不動産投資物件評価レポート

1. 評価概要

本レポートは、首都圏近郊で検索した21物件について、プロ投資家視点での詳細な評価分析を行ったものです。

評価手法

• 10段階評価基準（75点満点）: 月次CF、土地権利、立地、築年数、返済比率など10項目で評価
• 即見送り判定: 6つの絶対条件のうち1つでも該当したら即見送り
• 月次キャッシュフロー分析: 物件価格と表面利回りから、実際の月次CFを詳細に算出

評価基準

評価項目	配点	評価基準
月間CF	10点	+15万円以上=10点、+12万円=8点、+10万円=6点、+8万円=4点、以下=0点
土地権利	10点	所有権=10点、普通借地権=5点、定期借地権=0点
立地	10点	車1時間以内=10点、1.5時間=8点、2時間=6点、3時間=3点、以上=0点
築年数	10点	5〜7年=10点、8〜10年=8点、11〜15年=5点、16年以上=2点
返済比率	10点	50%以下=10点、60%以下=8点、70%以下=5点、80%以下=2点、以上=0点
繰上返済	5点	無料=5点、有料=0点（情報不明は3点）
物件価格	5点	3,000〜3,500万円=5点、範囲外=0点
駅距離	5点	徒歩5分以内=5点、10分以内=4点、15分以内=2点、以上=0点
稼働率	5点	95%以上=5点、90%以上=4点、85%以上=3点、以下=0点
総戸数	5点	8〜10戸=5点、6〜7戸=3点、4〜5戸=1点、以下=0点

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2. 評価結果一覧

No	物件名	所在地	価格	利回り	月次CF	築年数	総合評価	即見送り判定
1	神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート	神奈川県横浜市神奈川区大口仲町	5000万円	14.16%	+15.2万円	築58年	50点/75点	❌ 見送り
2	大口 一棟アパート	神奈川県横浜市神奈川区大口仲町	5000万円	14.16%	+15.2万円	築58年	50点/75点	❌ 見送り
3	二宮町一棟アパート	神奈川県中郡二宮町二宮	4980万円	10.00%	+4.8万円	築37年	48点/75点	❌ 見送り
4	千葉県 一棟売りアパート	千葉県山武郡横芝光町横芝	3000万円	12.40%	+6.5万円	築33年	47点/75点	❌ 見送り
5	中板橋 売り戸建（民泊）	東京都板橋区弥生町	3300万円	16.96%	+14.7万円	築55年	47点/75点	❌ 見送り
6	神奈川県横浜市 一棟売りアパート	神奈川県横浜市港北区菊名	3700万円	11.00%	+5.4万円	築41年	46点/75点	❌ 見送り
7	横浜市中区 一棟売りアパート	神奈川県横浜市中区本牧町1丁目	3580万円	11.29%	+5.8万円	築29年	46点/75点	❌ 見送り
8	千葉県鴨川市 一棟売りアパート	千葉県鴨川市浜荻	3980万円	11.95%	+7.7万円	築32年	45点/75点	❌ 見送り
9	川崎市多摩区 一棟アパート	神奈川県川崎市多摩区桝形	4000万円	10.35%	+4.5万円	築34年	45点/75点	❌ 見送り
10	横芝 一棟売りアパート	千葉県山武郡横芝光町横芝	3000万円	12.40%	+6.5万円	築34年	45点/75点	❌ 見送り
11	千葉県鴨川市 一棟アパート	千葉県鴨川市浜荻	3980万円	11.90%	+7.6万円	築32年	45点/75点	❌ 見送り
12	ハイツはぎ	千葉県山武郡横芝光町横芝	3000万円	12.40%	+6.5万円	築34年	45点/75点	❌ 見送り
13	足立区・投資用シェアハウス	東京都足立区新田3丁目	4300万円	10.07%	+4.3万円	築48年	44点/75点	❌ 見送り
14	グリーンパレス	茨城県土浦市神立中央3丁目10-58	3100万円	10.37%	+6.2万円	築35年	44点/75点	❌ 見送り
15	館林市 一棟売りアパート	群馬県館林市成島町	3780万円	10.47%	+4.5万円	築36年	44点/75点	❌ 見送り
16	栃木市大森町2棟1括アパート	栃木県栃木市大森町	4800万円	11.90%	+9.2万円	築21年	44点/75点	❌ 見送り
17	東大和市 一棟アパート	東京都東村山市富士見町	4980万円	10.56%	+6.2万円	築33年	43点/75点	❌ 見送り
18	茨城県土浦市 一棟売りアパート	茨城県土浦市神立東	4580万円	11.03%	+11.0万円	築36年	43点/75点	❌ 見送り
19	能見台 一棟アパート	神奈川県横浜市金沢区西柴	4680万円	10.00%	+4.5万円	築53年	43点/75点	❌ 見送り
20	神明ハイツABC	茨城県坂東市沓掛783-11	3580万円	13.60%	+13.9万円	築36年	40点/75点	❌ 見送り
21	メゾンドルビコン	茨城県取手市井野台1丁目	3500万円	10.01%	+7.8万円	築35年	37点/75点	❌ 見送り

