20251201

不動産調査結果

調査概要

• 調査日時: 2025年12月01日
• 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
• 全物件数: 49件
• 首都圏近郊: 16件
• 評価対象: 16件

視覚化サマリー

ファネルチャート(フィルタリングプロセス)

サイト別物件数分布

立地評価

築年数 vs キャッシュフロー

物件評価比較

評価結果一覧

No	物件名	所在地	価格	利回り	月間CF	築年数	総合評価	評価
1	保谷パークハウスＣ棟	東京都西東京市	3,399万円	12.35%	+10.8万円	48年	53点	B
2	千葉県茂原市 一棟売りアパート	千葉県茂原市	4,780万円	12.11%	+9.6万円	37年	50点	C
3	神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート	神奈川県横浜市	5,000万円	14.16%	+15.2万円	58年	50点	C
4	リリオ弐番館B05	東京都葛飾区	3,580万円	11.79%	+10.2万円	29年	50点	C
5	神奈川県横須賀市 一棟売りビル	神奈川県横須賀市	4,560万円	10.00%	+8.2万円	41年	47点	C
6	神奈川県横浜市港北区 一棟アパート	神奈川県横浜市	3,700万円	10.99%	+5.4万円	41年	46点	C
7	宇都宮市弥生町 １棟アパート	栃木県宇都宮市	4,100万円	14.06%	+12.3万円	34年	46点	C
8	SKハイツ	埼玉県本庄市	3,100万円	11.41%	+8.1万円	36年	45点	C
9	館林市 一棟売りアパート	群馬県館林市	3,780万円	10.47%	+4.5万円	36年	44点	C
10	宇都宮市 一棟売りマンション	栃木県宇都宮市	4,500万円	10.71%	+12.0万円	31年	44点	C
11	千葉県旭市 一棟アパート	千葉県旭市	3,200万円	11.62%	+5.7万円	39年	42点	C
12	アリス伊勢崎第6号館	群馬県伊勢崎市	4,000万円	11.13%	+6.1万円	35年	41点	C
13	秩父市 一棟売りアパート	埼玉県秩父市	3,980万円	10.85%	+5.5万円	39年	40点	C
14	(I-69-02)栃木県日光市安川町 一棟ビル	栃木県日光市	4,480万円	26.79%	+51.9万円	47年	39点	D
15	那須烏山市 一棟売りアパート	栃木県那須烏山市	4,380万円	15.54%	+16.3万円	35年	38点	D
16	那須烏山市 一棟売りアパート	栃木県那須烏山市	3,780万円	15.02%	+13.1万円	36年	38点	D

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総合分析

物件市場の全体傾向

今回の調査では49件中16件が首都圏近郊にあり、その中で条件を満たす物件は非常に限られています。

重大な課題:
– ✅ 全16件が築10年超で、絶対条件「築5〜10年」を満たす物件はゼロ
– ✅ 物件価格3,000〜3,500万円の範囲内は4件のみ
– ✅ 月間CF +10万円以上はわずか6件

市場の現実:
現在の市場では、投資条件（築5〜10年・CF +10万円以上・首都圏近郊・所有権・3,000〜3,500万円）を全て満たす物件は存在しないと判断されます。

今後の戦略:
1. 条件の緩和を検討（築年数を15年まで拡大など）
2. 物件価格帯を拡大（4,000万円台も視野に）
3. 継続的な市場モニタリング（週1回の自動調査）

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詳細評価

物件1: 保谷パークハウスＣ棟

基本情報:
– 所在地: 東京都西東京市保谷町5-4
– 物件価格: 3,399万円
– 表面利回り: 12.35%
– 築年数: 48年（1977年2月）
– 構造: S造（軽量鉄骨）
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: 西武新宿線 西武柳沢駅 歩14分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 419.8万円
– 年間経費: 125.9万円（基本経費30%）
– 年間ローン返済: 164.7万円
– 月間CF: +10.8万円

CF内訳:

評価スコア（53点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	6/10	+10.8万円（基準値クリア）
土地権利	10/10	所有権
立地	10/10	東京都（車1時間以内）
築年数	2/10	48年（築古すぎる）
返済比率	8/10	56.0%（基準値内）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,399万円（範囲内）
駅距離	2/5	歩14分（やや遠い）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	3/5	6戸
合計	53/75	評価: B

総合判定:
🟢 購入検討可（慎重判断）

強み:
– ✅ 月間CF +10万円クリア
– ✅ 所有権
– ✅ 東京都（立地最優良）
– ✅ 物件価格範囲内

弱み:
– ❌ 築48年（担保評価ほぼゼロ、2棟目融資に不利）
– ⚠️ 駅徒歩14分（空室リスク）
– ⚠️ 総戸数6戸（空室1つで16%減収）

投資判断:
首都圏近郊の中では最も高得点だが、築48年という致命的な問題がある。2棟目融資の担保評価がゼロに近いため、戦略上避けるべき。ただし、1棟目として最終物件と割り切るなら検討可能。

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物件2: 千葉県茂原市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県茂原市八千代
– 物件価格: 4,780万円
– 表面利回り: 12.11%
– 築年数: 37年（1988年1月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR外房線 茂原駅 歩10分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 578.9万円
– 年間経費: 231.5万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 231.6万円
– 月間CF: +9.6万円

CF内訳:

評価スコア（50点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+9.6万円（基準値未達）
土地権利	10/10	所有権
立地	8/10	千葉県（車1.5時間）
築年数	2/10	37年（築古）
返済比率	8/10	66.7%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,780万円（範囲外）
駅距離	4/5	歩10分（良好）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	8戸（最適）
合計	50/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 所有権
– ✅ 駅徒歩10分
– ✅ 総戸数8戸

弱み:
– ❌ 月間CF +9.6万円（基準値-0.4万円未達）
– ❌ 物件価格4,780万円（融資限度超過）
– ❌ 築37年（担保評価低）

投資判断:
月間CFが基準値+10万円をわずかに下回り、かつ物件価格が融資限度を大幅に超過。築37年で担保評価も低く、2棟目融資が困難。即見送り推奨。

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物件3: 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 58年（1967年1月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708.0万円
– 年間経費: 283.2万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 242.3万円
– 月間CF: +15.2万円

CF内訳:

評価スコア（50点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+15.2万円（優秀）
土地権利	10/10	所有権
立地	10/10	神奈川県横浜市（車1時間）
築年数	0/10	58年（築古すぎる）
返済比率	8/10	57.0%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	5,000万円（融資限度超過）
駅距離	4/5	歩10分（良好）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	10戸（理想的）
合計	50/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 月間CF +15.2万円（基準値大幅クリア）
– ✅ 所有権
– ✅ 横浜市（立地優良）
– ✅ 総戸数10戸
– ✅ 駅徒歩10分

弱み:
– ❌ 築58年（倒壊リスク、担保評価ゼロ）
– ❌ 物件価格5,000万円（融資限度超過）
– ❌ 木造で築58年は耐震基準不適合の可能性

投資判断:
CFは優秀だが、築58年の木造は倒壊リスクが極めて高い。旧耐震基準（1981年以前）であり、大地震時の倒壊確率が高い。担保評価もゼロに近く、融資も通らない可能性が高い。即見送り推奨。

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物件4: リリオ弐番館B05

基本情報:
– 所在地: 東京都葛飾区亀有3-29-1
– 物件価格: 3,580万円
– 表面利回り: 11.79%
– 築年数: 29年（1996年10月）
– 構造: S造（軽量鉄骨）
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 亀有駅 歩2分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 422.1万円
– 年間経費: 126.6万円（基本経費30%: S造）
– 年間ローン返済: 173.5万円
– 月間CF: +10.2万円

CF内訳:

評価スコア（50点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	6/10	+10.2万円（基準値クリア）
土地権利	10/10	所有権
立地	10/10	東京都（車1時間以内）
築年数	2/10	29年（築古）
返済比率	8/10	58.8%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,580万円（範囲内）
駅距離	5/5	歩2分（最優良）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	1/5	4戸（やや少ない）
合計	50/75	評価: C

