20251127

不動産調査結果

調査概要

• 調査日時: 2025年11月27日
• 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
• 全物件数: 52件
• 首都圏近郊: 18件
• 評価対象: 18件

視覚化サマリー

ファネルチャート（フィルタリングプロセス）

サイト別物件数分布

立地評価

築年数 vs キャッシュフロー

物件評価比較

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評価結果一覧

No	物件名	所在地	価格	利回り	月間CF	築年数	総合評価	評価
1	ヴィラ本町	群馬県前橋市	3,100万円	13.31%	+13.3万円	41年	54点	B
2	南房総市 一棟売りアパート	千葉県南房総市	3,280万円	16.60%	+14.0万円	29年	50点	B
3	埼玉県越谷市大房 1棟アパート	埼玉県越谷市	3,100万円	12.27%	+6.5万円	53年	50点	C
4	相模原市緑区 一棟アパート	神奈川県相模原市	3,580万円	10.19%	+3.8万円	30年	48点	C
5	神奈川県横浜市金沢区 一棟売りアパート	神奈川県横浜市	4,680万円	10.00%	+8.4万円	53年	48点	C
6	神奈川県横須賀市 一棟売りアパート	神奈川県横須賀市	4,080万円	10.47%	+4.9万円	4年	47点	B
7	千葉県茂原市 一棟売りマンション	千葉県茂原市	3,490万円	12.14%	+10.6万円	35年	47点	C
8	横浜市港北区1棟アパート	神奈川県横浜市	3,700万円	11.00%	+5.4万円	41年	46点	C
9	横浜市港北区 一棟売りアパート	神奈川県横浜市	3,700万円	10.99%	+5.4万円	41年	46点	C
10	宇都宮市弥生1丁目一棟アパート	栃木県宇都宮市	4,100万円	13.82%	+11.8万円	34年	46点	C
11	群馬県館林市 一棟売りアパート	群馬県館林市	3,800万円	17.94%	+18.7万円	30年	45点	C
12	千葉県 一棟売りアパート	千葉県山武郡	3,000万円	12.4%	+6.5万円	34年	45点	B
13	神奈川県横須賀市 一棟売りアパート	神奈川県横須賀市	3,480万円	12.43%	+13.0万円	56年	45点	C
14	鶴ヶ島市富士見2丁目アパート	埼玉県鶴ヶ島市	3,880万円	10.79%	+5.3万円	35年	44点	C
15	開成 一棟売りマンション	神奈川県足柄上郡	4,980万円	11.20%	+12.4万円	36年	43点	C
16	東京都狛江市 一棟売りアパート	東京都狛江市	3,600万円	11.60%	+6.3万円	51年	43点	C
17	高崎市剣崎町 一棟アパート	群馬県高崎市	3,300万円	13.23%	+8.5万円	33年	40点	C
18	ライフメイト高徳１番館・２番館	栃木県那須烏山市	4,380万円	18.17%	+22.1万円	35年	38点	D

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詳細評価

物件1: ヴィラ本町

基本情報:
– 所在地: 群馬県前橋市本町3丁目5-4
– 物件価格: 3,100万円
– 表面利回り: 13.31%
– 築年数: 41年（1984年3月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: RC造
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR両毛線 前橋駅 歩9分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 412.6万円
– 年間経費: 103.2万円（RC造25%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 150.2万円（融資2,790万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +13.3万円 ✅

CF内訳:

評価スコア: 54点（B評価）

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+13.3万円（良好）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	6/10	群馬県（車2時間圏内）
築年数	2/10	築41年（担保評価低）
返済比率	8/10	48.6%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,100万円（範囲内）
駅距離	4/5	徒歩9分（良好）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	12戸（分散効果大）
合計	54/75	評価: B

総合判定:
– ✅ 月間CF +13.3万円は良好
– ✅ RC造で修繕費リスク低
– ✅ 駅徒歩9分で立地良好
– ❌ 築41年で担保評価が課題（2棟目融資に不利）
– ❌ 稼働率情報が不明
– 結論: CFは良好だが、築古物件のため2棟目融資への踏み台として弱い。購入は慎重判断。

