20251121
- 不動産調査結果
- ⚠️ 総合評価：全物件「見送り推奨」
- 詳細評価
- 物件1: 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート
- 物件2: 大口 一棟アパート
- 物件3: 二宮町一棟アパート
- 物件4: 千葉県 一棟売りアパート
- 物件5: 藤ハイツ
- 物件6: 神奈川県横浜市港北区 一棟売りアパート
- 物件7: 神奈川県横浜市 一棟売りアパート
- 物件8: 横浜市中区 一棟売りアパート
- 物件9: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
- 物件10: 川崎市多摩区 一棟アパート
- 物件11: 横芝 一棟売りアパート
- 物件12: 千葉県鴨川市 一棟アパート
- 物件13: ハイツはぎ
- 物件14: 足立区・投資用シェアハウス
- 物件15: グリーンパレス
- 物件16: 東大和市 一棟アパート
- 物件17: 茨城県土浦市 一棟売りアパート
- 物件18: 神明ハイツABC
- 物件19: メゾンドルビコン
- 詳細評価
- 📋 今回の調査結果まとめ
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月21日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 52件
- 首都圏近郊: 19件
- 条件適合: 0件(築年数5-10年条件の物件なし)
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月間CF | 築年数 | 総合評価 | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町 | 5000万円 | 14.16% | +15.2万円 | 築58年 | 50点 | B |
| 2 | 大口 一棟アパート | 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町 | 5000万円 | 14.16% | +15.2万円 | 築58年 | 50点 | B |
| 3 | 二宮町一棟アパート | 神奈川県中郡二宮町二宮 | 4980万円 | 10.00% | +4.8万円 | 築37年 | 48点 | C |
| 4 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3000万円 | 12.40% | +6.5万円 | 築33年 | 47点 | C |
| 5 | 藤ハイツ | 神奈川県横浜市港北区菊名5丁目 | 3700万円 | 10.80% | +5.0万円 | 築41年 | 46点 | C |
| 6 | 神奈川県横浜市港北区 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市港北区菊名 | 3700万円 | 10.99% | +5.4万円 | 築41年 | 46点 | C |
| 7 | 神奈川県横浜市 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市港北区菊名 | 3700万円 | 11.00% | +5.4万円 | 築41年 | 46点 | C |
| 8 | 横浜市中区 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目 | 3580万円 | 11.29% | +5.8万円 | 築30年 | 46点 | C |
| 9 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市浜荻 | 3980万円 | 11.95% | +7.7万円 | 築32年 | 45点 | C |
| 10 | 川崎市多摩区 一棟アパート | 神奈川県川崎市多摩区桝形 | 4000万円 | 10.35% | +4.5万円 | 築34年 | 45点 | C |
| 11 | 横芝 一棟売りアパート | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3000万円 | 12.40% | +6.5万円 | 築34年 | 45点 | C |
| 12 | 千葉県鴨川市 一棟アパート | 千葉県鴨川市浜荻 | 3980万円 | 11.90% | +7.6万円 | 築32年 | 45点 | C |
| 13 | ハイツはぎ | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3000万円 | 12.40% | +6.5万円 | 築34年 | 45点 | C |
| 14 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区新田3丁目 | 4300万円 | 10.07% | +4.3万円 | 築48年 | 44点 | C |
| 15 | グリーンパレス | 茨城県土浦市神立中央3丁目10-58 | 3100万円 | 10.37% | +6.2万円 | 築35年 | 44点 | C |
| 16 | 東大和市 一棟アパート | 東京都東村山市富士見町 | 4980万円 | 10.56% | +6.2万円 | 築33年 | 43点 | C |
| 17 | 茨城県土浦市 一棟売りアパート | 茨城県土浦市神立東 | 4580万円 | 11.03% | +11.0万円 | 築36年 | 43点 | C |
| 18 | 神明ハイツABC | 茨城県坂東市沓掛783-11 | 3580万円 | 13.60% | +13.9万円 | 築36年 | 40点 | C |
| 19 | メゾンドルビコン | 茨城県取手市井野台1丁目 | 3500万円 | 10.01% | +7.8万円 | 築35年 | 37点 | C |
⚠️ 総合評価：全物件「見送り推奨」
今回の調査結果では、絶対条件(築年数5-10年)を満たす物件は0件でした。
全19物件は築30年以上の築古物件であり、以下のリスクが存在します:
- 担保価値リスク: 築30年以上では銀行の担保評価が30%以下となり、2棟目融資が実質不可能
- 修繕費リスク: 特に木造は築30年を超えると大規模修繕(屋根、外壁、設備)が必須
- 空室リスク: 築古物件は入居者募集が困難で、稼働率の低下リスクが高い
結論: 今回は全物件見送りを推奨します。築5-10年の築浅物件が市場に出るまで待機するのが賢明です。
詳細評価
物件1: 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 築58年(1967年1月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708万円
– 年間経費: 283万円(木造40%経費率)
– 年間ローン返済: 242万円(融資4500万円、25年、2.5%)
– 月間CF: +15.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +15.2万円(優秀) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県(車1.5時間) |
| 築年数 | 2/10 | 築58年(致命的) |
| 返済比率 | 8/10 | 57%(良好) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5000万円(予算超過) |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩10分(良好) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 10戸(適正) |
| 合計 | 50/75 | 評価: B |
総合判定:
– ✅ 月間CF +15万円達成(優秀)
– ✅ 駅徒歩10分の好立地
– ✅ 10戸で分散リスク良好
– ❌ 致命的: 築58年は修繕リスクが極めて高い
– ❌ 物件価格5000万円は予算超過(融資リスク)
– ❌ 木造築58年では担保評価ほぼゼロ(2棟目融資不可)
結論: 築58年の木造は構造的寿命を超えており、購入後数年で大規模修繕(1000万円以上)が必須。見送り推奨。
物件2: 大口 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 築58年(1967年5月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708万円
– 年間経費: 283万円(木造40%経費率)
– 年間ローン返済: 242万円
– 月間CF: +15.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +15.2万円 |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県 |
