20251125

不動産調査結果

調査概要

• 調査日時: 2025年11月25日
• 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
• 全物件数: 50件
• 首都圏近郊: 18件
• 条件適合: 0件（全て築年数が絶対条件を満たさず）

視覚化サマリー

ファネルチャート（フィルタリングプロセス）

サイト別物件数分布

立地評価

築年数 vs キャッシュフロー

物件評価比較

評価結果一覧

No	物件名	所在地	価格	利回り	月間CF	土地権利	築年数	総合評価	評価
1	栃木県小山市 一棟売りマンション	栃木県小山市	4780万円	10.70%	+10.5万円	所有権	40年	49点	C
2	桐生市 一棟売りアパート	群馬県桐生市	3500万円	14.98%	+18.6万円	所有権	43年	49点	C
3	神奈川県横浜市金沢区 一棟売りアパート	神奈川県横浜市	4680万円	10.00%	+8.4万円	所有権	53年	48点	C
4	ハウス桜ヒルズ	神奈川県横浜市	4280万円	12.00%	+8.4万円	所有権	57年	48点	C
5	横浜市金沢区 一棟アパート	神奈川県横浜市	4680万円	10.00%	+8.4万円	所有権	53年	48点	C
6	藤ハイツ	神奈川県横浜市	3700万円	10.99%	+5.4万円	所有権	41年	46点	C
7	藤ハイツ	神奈川県横浜市	3700万円	10.80%	+5.0万円	所有権	41年	46点	C
8	千葉県 一棟売りアパート	千葉県山武郡	3000万円	12.40%	+6.5万円	所有権	34年	45点	C
9	神奈川県横須賀市 一棟売りアパート	神奈川県横須賀市	3480万円	12.43%	+13.0万円	所有権	56年	45点	C
10	サンコーポ A棟 B棟 一括売り	千葉県鴨川市	3980万円	11.95%	+7.7万円	所有権	32年	45点	C
11	鴨川サンコーポAB棟	千葉県鴨川市	3980万円	11.96%	+7.7万円	所有権	32年	45点	C
12	千葉県 一棟売りアパート	千葉県山武郡	3000万円	12.40%	+6.5万円	所有権	34年	45点	C
13	栃木県宇都宮市 一棟売りマンション	栃木県宇都宮市	4500万円	10.71%	+12.0万円	所有権	31年	44点	C
14	【お花茶屋】8分・民泊許可戸建・10%・4,180万円	東京都葛飾区	4180万円	10.00%	+4.0万円	所有権	33年	43点	C
15	横浜市中区本牧町1丁目アパート2棟	神奈川県横浜市	3480万円	12.50%	+7.7万円	所有権	51年	42点	C
16	群馬県伊勢崎市 一棟売りアパート	群馬県伊勢崎市	4000万円	11.13%	+6.1万円	所有権	35年	41点	C
17	伊勢崎市2棟一括売りアパート	群馬県伊勢崎市	4900万円	10.12%	+5.0万円	所有権	25年	38点	D
18	佐野市2棟アパート	栃木県佐野市	4980万円	10.67%	+6.5万円	栃木県佐野市	34年	37点	D

⚠️ 重要な調査結果:

今回調査した首都圏近郊18件の物件は、全て築年数が絶対条件（築5〜10年）を満たしておらず、購入推奨物件はゼロ件でした。

なぜ全滅したのか:
1. 築年数: 全物件が築25年以上（最新でも25年、最古57年）
2. 担保評価: 築25年以上の物件は担保評価が30%以下となり、2棟目融資が不可能
3. 修繕リスク: 築30年以上は大規模修繕が必須で、CF計画が破綻する可能性

今後の対策:
1. 検索条件に「築5〜10年」を明示的に追加する
2. 新築物件も検討対象に加える
3. 築浅物件が多い「楽待プレミアム」や「健美家プレミアム」の活用を検討