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物件2: 南房総市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県南房総市千倉町瀬戸
– 物件価格: 3,280万円
– 表面利回り: 16.60%
– 築年数: 29年（1996年6月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: JR内房線 千倉駅 歩7分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 544.5万円
– 年間経費: 217.8万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 158.9万円（融資2,952万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +14.0万円 ✅

CF内訳:

評価スコア: 50点（B評価）

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+14.0万円（良好）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	6/10	千葉県（車1.5時間圏内）
築年数	2/10	築29年（担保評価低）
返済比率	8/10	48.6%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,280万円（範囲外）
駅距離	4/5	徒歩7分（良好）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	9戸（分散効果あり）
合計	50/75	評価: B

総合判定:
– ✅ 月間CF +14.0万円は優秀
– ✅ 駅徒歩7分で立地良好
– ❌ 築29年で担保評価が課題
– ❌ 木造で修繕費リスク高（経費率40%）
– ❌ 南房総は首都圏からやや遠い
– 結論: CFは優秀だが、築古木造で2棟目融資への踏み台として不十分。見送り推奨。

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物件3: 埼玉県越谷市大房 1棟アパート

基本情報:
– 所在地: 埼玉県越谷市大字大房
– 物件価格: 3,100万円
– 表面利回り: 12.27%
– 築年数: 53年（1972年11月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東武伊勢崎線 北越谷駅 歩5分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 380.4万円
– 年間経費: 152.1万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 150.2万円（融資2,790万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +6.5万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 50点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+6.5万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	8/10	埼玉県（車1時間圏内）
築年数	2/10	築53年（担保評価極低）
返済比率	10/10	65.9%（ギリギリ）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,100万円（範囲内）
駅距離	5/5	徒歩5分（優秀）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸（分散効果あり）
合計	50/75	評価: C

総合判定:
– ❌ 月間CF +6.5万円は絶対条件（10万円以上）未達 → 即見送り
– ❌ 築53年で担保評価ゼロに近い
– ❌ 木造で修繕費リスク極大
– ✅ 駅徒歩5分は優秀
– 結論: CF不足のため即見送り。

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物件4: 相模原市緑区 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県相模原市緑区寸沢嵐
– 物件価格: 3,580万円
– 表面利回り: 10.19%
– 築年数: 30年（1995年3月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR中央本線 相模湖駅 バス17分 歩4分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 364.8万円
– 年間経費: 145.9万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 173.5万円（融資3,222万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +3.8万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 48点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	2/10	+3.8万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	8/10	神奈川県（車1.5時間圏内）
築年数	2/10	築30年（担保評価低）
返済比率	6/10	79.3%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,580万円（範囲外）
駅距離	0/5	バス便（不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	10戸（分散効果大）
合計	48/75	評価: C

総合判定:
– ❌ 月間CF +3.8万円は絶対条件未達 → 即見送り
– ❌ バス便で空室リスク高
– ❌ 返済比率79.3%は危険水域
– ❌ 築30年で担保評価低
– 結論: CF不足・返済比率高すぎのため即見送り。

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物件5: 神奈川県横浜市金沢区 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴1丁目
– 物件価格: 4,680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 53年（1972年3月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: S造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 京急本線 能見台駅 歩15分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 468.0万円
– 年間経費: 140.4万円（S造30%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 226.7万円（融資4,212万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +8.4万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 48点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	6/10	+8.4万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	10/10	横浜市（車1時間圏内）
築年数	2/10	築53年（担保評価極低）
返済比率	6/10	69.2%（高め）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,680万円（範囲外・高額）
駅距離	2/5	徒歩15分（やや不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸（分散効果あり）
合計	48/75	評価: C

総合判定:
– ❌ 月間CF +8.4万円は絶対条件未達 → 即見送り
– ❌ 物件価格4,680万円は融資限度額超過
– ❌ 築53年で担保評価ゼロに近い
– ✅ 横浜市で立地良好
– 結論: CF不足・価格超過のため即見送り。

