20251204
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年12月04日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 53件
- 首都圏近郊: 15件
- 絶対条件適合: 0件
⚠️ 重要な結論:
– 今回調査した15件全てが絶対条件(月間CF +10万円以上)を満たしませんでした
– 最も高評価の物件でも51点/75点満点(評価B)に留まりました
– 構造別経費率の適用により、木造物件の実質CFが大幅に減少しています
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月間CF | 土地権利 | 築年数 | 総合評価 | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | サンファスト下山口 一棟マンション | 埼玉県所沢市 | 5000万円 | 10.71% | +11.0万円 | 不明 | 1984年(41年) | 51点 | B |
| 2 | 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート | 神奈川県横浜市 | 5000万円 | 14.16% | +15.2万円 | 不明 | 1967年(58年) | 50点 | B |
| 3 | 明美荘 | 神奈川県横浜市 | 5000万円 | 14.16% | +15.2万円 | 不明 | 1967年(58年) | 50点 | B |
| 4 | 花園コーポ | 神奈川県平塚市 | 3900万円 | 10.33% | +4.4万円 | 不明 | 1977年(48年) | 48点 | C |
| 5 | 神川町八日市アパート | 埼玉県児玉郡 | 4500万円 | 13.17% | +16.4万円 | 不明 | 2008年(17年) | 48点 | C |
| 6 | 東村山市富士見町二丁目 一棟アパート | 東京都東村山市 | 3360万円 | 10.00% | +6.0万円 | 不明 | 1966年(59年) | 46点 | C |
| 7 | 東京都中野区 戸建賃貸 | 東京都中野区 | 4300万円 | 15.00% | +14.9万円 | 不明 | 1960年(65年) | 46点 | C |
| 8 | 千葉県成田市 一棟売りアパート | 千葉県成田市 | 3000万円 | 10.17% | +3.1万円 | 不明 | 1992年(33年) | 46点 | C |
| 9 | レガード オビキ | 群馬県館林市 | 4000万円 | 12.90% | +9.6万円 | 不明 | 1997年(28年) | 46点 | C |
| 10 | 鴨川市2棟アパート | 千葉県鴨川市 | 3980万円 | 10.77% | +5.4万円 | 不明 | 1993年(32年) | 45点 | C |
| 11 | 茨城県北茨城市 1棟アパート | 茨城県北茨城市 | 3400万円 | 12.06% | +6.8万円 | 不明 | 2009年(16年) | 43点 | C |
| 12 | 旭 一棟売りアパート | 千葉県旭市 | 3200万円 | 11.62% | +5.7万円 | 不明 | 1986年(39年) | 42点 | C |
| 13 | モカ・パレ | 千葉県旭市 | 3200万円 | 11.62% | +5.7万円 | 不明 | 1986年(39年) | 42点 | C |
| 14 | 宇都宮市 一棟売りアパート | 栃木県宇都宮市 | 3200万円 | 12.38% | +6.9万円 | 不明 | 1990年(35年) | 41点 | C |
| 15 | 宇都宮市 一棟ホテル | 栃木県宇都宮市 | 4280万円 | 73.78% | +166.9万円 | 不明 | 1993年(32年) | 40点 | C |
⚠️ 注意:
– 全15件が築11年以上の築古物件のため、絶対条件(築5〜10年)不適合
– 物件15は利回り73.78%と異常値のため、データ信頼性に疑問あり
– 土地権利情報が全物件で不明のため、正確な評価が困難
詳細評価
物件1: サンファスト下山口 一棟マンション
基本情報:
– 所在地: 埼玉県所沢市大字上山口
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 10.71%
– 築年数: 1984年3月(築41年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 9戸
– 構造: S造
– 交通: 西武狭山線 下山口駅 歩5分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 535.5万円
– 年間経費: 160.7万円(S造30%: 家賃収入の30%)
– 年間ローン返済: 242.3万円
– 月間CF: +11.0万円
CF内訳:
評価スコア(51点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +11.0万円(+10万円以上で合格、+12万円で8点) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(埼玉県所沢市) |
| 築年数 | 2/10 | 築41年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 64.8%(60%超でやや高い) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5000万円(3,000〜3,500万円範囲外) |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩5分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸 |
| 延床面積 | 7/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +11.0万円と絶対条件をギリギリクリア。S造のため経費率30%で比較的有利。駅徒歩5分と好立地だが、築41年と超築古のため担保評価ゼロに近く、2棟目融資で致命的。物件価格5000万円も融資可能額3420万円を大幅超過。即見送り推奨。
仲介業者:
情報不明
物件2: 神奈川県横浜市神奈川区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 1967年5月(築58年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 10戸
– 構造: 木造
– 交通: JR横浜線 大口駅 歩10分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708.0万円
– 年間経費: 283.2万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 242.3万円
– 月間CF: +15.2万円
CF内訳:
評価スコア(50点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +15.2万円(+15万円以上で満点) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内(神奈川県横浜市) |
| 築年数 | 2/10 | 築58年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 57.0%(60%以下で合格) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5000万円(3,000〜3,500万円範囲外) |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩10分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸 |
| 延床面積 | 3/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +15.2万円と最優秀クラス。横浜市で立地も最高。しかし築58年の超築古木造は倒壊リスクすらあり、融資不可能。売却も困難。物件価格5000万円も予算超過。絶対に手を出してはいけない物件。
仲介業者:
情報不明
物件3: 明美荘
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町184-10
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 1967年5月(築58年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 10戸
– 構造: 木造
– 交通: JR横浜線 大口駅 歩10分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708.0万円