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詳細評価

物件1: 栃木県小山市 一棟売りマンション

基本情報:
– 所在地: 栃木県小山市駅東通り1丁目
– 物件価格: 4,780万円
– 表面利回り: 10.70%
– 築年数: 40年（1985年1月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: JR東北本線 小山駅 歩10分
– 構造: S造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 511.5万円
– 年間経費: 153.4万円（基本経費30%）
– 年間ローン返済: 231.6万円
– 月間CF: +10.5万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	6/10	+10.5万円（最低ライン）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	6/10	車2時間（栃木県小山市）
築年数	2/10	40年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	8/10	64.8%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,780万円（範囲外）
駅距離	4/5	徒歩10分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	9戸
合計	49/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 築年数40年: 築10年超は絶対条件違反。担保評価が30%以下となり、2棟目融資が不可能。
2. 物件価格4,780万円: 予算範囲（3,000〜3,500万円）を大幅超過。融資が通らない。
3. 修繕リスク: S造築40年は大規模修繕（外壁、屋根、配管）が必須。想定外の出費でCF計画が破綻する可能性。

良い点:
– 月間CF +10.5万円と最低ラインをクリア
– 駅徒歩10分と立地は良好
– 総戸数9戸でリスク分散

結論: 築年数と物件価格が絶対条件を満たしておらず、2棟目戦略の足かせになる。即見送り。

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物件2: 桐生市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 群馬県桐生市仲町2丁目
– 物件価格: 3,500万円
– 表面利回り: 14.98%
– 築年数: 43年（1982年11月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 13戸
– 駅距離: JR両毛線 桐生駅 歩12分
– 構造: RC造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 524.3万円
– 年間経費: 131.1万円（基本経費25%、RC造）
– 年間ローン返済: 169.6万円
– 月間CF: +18.6万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+18.6万円（優秀）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	6/10	車2時間（群馬県桐生市）
築年数	2/10	43年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	8/10	43.2%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,500万円（範囲内）
駅距離	2/5	徒歩12分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	13戸（リスク分散）
合計	49/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 築年数43年: 築10年超は絶対条件違反。RC造でも築40年超は担保評価が極端に低く、2棟目融資が不可能。
2. 駅徒歩12分: 駅徒歩10分超は空室リスクが上昇。
3. 修繕リスク: RC造築43年は給排水設備の全面更新が必要。数百万円単位の出費が予想される。

良い点:
– 月間CF +18.6万円と非常に優秀
– 表面利回り14.98%は高水準
– 物件価格3,500万円と予算内
– 総戸数13戸でリスク分散
– RC造で耐久性が高い

結論: CFは優秀だが、築年数が絶対条件を満たしておらず、2棟目戦略が破綻する。即見送り。

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物件3: 神奈川県横浜市金沢区 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴1丁目
– 物件価格: 4,680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 53年（1972年3月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 京急本線 能見台駅 歩15分
– 構造: S造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 468.0万円
– 年間経費: 140.4万円（基本経費30%）
– 年間ローン返済: 226.7万円
– 月間CF: +8.4万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+8.4万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	8/10	車1.5時間（神奈川県横浜市）
築年数	2/10	53年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	69.2%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,680万円（範囲外）
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	48/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 築年数53年: 築10年超は絶対条件違反。旧耐震（1981年以前）のため、担保評価はほぼゼロ。
2. 月間CF +8.4万円: 絶対条件の+10万円未満。繰上返済が不可能。
3. 物件価格4,680万円: 予算範囲（3,000〜3,500万円）を大幅超過。
4. 駅徒歩15分: 空室リスクが高い。
5. 旧耐震: 1972年築で旧耐震基準。地震保険が割高、または加入不可。

良い点:
– 立地は横浜市で管理しやすい
– 総戸数8戸でリスク分散

結論: CF、築年数、物件価格、耐震性の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。即見送り。

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物件4: ハウス桜ヒルズ

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港南区最戸2-4-8
– 物件価格: 4,280万円
– 表面利回り: 12.00%
– 築年数: 57年（1968年10月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京急本線 上大岡駅 歩9分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 513.6万円
– 年間経費: 205.4万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 207.4万円
– 月間CF: +8.4万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+8.4万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	8/10	車1.5時間（神奈川県横浜市）
築年数	2/10	57年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	67.4%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,280万円（範囲外）
駅距離	4/5	徒歩9分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	9戸
合計	48/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 築年数57年: 築10年超は絶対条件違反。木造築57年は耐用年数（22年）を大幅超過、担保評価ゼロ。
2. 月間CF +8.4万円: 絶対条件の+10万円未満。繰上返済が不可能。
3. 木造築57年の修繕リスク: 基礎、柱、梁の全面改修が必要。数千万円単位の出費が予想され、CF計画が完全破綻。
4. 物件価格4,280万円: 予算範囲（3,000〜3,500万円）を超過。
5. 旧耐震: 1968年築で旧耐震基準。地震リスクが極めて高い。