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物件6: 神奈川県横須賀市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横須賀市浦郷町1-3
– 物件価格: 4,080万円
– 表面利回り: 10.47%
– 築年数: 4年（2021年2月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京急本線 京急田浦駅 歩19分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 427.2万円
– 年間経費: 170.9万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 197.7万円（融資3,672万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +4.9万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 47点（B評価）

項目	得点	詳細
月間CF	2/10	+4.9万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	8/10	神奈川県（車1.5時間圏内）
築年数	10/10	築4年（担保評価90%）✅
返済比率	6/10	77.1%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,080万円（範囲外・高額）
駅距離	0/5	徒歩19分（不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	9戸（分散効果あり）
合計	47/75	評価: B

総合判定:
– ✅ 築4年で担保評価90%は優秀
– ❌ 月間CF +4.9万円は絶対条件未達 → 即見送り
– ❌ 物件価格4,080万円は融資限度額超過
– ❌ 駅徒歩19分で空室リスク高
– 結論: 築浅で担保評価は良いが、CF不足・価格超過のため見送り。

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物件7: 千葉県茂原市 一棟売りマンション

基本情報:
– 所在地: 千葉県茂原市茂原
– 物件価格: 3,490万円
– 表面利回り: 12.14%
– 築年数: 35年（1990年4月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: S造
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR外房線 茂原駅 歩20分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 423.7万円
– 年間経費: 127.1万円（S造30%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 169.1万円（融資3,141万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +10.6万円 ✅

CF内訳:

評価スコア: 47点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	6/10	+10.6万円（絶対条件クリア）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	6/10	千葉県（車1.5時間圏内）
築年数	2/10	築35年（担保評価低）
返済比率	8/10	57.0%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,490万円（範囲外）
駅距離	0/5	徒歩20分（不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	10戸（分散効果大）
合計	47/75	評価: C

総合判定:
– ✅ 月間CF +10.6万円は絶対条件クリア
– ✅ S造で修繕費リスク中程度
– ❌ 築35年で担保評価低
– ❌ 駅徒歩20分で空室リスク高
– 結論: CFは良いが、築古・駅遠で2棟目融資への踏み台として不十分。見送り推奨。

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物件8: 横浜市港北区1棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名5丁目
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 11.00%
– 築年数: 41年（1984年2月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 407.0万円
– 年間経費: 162.8万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 179.3万円（融資3,330万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +5.4万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 46点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+5.4万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	10/10	横浜市（車1時間圏内）
築年数	2/10	築41年（担保評価低）
返済比率	6/10	73.4%（高め）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,700万円（範囲外）
駅距離	4/5	徒歩7分（良好）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸（分散効果あり）
合計	46/75	評価: C

総合判定:
– ❌ 月間CF +5.4万円は絶対条件未達 → 即見送り
– ✅ 横浜市菊名駅徒歩7分は好立地
– ❌ 築41年で担保評価低
– ❌ 木造で修繕費リスク高
– 結論: 立地は良いが、CF不足・築古のため見送り。

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物件9: 横浜市港北区 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名5丁目
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 10.99%
– 築年数: 41年（1984年2月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 406.6万円
– 年間経費: 162.7万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 179.3万円（融資3,330万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +5.4万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 46点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+5.4万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	10/10	横浜市（車1時間圏内）
築年数	2/10	築41年（担保評価低）
返済比率	6/10	73.5%（高め）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,700万円（範囲外）
駅距離	4/5	徒歩7分（良好）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸（分散効果あり）
合計	46/75	評価: C

総合判定:
– ❌ 月間CF +5.4万円は絶対条件未達 → 即見送り
– ✅ 横浜市菊名駅徒歩7分は好立地
– ❌ 築41年で担保評価低
– ❌ 木造で修繕費リスク高
– 結論: 物件8と同様、立地は良いが、CF不足・築古のため見送り。

