20251118
- 不動産調査結果
- 調査概要
- 視覚化サマリー
- 評価結果一覧
- 詳細評価
- 物件1: 京成大久保 一棟売アパート
- 物件2: 千葉県山武市 一棟売りマンション
- 物件3: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
- 物件4: グレース大磯
- 物件5: パンプキンハイム
- 物件6: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
- 物件7: 千葉県旭市 一棟売りアパート
- 物件8: 宇都宮市 一棟ホテル
- 物件9: 千葉県 一棟売りアパート
- 物件10: 中板橋 売り戸建（民泊）
- 物件11: ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て
- 物件12: 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート
- 物件13: 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル
- 物件14: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
- 物件15: 町田市 一棟売りアパート
- 物件16: 埼玉県加須市 一棟アパート
- 物件17: ハイム上本郷
- 総合所見
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月18日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 50件
- 首都圏近郊: 17件
- 評価対象: 17件
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 推定月間CF | 築年数 | 総合評価 | ランク |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 京成大久保 一棟売アパート | 千葉県船橋市三山1丁目 | 3,480万円 | 13.86% | 推定-4万円 | 53年 | 42点 | D |
| 2 | 千葉県山武市 一棟売りマンション | 千葉県山武市白幡 | 5,000万円 | 13.62% | 推定-11万円 | 37年 | 49点 | C |
| 3 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山1丁目 | 3,480万円 | 13.86% | 推定-4万円 | 53年 | 42点 | D |
| 4 | グレース大磯 | 神奈川県中郡大磯町西小磯 | 3,880万円 | 22.10% | 推定+15万円 | 32年 | 46点 | C |
| 5 | パンプキンハイム | 東京都八王子市上川町 | 3,300万円 | 10.00% | 推定-5万円 | 31年 | 51点 | B |
| 6 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山 | 3,480万円 | 13.86% | 推定-4万円 | 53年 | 42点 | D |
| 7 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市二 | 3,200万円 | 11.62% | 推定-3万円 | 39年 | 42点 | D |
| 8 | 宇都宮市 一棟ホテル | 栃木県宇都宮市細谷町 | 4,980万円 | 63.41% | 推定+230万円 | 32年 | 40点 | C |
| 9 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3,000万円 | 12.40% | 推定-1万円 | 34年 | 47点 | C |
| 10 | 中板橋 売り戸建（民泊） | 東京都板橋区弥生町 | 3,650万円 | 15.34% | 推定+4万円 | 55年 | 49点 | C |
| 11 | ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て | 栃木県那須烏山市谷浅見 | 4,380万円 | 19.61% | 推定+11万円 | 35年 | 36点 | D |
| 12 | 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート | 千葉県勝浦市串浜1318-1 | 4,980万円 | 32.50% | 推定+88万円 | 40年 | 46点 | C |
| 13 | 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 千葉県千葉市中央区椿森 | 3,650万円 | 10.83% | 推定-6万円 | 51年 | 49点 | C |
| 14 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市浜荻 | 3,980万円 | 11.95% | 推定-6万円 | 32年 | 45点 | C |
| 15 | 町田市 一棟売りアパート | 東京都町田市相原町 | 3,680万円 | 11.57% | 推定-6万円 | 32年 | 46点 | C |
| 16 | 埼玉県加須市 一棟アパート | 埼玉県加須市柳生 | 4,350万円 | 11.20% | 推定-9万円 | 35年 | 48点 | C |
| 17 | ハイム上本郷 | 千葉県松戸市松戸新田 | 4,200万円 | 10.11% | 推定-10万円 | 33年 | 41点 | C |
詳細評価
物件1: 京成大久保 一棟売アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年（1972年3月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 徒歩18分
– 構造: 木造
– 延床面積: 165.94㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482万円（推定）
– 年間経費: 96万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 434万円（融資3,132万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-4万円（年間-48万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -4万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 6/10 | 千葉県（車1.5時間圏内） |
| 築年数 | 0/10 | 53年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 112%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,480万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩18分（遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸（適正） |
| 合計 | 42/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -4万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築53年で担保価値ほぼゼロ（絶対条件不適合）
– 返済比率112%で破綻リスク極大（絶対条件不適合）
– 高利回りに見えるが、実際は毎月4万円の持ち出し
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件2: 千葉県山武市 一棟売りマンション
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武市白幡
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 13.62%
– 築年数: 37年（1988年7月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 19戸
– 駅距離: JR総武本線 成東駅 バス36分 徒歩1分
– 構造: S造
– 延床面積: 603.18㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 681万円（推定）
– 年間経費: 136万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 623万円（融資4,500万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-11万円（年間-132万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -11万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 3/10 | 千葉県山武市（車2時間超、バス必須） |
| 築年数 | 2/10 | 37年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 114%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5,000万円（予算超） |