総合判定:
🟡 慎重検討

強み:
– ✅ 月間CF +10万円クリア
– ✅ 所有権
– ✅ 東京都（立地最優良）
– ✅ 物件価格範囲内
– ✅ 駅徒歩2分（最優良立地）

弱み:
– ❌ 築29年（担保評価30%以下）
– ⚠️ 総戸数4戸（空室1つで25%減収）

投資判断:
駅徒歩2分という立地は最優良だが、築29年で担保評価が低い。総戸数4戸も空室リスクが高い。1棟目として最終物件と割り切るなら検討可能。

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物件5: 神奈川県横須賀市 一棟売りビル

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横須賀市長沢
– 物件価格: 4,560万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 41年（1984年11月）
– 構造: S造（軽量鉄骨）
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: 京急久里浜線 京急長沢駅 歩2分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 456.0万円
– 年間経費: 136.8万円（基本経費30%: S造）
– 年間ローン返済: 220.9万円
– 月間CF: +8.2万円

CF内訳:

評価スコア（47点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+8.2万円（基準値未達）
土地権利	10/10	所有権
立地	10/10	神奈川県横須賀市（車1.5時間）
築年数	2/10	41年（築古）
返済比率	8/10	69.1%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,560万円（範囲外）
駅距離	5/5	歩2分（最優良）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	1/5	4戸（やや少ない）
合計	47/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 所有権
– ✅ 駅徒歩2分

弱み:
– ❌ 月間CF +8.2万円（基準値-1.8万円未達）
– ❌ 物件価格4,560万円（融資限度超過）
– ❌ 築41年（担保評価低）

投資判断:
月間CFが基準値を下回り、物件価格も融資限度を超過。築41年で担保評価も低い。即見送り推奨。

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物件6: 神奈川県横浜市港北区 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港北区菊名
– 物件価格: 3,700万円
– 表面利回り: 10.99%
– 築年数: 41年（1984年2月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 東急東横線 菊名駅 歩7分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 406.6万円
– 年間経費: 162.7万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 179.3万円
– 月間CF: +5.4万円

CF内訳:

評価スコア（46点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+5.4万円（基準値大幅未達）
土地権利	10/10	所有権
立地	10/10	神奈川県横浜市（車1時間）
築年数	2/10	41年（築古）
返済比率	8/10	73.5%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,700万円（範囲外）
駅距離	4/5	歩7分（良好）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	8戸（最適）
合計	46/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 所有権
– ✅ 横浜市（立地優良）
– ✅ 総戸数8戸

弱み:
– ❌ 月間CF +5.4万円（基準値-4.6万円大幅未達）
– ❌ 築41年（担保評価低）

投資判断:
月間CFが基準値+10万円を大幅に下回る。築41年で担保評価も低い。即見送り推奨。

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物件7: 宇都宮市弥生町 １棟アパート

基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市弥生1丁目10-13
– 物件価格: 4,100万円
– 表面利回り: 14.06%
– 築年数: 34年（1991年1月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武宇都宮線 南宇都宮駅 歩8分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 576.5万円
– 年間経費: 230.6万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 198.6万円
– 月間CF: +12.3万円

CF内訳:

評価スコア（46点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+12.3万円（良好）
土地権利	10/10	所有権
立地	6/10	栃木県宇都宮市（車2時間）
築年数	2/10	34年（築古）
返済比率	8/10	57.4%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,100万円（範囲外）
駅距離	4/5	歩8分（良好）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	14戸（優秀）
合計	46/75	評価: C

総合判定:
🟡 慎重検討

強み:
– ✅ 月間CF +12.3万円（基準値クリア）
– ✅ 所有権
– ✅ 総戸数14戸（空室リスク分散）
– ✅ 駅徒歩8分

弱み:
– ❌ 物件価格4,100万円（融資限度超過）
– ❌ 築34年（担保評価低）
– ⚠️ 宇都宮市（車2時間、管理に手間）

投資判断:
月間CFは良好で総戸数も多いが、物件価格が融資限度を超過し、築34年で担保評価も低い。宇都宮市は車2時間で管理が困難。慎重検討が必要。

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物件8: SKハイツ

基本情報:
– 所在地: 埼玉県本庄市日の出2
– 物件価格: 3,100万円
– 表面利回り: 11.41%
– 築年数: 36年（1989年11月）
– 構造: S造（軽量鉄骨）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR高崎線 本庄駅 歩18分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 353.7万円
– 年間経費: 106.1万円（基本経費30%: S造）
– 年間ローン返済: 150.2万円
– 月間CF: +8.1万円