良い点:
– 上大岡駅徒歩9分と立地は良好
– 総戸数9戸でリスク分散

結論: 木造築57年は「解体前提物件」。投資対象としては完全不適合。即見送り。

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物件5: 横浜市金沢区 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴
– 物件価格: 4,680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 53年（1972年3月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 京急本線 能見台駅 歩15分
– 構造: S造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 468.0万円
– 年間経費: 140.4万円（基本経費30%）
– 年間ローン返済: 226.7万円
– 月間CF: +8.4万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+8.4万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	8/10	車1.5時間（神奈川県横浜市）
築年数	2/10	53年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	69.2%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,680万円（範囲外）
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	48/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

物件3と同じ物件（または類似物件）のため、評価も同様です。CF、築年数、物件価格、耐震性の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。即見送り。

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物件6: 藤ハイツ

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名5-9-17
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 10.99%
– 築年数: 41年（1984年2月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 406.6万円
– 年間経費: 162.7万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 179.3万円
– 月間CF: +5.4万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+5.4万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	8/10	車1.5時間（神奈川県横浜市）
築年数	2/10	41年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	73.5%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,700万円（範囲外）
駅距離	5/5	徒歩7分（良好）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	46/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 月間CF +5.4万円: 絶対条件の+10万円を大幅に下回る。繰上返済が不可能で67歳完済計画が破綻。
2. 築年数41年: 築10年超は絶対条件違反。木造築41年は耐用年数（22年）を大幅超過、担保評価ほぼゼロ。
3. 返済比率73.5%: 絶対条件の60%を超過。本業が少し悪化しただけで破綻リスク。
4. 木造築41年の修繕リスク: 屋根、外壁、床下の全面改修が必要。数百万円単位の出費が予想される。

良い点:
– 菊名駅徒歩7分と立地は良好
– 総戸数8戸でリスク分散

結論: CF、築年数、返済比率の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。即見送り。

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物件7: 藤ハイツ

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名5丁目
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 10.80%
– 築年数: 41年（1984年2月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 399.6万円
– 年間経費: 159.8万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 179.3万円
– 月間CF: +5.0万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+5.0万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	8/10	車1.5時間（神奈川県横浜市）
築年数	2/10	41年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	74.8%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,700万円（範囲外）
駅距離	5/5	徒歩7分（良好）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	46/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

物件6と同じ物件（または類似物件）のため、評価も同様です。CF、築年数、返済比率の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。即見送り。

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物件8: 千葉県 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年（1991年4月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372.0万円
– 年間経費: 148.8万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 145.4万円
– 月間CF: +6.5万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+6.5万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	6/10	車2時間（千葉県山武郡）
築年数	2/10	34年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	8/10	65.2%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,000万円（範囲内）
駅距離	2/5	徒歩12分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	3/5	7戸
合計	45/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 月間CF +6.5万円: 絶対条件の+10万円を下回る。繰上返済が不可能。
2. 築年数34年: 築10年超は絶対条件違反。木造築34年は耐用年数（22年）を超過、担保評価が極めて低い。
3. 総戸数7戸: 空室1つで14.3%の減収。リスク分散が不十分。
4. 駅徒歩12分: 空室リスクが高い。

良い点:
– 物件価格3,000万円と予算内
– 表面利回り12.40%は高水準

結論: CF、築年数が絶対条件を満たさず、不適合。即見送り。

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物件9: 神奈川県横須賀市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横須賀市小矢部3丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 12.43%
– 築年数: 56年（1969年12月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR横須賀線 衣笠駅 歩15分
– 構造: その他

