20251118
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月18日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 51件
- 首都圏近郊: 18件
- 絶対条件適合: 0件（全物件が築年数超過で不適合）
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月間CF推定 | 築年数 | 総合評価 | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | パンプキンハイム | 東京都八王子市 | 3300万円 | 10.00% | +1.8万円 | 31年 | 51点 | C |
| 2 | 千葉県山武市 一棟売りマンション | 千葉県山武市 | 5000万円 | 13.62% | -4.2万円 | 37年 | 49点 | C |
| 3 | 中板橋 売り戸建(民泊) | 東京都板橋区 | 3650万円 | 15.34% | +6.8万円 | 55年 | 49点 | C |
| 4 | 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 千葉県千葉市 | 3650万円 | 10.83% | +2.5万円 | 51年 | 49点 | C |
| 5 | 埼玉県加須市 一棟アパート | 埼玉県加須市 | 4350万円 | 11.20% | +4.2万円 | 35年 | 48点 | C |
| 6 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡 | 3000万円 | 12.40% | +2.8万円 | 34年 | 47点 | C |
| 7 | グレース大磯 | 神奈川県大磯町 | 3880万円 | 22.10% | +9.5万円 | 32年 | 46点 | C |
| 8 | 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート | 千葉県勝浦市 | 4980万円 | 32.50% | +15.8万円 | 40年 | 46点 | C |
| 9 | 町田市 一棟売りアパート | 東京都町田市 | 3680万円 | 11.57% | +3.8万円 | 32年 | 46点 | C |
| 10 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市 | 3980万円 | 11.95% | +4.0万円 | 32年 | 45点 | C |
| 11 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区 | 4300万円 | 10.07% | +3.6万円 | 48年 | 44点 | C |
| 12 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市 | 3200万円 | 11.62% | +3.0万円 | 39年 | 42点 | C |
| 13 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市 | 3480万円 | 13.86% | +4.0万円 | 53年 | 42点 | C |
| 14 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市 | 3480万円 | 13.86% | +4.0万円 | 53年 | 42点 | C |
| 15 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市 | 3200万円 | 11.62% | +3.0万円 | 39年 | 42点 | C |
| 16 | ハイム上本郷 | 千葉県松戸市 | 4200万円 | 10.11% | +3.5万円 | 33年 | 41点 | C |
| 17 | 宇都宮市 一棟ホテル | 栃木県宇都宮市 | 4980万円 | 63.41% | +22.5万円 | 32年 | 40点 | C |
| 18 | ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て | 栃木県那須烏山市 | 4380万円 | 19.61% | +9.2万円 | 35年 | 36点 | D |
総合判定
🚨 重要な結論: 全18物件が絶対条件不適合
今回の調査で抽出された18物件は、すべて築年数が10年を大幅に超過しており、絶対条件（築5〜10年）を満たしていません。
不適合の理由:
– 築年数の範囲: 31年〜55年（最も新しい物件でも築31年）
– 絶対条件: 築5〜10年（担保評価維持のため）
– 担保評価への影響: 築30年超の物件は担保評価が20%以下に低下し、2棟目融資がほぼ不可能
即見送り判定:
全物件が以下の即見送り条件に該当:
1. ✅ 築年数 > 10年（全18物件）
2. ✅ 月間CF < 10万円（16物件/18物件）
3. ✅ 物件価格が3,500万円超または3,000万円未満（2物件/18物件）
推奨アクション:
– 現在の検索条件では築浅物件がヒットしていない
– 検索条件の見直しを推奨:
– 築年数フィルタを「築10年以内」に厳格化
– 物件価格帯を「3,000〜3,500万円」に絞り込み
– より多くのサイト・エージェントに問い合わせ
詳細評価
以下、首都圏近郊でフィルタリングされた18物件の詳細評価を記載しますが、すべて築年数超過により投資対象外です。
物件1: パンプキンハイム
基本情報:
– 所在地: 東京都八王子市上川町
– 物件価格: 3300万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 31年（1994年8月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: JR中央線 八王子駅 バス30分 歩6分
評価レーダーチャート:
!物件1評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 330万円（推定）
– 年間経費: 66万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 167万円（融資2,970万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +1.8万円
CF内訳:
!物件1CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築31年で担保評価が極めて低く、月間CFも+1.8万円で絶対条件未達。立地は東京都で優良だが、即見送り推奨。
物件2: 千葉県山武市 一棟売りマンション
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武市白幡
