20251120
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月20日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
- 全物件数: 50件
- 首都圏近郊: 16件
- 総合評価: 全物件が絶対条件（築年数5〜10年）を満たしていないため、全て見送り推奨
視覚化サマリー
ファネルチャート（フィルタリングプロセス）
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 築年数 | 構造 | 総合評価 | ランク |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 大口 一棟アパート | 神奈川県横浜市 | 5000万円 | 14.16% | 58年（1967年） | 木造 | 50点 | C（見送り推奨） |
| 2 | 二宮町一棟アパート | 神奈川県二宮町 | 4980万円 | 10.00% | 37年（1988年） | 木造 | 48点 | C（見送り推奨） |
| 3 | 中板橋 売り戸建（民泊） | 東京都板橋区 | 3300万円 | 16.96% | 55年（1970年） | 木造 | 47点 | C（見送り推奨） |
| 4 | 横浜市中区 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市 | 3580万円 | 11.29% | 30年（1995年） | 木造 | 46点 | C（見送り推奨） |
| 5 | 川崎市多摩区 一棟アパート | 神奈川県川崎市 | 4000万円 | 10.35% | 34年（1991年） | 木造 | 45点 | C（見送り推奨） |
| 6 | 横芝 一棟売りアパート | 千葉県横芝光町 | 3000万円 | 12.40% | 34年（1991年） | 木造 | 45点 | C（見送り推奨） |
| 7 | 千葉県鴨川市 一棟アパート | 千葉県鴨川市 | 3980万円 | 11.90% | 32年（1993年） | 木造 | 45点 | C（見送り推奨） |
| 8 | ハイツはぎ | 千葉県横芝光町 | 3000万円 | 12.40% | 34年（1991年） | 木造 | 45点 | C（見送り推奨） |
| 9 | 館林市 一棟売りアパート | 群馬県館林市 | 3780万円 | 10.47% | 36年（1989年） | 木造 | 44点 | C（見送り推奨） |
| 10 | 栃木市大森町2棟1括アパート | 栃木県栃木市 | 4800万円 | 11.90% | 22年（2003年） | 木造 | 44点 | C（見送り推奨） |
| 11 | 東大和市 一棟アパート | 東京都東村山市 | 4980万円 | 10.56% | 33年（1992年） | 木造 | 43点 | C（見送り推奨） |
| 12 | 茨城県土浦市 一棟売りアパート | 茨城県土浦市 | 4580万円 | 11.03% | 36年（1989年） | S造 | 43点 | C（見送り推奨） |
| 13 | 能見台 一棟アパート | 神奈川県横浜市 | 4680万円 | 10.00% | 33年（1992年） | 木造 | 43点 | C（見送り推奨） |
| 14 | 京成大久保 一棟売アパート | 千葉県船橋市 | 3480万円 | 13.86% | 53年（1972年） | 木造 | 42点 | C（見送り推奨） |
| 15 | 神明ハイツABC | 茨城県坂東市 | 3580万円 | 13.60% | 36年（1989年） | S造 | 40点 | D（不適合） |
| 16 | メゾンドルビコン | 茨城県取手市 | 3500万円 | 10.01% | 35年（1990年） | その他 | 37点 | D（不適合） |
詳細評価
物件1: 大口 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 58年（1967年5月）
– 総戸数: 10戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 徒歩10分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 708万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 708万円
– 年間経費: 283万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 276万円（融資額4,500万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +12.4万円（年間149万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +12.4万円（優秀） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県横浜市（車1時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 58年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 6/10 | 65%（やや高め） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5,000万円（範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩10分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（最適） |
| 合計 | 50/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 見送り推奨
致命的問題点:
1. 築58年（絶対条件NG）: 担保評価ほぼゼロ。2棟目融資で完全に不利。
2. 物件価格5,000万円超: 融資可能額3,420万円を大幅超過。融資が通らない可能性大。
3. 木造58年の修繕リスク: 屋根、外壁、基礎など大規模修繕が必須。今後10年で500万円以上の出費が見込まれる。
良い点:
– 月間CF +12.4万円は優秀
– 立地が神奈川県横浜市（首都圏中心）
– 駅徒歩10分、総戸数10戸は理想的
結論:
キャッシュフローと立地は魅力的だが、築58年という致命的なデメリットと価格超過により、2棟目融資の踏み台としては完全に不適合。即見送り。
仲介業者: 情報不明
物件2: 二宮町一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡二宮町二宮
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 37年（1988年3月）
– 総戸数: 12戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR東海道本線 二宮駅 徒歩5分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 498万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 498万円
– 年間経費: 199万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 275万円（融資額4,482万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +2.0万円（年間24万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +2.0万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県（車1.5時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 37年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 2/10 | 92%（危険水準） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,980万円（範囲外） |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩5分（最高） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 12戸（優秀） |
| 合計 | 48/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +2万円（絶対条件NG）: 目標+10万円を大幅に下回る。繰り上げ返済不可能。
2. 築37年（絶対条件NG）: 担保評価30%以下。2棟目融資でほぼ無価値。