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物件10: 宇都宮市弥生1丁目一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市弥生1丁目
– 物件価格: 4,100万円
– 表面利回り: 13.82%
– 築年数: 34年（1991年1月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武宇都宮線 南宇都宮駅 歩7分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 566.6万円
– 年間経費: 226.6万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 198.6万円（融資3,690万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +11.8万円 ✅

CF内訳:

評価スコア: 46点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+11.8万円（良好）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	6/10	栃木県（車2時間圏内）
築年数	2/10	築34年（担保評価低）
返済比率	6/10	58.4%（ギリギリ）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,100万円（範囲外・高額）
駅距離	4/5	徒歩7分（良好）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	14戸（分散効果大）
合計	46/75	評価: C

総合判定:
– ✅ 月間CF +11.8万円は絶対条件クリア
– ✅ 総戸数14戸で分散効果大
– ❌ 物件価格4,100万円は融資限度額超過
– ❌ 築34年で担保評価低
– 結論: CFは良好だが、価格超過・築古のため見送り推奨。

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物件11: 群馬県館林市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 群馬県館林市足次町
– 物件価格: 3,800万円
– 表面利回り: 17.94%
– 築年数: 30年（1995年2月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東武佐野線 渡瀬駅 歩13分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 681.7万円
– 年間経費: 272.7万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 184.1万円（融資3,420万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +18.7万円 ✅

CF内訳:

評価スコア: 45点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+18.7万円（優秀）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	6/10	群馬県（車2時間圏内）
築年数	2/10	築30年（担保評価低）
返済比率	6/10	45.0%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,800万円（範囲外）
駅距離	0/5	徒歩13分（やや不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸（分散効果あり）
合計	45/75	評価: C

総合判定:
– ✅ 月間CF +18.7万円は非常に優秀（利回り17.94%）
– ✅ 返済比率45.0%は良好
– ❌ 物件価格3,800万円は融資限度額超過
– ❌ 築30年で担保評価低
– ❌ 駅徒歩13分はやや不利
– 結論: CFは非常に良いが、価格超過・築古のため見送り推奨。利回りが異常に高い理由（エリアの需要減・空室リスク等）を要確認。

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物件12: 千葉県 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.4%
– 築年数: 34年（1991年4月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372.0万円
– 年間経費: 148.8万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 145.4万円（融資2,700万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +6.5万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 45点（B評価）

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+6.5万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	6/10	千葉県（車1.5時間圏内）
築年数	2/10	築34年（担保評価低）
返済比率	10/10	65.1%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,000万円（範囲内）
駅距離	0/5	徒歩12分（やや不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	3/5	7戸（分散効果中程度）
合計	45/75	評価: B

総合判定:
– ❌ 月間CF +6.5万円は絶対条件未達 → 即見送り
– ✅ 物件価格3,000万円は範囲内
– ❌ 築34年で担保評価低
– ❌ 総戸数7戸は空室リスクやや高
– 結論: CF不足・築古のため見送り。

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物件13: 神奈川県横須賀市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横須賀市小矢部3丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 12.43%
– 築年数: 56年（1969年12月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: その他
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR横須賀線 衣笠駅 歩15分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 432.6万円
– 年間経費: 108.1万円（その他25%と推定、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 168.6万円（融資3,132万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +13.0万円 ✅

CF内訳:

評価スコア: 45点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+13.0万円（良好）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	8/10	神奈川県（車1.5時間圏内）
築年数	2/10	築56年（担保評価極低）
返済比率	8/10	51.9%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,480万円（範囲外）
駅距離	2/5	徒歩15分（やや不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸（分散効果あり）
合計	45/75	評価: C

総合判定:
– ✅ 月間CF +13.0万円は良好
– ✅ 返済比率51.9%は良好
– ❌ 築56年で担保評価ゼロに近い（2棟目融資への踏み台として不適）
– ❌ 構造「その他」は詳細不明でリスク高
– 結論: CFは良好だが、築56年は担保評価が壊滅的。見送り推奨。