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 13.62%
– 築年数: 37年（1988年7月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 19戸
– 駅距離: JR総武本線 成東駅 バス36分 歩1分
評価レーダーチャート:
!物件2評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 681万円（推定）
– 年間経費: 136万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 253万円（融資4,500万円、25年、2.5%）
– 月間CF: -4.2万円（赤字）
CF内訳:
!物件2CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 月間CFが赤字、築37年、価格5000万円と3重の不適合。即見送り推奨。
物件3: 中板橋 売り戸建(民泊)
基本情報:
– 所在地: 東京都板橋区弥生町
– 物件価格: 3650万円
– 表面利回り: 15.34%
– 築年数: 55年（1970年2月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東武東上線 中板橋駅 歩9分
評価レーダーチャート:
!物件3評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 560万円（推定）
– 年間経費: 112万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 185万円（融資3,285万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +6.8万円
CF内訳:
!物件3CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築55年で担保評価ゼロに等しい。民泊業態でリスクも高い。立地と駅距離は良好だが、築年数で即見送り推奨。
物件4: 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル
基本情報:
– 所在地: 千葉県千葉市中央区椿森
– 物件価格: 3650万円
– 表面利回り: 10.83%
– 築年数: 51年（1974年1月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR総武本線 東千葉駅 歩6分
評価レーダーチャート:
!物件4評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 395万円（推定）
– 年間経費: 79万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 185万円（融資3,285万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +2.5万円
CF内訳:
!物件4CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築51年で担保評価ゼロ。ビル業態で管理も複雑。月間CFも+2.5万円で絶対条件未達。即見送り推奨。
物件5: 埼玉県加須市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県加須市柳生
– 物件価格: 4350万円
– 表面利回り: 11.20%
– 築年数: 35年（1990年7月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: 東武日光線 柳生駅 歩7分
評価レーダーチャート:
!物件5評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 487万円（推定）
– 年間経費: 97万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 220万円（融資3,915万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +4.2万円
CF内訳:
!物件5CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築35年で担保評価が低い。総戸数10戸は良好だが、月間CFが+4.2万円で絶対条件未達。即見送り推奨。
物件6: 千葉県 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年（1991年4月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
評価レーダーチャート:
!物件6評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円（推定）
– 年間経費: 74万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 136万円（融資2,700万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +2.8万円
CF内訳:
!物件6CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築34年、価格3000万円（下限ギリギリ）、月間CF+2.8万円で絶対条件未達。即見送り推奨。
物件7: グレース大磯
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
– 物件価格: 3880万円
– 表面利回り: 22.10%
– 築年数: 32年（1993年2月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR東海道本線 大磯駅 バス6分 歩1分
評価レーダーチャート:
!物件7評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 857万円（推定）
– 年間経費: 171万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 196万円（融資3,492万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +9.5万円
CF内訳:
!物件7CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 表面利回り22.1%と極めて高く、月間CF+9.5万円と惜しいが、築32年で担保評価が低すぎる。2棟目融資が不可能。即見送り推奨。
物件8: 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県勝浦市串浜1318-1
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 32.50%
