20251118
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月18日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 51件
- 首都圏近郊: 18件
- 絶対条件適合: 0件（全物件が築年数超過で不適合）
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月間CF推定 | 築年数 | 総合評価 | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市ニ | 3200万円 | 11.62% | +3.0万円 | 39年 | 18点 | D |
| 2 | 千葉県山武市 一棟売りマンション | 千葉県山武市白幡 | 5000万円 | 13.62% | -4.2万円 | 37年 | 14点 | D |
| 3 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山1丁目 | 3480万円 | 13.86% | +4.0万円 | 53年 | 18点 | D |
| 4 | グレース大磯 | 神奈川県中郡大磯町西小磯 | 3880万円 | 22.10% | +9.5万円 | 32年 | 24点 | C |
| 5 | パンプキンハイム | 東京都八王子市上川町 | 3300万円 | 10.00% | +1.8万円 | 31年 | 20点 | C |
| 6 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山 | 3480万円 | 13.86% | +4.0万円 | 53年 | 18点 | D |
| 7 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市二 | 3200万円 | 11.62% | +3.0万円 | 39年 | 18点 | D |
| 8 | 宇都宮市 一棟ホテル | 栃木県宇都宮市細谷町 | 4980万円 | 63.41% | +22.5万円 | 32年 | 32点 | C |
| 9 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3000万円 | 12.40% | +2.8万円 | 34年 | 20点 | C |
| 10 | 中板橋 売り戸建(民泊) | 東京都板橋区弥生町 | 3650万円 | 15.34% | +6.8万円 | 55年 | 24点 | C |
| 11 | ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て | 栃木県那須烏山市 | 4380万円 | 19.61% | +9.2万円 | 35年 | 22点 | C |
| 12 | 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート | 千葉県勝浦市串浜 | 4980万円 | 32.50% | +15.8万円 | 40年 | 28点 | C |
| 13 | 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 千葉県千葉市中央区椿森 | 3650万円 | 10.83% | +2.5万円 | 51年 | 20点 | C |
| 14 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市浜荻 | 3980万円 | 11.95% | +4.0万円 | 32年 | 22点 | C |
| 15 | 町田市 一棟売りアパート | 東京都町田市相原町 | 3680万円 | 11.57% | +3.8万円 | 32年 | 22点 | C |
| 16 | 埼玉県加須市 一棟アパート | 埼玉県加須市柳生 | 4350万円 | 11.20% | +4.2万円 | 35年 | 26点 | C |
| 17 | ハイム上本郷 | 千葉県松戸市松戸新田 | 4200万円 | 10.11% | +3.5万円 | 33年 | 22点 | C |
| 18 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区新田3丁目 | 4300万円 | 10.07% | +3.6万円 | 48年 | 22点 | C |
総合判定
🚨 重要な結論: 全18物件が絶対条件不適合
今回の調査で抽出された18物件は、すべて築年数が10年を大幅に超過しており、絶対条件（築5〜10年）を満たしていません。
不適合の理由:
– 築年数の範囲: 31年〜55年（最も新しい物件でも築31年）
– 絶対条件: 築5〜10年（担保評価維持のため）
– 担保評価への影響: 築30年超の物件は担保評価が20%以下に低下し、2棟目融資がほぼ不可能
即見送り判定:
全物件が以下の即見送り条件に該当:
1. ✅ 築年数 > 10年（全18物件）
2. ✅ 月間CF < 10万円（12物件/18物件）
3. ✅ 物件価格が3,500万円超または3,000万円未満（10物件/18物件）
推奨アクション:
– 現在の検索条件では築浅物件がヒットしていない
– 検索条件の見直しを推奨:
– 築年数フィルタを「築10年以内」に厳格化
– 物件価格帯を「3,000〜3,500万円」に絞り込み
– より多くのサイト・エージェントに問い合わせ
詳細評価（参考）
以下、首都圏近郊でフィルタリングされた18物件の詳細評価を記載しますが、すべて築年数超過により投資対象外です。
物件1: 千葉県旭市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市ニ
– 物件価格: 3200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 39年（1986年10月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 旭駅 歩18分
評価レーダーチャート:
!物件1評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円（推定）
– 年間経費: 74万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 162万円（融資2,880万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +3.0万円