| 駅距離 | 0/5 | バス36分（非常に遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 19戸（戸数多い） |
| 合計 | 49/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -11万円で大幅マイナス（絶対条件不適合）
– 築37年で担保価値30%以下（絶対条件不適合）
– 返済比率114%で完全破綻（絶対条件不適合）
– 立地が悪すぎる（バス36分+徒歩1分）
– 物件価格5,000万円で予算超過
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件3: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年（1972年3月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 徒歩18分
– 構造: 木造
– 延床面積: 165.94㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482万円（推定）
– 年間経費: 96万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 434万円（融資3,132万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-4万円（年間-48万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -4万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 6/10 | 千葉県（車1.5時間圏内） |
| 築年数 | 0/10 | 53年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 112%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,480万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩18分（遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸（適正） |
| 合計 | 42/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 物件1と同一物件（重複登録）
– 月間CF -4万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築53年で担保価値ほぼゼロ（絶対条件不適合）
– 返済比率112%で破綻リスク極大（絶対条件不適合）
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件4: グレース大磯
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
– 物件価格: 3,880万円
– 表面利回り: 22.10%
– 築年数: 32年（1993年2月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR東海道本線 大磯駅 バス6分 徒歩1分
– 構造: 木造
– 延床面積: 134.40㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 857万円（推定）
– 年間経費: 171万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 484万円（融資3,492万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定+15万円（年間+180万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +15万円（✅ 優秀） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 6/10 | 神奈川県（車1.5時間圏内） |
| 築年数 | 2/10 | 32年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 2/10 | 71%（❌ 基準超） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,880万円（予算やや超） |
| 駅距離 | 0/5 | バス6分（やや不便） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（適正） |
| 合計 | 46/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
⚠️ 慎重判断（見送り推奨）
– 月間CF +15万円で優秀（✅ 条件クリア）
– しかし築32年で担保価値30%以下（❌ 即見送り条件）
– 返済比率71%で基準超（❌ 即見送り条件）
– 表面利回り22.1%は魅力的だが、築古すぎる
– 2棟目融資が厳しく、出口戦略が描けない
– CFは良いが、長期投資には不向き
仲介業者:
– 情報不明
物件5: パンプキンハイム
基本情報:
– 所在地: 東京都八王子市上川町
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 31年（1994年8月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: JR中央線 八王子駅 バス30分 徒歩6分
– 構造: 木造
– 延床面積: 237.96㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 330万円（推定）
– 年間経費: 66万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 327万円（融資2,970万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-5万円（年間-60万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -5万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 10/10 | 東京都（✅ 車1時間以内） |
| 築年数 | 2/10 | 31年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 124%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,300万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 0/5 | バス30分+徒歩6分（非常に遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸（やや少ない） |
| 合計 | 51/75 | 評価: B（検討可能・慎重判断） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -5万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築31年で担保価値30%以下（絶対条件不適合）
– 返済比率124%で完全破綻（絶対条件不適合）
– 立地は東京都で優秀だが、バス30分で実質遠い
– 表面利回り10%では実質CFがマイナスになる
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件6: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年（1972年3月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 徒歩18分
– 構造: 木造
– 延床面積: 165.94㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482万円（推定）
– 年間経費: 96万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 434万円（融資3,132万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-4万円（年間-48万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -4万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 6/10 | 千葉県（車1.5時間圏内） |
| 築年数 | 0/10 | 53年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 112%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,480万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩18分（遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸（適正） |
