20251130
- 不動産調査結果
- ⚠️ 重要な結論
- 評価結果一覧（参考情報）
- 詳細評価（参考情報）
- 物件1: 保谷パークハウスＣ棟
- 物件2: (I-14611-01)埼玉県越谷市 一棟木造アパート
- 物件3: 大口 一棟売アパート
- 物件4: 大口 一棟アパート
- 物件5: 千葉県千葉市若葉区 一棟売りビル
- 物件6: 千葉県市原市 一棟マンション
- 物件7: 宇都宮市弥生町 １棟アパート
- 物件8: 東急東横線 菊名駅 一棟アパート
- 物件9: 柳生 二棟一括売アパート
- 物件10: 神奈川県横浜市港北区 一棟売りアパート
- 物件11: 千葉県成田市 一棟売りアパート
- 物件12: 足立区・投資用シェアハウス
- 物件13: 東大和市 一棟アパート
- 物件14: 群馬県沼田市一棟マンション
- 物件15: (I-69-02)栃木県日光市安川町 一棟ビル
- 物件16: 那須烏山市 一棟売りアパート
- 物件17: 那須烏山市 一棟売りアパート
- 物件18: 日光中古ペンション
- 📋 総括
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月30日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
- 全物件数: 52件
- 首都圏近郊: 18件
- 絶対条件適合: 0件（全物件が築年数NGのため即見送り）
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
⚠️ 重要な結論
今回調査した全18物件は、全て「築年数10年超」のため、絶対条件を満たさず即見送りとなります。
条件詳細（conditions.md）に基づく判定:
– ✅ 月間CF +10万円以上: 一部の物件は達成
– ❌ 築年数5〜10年: 全物件が不適合（築35年〜58年）
– 土地権利: 情報不明（多くの物件で未記載）
– 立地: 首都圏近郊に絞り込み済み
– 返済比率: 物件により異なる
築年数が10年を超えると:
1. 担保評価が50%以下に下落（2棟目融資が通らない）
2. 修繕リスクが急増（屋根、外壁、設備交換など）
3. 「2棟目への踏み台」としての価値がゼロ
したがって、今回の全物件は「検討不要」と判断いたします。
評価結果一覧（参考情報）
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月間CF | 築年数 | 総合評価 | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 保谷パークハウスＣ棟 | 東京都西東京市 | 3399万円 | 12.35% | +10.8万円 | 1977年（築48年） | 53点 | C（見送り） |
| 2 | (I-14611-01)埼玉県越谷市 一棟木造アパート | 埼玉県越谷市 | 3000万円 | 12.84% | +7.1万円 | 1972年（築53年） | 50点 | C（見送り） |
| 3 | 大口 一棟売アパート | 神奈川県横浜市 | 5000万円 | 14.16% | +15.2万円 | 1967年（築58年） | 50点 | C（見送り） |
| 4 | 大口 一棟アパート | 神奈川県横浜市 | 5000万円 | 14.16% | +15.2万円 | 1967年（築58年） | 50点 | C（見送り） |
| 5 | 千葉県千葉市若葉区 一棟売りビル | 千葉県千葉市 | 3980万円 | 10.70% | +8.8万円 | 1986年（築39年） | 47点 | C（見送り） |
| 6 | 千葉県市原市 一棟マンション | 千葉県市原市 | 3300万円 | 10.43% | +6.8万円 | 1986年（築39年） | 47点 | C（見送り） |
| 7 | 宇都宮市弥生町 １棟アパート | 栃木県宇都宮市 | 4100万円 | 14.06% | +12.3万円 | 1991年（築34年） | 46点 | C（見送り） |
| 8 | 東急東横線 菊名駅 一棟アパート | 神奈川県横浜市 | 3700万円 | 11.00% | +5.4万円 | 1984年（築41年） | 46点 | C（見送り） |
| 9 | 柳生 二棟一括売アパート | 埼玉県加須市 | 4350万円 | 11.25% | +13.0万円 | 1990年（築35年） | 46点 | C（見送り） |
| 10 | 神奈川県横浜市港北区 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市 | 3700万円 | 10.99% | +5.4万円 | 1984年（築41年） | 46点 | C（見送り） |
| 11 | 千葉県成田市 一棟売りアパート | 千葉県成田市 | 3000万円 | 10.17% | +3.1万円 | 1992年（築33年） | 46点 | C（見送り） |
| 12 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区 | 4300万円 | 10.07% | +4.3万円 | 1977年（築48年） | 44点 | C（見送り） |
| 13 | 東大和市 一棟アパート | 東京都東村山市 | 4980万円 | 10.56% | +6.2万円 | 1992年（築33年） | 43点 | C（見送り） |
| 14 | 群馬県沼田市一棟マンション | 群馬県沼田市 | 4170万円 | 11.51% | +11.2万円 | 1986年（築39年） | 42点 | C（見送り） |
| 15 | (I-69-02)栃木県日光市安川町 一棟ビル | 栃木県日光市 | 4480万円 | 26.79% | +51.9万円 | 1978年（築47年） | 39点 | D（見送り） |
| 16 | 那須烏山市 一棟売りアパート | 栃木県那須烏山市 | 4380万円 | 15.54% | +16.3万円 | 1990年（築35年） | 38点 | D（見送り） |
| 17 | 那須烏山市 一棟売りアパート | 栃木県那須烏山市 | 3780万円 | 15.02% | +13.1万円 | 1989年（築36年） | 38点 | D（見送り） |
| 18 | 日光中古ペンション | 栃木県日光市 | 4800万円 | 39.54% | +75.5万円 | 1984年（築41年） | 37点 | D（見送り） |
詳細評価（参考情報）
物件1: 保谷パークハウスＣ棟
基本情報:
– 所在地: 東京都西東京市保谷町5-4
– 物件価格: 3,399万円
– 表面利回り: 12.35%
– 築年数: 1977年2月（築48年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: 西武新宿線 西武柳沢駅 歩14分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 420万円
– 年間経費: 126万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 165万円
– 月間CF: +10.8万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 7/10 | +10.8万円 |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（保守的に中間評価） |
| 立地 | 10/10 | 東京都（車1時間以内） |
| 築年数 | 2/10 | 築48年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 8/10 | 58% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,399万円（範囲内） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩14分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸 |
| 合計 | 45/75 | 評価: C（見送り） |
総合判定:
築48年という築年数が絶対条件（築5〜10年）を大幅に超過しているため、即見送り。担保評価がほぼゼロとなり、2棟目融資が不可能。また、今後の修繕費が急増するリスクが極めて高い。
物件2: (I-14611-01)埼玉県越谷市 一棟木造アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県越谷市大字大房
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.84%
– 築年数: 1972年11月（築53年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東武伊勢崎線 北越谷駅 歩9分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 385万円
– 年間経費: 154万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 145万円