3. 返済比率92%（危険）: 本業が少し悪化するだけで破綻リスク。
4. 物件価格4,980万円: 融資可能額を大幅超過。
良い点:
– 駅徒歩5分（最高立地）
– 総戸数12戸（リスク分散）
結論:
駅近で総戸数は優秀だが、CFと築年数が致命的。表面利回り10%でも実際のCFは月2万円しかなく、戦略の根幹を崩壊させる物件。即見送り。
仲介業者: 情報不明
物件3: 中板橋 売り戸建（民泊）
基本情報:
– 所在地: 東京都板橋区弥生町
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 16.96%
– 築年数: 55年（1970年2月）
– 総戸数: 14戸（民泊運営）
– 構造: 木造
– 駅距離: 東武東上線 中板橋駅 徒歩9分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 560万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 560万円
– 年間経費: 224万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 193万円（融資額2,970万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +11.9万円（年間143万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +11.9万円（優秀） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 10/10 | 東京都（車1時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 55年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 8/10 | 57%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,300万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明（民泊運営） |
| 総戸数 | 5/5 | 14戸（優秀） |
| 合計 | 47/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 見送り推奨
致命的問題点:
1. 築55年（絶対条件NG）: 担保評価ほぼゼロ。木造55年は倒壊リスクすらあり。
2. 民泊運営の不安定性: 法規制リスク（旅館業法、住宅宿泊事業法）。コロナ禍のような外的ショックで収益ゼロになる可能性。
3. 修繕費爆発リスク: 木造55年は大規模修繕（500万円以上）が不可避。
良い点:
– 月間CF +11.9万円（目標クリア）
– 立地が東京都（首都圏中心）
– 物件価格3,300万円（適正範囲）
– 返済比率57%（良好）
結論:
CFと立地は魅力的だが、築55年という致命的なデメリットと民泊運営の不安定性により、2棟目融資の踏み台としては完全に不適合。即見送り。
仲介業者: 情報不明
物件4: 横浜市中区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目
– 物件価格: 3,580万円
– 表面利回り: 11.29%
– 築年数: 30年（1995年11月）
– 総戸数: 1戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR京浜東北・根岸線 山手駅 バス7分 徒歩7分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 404万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 404万円
– 年間経費: 162万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 209万円（融資額3,222万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +2.8万円（年間33万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +2.8万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県横浜市（車1時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 30年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 4/10 | 86%（高リスク） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,580万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | バス便（減点） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 1戸（リスク大） |
| 合計 | 46/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +2.8万円（絶対条件NG）: 目標+10万円を大幅に下回る。
2. 築30年（絶対条件NG）: 担保評価30%以下。
3. 総戸数1戸（最悪）: 空室になると収入ゼロ。リスク分散ゼロ。
4. バス便: 空室リスク大幅増。
5. 返済比率86%: 本業が少し悪化するだけで破綻。
良い点:
– 立地が神奈川県横浜市
– 物件価格3,580万円（ほぼ適正範囲）
結論:
すべての条件が不適合。総戸数1戸という時点で投資不適格。即見送り。
仲介業者: 情報不明
物件5: 川崎市多摩区 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県川崎市多摩区桝形
– 物件価格: 4,000万円
– 表面利回り: 10.35%
– 築年数: 34年（1991年1月）
– 総戸数: 6戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 小田急小田原線 向ヶ丘遊園駅 徒歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 414万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 414万円
– 年間経費: 166万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 234万円（融資額3,600万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +1.2万円（年間14万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +1.2万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県川崎市（車1時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 34年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 2/10 | 94%（危険水準） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,000万円（範囲外） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +1.2万円（絶対条件NG）: 目標+10万円を大幅に下回る。
2. 築34年（絶対条件NG）: 担保評価30%以下。
3. 返済比率94%（危険）: 本業が少し悪化するだけで破綻リスク。
4. 物件価格4,000万円: 融資可能額を超過。
良い点:
– 立地が神奈川県川崎市
– 総戸数6戸（まずまず）
結論:
すべての絶対条件が不適合。表面利回り10.35%でも実際のCFは月1.2万円しかない典型例。即見送り。
仲介業者: 情報不明
物件6: 横芝 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年（1991年4月）
– 総戸数: 7戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 徒歩12分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 372万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 372万円