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 432.6万円
– 年間経費: 108.1万円（基本経費25%、構造不明のためRC造と仮定）
– 年間ローン返済: 168.6万円
– 月間CF: +13.0万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+13.0万円（良好）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	8/10	車1.5時間（神奈川県横須賀市）
築年数	2/10	56年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	8/10	51.9%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,480万円（範囲内）
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	45/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 築年数56年: 築10年超は絶対条件違反。旧耐震（1981年以前）のため、担保評価はほぼゼロ。
2. 駅徒歩15分: 空室リスクが高い。
3. 旧耐震: 1969年築で旧耐震基準。地震保険が割高、または加入不可。
4. 構造不明: 「その他」とされており、実際の構造が不明。修繕費の予測が困難。

良い点:
– 月間CF +13.0万円と良好
– 物件価格3,480万円と予算内
– 表面利回り12.43%は高水準
– 返済比率51.9%と良好

結論: CFは良好だが、築年数と耐震性が絶対条件を満たさず、2棟目戦略が破綻する。即見送り。

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物件10: サンコーポ A棟 B棟 一括売り

基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻573
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 11.95%
– 築年数: 32年（1993年3月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 475.6万円
– 年間経費: 190.2万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 192.8万円
– 月間CF: +7.7万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+7.7万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	3/10	車2.5時間（千葉県鴨川市）
築年数	2/10	32年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	67.6%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,980万円（範囲外）
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	45/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 月間CF +7.7万円: 絶対条件の+10万円を下回る。繰上返済が不可能。
2. 築年数32年: 築10年超は絶対条件違反。木造築32年は耐用年数（22年）を超過、担保評価が低い。
3. 立地: 鴨川市は国分寺から車2.5時間。管理が困難。
4. 物件価格3,980万円: 予算範囲（3,000〜3,500万円）を超過。
5. 駅徒歩15分: 空室リスクが高い。

良い点:
– 総戸数8戸でリスク分散

結論: CF、築年数、立地、物件価格の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。即見送り。

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物件11: 鴨川サンコーポAB棟

基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 11.96%
– 築年数: 32年（1993年3月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 安房天津駅 歩15分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 476.0万円
– 年間経費: 190.4万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 192.8万円
– 月間CF: +7.7万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+7.7万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	3/10	車2.5時間（千葉県鴨川市）
築年数	2/10	32年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	67.5%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,980万円（範囲外）
駅距離	2/5	徒歩15分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	45/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

物件10と同じ物件（または類似物件）のため、評価も同様です。CF、築年数、立地、物件価格の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。即見送り。

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物件12: 千葉県 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年（1991年4月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372.0万円
– 年間経費: 148.8万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 145.4万円
– 月間CF: +6.5万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+6.5万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	6/10	車2時間（千葉県山武郡）
築年数	2/10	34年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	8/10	65.2%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,000万円（範囲内）
駅距離	2/5	徒歩12分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	3/5	7戸
合計	45/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

物件8と同じ物件（または類似物件）のため、評価も同様です。CF、築年数が絶対条件を満たさず、不適合。即見送り。

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物件13: 栃木県宇都宮市 一棟売りマンション

基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市峰
– 物件価格: 4,500万円
– 表面利回り: 10.71%
– 築年数: 31年（1994年3月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR東北新幹線 宇都宮駅 歩33分
– 構造: RC造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 481.9万円
– 年間経費: 120.5万円（基本経費25%、RC造）
– 年間ローン返済: 218.0万円
– 月間CF: +12.0万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+12.0万円（良好）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	6/10	車2時間（栃木県宇都宮市）
築年数	2/10	31年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	8/10	60.3%（ギリギリ）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,500万円（範囲外）
駅距離	0/5	徒歩33分（バス便相当）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	12戸
合計	44/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 築年数31年: 築10年超は絶対条件違反。RC造でも築31年は担保評価が低い。
2. 物件価格4,500万円: 予算範囲（3,000〜3,500万円）を大幅超過。
3. 駅徒歩33分: 実質バス便。空室リスクが極めて高い。
4. 返済比率60.3%: 絶対条件ギリギリ。本業が少し悪化しただけで破綻リスク。

良い点:
– 月間CF +12.0万円と良好
– 総戸数12戸でリスク分散
– RC造で耐久性が高い

結論: CFは良好だが、築年数、物件価格、駅距離が絶対条件を満たさず、不適合。即見送り。

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物件14: 【お花茶屋】8分・民泊許可戸建・10%・4,180万円