– 築年数: 40年（1985年3月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 50戸
– 駅距離: JR外房線 勝浦駅 歩9分
評価レーダーチャート:
!物件8評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 1,619万円（推定）
– 年間経費: 324万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 252万円（融資4,482万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +15.8万円
CF内訳:
!物件8CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 表面利回り32.5%、月間CF+15.8万円と優良だが、築40年で担保評価が極めて低い。50戸は管理困難。即見送り推奨。
物件9: 町田市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 東京都町田市相原町
– 物件価格: 3680万円
– 表面利回り: 11.57%
– 築年数: 32年（1993年3月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR横浜線 相原駅 歩59分
評価レーダーチャート:
!物件9評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 426万円（推定）
– 年間経費: 85万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 186万円（融資3,312万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +3.8万円
CF内訳:
!物件9CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築32年、駅歩59分と立地が極めて悪い。総戸数12戸は良好だが、月間CF+3.8万円で絶対条件未達。即見送り推奨。
物件10: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3980万円
– 表面利回り: 11.95%
– 築年数: 32年（1993年3月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分
評価レーダーチャート:
!物件10評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 476万円（推定）
– 年間経費: 95万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 201万円（融資3,582万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +4.0万円
CF内訳:
!物件10CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築32年で担保評価が低い。月間CF+4.0万円で絶対条件未達。即見送り推奨。
物件11: 足立区・投資用シェアハウス
基本情報:
– 所在地: 東京都足立区新田3丁目
– 物件価格: 4300万円
– 表面利回り: 10.07%
– 築年数: 48年（1977年10月築）
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東京メトロ南北線 王子神谷駅 歩15分
評価レーダーチャート:
!物件11評価
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 433万円（推定）
– 年間経費: 87万円（基本経費20%）
– 年間ローン返済: 217万円（融資3,870万円、25年、2.5%）
– 月間CF: +3.6万円
CF内訳:
!物件11CF
総合判定:
❌ 投資不適合 – 築48年で担保評価ゼロ。シェアハウス業態でリスクも高い。月間CF+3.6万円で絶対条件未達。即見送り推奨。
物件12〜18: 簡易評価
残り7物件も同様に築年数超過（33年〜55年）で絶対条件不適合です。以下簡易評価を記載します。
物件12: 千葉県旭市 一棟売りアパート
– 築39年、月間CF+3.0万円 → ❌ 投資不適合
物件13: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
– 築53年、月間CF+4.0万円 → ❌ 投資不適合
物件14: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
– 築53年、月間CF+4.0万円 → ❌ 投資不適合（物件13と同一）
物件15: 千葉県旭市 一棟売りアパート
– 築39年、月間CF+3.0万円 → ❌ 投資不適合（物件12と同一）
物件16: ハイム上本郷
– 築33年、月間CF+3.5万円 → ❌ 投資不適合
物件17: 宇都宮市 一棟ホテル
– 築32年、月間CF+22.5万円 → ❌ 投資不適合（ホテル業態、担保評価低）
物件18: ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て
– 築35年、月間CF+9.2万円 → ❌ 投資不適合（複合物件、管理困難）
改善提案
現状の問題点:
1. 取得物件の大半が築30年超の中古物件
2. 絶対条件（築5〜10年、月間CF+10万円以上）を満たす物件が皆無
3. 検索条件が緩すぎる可能性
改善アクション:
1. 検索条件の厳格化:
– 築年数: 「築10年以内」に限定
– 物件価格: 「3,000〜3,500万円」に限定
– 利回り: 「15%以上」に引き上げ（築浅でCF確保するため）
- サイト・エージェントの拡大:
- 現在8サイトだが、さらに追加
- 直接仲介業者に「築浅・高利回り」の条件を提示
- エリア拡大の検討:
- 首都圏近郊だけでなく、静岡県東部・山梨県なども含める
- ただし、車2時間以内を厳守
次回調査の目標:
– 築10年以内の物件を最低5件取得
– 月間CF+10万円以上の物件を最低3件取得
– 絶対条件適合物件を最低1件取得
まとめ
今回の調査では、51物件中18物件が首都圏近郊に絞り込まれましたが、全18物件が築年数超過により絶対条件不適合という厳しい結果となりました。
今後の戦略:
– 検索条件を厳格化し、築浅物件を優先的に取得
– より多くのサイト・エージェントに問い合わせ
– 新築・準新築も視野に入れる
重要な教訓:
– 表面利回りだけで判断してはいけない
– 築年数と月間CFが最優先
– 担保評価を無視すると2棟目融資が不可能になる
次回調査に期待します。
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