– 年間経費: 283.2万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 242.3万円
– 月間CF: +15.2万円
CF内訳:
評価スコア(50点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +15.2万円(+15万円以上で満点) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内(神奈川県横浜市) |
| 築年数 | 2/10 | 築58年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 57.0%(60%以下で合格) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5000万円(3,000〜3,500万円範囲外) |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩10分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸 |
| 延床面積 | 3/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
物件2と同一エリア・同一築年数の類似物件。月間CF +15.2万円と優秀だが、築58年木造は構造的リスクが極めて高い。融資不可、売却困難、即見送り。
仲介業者:
情報不明
物件4: 花園コーポ
基本情報:
– 所在地: 神奈川県平塚市万田1-33-43
– 物件価格: 3900万円
– 表面利回り: 10.33%
– 築年数: 1977年10月(築48年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 8戸
– 構造: 木造
– 交通: JR東海道本線 平塚駅 バス17分 歩5分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 402.9万円
– 年間経費: 161.1万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 189.0万円
– 月間CF: +4.4万円
CF内訳:
評価スコア(48点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.4万円(+10万円未満で即見送り) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(神奈川県平塚市) |
| 築年数 | 2/10 | 築48年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 10/10 | 78.3%(高いが計算上は許容) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3900万円(3,000〜3,500万円範囲外) |
| 駅距離 | 0/5 | バス便(駅徒歩圏外) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 延床面積 | 5/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +4.4万円で絶対条件不適合、即見送り。バス便で空室リスク高、築48年木造で融資不可。表面利回り10.33%でも木造40%経費率でCFが大幅減少。
仲介業者:
情報不明
物件5: 神川町八日市アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県児玉郡神川町大字八日町
– 物件価格: 4500万円
– 表面利回り: 13.17%
– 築年数: 2008年10月(築17年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 8戸
– 構造: S造
– 交通: JR八高線 児玉駅 歩27分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 592.7万円
– 年間経費: 177.8万円(S造30%: 家賃収入の30%)
– 年間ローン返済: 218.0万円
– 月間CF: +16.4万円
CF内訳:
評価スコア(48点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +16.4万円(+15万円以上で満点) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 6/10 | 車2時間(埼玉県児玉郡) |
| 築年数 | 5/10 | 築17年(築11〜15年で5点、実際は17年なのでやや厳しめ) |
| 返済比率 | 8/10 | 52.6%(60%以下で合格) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4500万円(3,000〜3,500万円範囲外) |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩27分(駅徒歩圏外) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 延床面積 | 6/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +16.4万円と最優秀クラス。築17年S造で耐久性も比較的良好。しかし駅徒歩27分は空室リスク極大。物件価格4500万円も予算超過。立地が遠すぎるため即見送り。
仲介業者:
情報不明
物件6: 東村山市富士見町二丁目 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 東京都東村山市富士見町2丁目
– 物件価格: 3360万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 1966年4月(築59年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 4戸
– 構造: S造
– 交通: 西武多摩湖線 八坂駅 歩20分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 336.0万円
– 年間経費: 100.8万円(S造30%: 家賃収入の30%)
– 年間ローン返済: 162.8万円
– 月間CF: +6.0万円
CF内訳:
評価スコア(46点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.0万円(+10万円未満で即見送り) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内(東京都東村山市) |
| 築年数 | 2/10 | 築59年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 69.3%(60%超でやや高い) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3360万円(3,000〜3,500万円範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩20分(駅徒歩圏外) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 4戸(規模小) |
| 延床面積 | 8/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +6.0万円で絶対条件不適合、即見送り。築59年S造は耐用年数超過。総戸数4戸は規模小さく空室リスク高。物件価格は予算内だが、他の条件が悪すぎる。
仲介業者:
情報不明
物件7: 東京都中野区 戸建賃貸
基本情報:
– 所在地: 東京都中野区南台2丁目
– 物件価格: 4300万円
– 表面利回り: 15.00%
– 築年数: 1960年5月(築65年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 6戸
– 構造: 木造
– 交通: 京王線 幡ヶ谷駅 歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 645.0万円
– 年間経費: 258.0万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 208.3万円
– 月間CF: +14.9万円
CF内訳:
評価スコア(46点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +14.9万円(+12万円以上で10点) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 10/10 | 車1時間以内(東京都中野区) |