基本情報:
– 所在地: 東京都葛飾区宝町
– 物件価格: 4,180万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 33年（1992年1月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 1戸
– 駅距離: 京成本線 お花茶屋駅 歩8分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 418.0万円
– 年間経費: 167.2万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 202.5万円
– 月間CF: +4.0万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+4.0万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	10/10	車1時間以内（東京都葛飾区）
築年数	2/10	33年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	80.7%（❌ 絶対条件不適合）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,180万円（範囲外）
駅距離	4/5	徒歩8分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	0/5	1戸（リスク分散不可）
合計	43/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 月間CF +4.0万円: 絶対条件の+10万円を大幅に下回る。繰上返済が不可能で67歳完済計画が完全破綻。
2. 返済比率80.7%: 絶対条件の60%を大幅超過。本業が少し悪化しただけで即破綻。
3. 築年数33年: 築10年超は絶対条件違反。木造築33年は耐用年数（22年）を超過、担保評価が極めて低い。
4. 総戸数1戸: 民泊戸建のため、空室が発生したら収入ゼロ。リスク分散が不可能。
5. 物件価格4,180万円: 予算範囲（3,000〜3,500万円）を超過。

良い点:
– お花茶屋駅徒歩8分と立地は良好
– 東京都内で管理しやすい

結論: CF、返済比率、築年数、総戸数の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。戸建民泊は事業リスクが高く、サラリーマン大家には不向き。即見送り。

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物件15: 横浜市中区本牧町1丁目アパート2棟

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 12.50%
– 築年数: 51年（1974年2月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 5戸
– 駅距離: JR京浜東北・根岸線 石川町駅 歩22分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 435.0万円
– 年間経費: 174.0万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 168.6万円
– 月間CF: +7.7万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+7.7万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	8/10	車1.5時間（神奈川県横浜市）
築年数	2/10	51年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	8/10	64.6%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,480万円（範囲内）
駅距離	0/5	徒歩22分（バス便相当）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	1/5	5戸
合計	42/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 月間CF +7.7万円: 絶対条件の+10万円を下回る。繰上返済が不可能。
2. 築年数51年: 築10年超は絶対条件違反。木造築51年は耐用年数（22年）を大幅超過、担保評価ほぼゼロ。旧耐震（1981年以前）。
3. 駅徒歩22分: 実質バス便。空室リスクが極めて高い。
4. 総戸数5戸: 空室1つで20%の減収。リスク分散が不十分。

良い点:
– 物件価格3,480万円と予算内
– 表面利回り12.50%は高水準

結論: CF、築年数、駅距離、総戸数の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。即見送り。

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物件16: 群馬県伊勢崎市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 群馬県伊勢崎市宮前町
– 物件価格: 4,000万円
– 表面利回り: 11.13%
– 築年数: 35年（1990年3月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: 東武伊勢崎線 新伊勢崎駅 歩13分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 445.2万円
– 年間経費: 178.1万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 193.8万円
– 月間CF: +6.1万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+6.1万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	6/10	車2時間（群馬県伊勢崎市）
築年数	2/10	35年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	72.6%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,000万円（範囲外）
駅距離	2/5	徒歩13分
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	16戸（リスク分散）
合計	41/75	評価: C（見送り推奨）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 月間CF +6.1万円: 絶対条件の+10万円を下回る。繰上返済が不可能。
2. 築年数35年: 築10年超は絶対条件違反。木造築35年は耐用年数（22年）を大幅超過、担保評価が極めて低い。
3. 返済比率72.6%: 絶対条件の60%を超過。本業が少し悪化しただけで破綻リスク。
4. 物件価格4,000万円: 予算範囲（3,000〜3,500万円）を超過。