CF内訳:

評価スコア（45点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	4/10	+8.1万円（基準値未達）
土地権利	10/10	所有権
立地	8/10	埼玉県本庄市（車1.5時間）
築年数	2/10	36年（築古）
返済比率	8/10	60.7%（基準値内）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,100万円（範囲内）
駅距離	0/5	歩18分（遠い）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	8戸（最適）
合計	45/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 所有権
– ✅ 物件価格範囲内
– ✅ 総戸数8戸

弱み:
– ❌ 月間CF +8.1万円（基準値-1.9万円未達）
– ❌ 駅徒歩18分（空室リスク高）
– ❌ 築36年（担保評価低）

投資判断:
月間CFが基準値を下回り、駅徒歩18分で空室リスクも高い。即見送り推奨。

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物件9: 館林市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 群馬県館林市成島町
– 物件価格: 3,780万円
– 表面利回り: 10.47%
– 築年数: 36年（1989年3月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: 東武小泉線 成島駅 歩3分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 395.8万円
– 年間経費: 158.3万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 183.1万円
– 月間CF: +4.5万円

CF内訳:

評価スコア（44点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+4.5万円（基準値大幅未達）
土地権利	10/10	所有権
立地	6/10	群馬県館林市（車2時間）
築年数	2/10	36年（築古）
返済比率	8/10	77.1%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,780万円（範囲外）
駅距離	5/5	歩3分（最優良）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	16戸（優秀）
合計	44/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 所有権
– ✅ 駅徒歩3分
– ✅ 総戸数16戸

弱み:
– ❌ 月間CF +4.5万円（基準値-5.5万円大幅未達）
– ❌ 築36年（担保評価低）

投資判断:
月間CFが基準値+10万円を大幅に下回る。即見送り推奨。

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物件10: 宇都宮市 一棟売りマンション

基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市峰
– 物件価格: 4,500万円
– 表面利回り: 10.71%
– 築年数: 31年（1994年3月）
– 構造: RC造（鉄筋コンクリート）
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: JR東北本線 宇都宮駅 歩33分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482.0万円
– 年間経費: 120.5万円（基本経費25%: RC造）
– 年間ローン返済: 218.0万円
– 月間CF: +12.0万円

CF内訳:

評価スコア（44点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+12.0万円（良好）
土地権利	10/10	所有権
立地	6/10	栃木県宇都宮市（車2時間）
築年数	2/10	31年（築古）
返済比率	8/10	60.3%（基準値内）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,500万円（融資限度超過）
駅距離	0/5	歩33分（遠すぎる）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	12戸（優秀）
合計	44/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 月間CF +12.0万円（良好）
– ✅ 所有権
– ✅ RC造（耐久性高い）
– ✅ 総戸数12戸

弱み:
– ❌ 物件価格4,500万円（融資限度超過）
– ❌ 駅徒歩33分（空室リスク極大）
– ❌ 築31年（担保評価低）

投資判断:
月間CFは良好だが、駅徒歩33分は空室リスクが極めて高い。物件価格も融資限度を超過。即見送り推奨。

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物件11: 千葉県旭市 一棟アパート

基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市ニ
– 物件価格: 3,200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 39年（1986年10月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 旭駅 歩18分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 371.8万円
– 年間経費: 148.7万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 155.0万円
– 月間CF: +5.7万円

CF内訳:

評価スコア（42点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+5.7万円（基準値大幅未達）
土地権利	10/10	所有権
立地	8/10	千葉県旭市（車1.5時間）
築年数	2/10	39年（築古）
返済比率	8/10	69.2%（やや高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	5/5	3,200万円（範囲内）
駅距離	0/5	歩18分（遠い）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	3/5	7戸
合計	42/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 所有権
– ✅ 物件価格範囲内