CF内訳:
!物件1CF
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +3.0万円（絶対条件10万円未満） |
| 土地権利 | 3/10 | 不明 |
| 立地 | 6/10 | 千葉県（車1.5時間） |
| 築年数 | 0/10 | 39年（絶対条件10年超過） |
| 返済比率 | 8/10 | 54%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3200万円（範囲内） |
| 駅距離 | 0/5 | 歩18分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 18/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築39年で担保評価が極めて低く、月間CFも+3万円で絶対条件未達。即見送り推奨。
物件2: 千葉県山武市 一棟売りマンション
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武市白幡
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 13.62%
– 築年数: 37年（1988年7月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 19戸
– 駅距離: JR総武本線 成東駅 バス36分 歩1分
評価レーダーチャート:
!物件2評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 681万円（推定）
– 年間経費: 136万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 253万円（融資4,500万円、25年、2.5%）
– 月間CF: -4.2万円（赤字）
CF内訳:
!物件2CF
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -4.2万円（赤字） |
| 土地権利 | 3/10 | 不明 |
| 立地 | 6/10 | 千葉県（車1.5時間） |
| 築年数 | 0/10 | 37年（絶対条件10年超過） |
| 返済比率 | 5/10 | 46%（許容範囲） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5000万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | バス36分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 19戸（優良） |
| 合計 | 14/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 投資不適合 – 月間CFが赤字、築37年、価格5000万円と3重の不適合。即見送り推奨。
物件3: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年（1972年3月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
評価レーダーチャート:
!物件3評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 483万円（推定）
– 年間経費: 97万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 176万円（融資3,132万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +4.0万円
CF内訳:
!物件3CF
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.0万円（絶対条件10万円未満） |
| 土地権利 | 3/10 | 不明 |
| 立地 | 8/10 | 千葉県船橋市（車1時間） |
| 築年数 | 0/10 | 53年（絶対条件10年超過） |
| 返済比率 | 8/10 | 46%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3480万円（範囲内） |
| 駅距離 | 0/5 | 歩18分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸（優良） |
| 合計 | 18/75 | 評価: D |
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築53年で担保評価ゼロに等しい。月間CFも+4万円で絶対条件未達。即見送り推奨。
物件4: グレース大磯
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
– 物件価格: 3880万円
– 表面利回り: 22.10%
– 築年数: 32年（1993年2月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR東海道本線 大磯駅 バス6分 歩1分
評価レーダーチャート:
!物件4評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 857万円（推定）
– 年間経費: 171万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 196万円（融資3,492万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +9.5万円
CF内訳:
!物件4CF
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +9.5万円（10万円にわずかに届かず） |
| 土地権利 | 3/10 | 不明 |
| 立地 | 8/10 | 神奈川県（車1.5時間） |
| 築年数 | 0/10 | 32年（絶対条件10年超過） |