総評

• 検索物件数: 21物件
• 月次CF+10万円以上: 4物件（物件1、2、18、20）
• 築10年以内: 1物件（物件16のみ築21年で最も新しい）
• 即見送り推奨: 全21物件（築年数が絶対条件を満たさないため）

結論: 残念ながら、今回の検索では1棟目として購入推奨できる物件はゼロでした。最大の問題は築年数で、全物件が築21年以上であり、2棟目融資の担保評価が致命的に低くなります。

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3. 個別物件の詳細評価

物件1: 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 築58年(1967年1月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り14.16%と物件価格5000万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 5000万円 × 14.16% = 708万円
• 月間想定家賃収入 = 708万円 ÷ 12 = 59.0万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 59.0万円 × 40% = 23.6万円
• 年間経費 = 23.6万円 × 12 = 283.2万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格5000万円に対し、頭金10%（500万円）、融資額90%（4500万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 5000万円 × 90% = 4500万円
• 年間ローン返済 = 242.3万円
• 月間ローン返済 = 242.3万円 ÷ 12 = 20.2万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 59.0万円 – 23.6万円 – 20.2万円 = +15.2万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築58年は致命的: 担保評価ゼロ、2棟目融資不可能
2. 価格5000万円: 融資可能額3,420万円を大幅超過
3. 修繕リスク極大: 木造築58年は構造劣化・白蟻・配管全交換必須

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物件2: 大口 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 築58年(1967年5月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り14.16%と物件価格5000万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 5000万円 × 14.16% = 708万円
• 月間想定家賃収入 = 708万円 ÷ 12 = 59.0万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 59.0万円 × 40% = 23.6万円
• 年間経費 = 23.6万円 × 12 = 283.2万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格5000万円に対し、頭金10%（500万円）、融資額90%（4500万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 5000万円 × 90% = 4500万円
• 年間ローン返済 = 242.3万円
• 月間ローン返済 = 242.3万円 ÷ 12 = 20.2万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 59.0万円 – 23.6万円 – 20.2万円 = +15.2万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築58年は致命的: 担保評価ゼロ、2棟目融資不可能
2. 価格5000万円: 融資可能額3,420万円を大幅超過
3. 修繕リスク極大: 木造築58年は構造劣化・白蟻・配管全交換必須

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物件3: 二宮町一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡二宮町二宮
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 築37年(1988年3月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR東海道本線 二宮駅 歩5分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り10.00%と物件価格4980万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 4980万円 × 10.00% = 498万円
• 月間想定家賃収入 = 498万円 ÷ 12 = 41.5万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 41.5万円 × 40% = 16.6万円
• 年間経費 = 16.6万円 × 12 = 199.2万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格4980万円に対し、頭金10%（498万円）、融資額90%（4482万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 4980万円 × 90% = 4482万円
• 年間ローン返済 = 241.3万円
• 月間ローン返済 = 241.3万円 ÷ 12 = 20.1万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 41.5万円 – 16.6万円 – 20.1万円 = +4.8万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+4.8万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築37年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 価格4980万円: 融資可能額3,420万円を大幅超過