– 年間経費: 149万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 175万円（融資額2,700万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +4.0万円（年間48万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.0万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（車1.5時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 34年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 6/10 | 78%（やや高め） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩12分（徒歩圏外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +4.0万円（絶対条件NG）: 目標+10万円の半分以下。
2. 築34年（絶対条件NG）: 担保評価30%以下。
3. 駅徒歩12分: 空室リスク増大。
良い点:
– 物件価格3,000万円（適正範囲）
– 立地が千葉県（首都圏近郊）
結論:
物件価格は適正だが、CFと築年数が致命的。表面利回り12.4%でも実際のCFは月4万円しかない。即見送り。
仲介業者: 情報不明
物件7: 千葉県鴨川市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 11.90%
– 築年数: 32年（1993年3月）
– 総戸数: 8戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 徒歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 474万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 474万円
– 年間経費: 190万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 233万円（融資額3,582万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +4.3万円（年間51万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.3万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 6/10 | 千葉県鴨川市（車2時間） |
| 築年数 | 0/10 | 32年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 4/10 | 82%（高リスク） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,980万円（範囲外） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（最適） |
| 合計 | 45/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +4.3万円（絶対条件NG）: 目標+10万円の半分以下。
2. 築32年（絶対条件NG）: 担保評価30%以下。
3. 返済比率82%: 本業が少し悪化するだけで破綻リスク。
4. 物件価格3,980万円: 融資可能額を超過。
良い点:
– 総戸数8戸（最適）
– 立地が千葉県（首都圏近郊）
結論:
総戸数は最適だが、CFと築年数が致命的。表面利回り11.9%でも実際のCFは月4.3万円しかない。即見送り。
仲介業者: 情報不明
物件8: ハイツはぎ
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年（1991年4月）
– 総戸数: 7戸
– 構造: 木造
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 徒歩12分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 372万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 372万円
– 年間経費: 149万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 175万円（融資額2,700万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +4.0万円（年間48万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.0万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（車1.5時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 34年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 6/10 | 78%（やや高め） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩12分（徒歩圏外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
（物件6と同様の評価。詳細は省略）
仲介業者: 情報不明
物件9: 館林市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 群馬県館林市成島町
– 物件価格: 3,780万円
– 表面利回り: 10.47%
– 築年数: 36年（1989年3月）
– 総戸数: 16戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 東武小泉線 成島駅 徒歩3分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 396万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 396万円
– 年間経費: 158万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 221万円（融資額3,402万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +1.4万円（年間17万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +1.4万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 6/10 | 群馬県（車2時間） |
| 築年数 | 0/10 | 36年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 2/10 | 93%（危険水準） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,780万円（範囲外） |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩3分（最高） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 16戸（優秀） |
| 合計 | 44/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +1.4万円（絶対条件NG）: 目標+10万円を大幅に下回る。
2. 築36年（絶対条件NG）: 担保評価30%以下。
3. 返済比率93%（危険）: 本業が少し悪化するだけで破綻リスク。
4. 物件価格3,780万円: 融資可能額を超過。
良い点:
– 駅徒歩3分（最高立地）
– 総戸数16戸（リスク分散最高）
結論:
駅近で総戸数は優秀だが、CFと築年数が致命的。表面利回り10.47%でも実際のCFは月1.4万円しかない。即見送り。
仲介業者: 情報不明
物件10: 栃木市大森町2棟1括アパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県栃木市大森町
– 物件価格: 4,800万円
– 表面利回り: 11.90%
– 築年数: 22年（2003年11月）
– 総戸数: 14戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 東武日光線 新栃木駅 バス24分 徒歩5分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 571万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 571万円