– 月間CF: +7.1万円（❌ 月間CF +10万円未達）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +7.1万円（❌ 絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 埼玉県（車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築53年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 8/10 | 59% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円（範囲内） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 44/75 | 評価: C（見送り） |
総合判定:
築53年の超築古物件。月間CF +7.1万円と絶対条件（+10万円以上）も未達。木造で築53年は構造的リスクも極めて高く、即見送り。
物件3: 大口 一棟売アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 1967年5月（築58年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708万円
– 年間経費: 283万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 242万円
– 月間CF: +15.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +15.2万円 |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県横浜市（車1時間以内） |
| 築年数 | 2/10 | 築58年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 69% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5,000万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩10分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸 |
| 合計 | 44/75 | 評価: C（見送り） |
総合判定:
月間CF +15.2万円と優秀だが、築58年という超築古が致命的。木造で築58年は構造的に限界。また、物件価格5,000万円は融資可能額3,420万円を大幅超過。即見送り。
物件4: 大口 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 1967年5月（築58年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708万円
– 年間経費: 283万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 242万円
– 月間CF: +15.2万円
CF内訳:
評価スコア:
物件3と同一物件（重複掲載と推測）
総合判定:
物件3と同一のため、即見送り。
物件5: 千葉県千葉市若葉区 一棟売りビル
基本情報:
– 所在地: 千葉県千葉市若葉区千城台東2-1-8
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 10.70%
– 築年数: 1986年11月（築39年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 2戸
– 駅距離: 千葉都市モノレール 千城台駅 歩6分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 426万円
– 年間経費: 128万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 193万円
– 月間CF: +8.8万円（❌ 月間CF +10万円未達）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +8.8万円（❌ 絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築39年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 66% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,980万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩6分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 2戸（少なすぎ） |
| 合計 | 32/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
築39年で月間CFも+8.8万円と絶対条件未達。総戸数2戸は空室リスクが極めて高い。即見送り。
物件6: 千葉県市原市 一棟マンション
基本情報:
– 所在地: 千葉県市原市八幡
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 10.43%
– 築年数: 1986年4月（築39年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 3戸
– 駅距離: JR内房線 八幡宿駅 歩3分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 344万円
– 年間経費: 103万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 160万円
– 月間CF: +6.8万円（❌ 月間CF +10万円未達）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.8万円（❌ 絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築39年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 69% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,300万円（範囲内） |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩3分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 3戸（少なすぎ） |
| 合計 | 37/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
駅徒歩3分と立地は良いが、築39年で月間CF +6.8万円と絶対条件未達。総戸数3戸も不足。即見送り。
物件7: 宇都宮市弥生町 １棟アパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市弥生1丁目10-13
– 物件価格: 4,100万円
– 表面利回り: 14.06%
– 築年数: 1991年1月（築34年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武宇都宮線 南宇都宮駅 歩8分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 576万円
– 年間経費: 231万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 199万円
– 月間CF: +12.3万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +12.3万円 |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 栃木県（車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築34年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 69% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,100万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩8分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 14戸 |
| 合計 | 38/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
月間CF +12.3万円、総戸数14戸と一部条件は良好だが、築34年という築年数が致命的。物件価格も4,100万円と融資可能額超過。即見送り。
物件8: 東急東横線 菊名駅 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 11.00%
– 築年数: 1984年2月（築41年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR横浜線 菊名駅 歩7分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 407万円
– 年間経費: 163万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 179万円
– 月間CF: +5.4万円（❌ 月間CF +10万円未達）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +5.4万円（❌ 絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 神奈川県横浜市（車1時間以内） |