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物件4: 千葉県 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築33年(1992年4月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り12.40%と物件価格3000万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3000万円 × 12.40% = 372万円
• 月間想定家賃収入 = 372万円 ÷ 12 = 31.0万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 31.0万円 × 40% = 12.4万円
• 年間経費 = 12.4万円 × 12 = 148.8万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3000万円に対し、頭金10%（300万円）、融資額90%（2700万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3000万円 × 90% = 2700万円
• 年間ローン返済 = 145.4万円
• 月間ローン返済 = 145.4万円 ÷ 12 = 12.1万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 31.0万円 – 12.4万円 – 12.1万円 = +6.5万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+6.5万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築33年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 駅徒歩12分: やや遠く空室リスクあり

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物件5: 中板橋 売り戸建（民泊）

基本情報:
– 所在地: 東京都板橋区弥生町
– 物件価格: 3300万円
– 表面利回り: 16.96%
– 築年数: 築55年(1970年2月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武東上線 中板橋駅 歩9分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り16.96%と物件価格3300万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3300万円 × 16.96% = 559.7万円
• 月間想定家賃収入 = 559.7万円 ÷ 12 = 46.6万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 46.6万円 × 40% = 18.7万円
• 年間経費 = 18.7万円 × 12 = 224.4万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3300万円に対し、頭金10%（330万円）、融資額90%（2970万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3300万円 × 90% = 2970万円
• 年間ローン返済 = 159.9万円
• 月間ローン返済 = 159.9万円 ÷ 12 = 13.3万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 46.6万円 – 18.7万円 – 13.3万円 = +14.7万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築55年は致命的: 担保評価ゼロ、2棟目融資不可能
2. 民泊運営リスク: 規制変更・稼働率不安定のリスク
3. 修繕リスク極大: 木造築55年は構造劣化・白蟻・配管全交換必須

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物件6: 神奈川県横浜市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名
– 物件価格: 3700万円
– 表面利回り: 11.00%
– 築年数: 築41年(1984年2月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り11.00%と物件価格3700万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3700万円 × 11.00% = 407万円
• 月間想定家賃収入 = 407万円 ÷ 12 = 33.9万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 33.9万円 × 40% = 13.6万円
• 年間経費 = 13.6万円 × 12 = 162.8万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3700万円に対し、頭金10%（370万円）、融資額90%（3330万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3700万円 × 90% = 3330万円
• 年間ローン返済 = 179.3万円
• 月間ローン返済 = 179.3万円 ÷ 12 = 14.9万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 33.9万円 – 13.6万円 – 14.9万円 = +5.4万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+5.4万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築41年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 価格3700万円: 融資可能額3,420万円を超過

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物件7: 横浜市中区 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目
– 物件価格: 3580万円
– 表面利回り: 11.29%
– 築年数: 築29年(1995年11月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 1戸
– 駅距離: JR京浜東北・根岸線 山手駅 バス7分 歩7分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り11.29%と物件価格3580万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3580万円 × 11.29% = 404.2万円
• 月間想定家賃収入 = 404.2万円 ÷ 12 = 33.7万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 33.7万円 × 40% = 13.5万円
• 年間経費 = 13.5万円 × 12 = 161.7万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3580万円に対し、頭金10%（358万円）、融資額90%（3222万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3580万円 × 90% = 3222万円
• 年間ローン返済 = 173.5万円
• 月間ローン返済 = 173.5万円 ÷ 12 = 14.5万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 33.7万円 – 13.5万円 – 14.5万円 = +5.8万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+5.8万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築29年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 総戸数1戸: 空室リスク極大（空室率100% or 0%）

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物件8: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3980万円
– 表面利回り: 11.95%
– 築年数: 築32年(1993年3月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り11.95%と物件価格3980万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3980万円 × 11.95% = 475.6万円
• 月間想定家賃収入 = 475.6万円 ÷ 12 = 39.6万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 39.6万円 × 40% = 15.9万円
• 年間経費 = 15.9万円 × 12 = 190.2万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3980万円に対し、頭金10%（398万円）、融資額90%（3582万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3980万円 × 90% = 3582万円
• 年間ローン返済 = 192.8万円
• 月間ローン返済 = 192.8万円 ÷ 12 = 16.1万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 39.6万円 – 15.9万円 – 16.1万円 = +7.7万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+7.7万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築32年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 価格3980万円: 融資可能額3,420万円を超過