– 年間経費: 228万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 281万円（融資額4,320万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +5.2万円（年間62万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.2万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 6/10 | 栃木県（車2時間） |
| 築年数 | 0/10 | 22年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 4/10 | 82%（高リスク） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,800万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | バス便（減点） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 14戸（優秀） |
| 合計 | 44/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +5.2万円（絶対条件NG）: 目標+10万円の半分程度。
2. 築22年（絶対条件NG）: 担保評価40%以下。
3. 返済比率82%: 本業が少し悪化するだけで破綻リスク。
4. 物件価格4,800万円: 融資可能額を大幅超過。
5. バス便: 空室リスク大幅増。
良い点:
– 総戸数14戸（優秀）
– 築22年（他物件比で相対的に新しい）
結論:
築22年と相対的に新しく総戸数も優秀だが、絶対条件を満たしていないため見送り推奨。表面利回り11.9%でも実際のCFは月5.2万円しかない。
仲介業者: 情報不明
物件11: 東大和市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 東京都東村山市富士見町
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 10.56%
– 築年数: 33年（1992年1月）
– 総戸数: 5戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 西武拝島線 東大和市駅 徒歩20分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 526万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 526万円
– 年間経費: 210万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 275万円（融資額4,482万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +3.4万円（年間41万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +3.4万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 10/10 | 東京都（車1時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 33年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 2/10 | 87%（高リスク） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,980万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩20分（徒歩圏外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 5戸 |
| 合計 | 43/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
（詳細評価は省略。CFと築年数が不適合。）
仲介業者: 情報不明
物件12: 茨城県土浦市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 茨城県土浦市神立東
– 物件価格: 4,580万円
– 表面利回り: 11.03%
– 築年数: 36年（1989年3月）
– 総戸数: 12戸
– 構造: S造（軽量鉄骨）
– 駅距離: JR常磐線 神立駅 徒歩17分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 505万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 505万円
– 年間経費: 152万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 268万円（融資額4,122万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +7.1万円（年間85万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +7.1万円（目標未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 8/10 | 茨城県（車1.5時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 36年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 6/10 | 76%（やや高め） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,580万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩17分（徒歩圏外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 12戸（優秀） |
| 合計 | 43/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +7.1万円（絶対条件NG）: 目標+10万円未達。
2. 築36年（絶対条件NG）: 担保評価30%以下。
3. 物件価格4,580万円: 融資可能額を大幅超過。
良い点:
– S造（木造より耐久性高い）
– 総戸数12戸（優秀）
結論:
S造で経費率が低いため月間CF +7.1万円とやや改善しているが、それでも目標未達。築36年が致命的。見送り推奨。
仲介業者: 情報不明
物件13: 能見台 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴
– 物件価格: 4,680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 33年（1992年9月）
– 総戸数: 8戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 情報不明
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 468万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 468万円
– 年間経費: 187万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 274万円（融資額4,212万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +0.6万円（年間7万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +0.6万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県横浜市（車1時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 33年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 2/10 | 98%（破綻寸前） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,680万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 情報不明 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（最適） |