弱み:
– ❌ 月間CF +5.7万円（基準値-4.3万円大幅未達）
– ❌ 駅徒歩18分（空室リスク高）
– ❌ 築39年（担保評価低）

投資判断:
月間CFが基準値を大幅に下回り、駅徒歩18分で空室リスクも高い。即見送り推奨。

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物件12: アリス伊勢崎第6号館

基本情報:
– 所在地: 群馬県伊勢崎市宮前町258
– 物件価格: 4,000万円
– 表面利回り: 11.13%
– 築年数: 35年（1990年3月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: 東武伊勢崎線 新伊勢崎駅 歩13分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 445.2万円
– 年間経費: 178.1万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 193.8万円
– 月間CF: +6.1万円

CF内訳:

評価スコア（41点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+6.1万円（基準値大幅未達）
土地権利	10/10	所有権
立地	6/10	群馬県伊勢崎市（車2時間）
築年数	2/10	35年（築古）
返済比率	8/10	72.6%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,000万円（範囲外）
駅距離	2/5	歩13分（やや遠い）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	16戸（優秀）
合計	41/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 所有権
– ✅ 総戸数16戸

弱み:
– ❌ 月間CF +6.1万円（基準値-3.9万円大幅未達）
– ❌ 築35年（担保評価低）

投資判断:
月間CFが基準値を大幅に下回る。即見送り推奨。

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物件13: 秩父市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 埼玉県秩父市下影森
– 物件価格: 3,980万円
– 表面利回り: 10.85%
– 築年数: 39年（1986年3月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 秩父鉄道 秩父駅 歩38分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 431.8万円
– 年間経費: 172.7万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 192.8万円
– 月間CF: +5.5万円

CF内訳:

評価スコア（40点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	0/10	+5.5万円（基準値大幅未達）
土地権利	10/10	所有権
立地	8/10	埼玉県秩父市（車1.5時間）
築年数	2/10	39年（築古）
返済比率	8/10	74.4%（高い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,980万円（範囲外）
駅距離	0/5	歩38分（遠すぎる）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	8戸（最適）
合計	40/75	評価: C

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 所有権
– ✅ 総戸数8戸

弱み:
– ❌ 月間CF +5.5万円（基準値-4.5万円大幅未達）
– ❌ 駅徒歩38分（空室リスク極大）
– ❌ 築39年（担保評価低）

投資判断:
月間CFが基準値を大幅に下回り、駅徒歩38分は空室リスクが極めて高い。即見送り推奨。

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物件14: (I-69-02)栃木県日光市安川町 一棟ビル

基本情報:
– 所在地: 栃木県日光市安川町
– 物件価格: 4,480万円
– 表面利回り: 26.79%
– 築年数: 47年（1978年4月）
– 構造: S造（軽量鉄骨）
– 総戸数: 1戸
– 駅距離: 東武日光線 東武日光駅 歩35分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 1200.2万円
– 年間経費: 360.1万円（基本経費30%: S造）
– 年間ローン返済: 217.1万円
– 月間CF: +51.9万円

CF内訳:

評価スコア（39点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+51.9万円（突出）
土地権利	10/10	所有権
立地	6/10	栃木県日光市（車2時間）
築年数	2/10	47年（築古すぎる）
返済比率	8/10	25.8%（極めて低い）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,480万円（融資限度超過）
駅距離	0/5	歩35分（遠すぎる）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	0/5	1戸（極めて危険）
合計	39/75	評価: D

総合判定:
🔴 見送り推奨（重大なリスク）

強み:
– ✅ 月間CF +51.9万円（突出）
– ✅ 所有権
– ✅ 表面利回り26.79%（異常に高い）

弱み:
– ❌ 総戸数1戸（空室=収入ゼロ）
– ❌ 表面利回り26.79%は異常値（何か重大な問題がある可能性）
– ❌ 駅徒歩35分（空室リスク極大）
– ❌ 築47年（倒壊リスク、担保評価ゼロ）
– ⚠️ 物件価格4,480万円（融資限度超過）