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物件9: 川崎市多摩区 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県川崎市多摩区桝形
– 物件価格: 4000万円
– 表面利回り: 10.35%
– 築年数: 築34年(1991年1月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: 小田急小田原線 向ヶ丘遊園駅 歩15分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り10.35%と物件価格4000万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 4000万円 × 10.35% = 414万円
• 月間想定家賃収入 = 414万円 ÷ 12 = 34.5万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 34.5万円 × 40% = 13.8万円
• 年間経費 = 13.8万円 × 12 = 165.6万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格4000万円に対し、頭金10%（400万円）、融資額90%（3600万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 4000万円 × 90% = 3600万円
• 年間ローン返済 = 193.8万円
• 月間ローン返済 = 193.8万円 ÷ 12 = 16.2万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 34.5万円 – 13.8万円 – 16.2万円 = +4.5万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+4.5万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築34年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 価格4000万円: 融資可能額3,420万円を超過

---

物件10: 横芝 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築34年(1991年4月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り12.40%と物件価格3000万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3000万円 × 12.40% = 372万円
• 月間想定家賃収入 = 372万円 ÷ 12 = 31.0万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 31.0万円 × 40% = 12.4万円
• 年間経費 = 12.4万円 × 12 = 148.8万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3000万円に対し、頭金10%（300万円）、融資額90%（2700万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3000万円 × 90% = 2700万円
• 年間ローン返済 = 145.4万円
• 月間ローン返済 = 145.4万円 ÷ 12 = 12.1万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 31.0万円 – 12.4万円 – 12.1万円 = +6.5万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+6.5万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築34年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 駅徒歩12分: やや遠く空室リスクあり

---

物件11: 千葉県鴨川市 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3980万円
– 表面利回り: 11.90%
– 築年数: 築32年(1993年3月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り11.90%と物件価格3980万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3980万円 × 11.90% = 473.6万円
• 月間想定家賃収入 = 473.6万円 ÷ 12 = 39.5万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 39.5万円 × 40% = 15.8万円
• 年間経費 = 15.8万円 × 12 = 189.4万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3980万円に対し、頭金10%（398万円）、融資額90%（3582万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3980万円 × 90% = 3582万円
• 年間ローン返済 = 192.8万円
• 月間ローン返済 = 192.8万円 ÷ 12 = 16.1万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 39.5万円 – 15.8万円 – 16.1万円 = +7.6万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+7.6万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築32年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 価格3980万円: 融資可能額3,420万円を超過

---

物件12: ハイツはぎ

基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築34年(1991年4月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り12.40%と物件価格3000万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3000万円 × 12.40% = 372万円
• 月間想定家賃収入 = 372万円 ÷ 12 = 31.0万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 31.0万円 × 40% = 12.4万円
• 年間経費 = 12.4万円 × 12 = 148.8万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3000万円に対し、頭金10%（300万円）、融資額90%（2700万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3000万円 × 90% = 2700万円
• 年間ローン返済 = 145.4万円
• 月間ローン返済 = 145.4万円 ÷ 12 = 12.1万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 31.0万円 – 12.4万円 – 12.1万円 = +6.5万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+6.5万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築34年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 駅徒歩12分: やや遠く空室リスクあり

---

物件13: 足立区・投資用シェアハウス

基本情報:
– 所在地: 東京都足立区新田3丁目
– 物件価格: 4300万円
– 表面利回り: 10.07%
– 築年数: 築48年(1977年10月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東京メトロ南北線 王子神谷駅 歩15分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り10.07%と物件価格4300万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 4300万円 × 10.07% = 433万円
• 月間想定家賃収入 = 433万円 ÷ 12 = 36.1万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 36.1万円 × 40% = 14.4万円
• 年間経費 = 14.4万円 × 12 = 173.2万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格4300万円に対し、頭金10%（430万円）、融資額90%（3870万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 4300万円 × 90% = 3870万円
• 年間ローン返済 = 208.3万円
• 月間ローン返済 = 208.3万円 ÷ 12 = 17.4万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 36.1万円 – 14.4万円 – 17.4万円 = +4.3万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+4.3万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築48年は致命的: 担保評価ゼロ、2棟目融資不可能
3. 価格4300万円: 融資可能額3,420万円を大幅超過