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物件14: 鶴ヶ島市富士見2丁目アパート

基本情報:
– 所在地: 埼玉県鶴ヶ島市富士見2丁目7
– 物件価格: 3,880万円
– 表面利回り: 10.79%
– 築年数: 35年（1990年9月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 3戸
– 駅距離: 東武東上線 若葉駅 歩10分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 418.7万円
– 年間経費: 167.5万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 187.9万円（融資3,492万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +5.3万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 44点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+5.3万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	8/10	埼玉県（車1時間圏内）
築年数	2/10	築35年（担保評価低）
返済比率	6/10	74.8%（高め）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,880万円（範囲外）
駅距離	4/5	徒歩10分（良好）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	0/5	3戸（空室リスク極大）
合計	44/75	評価: C

総合判定:
– ❌ 月間CF +5.3万円は絶対条件未達 → 即見送り
– ❌ 総戸数3戸は空室リスク極大（空室1つで33%減収）
– ❌ 物件価格3,880万円は融資限度額超過
– ✅ 駅徒歩10分は良好
– 結論: CF不足・戸数少・価格超過のため即見送り。

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物件15: 開成 一棟売りマンション

基本情報:
– 所在地: 神奈川県足柄上郡開成町延沢
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 11.20%
– 築年数: 36年（1989年12月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: S造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 小田急小田原線 開成駅 歩27分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 557.8万円
– 年間経費: 167.3万円（S造30%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 241.3万円（融資4,482万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +12.4万円 ✅

CF内訳:

評価スコア: 43点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+12.4万円（良好）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	8/10	神奈川県（車1.5時間圏内）
築年数	2/10	築36年（担保評価低）
返済比率	6/10	61.8%（ギリギリ）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,980万円（範囲外・高額）
駅距離	0/5	徒歩27分（不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸（分散効果あり）
合計	43/75	評価: C

総合判定:
– ✅ 月間CF +12.4万円は良好
– ❌ 物件価格4,980万円は融資限度額大幅超過
– ❌ 駅徒歩27分は空室リスク極大
– ❌ 築36年で担保評価低
– 結論: CFは良いが、価格超過・駅遠・築古のため見送り。

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物件16: 東京都狛江市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 東京都狛江市駒井町3丁目27-10
– 物件価格: 3,600万円
– 表面利回り: 11.60%
– 築年数: 51年（1974年5月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 小田急小田原線 和泉多摩川駅 歩20分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 417.6万円
– 年間経費: 167.0万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 174.4万円（融資3,240万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +6.3万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 43点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+6.3万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	10/10	東京都（車1時間圏内）
築年数	2/10	築51年（担保評価極低）
返済比率	6/10	69.6%（高め）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,600万円（範囲外）
駅距離	0/5	徒歩20分（不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	8戸（分散効果あり）
合計	43/75	評価: C

総合判定:
– ❌ 月間CF +6.3万円は絶対条件未達 → 即見送り
– ✅ 東京都は好立地
– ❌ 築51年で担保評価ゼロに近い
– ❌ 駅徒歩20分で空室リスク高
– 結論: 立地は良いが、CF不足・築古のため見送り。

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物件17: 高崎市剣崎町 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 群馬県高崎市剣崎町
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 13.23%
– 築年数: 33年（1992年2月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR信越本線 群馬八幡駅 歩21分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 436.6万円
– 年間経費: 174.6万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 159.9万円（融資2,970万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +8.5万円 ❌（絶対条件10万円未達）

CF内訳:

評価スコア: 40点（C評価）

項目	得点	詳細
月間CF	6/10	+8.5万円（絶対条件未達）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	6/10	群馬県（車2時間圏内）
築年数	2/10	築33年（担保評価低）
返済比率	6/10	61.0%（ギリギリ）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,300万円（範囲内）
駅距離	0/5	徒歩21分（不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	12戸（分散効果大）
合計	40/75	評価: C

総合判定:
– ❌ 月間CF +8.5万円は絶対条件未達 → 即見送り
– ✅ 総戸数12戸で分散効果大
– ❌ 駅徒歩21分で空室リスク高
– ❌ 築33年で担保評価低
– 結論: CF不足・駅遠・築古のため見送り。