| 築年数 | 2/10 | 築58年 |
| 返済比率 | 8/10 | 57% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5000万円 |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩10分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 10戸 |
| 合計 | 50/75 | 評価: B |
総合判定: 物件1とほぼ同条件(同エリア・同築年数)。築58年の木造は見送り推奨。
物件3: 二宮町一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡二宮町二宮
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 築37年(1988年3月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR東海道本線 二宮駅 歩5分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 498万円
– 年間経費: 199万円
– 年間ローン返済: 241万円
– 月間CF: +4.8万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.8万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県 |
| 築年数 | 2/10 | 築37年 |
| 返済比率 | 5/10 | 80% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4980万円 |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩5分(優秀) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 12戸(優秀) |
| 合計 | 48/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ 致命的: 月間CF +4.8万円は絶対条件未達(+10万円必要)
– ❌ 築37年は修繕リスク高い
– ❌ 返済比率80%は危険水準
– ✅ 駅徒歩5分は優秀
結論: CFが絶対条件未達のため即見送り。
物件4: 千葉県 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築33年(1992年4月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円
– 年間経費: 149万円
– 年間ローン返済: 145万円
– 月間CF: +6.5万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.5万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 千葉県 |
| 築年数 | 2/10 | 築33年 |
| 返済比率 | 5/10 | 65% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3000万円(適正) |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩12分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 47/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ 月間CF +6.5万円は条件未達
– ❌ 築33年の修繕リスク
– ✅ 物件価格3000万円は予算内
結論: CF未達のため見送り。
物件5: 藤ハイツ
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名5丁目
– 物件価格: 3700万円
– 表面利回り: 10.80%
– 築年数: 築41年(1984年2月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 400万円
– 年間経費: 160万円
– 年間ローン返済: 179万円
– 月間CF: +5.0万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.0万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県 |
| 築年数 | 2/10 | 築41年 |
| 返済比率 | 5/10 | 75% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3700万円 |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸(適正) |
| 合計 | 46/75 | 評価: C |
総合判定: CF未達かつ築41年のため見送り。
物件6: 神奈川県横浜市港北区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名
– 物件価格: 3700万円
– 表面利回り: 10.99%
– 築年数: 築41年(1984年2月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 407万円
– 年間経費: 163万円
– 年間ローン返済: 179万円
– 月間CF: +5.4万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.4万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県 |
| 築年数 | 2/10 | 築41年 |
| 返済比率 | 5/10 | 73% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3700万円 |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 46/75 | 評価: C |
総合判定: 物件5と同様、CF未達のため見送り。
物件7: 神奈川県横浜市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名
– 物件価格: 3700万円
– 表面利回り: 11.00%
– 築年数: 築41年(1984年2月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 407万円
– 年間経費: 163万円
– 年間ローン返済: 179万円
– 月間CF: +5.4万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.4万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県 |
| 築年数 | 2/10 | 築41年 |
| 返済比率 | 5/10 | 73% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3700万円 |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 46/75 | 評価: C |
総合判定: 物件5,6と同様、CF未達のため見送り。
物件8: 横浜市中区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目
– 物件価格: 3580万円
– 表面利回り: 11.29%
– 築年数: 築30年(1995年11月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 1戸
– 駅距離: JR京浜東北・根岸線 山手駅 バス7分 歩7分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 404万円
– 年間経費: 162万円
– 年間ローン返済: 173万円
– 月間CF: +5.8万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.8万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県 |
| 築年数 | 2/10 | 築30年 |
| 返済比率 | 5/10 | 71% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3580万円(適正) |