---

物件14: グリーンパレス

基本情報:
– 所在地: 茨城県土浦市神立中央3丁目10-58
– 物件価格: 3100万円
– 表面利回り: 10.37%
– 築年数: 築35年(1990年8月)
– 構造: S造
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 神立駅 歩15分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り10.37%と物件価格3100万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3100万円 × 10.37% = 321.5万円
• 月間想定家賃収入 = 321.5万円 ÷ 12 = 26.8万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件はS造（軽量鉄骨）のため、経費率30%を適用します（管理費5% + 修繕費10% + 税金8% + その他7%）。

• 月間経費 = 26.8万円 × 30% = 8.0万円
• 年間経費 = 8.0万円 × 12 = 96.4万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3100万円に対し、頭金10%（310万円）、融資額90%（2790万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3100万円 × 90% = 2790万円
• 年間ローン返済 = 150.2万円
• 月間ローン返済 = 150.2万円 ÷ 12 = 12.5万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 26.8万円 – 8.0万円 – 12.5万円 = +6.2万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+6.2万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築35年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 総戸数4戸: 空室リスク大（空室1つで25%の減収）

---

物件15: 館林市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 群馬県館林市成島町
– 物件価格: 3780万円
– 表面利回り: 10.47%
– 築年数: 築36年(1989年3月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: 東武小泉線 成島駅 歩3分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り10.47%と物件価格3780万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3780万円 × 10.47% = 395.8万円
• 月間想定家賃収入 = 395.8万円 ÷ 12 = 33.0万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 33.0万円 × 40% = 13.2万円
• 年間経費 = 13.2万円 × 12 = 158.3万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3780万円に対し、頭金10%（378万円）、融資額90%（3402万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3780万円 × 90% = 3402万円
• 年間ローン返済 = 183.1万円
• 月間ローン返済 = 183.1万円 ÷ 12 = 15.3万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 33.0万円 – 13.2万円 – 15.3万円 = +4.5万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+4.5万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築36年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 価格3780万円: 融資可能額3,420万円を超過

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物件16: 栃木市大森町2棟1括アパート

基本情報:
– 所在地: 栃木県栃木市大森町
– 物件価格: 4800万円
– 表面利回り: 11.90%
– 築年数: 築21年(2003年11月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武日光線 新栃木駅 バス24分 歩5分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り11.90%と物件価格4800万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 4800万円 × 11.90% = 571.2万円
• 月間想定家賃収入 = 571.2万円 ÷ 12 = 47.6万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 47.6万円 × 40% = 19.0万円
• 年間経費 = 19.0万円 × 12 = 228.5万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格4800万円に対し、頭金10%（480万円）、融資額90%（4320万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 4800万円 × 90% = 4320万円
• 年間ローン返済 = 232.6万円
• 月間ローン返済 = 232.6万円 ÷ 12 = 19.4万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 47.6万円 – 19.0万円 – 19.4万円 = +9.2万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+9.2万円: 絶対条件の+10万円ギリギリ未達
2. 築21年: 担保評価30-50%、2棟目融資困難
3. 価格4800万円: 融資可能額3,420万円を大幅超過

---

物件17: 東大和市 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 東京都東村山市富士見町
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 10.56%
– 築年数: 築33年(1992年1月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 5戸
– 駅距離: 西武拝島線 東大和市駅 歩20分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り10.56%と物件価格4980万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 4980万円 × 10.56% = 525.9万円
• 月間想定家賃収入 = 525.9万円 ÷ 12 = 43.8万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 43.8万円 × 40% = 17.5万円
• 年間経費 = 17.5万円 × 12 = 210.4万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格4980万円に対し、頭金10%（498万円）、融資額90%（4482万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 4980万円 × 90% = 4482万円
• 年間ローン返済 = 241.3万円
• 月間ローン返済 = 241.3万円 ÷ 12 = 20.1万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 43.8万円 – 17.5万円 – 20.1万円 = +6.2万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+6.2万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築33年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 価格4980万円: 融資可能額3,420万円を大幅超過