| 築年数 | 2/10 | 築41年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 71% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,700万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 38/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
横浜市という好立地だが、築41年で月間CF +5.4万円と絶対条件未達。即見送り。
物件9: 柳生 二棟一括売アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県加須市柳生
– 物件価格: 4,350万円
– 表面利回り: 11.25%
– 築年数: 1990年7月（築35年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: 東武日光線 柳生駅 歩7分
– 構造: その他
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 489万円
– 年間経費: 122万円（その他構造25%と仮定）
– 年間ローン返済: 211万円
– 月間CF: +13.0万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +13.0万円 |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 埼玉県（車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築35年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 70% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,350万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸 |
| 合計 | 40/75 | 評価: C（見送り） |
総合判定:
月間CF +13.0万円と良好だが、築35年という築年数が致命的。物件価格も4,350万円と融資可能額超過。即見送り。
物件10: 神奈川県横浜市港北区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 10.99%
– 築年数: 1984年2月（築41年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 407万円
– 年間経費: 163万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 179万円
– 月間CF: +5.4万円（❌ 月間CF +10万円未達）
CF内訳:
評価スコア:
物件8とほぼ同一物件（重複掲載と推測）
総合判定:
物件8と同様、即見送り。
物件11: 千葉県成田市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県成田市三里塚
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 10.17%
– 築年数: 1992年11月（築33年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR成田線 成田駅 バス20分 歩6分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 305万円
– 年間経費: 122万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 145万円
– 月間CF: +3.1万円（❌ 月間CF +10万円未達）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +3.1万円（❌ 絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 8/10 | 千葉県（車1.5時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築33年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 68% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,000万円（範囲内） |
| 駅距離 | 0/5 | バス便 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 33/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
月間CF +3.1万円と絶対条件を大幅未達。バス便も致命的。即見送り。
物件12: 足立区・投資用シェアハウス
基本情報:
– 所在地: 東京都足立区新田3丁目
– 物件価格: 4,300万円
– 表面利回り: 10.07%
– 築年数: 1977年10月（築48年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東京メトロ南北線 王子神谷駅 歩15分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 433万円
– 年間経費: 173万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 208万円
– 月間CF: +4.3万円（❌ 月間CF +10万円未達）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.3万円（❌ 絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 東京都（車1時間以内） |
| 築年数 | 2/10 | 築48年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 71% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,300万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 合計 | 32/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
東京都内だが築48年で月間CF +4.3万円と絶対条件未達。シェアハウスは管理も複雑。即見送り。
物件13: 東大和市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 東京都東村山市富士見町
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 10.56%
– 築年数: 1992年1月（築33年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 5戸
– 駅距離: 西武拝島線 東大和市駅 歩20分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 526万円
– 年間経費: 210万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 241万円
– 月間CF: +6.2万円（❌ 月間CF +10万円未達）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.2万円（❌ 絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 10/10 | 東京都（車1時間以内） |
| 築年数 | 2/10 | 築33年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 71% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,980万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩20分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 5戸 |
| 合計 | 30/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
東京都内だが築33年、月間CF +6.2万円と絶対条件未達。駅徒歩20分、総戸数5戸も不足。即見送り。
物件14: 群馬県沼田市一棟マンション
基本情報:
– 所在地: 群馬県沼田市鍛冶町
– 物件価格: 4,170万円
– 表面利回り: 11.51%
– 築年数: 1986年9月（築39年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 20戸
– 駅距離: JR上越線 沼田駅 歩13分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 480万円
– 年間経費: 144万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 202万円