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物件18: ライフメイト高徳１番館・２番館

基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見
– 物件価格: 4,380万円
– 表面利回り: 18.17%
– 築年数: 35年（1990年10月）
– 土地権利: 情報不明（所有権と推定）
– 構造: 木造
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分
– 現在の稼働率: 情報不明

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 795.8万円
– 年間経費: 318.3万円（木造40%、修繕費込み）
– 年間ローン返済: 212.2万円（融資3,942万円、金利2.5%、25年）
– 月間CF: +22.1万円 ✅

CF内訳:

評価スコア: 38点（D評価）

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+22.1万円（非常に優秀）
土地権利	10/10	所有権と推定
立地	3/10	栃木県那須烏山市（車2.5時間超）
築年数	2/10	築35年（担保評価低）
返済比率	6/10	44.5%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,380万円（範囲外・高額）
駅距離	0/5	徒歩30分（不利）
稼働率	0/5	情報不明
総戸数	5/5	16戸（分散効果大）
合計	38/75	評価: D

総合判定:
– ✅ 月間CF +22.1万円は圧倒的に優秀（利回り18.17%）
– ✅ 総戸数16戸で分散効果大
– ❌ 物件価格4,380万円は融資限度額大幅超過
– ❌ 立地が栃木県那須烏山市で管理困難（車2.5時間超、絶対条件NG）
– ❌ 駅徒歩30分で空室リスク極大
– ❌ 築35年で担保評価低
– 結論: CFは圧倒的だが、立地・価格・駅遠・築古のため即見送り。利回りが異常に高い理由（過疎地域、空室リスク極大等）を要確認。

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総合まとめ

今回の調査結果

調査統計:
– 全物件数: 52件
– 首都圏近郊: 18件（フィルタ通過率35%）
– 絶対条件（月間CF +10万円以上）適合: 8件
– 物件1: ヴィラ本町（+13.3万円）
– 物件2: 南房総市 一棟売りアパート（+14.0万円）
– 物件7: 千葉県茂原市 一棟売りマンション（+10.6万円）
– 物件10: 宇都宮市弥生1丁目一棟アパート（+11.8万円）
– 物件11: 群馬県館林市 一棟売りアパート（+18.7万円）
– 物件13: 神奈川県横須賀市 一棟売りアパート（+13.0万円）
– 物件15: 開成 一棟売りマンション（+12.4万円）
– 物件18: ライフメイト高徳１番館・２番館（+22.1万円）

問題点:
– 全18件中、購入推奨物件はゼロ
– 絶対条件（月間CF +10万円以上）を満たした8件も、以下の理由で見送り推奨：
– 物件1: 築41年で担保評価低
– 物件2: 築29年で担保評価低、木造で修繕リスク
– 物件7: 築35年で担保評価低、駅徒歩20分
– 物件10: 価格4,100万円超過、築34年
– 物件11: 価格3,800万円超過、築30年
– 物件13: 築56年で担保評価極低
– 物件15: 価格4,980万円大幅超過、駅徒歩27分
– 物件18: 価格4,380万円超過、立地NG（車2.5時間超）、駅徒歩30分

最大の問題:
1. 築年数: 全18件中、築10年以内はわずか1件（物件6: 築4年）のみ。しかしこの物件はCF不足で即見送り。
2. 物件価格: 融資限度額3,420万円を超える物件が多数（11件が超過）
3. 立地: 首都圏近郊でも、駅徒歩15分超や車2時間超の物件が多い

推奨アクション:
– 今回の調査では購入推奨物件なし
– 次回調査では以下の条件で再検索推奨：
– 築年数5〜10年に絞る
– 物件価格3,000〜3,500万円に絞る
– 駅徒歩10分以内に絞る
– RC造またはS造に絞る（木造は修繕費リスク高）

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注意事項:
– 本レポートの月間CFや経費は推定値であり、実際の数値と異なる可能性があります
– 購入前に必ず詳細な現地調査・収支シミュレーションを実施してください
– 融資条件・税制は個別状況により異なるため、専門家への相談を推奨します