| 駅距離 | 0/5 | バス便 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 1戸(リスク大) |
| 合計 | 46/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ CF未達
– ❌ 総戸数1戸は致命的(空室時CF 0円)
– ❌ バス便は入居者募集困難
結論: 見送り推奨。
物件9: 千葉県鴨川市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3980万円
– 表面利回り: 11.95%
– 築年数: 築32年(1993年3月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 476万円
– 年間経費: 190万円
– 年間ローン返済: 193万円
– 月間CF: +7.7万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +7.7万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 千葉県 |
| 築年数 | 2/10 | 築32年 |
| 返済比率 | 5/10 | 67% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3980万円 |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C |
総合判定: CF未達のため見送り。
物件10: 川崎市多摩区 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県川崎市多摩区桝形
– 物件価格: 4000万円
– 表面利回り: 10.35%
– 築年数: 築34年(1991年1月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: 小田急小田原線 向ヶ丘遊園駅 歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 414万円
– 年間経費: 166万円
– 年間ローン返済: 194万円
– 月間CF: +4.5万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.5万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県 |
| 築年数 | 2/10 | 築34年 |
| 返済比率 | 5/10 | 78% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4000万円 |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C |
総合判定: CF未達かつ返済比率78%は危険、見送り。
物件11: 横芝 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築34年(1991年4月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円
– 年間経費: 149万円
– 年間ローン返済: 145万円
– 月間CF: +6.5万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.5万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 千葉県 |
| 築年数 | 2/10 | 築34年 |
| 返済比率 | 5/10 | 65% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3000万円(適正) |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩12分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C |
総合判定: 物件4と同様、CF未達のため見送り。
物件12: 千葉県鴨川市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3980万円
– 表面利回り: 11.90%
– 築年数: 築32年(1993年3月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 474万円
– 年間経費: 189万円
– 年間ローン返済: 193万円
– 月間CF: +7.6万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +7.6万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 千葉県 |
| 築年数 | 2/10 | 築32年 |
| 返済比率 | 5/10 | 67% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3980万円 |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C |
総合判定: 物件9と同様、CF未達のため見送り。
物件13: ハイツはぎ
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 築34年(1991年4月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円
– 年間経費: 149万円
– 年間ローン返済: 145万円
– 月間CF: +6.5万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.5万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 千葉県 |
| 築年数 | 2/10 | 築34年 |
| 返済比率 | 5/10 | 65% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3000万円(適正) |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩12分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C |
総合判定: 物件4,11と同一条件、CF未達のため見送り。
物件14: 足立区・投資用シェアハウス
基本情報:
– 所在地: 東京都足立区新田3丁目
– 物件価格: 4300万円
– 表面利回り: 10.07%
– 築年数: 築48年(1977年10月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東京メトロ南北線 王子神谷駅 歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 433万円
– 年間経費: 173万円
– 年間ローン返済: 208万円
– 月間CF: +4.3万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.3万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 東京都 |
| 築年数 | 2/10 | 築48年 |
| 返済比率 | 5/10 | 80% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4300万円 |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 44/75 | 評価: C |
総合判定: CF未達かつ築48年の木造は見送り。シェアハウスは管理コスト高。
物件15: グリーンパレス
基本情報:
– 所在地: 茨城県土浦市神立中央3丁目10-58
– 物件価格: 3100万円
– 表面利回り: 10.37%
– 築年数: 築35年(1990年8月)
– 構造: S造(軽量鉄骨)
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 神立駅 歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 321万円
– 年間経費: 96万円(S造30%経費率)
– 年間ローン返済: 150万円
– 月間CF: +6.2万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.2万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 茨城県 |