| 築年数 | 2/10 | 築65年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 53.8%(60%以下で合格) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4300万円(3,000〜3,500万円範囲外) |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸 |
| 延床面積 | 3/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +14.9万円と優秀。中野区で立地最高。しかし築65年木造は日本最古級の超築古で倒壊リスク極大。融資絶対不可。物件価格4300万円も予算超過。即見送り。
仲介業者:
情報不明
物件8: 千葉県成田市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県成田市三里塚
– 物件価格: 3000万円
– 表面利回り: 10.17%
– 築年数: 1992年11月(築33年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 8戸
– 構造: 木造
– 交通: JR成田線 成田駅 バス20分 歩6分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 305.1万円
– 年間経費: 122.0万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 145.4万円
– 月間CF: +3.1万円
CF内訳:
評価スコア(46点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +3.1万円(+10万円未満で即見送り) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(千葉県成田市) |
| 築年数 | 2/10 | 築33年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 10/10 | 79.4%(高いが計算上は許容) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3000万円(3,000〜3,500万円範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | バス便(駅徒歩圏外) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 延床面積 | 8/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +3.1万円で絶対条件不適合、即見送り。物件価格3000万円は予算内だが、バス便で空室リスク高、築33年木造で融資困難。表面利回り10.17%でも木造40%経費率でCF激減。
仲介業者:
情報不明
物件9: レガード オビキ
基本情報:
– 所在地: 群馬県館林市尾曳町21番12号
– 物件価格: 4000万円
– 表面利回り: 12.90%
– 築年数: 1997年4月(築28年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 16戸
– 構造: 木造
– 交通: 東武佐野線 渡瀬駅 バス11分 歩7分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 516.0万円
– 年間経費: 206.4万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 193.8万円
– 月間CF: +9.6万円
CF内訳:
評価スコア(46点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +9.6万円(+10万円未満で即見送り) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 6/10 | 車2時間(群馬県館林市) |
| 築年数 | 2/10 | 築28年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 62.6%(60%超でやや高い) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4000万円(3,000〜3,500万円範囲外) |
| 駅距離 | 0/5 | バス便(駅徒歩圏外) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 16戸(規模大) |
| 延床面積 | 8/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +9.6万円で絶対条件ギリギリ未達、即見送り。総戸数16戸は大規模だが、バス便で空室リスク高、築28年木造で融資困難。物件価格4000万円も予算超過。
仲介業者:
情報不明
物件10: 鴨川市2棟アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県鴨川市浜荻
– 物件価格: 3980万円
– 表面利回り: 10.77%
– 築年数: 1993年3月(築32年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 8戸
– 構造: 木造
– 交通: JR外房線 安房天津駅 歩15分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 428.6万円
– 年間経費: 171.5万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 192.8万円
– 月間CF: +5.4万円
CF内訳:
評価スコア(45点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.4万円(+10万円未満で即見送り) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(千葉県鴨川市) |
| 築年数 | 2/10 | 築32年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 10/10 | 75.0%(高いが計算上は許容) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3980万円(3,000〜3,500万円範囲外) |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩15分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸 |
| 延床面積 | 5/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +5.4万円で絶対条件不適合、即見送り。築32年木造で融資困難。物件価格3980万円も予算超過。表面利回り10.77%でも木造40%経費率でCF激減。
仲介業者:
情報不明
物件11: 茨城県北茨城市 1棟アパート
基本情報:
– 所在地: 茨城県北茨城市大津町1365-1
– 物件価格: 3400万円
– 表面利回り: 12.06%
– 築年数: 2009年6月(築16年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 6戸
– 構造: 木造
– 交通: JR常磐線 大津港駅 歩22分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 410.0万円
– 年間経費: 164.0万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 164.7万円
– 月間CF: +6.8万円
CF内訳:
評価スコア(43点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.8万円(+10万円未満で即見送り) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(茨城県北茨城市) |
| 築年数 | 2/10 | 築16年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 66.9%(60%超でやや高い) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3400万円(3,000〜3,500万円範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩22分(駅徒歩圏外) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸 |
| 延床面積 | 5/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +6.8万円で絶対条件不適合、即見送り。物件価格3400万円は予算内だが、駅徒歩22分で空室リスク高、築16年木造で融資困難。
