,500万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +24.4万円
– 返済比率: 38.6%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+24.4万円（条件適合可能性） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内（横浜市神奈川区） |
| 築年数 | 0/10 | 築57年（絶対条件外・最悪） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定38.6%（条件適合） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5,000万円（範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩10分 |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（適合） |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 絶対に見送り推奨
懸念点:
– 築57年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（最悪レベル）
– 木造築57年は倒壊リスク・修繕費リスクが極めて高く、投資対象として不適格
– 融資が受けられない可能性大
– 再建築不可の可能性あり（要確認）
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 横浜市神奈川区は首都圏近郊として立地最高レベル
– 月間CF推定+24.4万円は絶対条件適合（ただし築古リスクで相殺）
– 駅徒歩10分は好立地
– 総戸数10戸は適正規模
仲介業者:
– 情報不明
物件11: ピュアドリーム氷川台
基本情報:
– 所在地: 東京都練馬区氷川台2-1-11
– 物件価格: 3,073万円
– 表面利回り: 11.01%
– 築年数: 築33年（1991年12月）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: 東武東上線 上板橋駅 徒歩13分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入（推定）: 約338万円（表面利回り11.01%から算出）
– 年間経費（推定）: 68万円（家賃収入の20%）
– 年間ローン返済（推定）: 168万円（融資額2,766万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF（推定）: +8.5万円
– 返済比率: 49.7%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 情報不足 | 推定+8.5万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 情報不足 | 不明 |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内（東京都練馬区） |
| 築年数 | 0/10 | 築33年（絶対条件外） |
| 返済比率 | 情報不足 | 推定49.7%（条件適合） |
| 繰上返済 | 情報不足 | 不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,073万円（適合） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩13分 |
| 稼働率 | 情報不足 | 不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸 |
| 合計 | 評価不可 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
懸念点:
– 築33年は絶対条件「築5〜10年」を大幅に超過（致命的）
– 月間CF推定+8.5万円は絶対条件+10万円未達
– 木造築33年は修繕費リスク高い
– 6戸は規模が小さく効率性低い
– 土地権利・稼働率が不明で投資判断不可
強み:
– 練馬区は東京23区内で立地良好
– 物件価格3,073万円は絶対条件「3,000〜3,500万円」適合
– 駅徒歩13分はまずまず
仲介業者:
– 情報不明
プロ投資家からの総括
今回の調査結果:
– 全52件中、首都圏近郊11件に絞り込み
– しかし、絶対条件「築5〜10年」を満たす物件はゼロ
– 全物件が築32年以上（最新物件でも築32年、最古物件は築57年）
市場傾向:
– 現在のマーケットでは、築浅（5〜10年）かつ高利回り（10%以上）物件はほぼ存在しない
– 高利回り物件は築古・地方・瑕疵あり物件が大半
戦略の見直し提案:
1. 築年数条件の緩和検討: 築15年以内に緩和するか検討
2. 利回り条件の見直し: 表面利回り10%以上を7〜8%に下げて築浅物件を狙う
3. 新築・築浅物件への転換: 利回りは下がるが、融資・管理・リスク面で有利
4. エリア拡大: 首都圏近郊を超えて全国展開を検討
次回調査への推奨:
– 楽待・健美家の「新着物件メール通知」を設定
– 条件を緩和して再検索
– 仲介業者への直接ヒアリング（非公開物件の発掘）
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