---

物件18: 茨城県土浦市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 茨城県土浦市神立東
– 物件価格: 4580万円
– 表面利回り: 11.03%
– 築年数: 築36年(1989年3月)
– 構造: S造
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR常磐線 神立駅 歩17分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り11.03%と物件価格4580万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 4580万円 × 11.03% = 505.2万円
• 月間想定家賃収入 = 505.2万円 ÷ 12 = 42.1万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件はS造（軽量鉄骨）のため、経費率30%を適用します（管理費5% + 修繕費10% + 税金8% + その他7%）。

• 月間経費 = 42.1万円 × 30% = 12.6万円
• 年間経費 = 12.6万円 × 12 = 151.6万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格4580万円に対し、頭金10%（458万円）、融資額90%（4122万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 4580万円 × 90% = 4122万円
• 年間ローン返済 = 221.9万円
• 月間ローン返済 = 221.9万円 ÷ 12 = 18.5万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 42.1万円 – 12.6万円 – 18.5万円 = +11.0万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築36年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難（CF条件クリアしても致命的）
2. 価格4580万円: 融資可能額3,420万円を大幅超過
3. 駅徒歩17分: やや遠く空室リスクあり

備考: 月間CF+11.0万円と絶対条件をクリアしているが、築年数が致命的なため見送り推奨。

---

物件19: 能見台 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴
– 物件価格: 4680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 築53年(1972年3月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: * 築年月 1972年3月

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り10.00%と物件価格4680万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 4680万円 × 10.00% = 468万円
• 月間想定家賃収入 = 468万円 ÷ 12 = 39.0万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件は木造のため、経費率40%を適用します（管理費5% + 修繕費20% + 税金10% + その他5%）。

• 月間経費 = 39.0万円 × 40% = 15.6万円
• 年間経費 = 15.6万円 × 12 = 187.2万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格4680万円に対し、頭金10%（468万円）、融資額90%（4212万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 4680万円 × 90% = 4212万円
• 年間ローン返済 = 226.7万円
• 月間ローン返済 = 226.7万円 ÷ 12 = 18.9万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 39.0万円 – 15.6万円 – 18.9万円 = +4.5万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+4.5万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築53年は致命的: 担保評価ゼロ、2棟目融資不可能
3. 価格4680万円: 融資可能額3,420万円を大幅超過

---

物件20: 神明ハイツABC

基本情報:
– 所在地: 茨城県坂東市沓掛783-11
– 物件価格: 3580万円
– 表面利回り: 13.60%
– 築年数: 築36年(1989年4月)
– 構造: S造
– 総戸数: 19戸
– 駅距離: * 築年月 1989年7月

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り13.60%と物件価格3580万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3580万円 × 13.60% = 486.9万円
• 月間想定家賃収入 = 486.9万円 ÷ 12 = 40.6万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件はS造（軽量鉄骨）のため、経費率30%を適用します（管理費5% + 修繕費10% + 税金8% + その他7%）。

• 月間経費 = 40.6万円 × 30% = 12.2万円
• 年間経費 = 12.2万円 × 12 = 146.1万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3580万円に対し、頭金10%（358万円）、融資額90%（3222万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3580万円 × 90% = 3222万円
• 年間ローン返済 = 173.5万円
• 月間ローン返済 = 173.5万円 ÷ 12 = 14.5万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 40.6万円 – 12.2万円 – 14.5万円 = +13.9万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 築36年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難（CF条件クリアしても致命的）
2. 価格3580万円: 融資可能額内だが、築年数が致命的
3. 駅距離不明: 空室リスク判断不可

備考: 月間CF+13.9万円と絶対条件をクリアしているが、築年数が致命的なため見送り推奨。

---

物件21: メゾンドルビコン

基本情報:
– 所在地: 茨城県取手市井野台1丁目
– 物件価格: 3500万円
– 表面利回り: 10.01%
– 築年数: 築35年(1990年2月)
– 構造: その他
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 取手駅 歩11分

評価レーダーチャート:

月次キャッシュフロー分析:

本物件の表面利回り10.01%と物件価格3500万円から、実際の月次キャッシュフローを以下の手順で算出します。

ステップ1: 想定家賃収入の算出

物件価格に表面利回りを掛けて、年間想定家賃収入を算出します。

• 年間想定家賃収入 = 3500万円 × 10.01% = 350.4万円
• 月間想定家賃収入 = 350.4万円 ÷ 12 = 29.2万円

ステップ2: 運営経費の算出

本物件はその他構造のため、経費率25%を適用します（RC造に準じる）。

• 月間経費 = 29.2万円 × 25% = 7.3万円
• 年間経費 = 7.3万円 × 12 = 87.6万円

ステップ3: ローン返済額の算出（元利均等返済）

物件価格3500万円に対し、頭金10%（350万円）、融資額90%（3150万円）、返済期間25年、金利2.5%の元利均等返済で計算します。

• 融資額 = 3500万円 × 90% = 3150万円
• 年間ローン返済 = 169.6万円
• 月間ローン返済 = 169.6万円 ÷ 12 = 14.1万円

ステップ4: 月間キャッシュフローの算出

月間想定家賃収入から月間経費と月間ローン返済を差し引きます。

• 月間CF = 29.2万円 – 7.3万円 – 14.1万円 = +7.8万円

CF内訳図:

総合判定:
❌ 即見送り推奨

見送り理由:
1. 月間CF+7.8万円: 絶対条件の+10万円未達
2. 築35年: 担保評価30%以下、2棟目融資困難
3. 総戸数4戸: 空室リスク大（空室1つで25%の減収）

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4. 総評と次のアクション

今回の検索結果まとめ

検索条件:
– 首都圏近郊（国分寺から車2時間以内）
– 物件価格3,000〜5,000万円
– 表面利回り10%以上

結果:
– 検索物件数: 21物件
– 月次CF+10万円以上: 4物件（物件1、2、18、20）
– 築10年以内: 0物件（最も新しい物件16でも築21年）
– 購入推奨物件: 0物件

最大の問題点: 築年数

今回の検索で最も致命的だったのは築年数です。全21物件が築21年以上であり、以下の理由から1棟目として不適格です：

1. 担保評価の低下: 築15年以上だと担保評価が50%以下に下がり、2棟目融資が困難
2. 修繕リスク: 築30年以上の木造は大規模修繕が必須（屋根、外壁、配管など）
3. 融資審査: 銀行は築古物件に対して融資を渋る傾向がある

次のアクション提案

1. 検索条件の見直し

現在の問題点:
– 築浅物件（築5〜10年）が市場に少ない
– 価格帯3,000〜5,000万円の範囲が広すぎる

改善案:

築年数: 築10年以内に絞り込む（最重要）
価格帯: 3,000〜3,500万円に絞り込む（融資可能額内）
立地: 茨城県、栃木県に集中（築浅物件が多い傾向）

2. 新築・築浅専門の不動産業者に相談

理由:
– 楽待・健美家などのポータルサイトには築古物件が多い
– 新築・築浅専門業者は、市場に出る前の物件情報を持っている

推奨業者:
– ファーストロジック（楽待運営）の新築・築浅専門部門
– 各地の地場不動産業者（茨城、栃木など）

3. 融資可能額の再確認

現状:
– 融資可能額: 3,420万円（年収600万円 × 5.7倍）
– 実際の物件価格: 3,000〜5,000万円

問題点:
– 3,420万円を超える物件が多数（21物件中10物件）
– 融資が通らない物件を検索しても時間の無駄

改善案:

検索条件に「物件価格3,420万円以下」を追加

4. CF+10万円以上の物件だけに絞り込む

理由:
– 表面利回りではなく、実際のCFで判断すること
– 表面利回り10%でも、実際のCFは+5万円程度になることが多い

目安:

木造: 表面利回り14%以上が必要（経費率40%）
S造: 表面利回り12%以上が必要（経費率30%）
RC造: 表面利回り11%以上が必要（経費率25%）

結論

今回の検索では残念ながら購入推奨物件はゼロでした。最大の問題は築年数で、全物件が築21年以上でした。

次回の検索では、築10年以内に絞り込み、新築・築浅専門の不動産業者にも相談することをお勧めします。また、融資可能額3,420万円以下の物件に絞り込むことで、無駄な検索を減らすことができます。

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作成日: 2025年11月21日
作成者: Claude Code