20251119_v2
不動産調査結果（修正版CF計算適用）
調査概要
- 調査日時: 2025年11月19日 実施（修正版）
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
- 全物件数: 52件
- 首都圏近郊: 15件
- 詳細分析対象: 15件
🔄 今回の修正内容
重要な改善:
1. ✅ ローン返済を考慮（頭金10%、融資90%、25年、金利2.5%）
2. ✅ 経費率を構造別に変更
– 木造: 40%（修繕費が高い）
– S造: 30%（中程度）
– RC造: 25%（低い）
これにより、より実態に近い月次CFが算出されます！
視覚化サマリー
ファネルチャート（フィルタリングプロセス）
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 築年数 | 総合評価 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | パンプキンハイム | 東京都八王子市上川町 | 3300万円 | 10.00% | 1994年8月 | 51点 | B |
| 2 | 千葉県山武市 一棟売りマンション | 千葉県山武市白幡 | 5000万円 | 13.62% | 1988年7月 | 49点 | C |
| 3 | 中板橋 売り戸建（民泊） | 東京都板橋区弥生町 | 3650万円 | 15.34% | 1970年2月 | 49点 | C |
| 4 | 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 千葉県千葉市中央区椿森 | 3650万円 | 10.83% | 1974年1月 | 49点 | C |
| 5 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3000万円 | 12.40% | 1991年4月 | 47点 | C |
| 6 | グレース大磯 | 神奈川県中郡大磯町西小磯 | 3880万円 | 22.10% | 1993年2月 | 46点 | C |
| 7 | 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート | 千葉県勝浦市串浜1318-1 | 4980万円 | 32.50% | 1985年3月 | 46点 | C |
| 8 | 町田市 一棟売りアパート | 東京都町田市相原町 | 3680万円 | 11.57% | 1993年3月 | 46点 | C |
| 9 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市浜荻 | 3980万円 | 11.95% | 1993年3月 | 45点 | C |
| 10 | 京成大久保 一棟売アパート | 千葉県船橋市三山1丁目 | 3480万円 | 13.86% | 1972年3月 | 42点 | C |
| 11 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山1丁目 | 3480万円 | 13.86% | 1972年3月 | 42点 | C |
| 12 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山 | 3480万円 | 13.86% | 1972年3月 | 42点 | C |
| 13 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市二 | 3200万円 | 11.62% | 1986年10月 | 42点 | C |
| 14 | 宇都宮市 一棟ホテル | 栃木県宇都宮市細谷町 | 4980万円 | 63.41% | 1993年8月 | 40点 | C |
| 15 | ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て | 栃木県那須烏山市谷浅見 | 4380万円 | 19.61% | 1990年10月 | 36点 | D |
詳細評価
物件1: パンプキンハイム
基本情報:
– 所在地: 東京都八王子市上川町
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 1994年8月（築31年）
– 総戸数: 6戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR中央線 八王子駅 バス30分 歩6分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 330万円
– 年間経費: 132万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 160万円（融資2,970万円）
– 月間CF: +3.17万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF +3.17万円で絶対条件（+10万円）未達
2. 築31年で担保評価が著しく低く、2棟目融資に不利
3. バス便で駅距離が長く、稼働率リスクが高い
物件2: 千葉県山武市 一棟売りマンション
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武市白幡
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 13.62%
– 築年数: 1988年7月（築37年）
– 総戸数: 19戸
– 構造: S造
– 駅距離: JR総武本線 成東駅 バス36分 歩1分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 681万円
– 年間経費: 204万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 244万円（融資4,500万円）
– 月間CF: +19.42万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 物件価格5,000万円で融資可能額（3,420万円）を大幅超過
2. 築37年で担保評価が極めて低い
3. バス36分でアクセスが非常に悪い
物件3: 中板橋 売り戸建（民泊）
基本情報:
– 所在地: 東京都板橋区弥生町
– 物件価格: 3,650万円
– 表面利回り: 15.34%
– 築年数: 1970年2月（築55年）
– 総戸数: 8戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 東武東上線 中板橋駅 歩9分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 560万円
– 年間経費: 224万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 178万円（融資3,285万円）
– 月間CF: +13.17万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 物件価格3,650万円で融資可能額超過
2. 築55年で担保評価ゼロに近く、2棟目融資が絶望的
3. 民泊用途は法規制リスクが高く、安定収益に疑問
特記事項:
– 中板橋駅徒歩9分は立地として優秀
– 月間CF +13.17万円は絶対条件をクリア
– しかし築55年と融資可能額超過が致命的
物件4: 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル
基本情報:
– 所在地: 千葉県千葉市中央区椿森
– 物件価格: 3,650万円
– 表面利回り: 10.83%
– 築年数: 1974年1月（築51年）
– 総戸数: 4戸
– 構造: S造
– 駅距離: JR総武本線 東千葉駅 歩6分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 395万円
– 年間経費: 119万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 178万円（融資3,285万円）
– 月間CF: +8.17万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF +8.17万円で絶対条件（+10万円）未達
2. 物件価格3,650万円で融資可能額超過
3. 築51年で担保評価ゼロに近い
物件5: 千葉県 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 1991年4月（築34年）
– 総戸数: 7戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 372万円
– 年間経費: 149万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 147万円（融資2,700万円）
– 月間CF: +6.33万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF +6.33万円で絶対条件（+10万円）未達
2. 築34年で担保評価が低く、2棟目融資に不利
物件6: グレース大磯
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
– 物件価格: 3,880万円
– 表面利回り: 22.10%
– 築年数: 1993年2月（築32年）
– 総戸数: 8戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR東海道本線 大磯駅 バス6分 歩1分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 858万円
– 年間経費: 343万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 189万円（融資3,492万円）
– 月間CF: +27.17万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 物件価格3,880万円で融資可能額超過
2. 築32年で担保評価が低く、2棟目融資に不利
3. 表面利回り22.10%は異常に高く、何らかの問題が隠れている可能性
特記事項:
– 月間CF +27.17万円は極めて魅力的
– しかし表面利回り22.10%は市場平均の2倍以上で、不自然
– 何らかのリスク要因（事故物件、立地問題など）が存在する可能性が高い
物件7: 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県勝浦市串浜1318-1
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 32.50%
– 築年数: 1985年3月（築40年）
– 総戸数: 50戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR外房線 勝浦駅 歩9分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 1,619万円
– 年間経費: 648万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 244万円（融資4,482万円）
– 月間CF: +60.58万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 物件価格4,980万円で融資可能額を大幅超過
2. 築40年で担保評価が極めて低い
3. 表面利回り32.50%は異常に高く、重大なリスク要因が存在する可能性
特記事項:
– 月間CF +60.58万円は驚異的な数字
– 総戸数50戸で規模が非常に大きい
– しかし表面利回り32.50%は市場平均の3倍以上で、極めて不自然
– 何らかの致命的なリスク要因（事故物件、法規制、立地問題など）が存在する可能性が極めて高い
– 初心者が手を出すべき物件ではない
物件8: 町田市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 東京都町田市相原町
– 物件価格: 3,680万円
– 表面利回り: 11.57%
– 築年数: 1993年3月（築32年）
– 総戸数: 12戸
– 構造: S造
– 駅距離: JR横浜線 相原駅 歩59分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 426万円
– 年間経費: 128万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 180万円（融資3,312万円）
– 月間CF: +9.83万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF +9.83万円で絶対条件（+10万円）ギリギリ未達
2. 物件価格3,680万円で融資可能額超過
3. 駅徒歩59分は極めて不良で、稼働率リスクが非常に高い
物件9: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 11.95%
– 築年数: 1993年3月（築32年）
– 総戸数: 8戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 476万円
– 年間経費: 190万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 194万円（融資3,582万円）
– 月間CF: +7.67万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF +7.67万円で絶対条件（+10万円）未達
2. 物件価格3,980万円で融資可能額超過
3. 築32年で担保評価が低く、2棟目融資に不利
物件10: 京成大久保 一棟売アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 1972年3月（築53年）
– 総戸数: 9戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 482万円
– 年間経費: 193万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 170万円（融資3,132万円）