良い点:
– 総戸数16戸と規模が大きく、リスク分散が充実

結論: CF、築年数、返済比率、物件価格の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。即見送り。

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物件17: 伊勢崎市2棟一括売りアパート

基本情報:
– 所在地: 群馬県伊勢崎市曲沢町
– 物件価格: 4,900万円
– 表面利回り: 10.12%
– 築年数: 25年（2000年7月）
– 土地権利: 所有権（推定）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR両毛線 国定駅 歩35分
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 495.9万円
– 年間経費: 198.4万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 237.4万円
– 月間CF: +5.0万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+5.0万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	10/10	所有権（推定）
立地	6/10	車2時間（群馬県伊勢崎市）
築年数	2/10	25年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	79.8%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,900万円（範囲外）
駅距離	0/5	徒歩35分（バス便相当）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸
合計	38/75	評価: D（不適合・見送り）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 月間CF +5.0万円: 絶対条件の+10万円を大幅に下回る。繰上返済が不可能で67歳完済計画が完全破綻。
2. 築年数25年: 築10年超は絶対条件違反。木造築25年は担保評価が低い。
3. 返済比率79.8%: 絶対条件の60%を大幅超過。本業が少し悪化しただけで即破綻。
4. 物件価格4,900万円: 予算範囲（3,000〜3,500万円）を大幅超過。融資が通らない。
5. 駅徒歩35分: 実質バス便。空室リスクが極めて高い。

良い点:
– 総戸数8戸でリスク分散

結論: CF、築年数、返済比率、物件価格、駅距離の全てが絶対条件を満たさず、完全不適合。即見送り。

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物件18: 佐野市2棟アパート

基本情報:
– 所在地: 栃木県佐野市小見町
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 10.67%
– 築年数: 34年（築年月に矛盾あり: 1972年3月と1991年8月の両方記載）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 情報不明（「* 築年月 1991年8月」と記載）
– 構造: 木造

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 531.4万円
– 年間経費: 212.5万円（基本経費40%、木造）
– 年間ローン返済: 241.3万円
– 月間CF: +6.5万円

CF内訳:

評価スコア:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+6.5万円（❌ 絶対条件不適合）
土地権利	0/10	情報不明
立地	6/10	車2時間（栃木県佐野市）
築年数	2/10	34年（❌ 絶対条件不適合）
返済比率	5/10	75.8%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,980万円（範囲外）
駅距離	0/5	情報不明
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	9戸
合計	37/75	評価: D（不適合・見送り）

総合判定:

❌ 購入非推奨（即見送り）

致命的な問題点:
1. 月間CF +6.5万円: 絶対条件の+10万円を下回る。繰上返済が不可能。
2. 築年数34年: 築10年超は絶対条件違反。木造築34年は耐用年数（22年）を大幅超過、担保評価が極めて低い。
3. 返済比率75.8%: 絶対条件の60%を超過。本業が少し悪化しただけで破綻リスク。
4. 物件価格4,980万円: 予算範囲（3,000〜3,500万円）を大幅超過。融資が通らない可能性が高い。
5. 土地権利情報不明: 所有権か借地権か不明。最も重要な情報が欠落している。
6. 駅距離情報不明: 空室リスクの判断が不可能。
7. 築年月に矛盾: 1972年3月（53年）と1991年8月（34年）の両方が記載されており、情報の信頼性が低い。

良い点:
– 総戸数9戸でリスク分散

結論: CF、築年数、返済比率、物件価格の全てが絶対条件を満たさず、さらに土地権利・駅距離の情報が不明で完全不適合。情報の信頼性も低い。即見送り。

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まとめ

調査結果サマリー

• 調査物件数: 50件（8サイト）
• 首都圏近郊: 18件（36%）
• 絶対条件適合: 0件（0%）

全物件が不適合となった主な理由

1. 築年数: 全18件が築25年以上（絶対条件: 築5〜10年）
2. 担保評価: 築古物件は担保評価が低く、2棟目融資が不可能
3. 月間CF: 18件中11件が+10万円未満（絶対条件不適合）
4. 物件価格: 18件中9件が予算範囲（3,000〜3,500万円）外

今後の検索戦略

1. 築浅物件に絞る: 検索条件に「築5〜10年」を明示的に追加
2. 新築も検討: 新築アパートも検討対象に加える
3. プレミアムサービス: 楽待プレミアム、健美家プレミアムで築浅物件を探す
4. 地域銀行の紹介: 信用金庫・地方銀行の担当者から築浅物件を紹介してもらう
5. 検索頻度: 週1回→週3回に増やし、新着物件を逃さない

次回調査の改善点

• 築5〜10年の物件のみに絞る
• 月間CF +10万円以上を事前計算で確認
• 物件価格3,000〜3,500万円の範囲内に絞る
• 所有権物件のみに絞る（借地権除外）

今回は全滅でしたが、検索条件を改善すれば、次回は有望物件が見つかる可能性があります!