投資判断:
表面利回り26.79%は異常値であり、重大な問題が隠れている可能性が極めて高い。総戸数1戸は空室=収入ゼロとなるため極めて危険。築47年で倒壊リスクもあり、駅徒歩35分で空室リスクも極大。即見送り推奨。

⚠️ 重要警告:
このような異常な高利回り物件は、以下の問題が隠れている可能性があります:
– 借地料・寒冷地経費など高額な隠れコスト
– 法的問題（再建築不可、接道義務違反など）
– 建物老朽化による修繕費爆発リスク
– テナント退去リスク（総戸数1戸）

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物件15: 那須烏山市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見
– 物件価格: 4,380万円
– 表面利回り: 15.54%
– 築年数: 35年（1990年10月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 680.7万円
– 年間経費: 272.3万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 212.2万円
– 月間CF: +16.3万円

CF内訳:

評価スコア（38点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	10/10	+16.3万円（優秀）
土地権利	10/10	所有権
立地	6/10	栃木県那須烏山市（車2時間超）
築年数	2/10	35年（築古）
返済比率	8/10	52.0%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	4,380万円（融資限度超過）
駅距離	0/5	歩30分（遠すぎる）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	16戸（優秀）
合計	38/75	評価: D

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 月間CF +16.3万円（優秀）
– ✅ 所有権
– ✅ 総戸数16戸

弱み:
– ❌ 物件価格4,380万円（融資限度超過）
– ❌ 駅徒歩30分（空室リスク極大）
– ❌ 築35年（担保評価低）
– ⚠️ 那須烏山市（車2時間超、管理困難）

投資判断:
月間CFは優秀だが、物件価格が融資限度を超過し、駅徒歩30分で空室リスクも極めて高い。那須烏山市は管理が困難。即見送り推奨。

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物件16: 那須烏山市 一棟売りアパート

基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市滝田
– 物件価格: 3,780万円
– 表面利回り: 15.02%
– 築年数: 36年（1989年10月）
– 構造: 木造
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分

評価レーダーチャート:

キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 567.8万円
– 年間経費: 227.1万円（基本経費40%: 木造）
– 年間ローン返済: 183.1万円
– 月間CF: +13.1万円

CF内訳:

評価スコア（38点 / 75点満点）:

項目	得点	詳細
月間CF	8/10	+13.1万円（良好）
土地権利	10/10	所有権
立地	6/10	栃木県那須烏山市（車2時間超）
築年数	2/10	36年（築古）
返済比率	8/10	53.7%（良好）
繰上返済	3/5	情報不明
物件価格	0/5	3,780万円（範囲外）
駅距離	0/5	歩30分（遠すぎる）
稼働率	0/5	情報なし
総戸数	5/5	16戸（優秀）
合計	38/75	評価: D

総合判定:
🔴 見送り推奨

強み:
– ✅ 月間CF +13.1万円（良好）
– ✅ 所有権
– ✅ 総戸数16戸

弱み:
– ❌ 駅徒歩30分（空室リスク極大）
– ❌ 築36年（担保評価低）
– ⚠️ 那須烏山市（車2時間超、管理困難）

投資判断:
月間CFは良好だが、駅徒歩30分で空室リスクが極めて高い。那須烏山市は管理が困難。即見送り推奨。

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最終推奨

購入検討可能物件（慎重判断）

物件1: 保谷パークハウスＣ棟（53点 / 75点満点）
– 月間CF +10.8万円
– 東京都（立地最優良）
– 物件価格3,399万円（範囲内）
– ⚠️ 築48年（担保評価ゼロ、2棟目融資に不利）

結論:
現在の市場では条件を完全に満たす物件は存在しない。物件1は首都圏近郊の中では最も高得点だが、築48年という致命的な問題がある。条件緩和を検討するか、市場モニタリングを継続すべき。

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推奨アクション

1. 条件の見直し
   • 築年数を15年まで拡大検討
   • 物件価格帯を4,000万円台まで拡大検討
2. 継続的な市場モニタリング
   • 週1回の自動調査を継続
   • 新規物件の即時チェック
3. 融資相談
   • 信用金庫・地方銀行に融資可能額を確認
   • 繰上返済手数料無料の金融機関を探す

---

以上