– 月間CF: +9.92万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF +9.92万円で絶対条件（+10万円）ギリギリ未達
2. 物件価格3,480万円で融資可能額超過
3. 築53年で担保評価ゼロに近く、2棟目融資が絶望的
物件11: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 1972年3月（築53年）
– 総戸数: 9戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 482万円
– 年間経費: 193万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 170万円（融資3,132万円）
– 月間CF: +9.92万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨（物件10と同一物件の可能性）
物件12: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 1972年3月（築53年）
– 総戸数: 9戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 482万円
– 年間経費: 193万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 170万円（融資3,132万円）
– 月間CF: +9.92万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨（物件10、11と同一物件の可能性）
物件13: 千葉県旭市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市二
– 物件価格: 3,200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 1986年10月（築39年）
– 総戸数: 7戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR総武本線 旭駅 歩18分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 372万円
– 年間経費: 149万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 156万円（融資2,880万円）
– 月間CF: +5.58万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 月間CF +5.58万円で絶対条件（+10万円）未達
2. 築39年で担保評価が極めて低い
物件14: 宇都宮市 一棟ホテル
基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市細谷町
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 63.41%
– 築年数: 1993年8月（築32年）
– 総戸数: 18戸
– 構造: S造
– 駅距離: 東武宇都宮線 東武宇都宮駅 4,800m
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 3,158万円
– 年間経費: 947万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 244万円（融資4,482万円）
– 月間CF: +155.58万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 物件価格4,980万円で融資可能額を大幅超過
2. 築32年で担保評価が低い
3. 表面利回り63.41%は異常に高く、重大なリスク要因が存在する可能性
4. ホテル用途は管理難易度が高く、サラリーマン大家には不向き
特記事項:
– 月間CF +155.58万円は驚異的だが、極めて不自然
– 表面利回り63.41%は市場平均の6倍以上で、詐欺物件の可能性すらある
– ホテル用途は法規制・許認可リスクが高い
– 初心者が絶対に手を出してはいけない物件
物件15: ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見1058-58(1番館)、1055-1(2番館)、1054-1(戸建て)
– 物件価格: 4,380万円
– 表面利回り: 19.61%
– 築年数: 1990年10月（築35年）
– 総戸数: 17戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析（修正版）:
– 年間家賃収入: 859万円
– 年間経費: 344万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 214万円（融資3,942万円）
– 月間CF: +25.08万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 即見送り推奨
見送り理由:
1. 物件価格4,380万円で融資可能額を大幅超過
2. 築35年で担保評価が低い
3. 駅徒歩30分は極めて不良で、稼働率リスクが非常に高い
4. 表面利回り19.61%は異常に高く、何らかのリスク要因が存在する可能性
総合まとめ
今回の調査結果
- 全物件数: 52件
- 首都圏近郊: 15件
- 評価B以上: 0件 ❌
- 評価C以下: 15件（全て見送り推奨）
修正版CF計算の影響
修正前（旧計算）と修正後（新計算）の比較（パンプキンハイム例）:
| 項目 | 旧計算（経費20%） | 新計算（経費40%+ローン） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月間CF | +8.58万円 | +3.17万円 | -5.41万円 |
結果:
– 木造物件のCFが大幅に下方修正された
– より実態に近い計算になり、過大評価を防げた
– 絶対条件（月間CF +10万円）を満たす物件が激減
致命的な共通問題
今回の調査でも、投資推奨できる物件が1件も見つかりませんでした。全15件に以下のいずれかの致命的な問題が存在します：
- 融資可能額超過: 10件が融資可能額（3,420万円）を超過
- 築年数オーバー: 全15件が築10年超で、担保評価が著しく低い
- 異常な高利回り: 4件が表面利回り20%超で、重大なリスク要因が隠れている可能性
- 月間CF不足: 12件が月間CF +10万円未達（修正版CF計算による）
推奨アクション
- 検索条件の見直し: 築年数を「10年以内」に限定する
- 価格帯の調整: 3,000〜3,500万円に厳密に絞り込む
- 担保価値の重視: 2棟目融資を見据えて、築浅物件のみを検討する
次回調査に向けて
- 築年数フィルタを「築10年以内」に変更
- 物件価格フィルタを「3,000〜3,500万円」に厳密化
- 駅徒歩10分以内の物件を優先的に探す
調査実施日: 2025年11月19日（修正版）
調査者: Claude AI（不動産投資分析システム）
次回調査推奨日: 2025年11月下旬
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