20251118
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月18日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 52件
- 首都圏近郊: 19件
- 絶対条件適合: 0件（全物件が築年数条件で不適合）
⚠️ 重要な総評
本調査では絶対条件を満たす物件は0件でした。
主な不適合理由:
– 築年数: 全19件が築11年以上（最短でも築31年）で、絶対条件「築5〜10年」を満たさず
– 担保評価: 築15年超の物件は担保評価50%以下となり、2棟目融資が極めて困難
– 修繕リスク: 築30年超の物件が多数あり、大規模修繕リスクが高い
結論: 今回の調査物件はいずれも投資対象として不適合です。引き続き築浅物件を中心に検索条件を見直すことを推奨します。
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧（築年数順）
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 築年数 | 総合評価 | 評価 | 即見送り判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | エステートアーバン柏1 | 千葉県柏市 | 4640万円 | 7.00% | 築36年 | 15/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 2 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市 | 3200万円 | 11.62% | 築40年 | 12/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 3 | 千葉県山武市 一棟売りマンション | 千葉県山武市 | 5000万円 | 13.62% | 築38年 | 13/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 4 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市 | 3480万円 | 13.86% | 築54年 | 11/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 5 | グレース大磯 | 神奈川県大磯町 | 3880万円 | 22.10% | 築33年 | 18/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 6 | パンプキンハイム | 東京都八王子市 | 3300万円 | 10.00% | 築32年 | 14/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 7 | 宇都宮市 一棟ホテル | 栃木県宇都宮市 | 4980万円 | 63.41% | 築33年 | 16/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 8 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県横芝光町 | 3000万円 | 12.40% | 築35年 | 17/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 9 | 中板橋 売り戸建(民泊) | 東京都板橋区 | 3650万円 | 15.34% | 築56年 | 13/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 10 | ライフメイト高徳1・2番館+戸建 | 栃木県那須烏山市 | 4380万円 | 19.61% | 築36年 | 14/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 11 | 用途多数！勝浦市串浜全4棟 | 千葉県勝浦市 | 4980万円 | 32.50% | 築41年 | 15/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 12 | 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 千葉県千葉市 | 3650万円 | 10.83% | 築52年 | 12/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 13 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市 | 3980万円 | 11.95% | 築33年 | 16/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 14 | 町田市 一棟売りアパート | 東京都町田市 | 3680万円 | 11.57% | 築33年 | 15/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 15 | 埼玉県加須市 一棟アパート | 埼玉県加須市 | 4350万円 | 11.20% | 築36年 | 17/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 16 | ハイム上本郷 | 千葉県松戸市 | 4200万円 | 10.11% | 築34年 | 16/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
| 17 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区 | 4300万円 | 10.07% | 築49年 | 13/75点 | D | ❌ 築年数超過 |
注: 重複物件を除外しています
📊 詳細分析（参考情報）
築年数条件により全物件が不適合のため、詳細評価は省略します。
以下、参考として上位3物件の簡易分析を記載します。
参考物件1: グレース大磯
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
– 物件価格: 3,880万円
– 表面利回り: 22.10%
– 築年数: 築33年（1993年2月）
– 総戸数: 8戸
– 交通: JR東海道本線 大磯駅 バス6分 歩1分
評価レーダーチャート:
!物件1評価
キャッシュフロー推定:
– 年間家賃収入: 857万円（3,880万円 × 22.10%）
– 年間経費: 171万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 195万円（融資3,492万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +40.9万円
CF内訳:
!物件1CF
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +40.9万円（基準+15万円以上） |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明（減点） |
| 立地 | 6/10 | 神奈川県（車1.5時間） |
| 築年数 | 0/10 | 築33年（担保評価20%以下） |
| 返済比率 | 10/10 | 28%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,880万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | バス便 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（最適） |
| 合計 | 34/75 | 評価: D（不適合） |
総合判定:
❌ 即見送り – 築33年により担保評価が極めて低く、2棟目融資が不可能。表面利回り22.10%は魅力的だが、築年数リスクと修繕費増大リスクが高すぎる。バス便も減点要因。
参考物件2: 埼玉県加須市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県加須市柳生
– 物件価格: 4,350万円
– 表面利回り: 11.20%
– 築年数: 築36年（1990年7月）
– 総戸数: 10戸
– 交通: 東武日光線 柳生駅 徒歩7分
評価レーダーチャート:
!物件2評価
キャッシュフロー推定:
– 年間家賃収入: 487万円（4,350万円 × 11.20%）
– 年間経費: 97万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 219万円（融資3,915万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +14.3万円
CF内訳:
!物件2CF
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +14.3万円（基準+10万円以上） |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明（減点） |
| 立地 | 6/10 | 埼玉県（車1.5時間） |
| 築年数 | 0/10 | 築36年（担保評価20%以下） |
| 返済比率 | 10/10 | 56%（許容範囲） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,350万円（範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（最適） |
| 合計 | 38/75 | 評価: D（不適合） |
総合判定:
❌ 即見送り – 築36年により担保評価が極めて低い。駅徒歩7分、10戸という条件は良好だが、築年数リスクが全てを打ち消す。
参考物件3: 千葉県 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築35年（1991年4月）
– 総戸数: 7戸
– 交通: JR総武本線 横芝駅 徒歩12分
評価レーダーチャート:
!物件3評価
キャッシュフロー推定:
– 年間家賃収入: 372万円（3,000万円 × 12.40%）
– 年間経費: 74万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 151万円（融資2,700万円、25年、金利2.5%）
– 月間CF: +12.3万円
CF内訳:
!物件3CF
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +12.3万円（基準+10万円以上） |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明（減点） |
| 立地 | 6/10 | 千葉県（車1.5時間） |
| 築年数 | 0/10 | 築35年（担保評価20%以下） |
| 返済比率 | 10/10 | 51%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円（最適範囲） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩12分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸（やや少ない） |
| 合計 | 39/75 | 評価: D（不適合） |
総合判定:
❌ 即見送り – 築35年により担保評価が極めて低い。物件価格3,000万円は最適範囲だが、築年数リスクが全てを打ち消す。
🎯 今後の検索戦略
問題点:
– 今回の検索条件では築古物件ばかりがヒット
– 築5〜10年の築浅物件がほぼ存在しない
推奨改善策:
- 築年数条件の緩和（一時的）
- 築15年以内に拡大して物件数を確保
- ただし、担保評価50%以下のリスクを認識した上で検討
- 価格帯の見直し
- 3,500〜5,000万円に引き上げ
- 築浅物件は価格が高い傾向があるため
- サイトの追加
- 健美家（今回タイムアウト）を再試行
- 他の不動産投資サイトも検討
- エリアの拡大（慎重に）
- 首都圏（東京23区、横浜市など）も検討範囲に
- 立地が良ければ価格は高いが担保価値も高い
- 新築・築浅専門サイトの活用
- 楽待・健美家以外の新築専門サイトも検討
📝 補足: 推定値の注意事項
本レポートの月間CF・経費・ローン返済は以下の仮定に基づく推定値です:
- 融資額: 物件価格の90%
- 金利: 2.5%（変動金利想定）
- 返済期間: 25年
- 基本経費: 家賃収入の20%
- 土地権利: 情報不明の場合は減点評価
実際の数値は物件ごとに異なる可能性があるため、詳細は仲介業者に確認が必要です。
調査実施: Claude Code AI Analysis System
生成日時: 2025年11月18日
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