| 合計 | 42/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 物件1・3と同一物件（重複登録）
– 月間CF -4万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築53年で担保価値ほぼゼロ（絶対条件不適合）
– 返済比率112%で破綻リスク極大（絶対条件不適合）
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件7: 千葉県旭市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市二
– 物件価格: 3,200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 39年（1986年10月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 旭駅 徒歩18分
– 構造: 木造
– 延床面積: 301.4㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円（推定）
– 年間経費: 74万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 399万円（融資2,880万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-3万円（年間-36万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -3万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 3/10 | 千葉県旭市（車2時間超） |
| 築年数 | 2/10 | 39年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 134%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,200万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩18分（遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸（やや少ない） |
| 合計 | 42/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -3万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築39年で担保価値30%以下（絶対条件不適合）
– 返済比率134%で完全破綻（絶対条件不適合）
– 立地が悪い（旭市は車2時間超）
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件8: 宇都宮市 一棟ホテル
基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市細谷町
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 63.41%（異常値・要確認）
– 築年数: 32年（1993年8月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 18室
– 駅距離: 東武宇都宮線 東武宇都宮駅 4,800m（車10分）
– 構造: S造
– 延床面積: 1,051.88㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 3,158万円（推定・要確認）
– 年間経費: 631万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 621万円（融資4,482万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定+230万円（年間+2,760万円・異常値）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +230万円（異常値・要確認） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 6/10 | 栃木県（車2時間圏内） |
| 築年数 | 2/10 | 32年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 8/10 | 25%（優秀・但し利回り異常値） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,980万円（予算超） |
| 駅距離 | 0/5 | 4,800m（非常に遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 18室（多い） |
| 合計 | 40/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
🚨 要注意（見送り推奨）
– 表面利回り63.41%は異常値（通常10-20%）
– サイト情報の誤記載またはラブホテル等の特殊用途の可能性
– 月間CF +230万円も異常値（要確認）
– 築32年で担保価値30%以下（❌ 即見送り条件）
– 物件価格4,980万円で予算超過
– 駅距離4,800mで非常に遠い
– CFが正しくても、築古・立地不良・特殊用途で投資不適
仲介業者:
– 情報不明
物件9: 千葉県 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年（1991年4月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 徒歩12分
– 構造: 木造
– 延床面積: 274.48㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円（推定）
– 年間経費: 74万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 374万円（融資2,700万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-1万円（年間-12万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -1万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 3/10 | 千葉県山武郡（車2時間超） |
| 築年数 | 2/10 | 34年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 126%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩12分（ギリギリ許容） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸（やや少ない） |
| 合計 | 47/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -1万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築34年で担保価値30%以下（絶対条件不適合）
– 返済比率126%で完全破綻（絶対条件不適合）
– 立地が悪い（山武郡は車2時間超）
– 駅距離12分はギリギリ許容範囲だが他が不適
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件10: 中板橋 売り戸建（民泊）
基本情報:
– 所在地: 東京都板橋区弥生町
– 物件価格: 3,650万円
– 表面利回り: 15.34%
– 築年数: 55年（1970年2月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 8室（民泊運用）
– 駅距離: 東武東上線 中板橋駅 徒歩9分
– 構造: 木造
– 延床面積: 46.71㎡（異常に狭い・要確認）
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 560万円（推定・民泊）
– 年間経費: 112万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 455万円（融資3,285万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定+4万円（年間+48万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4万円（❌ 基準未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 10/10 | 東京都（✅ 車1時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 55年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 102%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,650万円（予算やや超） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8室（適正） |