| 築年数 | 2/10 | 築35年 |
| 返済比率 | 5/10 | 66% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3100万円(適正) |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 4戸 |
| 合計 | 44/75 | 評価: C |
総合判定: CF未達かつ総戸数4戸はリスク大、見送り。
物件16: 東大和市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 東京都東村山市富士見町
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 10.56%
– 築年数: 築33年(1992年1月)
– 構造: 木造
– 総戸数: 5戸
– 駅距離: 西武拝島線 東大和市駅 歩20分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 526万円
– 年間経費: 210万円
– 年間ローン返済: 241万円
– 月間CF: +6.2万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.2万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 東京都 |
| 築年数 | 2/10 | 築33年 |
| 返済比率 | 5/10 | 76% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4980万円 |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩20分(致命的) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 5戸 |
| 合計 | 43/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ CF未達
– ❌ 駅徒歩20分は致命的(入居者募集困難)
– ❌ 総戸数5戸はリスク大
結論: 見送り推奨。
物件17: 茨城県土浦市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 茨城県土浦市神立東
– 物件価格: 4580万円
– 表面利回り: 11.03%
– 築年数: 築36年(1989年3月)
– 構造: S造(軽量鉄骨)
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR常磐線 神立駅 歩17分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 505万円
– 年間経費: 152万円(S造30%経費率)
– 年間ローン返済: 222万円
– 月間CF: +11.0万円(条件達成)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 6/10 | +11.0万円(達成) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 茨城県 |
| 築年数 | 2/10 | 築36年 |
| 返済比率 | 5/10 | 63% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4580万円 |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩17分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 12戸(優秀) |
| 合計 | 43/75 | 評価: C |
総合判定:
– ✅ 月間CF +11.0万円達成(唯一の達成物件)
– ✅ S造はRC造に次ぐ耐久性(木造より修繕費低い)
– ✅ 総戸数12戸で分散リスク良好
– ❌ 築36年は担保評価30%以下(2棟目融資困難)
– ❌ 駅徒歩17分は入居者募集やや困難
結論: CFは達成しているが、築36年のため2棟目融資が困難。慎重判断が必要。
物件18: 神明ハイツABC
基本情報:
– 所在地: 茨城県坂東市沓掛783-11
– 物件価格: 3580万円
– 表面利回り: 13.60%
– 築年数: 築36年(1989年4月)
– 構造: S造(軽量鉄骨)
– 総戸数: 19戸
– 駅距離: 情報不明
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 487万円
– 年間経費: 146万円(S造30%経費率)
– 年間ローン返済: 173万円
– 月間CF: +13.9万円(条件達成)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +13.9万円(優秀) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 茨城県 |
| 築年数 | 2/10 | 築36年 |
| 返済比率 | 5/10 | 51%(良好) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3580万円(適正) |
| 駅距離 | 0/5 | 情報不明 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 19戸(優秀) |
| 合計 | 40/75 | 評価: C |
総合判定:
– ✅ 月間CF +13.9万円達成(優秀)
– ✅ 総戸数19戸で分散リスク極めて良好
– ✅ S造はRC造に次ぐ耐久性
– ✅ 返済比率51%は安全圏
– ❌ 築36年は担保評価30%以下
– ❌ 駅距離情報不明はリスク(おそらく車必須)
結論: CFは優秀だが、築36年かつ駅距離不明のため慎重判断が必要。
物件19: メゾンドルビコン
基本情報:
– 所在地: 茨城県取手市井野台1丁目
– 物件価格: 3500万円
– 表面利回り: 10.01%
– 築年数: 築35年(1990年2月)
– 構造: その他
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 取手駅 歩11分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 350万円
– 年間経費: 88万円(その他25%経費率)
– 年間ローン返済: 170万円
– 月間CF: +7.8万円(条件未達)
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +7.8万円(未達) |
| 土地権利 | 10/10 | 所有権(推定) |
| 立地 | 10/10 | 茨城県 |
| 築年数 | 2/10 | 築35年 |
| 返済比率 | 5/10 | 65% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3500万円(適正) |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩11分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 4戸 |
| 合計 | 37/75 | 評価: C |
総合判定: CF未達かつ総戸数4戸はリスク大、見送り。
📋 今回の調査結果まとめ
🔍 主要な発見
- 築古物件ばかり: 全19件が築30年以上(最古は築58年)
- CF未達多数: 17/19物件が月間CF +10万円未達
- CF達成物件: 2件のみ(物件17: +11.0万円、物件18: +13.9万円)だが、いずれも築36年で2棟目融資困難
- 首都圏近郊物件: 19件全てが条件適合(東京、神奈川、千葉、茨城)
🚨 リスク要因
- 築古リスク: 木造築30年以上は修繕費が年間100-200万円規模で発生する可能性
- 担保価値リスク: 築30年以上では銀行の担保評価が30%以下となり、2棟目融資が実質不可能
- 情報不足: 稼働率、繰上返済手数料、土地権利などの情報が不明な物件多数
💡 次回の検索戦略
- 築浅物件を狙う: 築5-10年の条件を堅持し、市場に出るまで待機
- 新築・築浅専門サイト: 不動産投資サイトではなく、建売・新築専門サイトを追加検索
- エリア拡大: 静岡県東部、群馬県、栃木県も検討対象に
🎯 結論
今回は全物件見送りを推奨します。 築5-10年の築浅物件が市場に出るまで待機し、次回の調査で条件適合物件を狙うのが賢明です。
このレポートは推定値に基づいて作成されています。実際の購入判断には、必ず現地調査・詳細なデューデリジェンスを実施してください。
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