| 返済比率 | 10/10 | 29%（優良） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3880万円（範囲内） |
| 駅距離 | 0/5 | バス6分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（優良） |
| 合計 | 24/75 | 評価: C |
総合判定:
❌ 投資不適合 – 表面利回り22.1%と高く、月間CF+9.5万円と惜しいが、築32年で担保評価が低すぎる。2棟目融資が不可能。即見送り推奨。
物件5: パンプキンハイム
基本情報:
– 所在地: 東京都八王子市上川町
– 物件価格: 3300万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 31年（1994年8月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: JR中央線 八王子駅 バス30分 歩6分
評価レーダーチャート:
!物件5評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 330万円（推定）
– 年間経費: 66万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 167万円（融資2,970万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +1.8万円
CF内訳:
!物件5CF
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +1.8万円（絶対条件10万円未満） |
| 土地権利 | 3/10 | 不明 |
| 立地 | 10/10 | 東京都（車1時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 31年（絶対条件10年超過） |
| 返済比率 | 5/10 | 63%（やや高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3300万円（範囲内） |
| 駅距離 | 0/5 | バス30分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸 |
| 合計 | 20/75 | 評価: C |
総合判定:
❌ 投資不適合 – 立地は東京都で優良だが、築31年で担保評価が低く、月間CFも+1.8万円と絶対条件未達。即見送り推奨。
物件6〜18: 簡易評価
残り13物件も同様に築年数超過（31年〜55年）で絶対条件不適合です。以下簡易評価を記載します。
| 物件名 | 築年数 | 月間CF | 主な問題点 | 評価 |
|---|---|---|---|---|
| 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 53年 | +4.0万円 | 築53年、CF不足 | D |
| 千葉県旭市 一棟売りアパート | 39年 | +3.0万円 | 築39年、CF不足 | D |
| 宇都宮市 一棟ホテル | 32年 | +22.5万円 | 築32年、ホテル業態 | C |
| 千葉県 一棟売りアパート | 34年 | +2.8万円 | 築34年、CF不足、価格3000万円 | C |
| 中板橋 売り戸建(民泊) | 55年 | +6.8万円 | 築55年、民泊業態、CF不足 | C |
| ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て | 35年 | +9.2万円 | 築35年、CF不足、複合物件 | C |
| 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート | 40年 | +15.8万円 | 築40年、50戸は管理困難 | C |
| 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 51年 | +2.5万円 | 築51年、ビル業態、CF不足 | C |
| 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 32年 | +4.0万円 | 築32年、CF不足 | C |
| 町田市 一棟売りアパート | 32年 | +3.8万円 | 築32年、CF不足、駅歩59分 | C |
| 埼玉県加須市 一棟アパート | 35年 | +4.2万円 | 築35年、CF不足 | C |
| ハイム上本郷 | 33年 | +3.5万円 | 築33年、CF不足 | C |
| 足立区・投資用シェアハウス | 48年 | +3.6万円 | 築48年、シェアハウス業態、CF不足 | C |
改善提案
現状の問題点:
1. 取得物件の大半が築30年超の中古物件
2. 絶対条件（築5〜10年、月間CF+10万円以上）を満たす物件が皆無
3. 検索条件が緩すぎる可能性
改善アクション:
1. 検索条件の厳格化:
– 築年数: 「築10年以内」に限定
– 物件価格: 「3,000〜3,500万円」に限定
– 利回り: 「15%以上」に引き上げ（築浅でCF確保するため）
- サイト・エージェントの拡大:
- 現在8サイトだが、さらに追加（健美家、at home、楽待など）
- 直接仲介業者に「築浅・高利回り」の条件を提示
- エリア拡大の検討:
- 首都圏近郊だけでなく、静岡県東部・山梨県なども含める
- ただし、車2時間以内を厳守
- 新築・準新築の検討:
- 中古ではなく、新築・準新築（築3年以内）も視野に
次回調査の目標:
– 築10年以内の物件を最低5件取得
– 月間CF+10万円以上の物件を最低3件取得
– 絶対条件適合物件を最低1件取得
まとめ
今回の調査では、51物件中18物件が首都圏近郊に絞り込まれましたが、全18物件が築年数超過により絶対条件不適合という厳しい結果となりました。
今後の戦略:
– 検索条件を厳格化し、築浅物件を優先的に取得
– より多くのサイト・エージェントに問い合わせ
– 新築・準新築も視野に入れる
重要な教訓:
– 表面利回りだけで判断してはいけない
– 築年数と月間CFが最優先
– 担保評価を無視すると2棟目融資が不可能になる
次回調査に期待します。
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