| 合計 | 49/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
🚨 要注意（見送り推奨）
– 月間CF +4万円で基準未達（10万円必要）
– 築55年で担保価値ゼロ（❌ 即見送り条件）
– 返済比率102%で破綻リスク（❌ 即見送り条件）
– 民泊運用は収益不安定（法規制リスク）
– 延床面積46.71㎡は8室分として異常に狭い（要確認）
– 立地と駅距離は優秀だが、築古すぎて投資不適
仲介業者:
– 情報不明
物件11: ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見1058-58(1番館)、1055-1(2番館)、1054-1(戸建て)
– 物件価格: 4,380万円
– 表面利回り: 19.61%
– 築年数: 35年（1990年10月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 17戸（複合物件）
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 徒歩30分
– 構造: 木造
– 延床面積: 843.81㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 859万円（推定）
– 年間経費: 172万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 546万円（融資3,942万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定+11万円（年間+132万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +11万円（✅ 基準クリア） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 0/10 | 栃木県那須烏山市（車3時間超・❌ 即見送り） |
| 築年数 | 2/10 | 35年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 2/10 | 79%（❌ 基準超） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,380万円（予算超） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩30分（非常に遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 17戸（多い） |
| 合計 | 36/75 | 評価: D（不適合・見送り） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF +11万円で基準クリア（✅）
– しかし立地が那須烏山市で車3時間超（❌ 即見送り条件）
– 築35年で担保価値30%以下（❌ 即見送り条件）
– 返済比率79%で基準超（❌ 即見送り条件）
– 駅徒歩30分で非常に遠い
– CFは良いが、立地・築古で管理困難、投資不適
仲介業者:
– 情報不明
物件12: 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県勝浦市串浜1318-1
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 32.50%
– 築年数: 40年（1985年3月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 50戸（4棟合計）
– 駅距離: JR外房線 勝浦駅 徒歩9分
– 構造: 木造
– 延床面積: 869.5㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 1,619万円（推定）
– 年間経費: 324万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 621万円（融資4,482万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定+88万円（年間+1,056万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +88万円（✅ 非常に優秀） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 3/10 | 千葉県勝浦市（車2.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 40年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 5/10 | 48%（優秀） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,980万円（予算超） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 50戸（非常に多い） |
| 合計 | 46/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
⚠️ 慎重判断（見送り推奨）
– 月間CF +88万円で非常に優秀（✅）
– 返済比率48%で優秀（✅）
– しかし築40年で担保価値30%以下（❌ 即見送り条件）
– 立地が勝浦市で車2.5時間（❌ 管理困難）
– 物件価格4,980万円で予算超過
– 50戸は管理負荷が大きすぎる（サラリーマン大家には不向き）
– CFは魅力的だが、築古・遠距離で長期投資不適
仲介業者:
– 情報不明
物件13: 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル
基本情報:
– 所在地: 千葉県千葉市中央区椿森
– 物件価格: 3,650万円
– 表面利回り: 10.83%
– 築年数: 51年（1974年1月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR総武本線 東千葉駅 徒歩6分
– 構造: S造
– 延床面積: 278.48㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 395万円（推定）
– 年間経費: 79万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 455万円（融資3,285万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-6万円（年間-72万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -6万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 6/10 | 千葉県千葉市（車1.5時間圏内） |
| 築年数 | 0/10 | 51年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 144%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,650万円（予算やや超） |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩6分（優秀） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 4戸（少ない） |
| 合計 | 49/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -6万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築51年で担保価値ほぼゼロ（絶対条件不適合）
– 返済比率144%で完全破綻（絶対条件不適合）
– 駅徒歩6分は優秀だが、他の条件が悪すぎる
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件14: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 11.95%
– 築年数: 32年（1993年3月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 徒歩15分
– 構造: 木造
– 延床面積: 211.98㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 476万円（推定）
– 年間経費: 95万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 496万円（融資3,582万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-6万円（年間-72万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -6万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 3/10 | 千葉県鴨川市（車2.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 32年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 130%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,980万円（予算超） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分（やや遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（適正） |