| 合計 | 43/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
（詳細評価は省略。月間CF +0.6万円と返済比率98%が致命的。）
仲介業者: 情報不明
物件14: 京成大久保 一棟売アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年（1972年3月）
– 総戸数: 9戸
– 構造: 木造
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 徒歩18分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 482万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 482万円
– 年間経費: 193万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 204万円（融資額3,132万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +7.1万円（年間85万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +7.1万円（目標未達） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（車1.5時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 53年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 6/10 | 71%（やや高め） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,480万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩18分（徒歩圏外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸（優秀） |
| 合計 | 42/75 | 評価: C（見送り推奨） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +7.1万円（絶対条件NG）: 目標+10万円未達。
2. 築53年（絶対条件NG）: 倒壊リスクすらある超築古。担保評価ゼロ。
3. 駅徒歩18分: 空室リスク大幅増。
良い点:
– 物件価格3,480万円（適正範囲）
– 総戸数9戸（優秀）
結論:
物件価格は適正だが、築53年という致命的なデメリット。木造53年は倒壊リスクがあり、投資不適格。即見送り。
仲介業者: 情報不明
物件15: 神明ハイツABC
基本情報:
– 所在地: 茨城県坂東市沓掛783-11
– 物件価格: 3,580万円
– 表面利回り: 13.60%
– 築年数: 36年（1989年4月）
– 総戸数: 19戸
– 構造: S造（軽量鉄骨）
– 駅距離: 情報不明
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 487万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 487万円
– 年間経費: 146万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 209万円（融資額3,222万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +11.0万円（年間132万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +11.0万円（優秀） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 6/10 | 茨城県坂東市（車2時間） |
| 築年数 | 0/10 | 36年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 8/10 | 61%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,580万円（範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 情報不明 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 19戸（最高） |
| 合計 | 40/75 | 評価: D（不適合） |
総合判定:
❌ 見送り推奨
致命的問題点:
1. 築36年（絶対条件NG）: 担保評価30%以下。2棟目融資で不利。
2. 物件価格3,580万円: 融資可能額を超過。
良い点:
– 月間CF +11.0万円（目標クリア！）
– S造（木造より耐久性高い）
– 総戸数19戸（リスク分散最高）
– 返済比率61%（良好）
結論:
月間CFと総戸数は全物件中最高レベルだが、築36年が致命的。築年数さえクリアすれば最有力候補になり得た物件。惜しいが見送り推奨。
仲介業者: 情報不明
物件16: メゾンドルビコン
基本情報:
– 所在地: 茨城県取手市井野台1丁目
– 物件価格: 3,500万円
– 表面利回り: 10.01%
– 築年数: 35年（1990年2月）
– 総戸数: 4戸
– 構造: その他
– 駅距離: JR常磐線 取手駅 徒歩11分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
推定計算（年間家賃収入: 350万円と仮定）:
– 年間家賃収入: 350万円
– 年間経費: 140万円（その他40%と仮定）
– 年間ローン返済: 205万円（融資額3,150万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +0.4万円（年間5万円）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +0.4万円（❌ 絶対条件不適合） |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権（推定） |
| 立地 | 8/10 | 茨城県（車1.5時間以内） |
| 築年数 | 0/10 | 35年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 2/10 | 98%（破綻寸前） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,500万円（適正範囲） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩11分（徒歩圏外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 4戸 |
| 合計 | 37/75 | 評価: D（不適合） |
総合判定:
❌ 即見送り
致命的問題点:
1. 月間CF +0.4万円（絶対条件NG）: ほぼゼロ。繰り上げ返済不可能。
2. 築35年（絶対条件NG）: 担保評価30%以下。
3. 返済比率98%: 本業が少し悪化するだけで破綻リスク。
4. 総戸数4戸: リスク分散不足。
良い点:
– 物件価格3,500万円（適正範囲）
結論:
全ての条件が不適合。表面利回り10.01%でも実際のCFは月0.4万円しかない最悪の例。即見送り。
仲介業者: 情報不明
総合所見
全物件の共通問題点
- 築年数が致命的: 全16物件が築22年以上。絶対条件「築5〜10年」を1件も満たしていない。
- 月間CF不足: 16物件中13件が月間CF +10万円未達。
- 物件価格超過: 16物件中11件が融資可能額3,420万円を超過。
- 返済比率危険: 16物件中10件が返済比率70%超え。
今回の調査結果からの教訓
「表面利回りは嘘をつく」
- 物件15（神明ハイツABC）: 表面利回り13.6% → 実際の月間CF +11.0万円（優秀）
- 物件16（メゾンドルビコン）: 表面利回り10.01% → 実際の月間CF +0.4万円（最悪）
- 物件2（二宮町）: 表面利回り10.0% → 実際の月間CF +2.0万円（不適合）
結論:
表面利回りが高くても、構造（木造40%、S造30%の経費率）や融資額によって実際のCFは大きく変わる。CFこそが本質。
次回への推奨アクション
- 検索条件の見直し: 「築5〜10年」のフィルタを追加する
- 価格帯の調整: 物件価格「3,000〜3,500万円」で絞り込む
- 構造の重視: S造やRC造は経費率が低くCFが改善する傾向
- CF試算の徹底: 表面利回りではなく、必ずCFを試算してから判断する
調査実施者: Claude AI
調査日: 2025年11月20日
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