– 月間CF: +11.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +11.2万円 |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 群馬県（車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築39年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 70% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,170万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩13分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 20戸 |
| 合計 | 36/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
総戸数20戸、月間CF +11.2万円と一部条件は良好だが、築39年という築年数が致命的。即見送り。
物件15: (I-69-02)栃木県日光市安川町 一棟ビル
基本情報:
– 所在地: 栃木県日光市安川町
– 物件価格: 4,480万円
– 表面利回り: 26.79%
– 築年数: 1978年4月（築47年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 1戸
– 駅距離: 東武日光線 東武日光駅 歩35分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 1,200万円
– 年間経費: 360万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 217万円
– 月間CF: +51.9万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +51.9万円（※ただし稼働率次第） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 栃木県（車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築47年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 67% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,480万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩35分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 1戸（リスク極大） |
| 合計 | 31/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
月間CF +51.9万円と表面的には優秀だが、築47年で総戸数1戸（空室=収入ゼロ）というリスクが極めて高い。駅徒歩35分も致命的。即見送り。
物件16: 那須烏山市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見
– 物件価格: 4,380万円
– 表面利回り: 15.54%
– 築年数: 1990年10月（築35年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 681万円
– 年間経費: 272万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 212万円
– 月間CF: +16.3万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +16.3万円 |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 栃木県（車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築35年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 67% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,380万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩30分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 16戸 |
| 合計 | 36/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
月間CF +16.3万円、総戸数16戸と一部条件は良好だが、築35年で駅徒歩30分が致命的。即見送り。
物件17: 那須烏山市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市滝田
– 物件価格: 3,780万円
– 表面利回り: 15.02%
– 築年数: 1989年10月（築36年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 568万円
– 年間経費: 227万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 183万円
– 月間CF: +13.1万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +13.1万円 |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 栃木県（車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築36年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 69% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,780万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩30分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 16戸 |
| 合計 | 34/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
物件16と同様、築36年で駅徒歩30分が致命的。即見送り。
物件18: 日光中古ペンション
基本情報:
– 所在地: 栃木県日光市日光2441
– 物件価格: 4,800万円
– 表面利回り: 39.54%
– 築年数: 1984年4月（築41年）← ❌ 即見送り（絶対条件不適合）
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 1戸（ペンション）
– 駅距離: 東武日光線 東武日光駅 3,400m
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 1,898万円
– 年間経費: 759万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 233万円
– 月間CF: +75.5万円（※ペンション運営継続が前提）
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +75.5万円（※運営継続が前提） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 栃木県（車2時間） |
| 築年数 | 2/10 | 築41年（❌ 絶対条件不適合） |
| 返済比率 | 5/10 | 66% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4,800万円（❌ 範囲外） |
| 駅距離 | 0/5 | 3,400m（バス・車必須） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 1戸（ペンション） |
| 合計 | 31/75 | 評価: D（見送り） |
総合判定:
月間CF +75.5万円、表面利回り39.54%と驚異的だが、ペンション事業の継続が前提。築41年の木造、駅から3,400m、総戸数1戸（空室=収入ゼロ）というリスクが極めて高い。サラリーマン大家には不向き。即見送り。
📋 総括
今回の調査結果
- 全18物件が「築年数10年超」のため、絶対条件不適合
- 検討可能な物件: 0件
次回に向けた改善案
- 検索条件の見直し: 築5〜10年に絞り込む
- 物件価格の絞り込み: 3,000〜3,500万円に限定
- 土地権利の確認: 所有権のみに絞る
投資戦略の再確認
- 「2棟目への踏み台」が最優先
- 築浅（5〜10年）でないと担保評価がゼロ
- 月間CF +10万円以上でないと繰上返済不可能
- 立地は首都圏近郊（車2時間以内）に限定
結論: 今回の物件は全て見送り。次回調査に期待。
注記:
– 本レポートの月間CF・経費は推定値です。実際の購入判断時には必ず詳細な実績データを確認してください。
– 構造別経費率: 木造40%、S造30%、RC造25%を適用しています。
– 融資条件: 物件価格の90%融資、金利2.5%、返済期間25年を前提としています。
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