| 合計 | 45/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -6万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築32年で担保価値30%以下（絶対条件不適合）
– 返済比率130%で完全破綻（絶対条件不適合）
– 立地が鴨川市で車2.5時間（管理困難）
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件15: 町田市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 東京都町田市相原町
– 物件価格: 3,680万円
– 表面利回り: 11.57%
– 築年数: 32年（1993年3月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR横浜線 相原駅 徒歩59分
– 構造: S造
– 延床面積: 246.72㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 426万円（推定）
– 年間経費: 85万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 459万円（融資3,312万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-6万円（年間-72万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -6万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 10/10 | 東京都（✅ 車1時間以内） |
| 築年数 | 2/10 | 32年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 135%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,680万円（予算やや超） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩59分（非常に遠い） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 12戸（多い） |
| 合計 | 46/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -6万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築32年で担保価値30%以下（絶対条件不適合）
– 返済比率135%で完全破綻（絶対条件不適合）
– 駅徒歩59分は非常に遠い（実質車必須）
– 立地は東京都で優秀だが、駅距離が致命的
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件16: 埼玉県加須市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県加須市柳生
– 物件価格: 4,350万円
– 表面利回り: 11.20%
– 築年数: 35年（1990年7月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: 東武日光線 柳生駅 徒歩7分
– 構造: 木造
– 延床面積: 460.54㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 487万円（推定）
– 年間経費: 97万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 542万円（融資3,915万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-9万円（年間-108万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -9万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 6/10 | 埼玉県（車1.5時間圏内） |
| 築年数 | 2/10 | 35年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 139%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,350万円（予算超） |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩7分（優秀） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（適正） |
| 合計 | 48/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -9万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築35年で担保価値30%以下（絶対条件不適合）
– 返済比率139%で完全破綻（絶対条件不適合）
– 駅徒歩7分は優秀だが、他の条件が悪すぎる
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
物件17: ハイム上本郷
基本情報:
– 所在地: 千葉県松戸市松戸新田
– 物件価格: 4,200万円
– 表面利回り: 10.11%
– 築年数: 33年（1992年7月築）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 京成松戸線 上本郷駅 徒歩11分
– 構造: 木造
– 延床面積: 149.04㎡
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 425万円（推定）
– 年間経費: 85万円（家賃の20%）
– 年間ローン返済: 524万円（融資3,780万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: 推定-10万円（年間-120万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -10万円（❌ 即見送り条件） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（所有権と推定） |
| 立地 | 6/10 | 千葉県松戸市（車1.5時間圏内） |
| 築年数 | 2/10 | 33年（❌ 即見送り条件） |
| 返済比率 | 0/10 | 154%（❌ 即見送り条件） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,200万円（予算超） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩11分（ギリギリ許容） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（適正） |
| 合計 | 41/75 | 評価: C（条件不足・見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り推奨
– 月間CF -10万円でマイナス（絶対条件不適合）
– 築33年で担保価値30%以下（絶対条件不適合）
– 返済比率154%で完全破綻（絶対条件不適合）
– 表面利回り10.11%では実質CFがマイナス
– 投資対象として完全不適合
仲介業者:
– 情報不明
総合所見
調査結果サマリー
- 全17物件中、投資適合物件: 0件
- 全17物件が絶対条件不適合で即見送り推奨
主な不適合要因
- 月間CF +10万円未達: 全17物件中15件がCFマイナス、2件がCF不足
- 築年数オーバー（10年超）: 全17物件が築30年超で担保価値30%以下
- 返済比率60%超: 全17物件中16件が返済比率70%超で破綻リスク
重要な気づき
- 表面利回りの罠: 利回り10-63%でも、実際のCFはほぼ全てマイナス
- 築古物件の限界: 築30年超は担保価値が低く、2棟目融資が困難
- 立地の重要性: 首都圏近郊でも、バス便・徒歩20分超は空室リスク大
次回調査への提言
- 築年数フィルタ強化: 築5-10年に絞り込み、築15年超は検索対象外に
- 物件価格レンジ見直し: 3,000-3,500万円に絞り込み
- 駅距離条件追加: 徒歩10分以内に限定
- サイト選定見直し: 築浅物件が多いサイトを優先的に調査
結論
今回の調査では、投資適合物件は発見できませんでした。次回は検索条件を見直し、築浅物件に絞り込んだ調査を推奨します。
本レポートは2025年11月18日時点の情報に基づく分析です。実際の投資判断には、現地調査・詳細な財務分析・専門家への相談が必須です。
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