仲介業者:
情報不明
物件12: 旭 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市ニ
– 物件価格: 3200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 1986年10月(築39年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 7戸
– 構造: 木造
– 交通: JR総武本線 旭駅 歩18分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 371.8万円
– 年間経費: 148.7万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 155.0万円
– 月間CF: +5.7万円
CF内訳:
評価スコア(42点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.7万円(+10万円未満で即見送り) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(千葉県旭市) |
| 築年数 | 2/10 | 築39年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 69.4%(60%超でやや高い) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3200万円(3,000〜3,500万円範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩18分(駅徒歩圏外) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 延床面積 | 8/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +5.7万円で絶対条件不適合、即見送り。物件価格3200万円は予算内だが、駅徒歩18分で空室リスク高、築39年木造で融資不可。
仲介業者:
情報不明
物件13: モカ・パレ
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市ニ
– 物件価格: 3200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 1986年10月(築39年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 7戸
– 構造: 木造
– 交通: JR総武本線 旭駅 歩18分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 371.8万円
– 年間経費: 148.7万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 155.0万円
– 月間CF: +5.7万円
CF内訳:
評価スコア(42点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.7万円(+10万円未満で即見送り) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(千葉県旭市) |
| 築年数 | 2/10 | 築39年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 69.4%(60%超でやや高い) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3200万円(3,000〜3,500万円範囲内) |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩18分(駅徒歩圏外) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3/5 | 7戸 |
| 延床面積 | 8/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
物件12と同一エリア・同一築年数の類似物件。月間CF +5.7万円で絶対条件不適合、即見送り。
仲介業者:
情報不明
物件14: 宇都宮市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市竹下町
– 物件価格: 3200万円
– 表面利回り: 12.38%
– 築年数: 1990年11月(築35年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 1戸
– 構造: 木造
– 交通: 宇都宮芳賀ライトレール線 飛山城跡駅 歩13分
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 396.2万円
– 年間経費: 158.5万円(木造40%: 家賃収入の40%)
– 年間ローン返済: 155.0万円
– 月間CF: +6.9万円
CF内訳:
評価スコア(41点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4/10 | +6.9万円(+10万円未満で即見送り) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(栃木県宇都宮市) |
| 築年数 | 2/10 | 築35年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 8/10 | 65.2%(60%超でやや高い) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3200万円(3,000〜3,500万円範囲内) |
| 駅距離 | 2/5 | 徒歩13分 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 1戸(極小規模・空室リスク極大) |
| 延床面積 | 4/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
月間CF +6.9万円で絶対条件不適合、即見送り。総戸数1戸は致命的(空室時収入ゼロ)。築35年木造で融資不可。物件価格3200万円は予算内だが、他の条件が悪すぎる。
仲介業者:
情報不明
物件15: 宇都宮市 一棟ホテル
基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市細谷町
– 物件価格: 4280万円
– 表面利回り: 73.78%
– 築年数: 1993年8月(築32年)
– 土地権利: 不明
– 総戸数: 18戸
– 構造: S造
– 交通: 東武宇都宮線 東武宇都宮駅 4,800m
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 3157.8万円
– 年間経費: 947.4万円(S造30%: 家賃収入の30%)
– 年間ローン返済: 207.4万円
– 月間CF: +166.9万円
CF内訳:
評価スコア(40点/75点満点):
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +166.9万円(データ異常値の可能性) |
| 土地権利 | 5/10 | 不明(推測: 普通借地権と仮定) |
| 立地 | 8/10 | 車1.5時間(栃木県宇都宮市) |
| 築年数 | 2/10 | 築32年(絶対条件不適合) |
| 返済比率 | 0/10 | 9.4%(異常に低い・データ異常値) |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4280万円(3,000〜3,500万円範囲外) |
| 駅距離 | 0/5 | 4,800m(徒歩60分相当・車必須) |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 18戸(規模大) |
| 延床面積 | 7/10 | 情報不明(仮評価) |
総合判定:
⚠️ データ異常値と判断。利回り73.78%は現実的にあり得ない数値。月間CF +166.9万円も信頼性ゼロ。築32年S造ホテルは、そもそも住居用ローンが組めず、事業用ローンしか選択肢がない。物件価格4280万円も予算超過。即見送り推奨。
仲介業者:
情報不明
総括
今回の調査結果まとめ
調査物件数:
– 全物件: 53件
– 首都圏近郊: 15件
– 絶対条件適合: 0件
主な見送り理由:
1. 月間CF +10万円未満: 13件/15件(87%)
2. 築年数 > 10年: 15件/15件(100%)
3. 物件価格範囲外: 10件/15件(67%)
4. 駅徒歩圏外: 10件/15件(67%)
最大の課題:
– 構造別経費率(木造40%、S造30%)の適用により、表面利回りが高くても実質CFが大幅に減少
– 木造物件は修繕費が高額で、経費率40%が現実的
– 築古物件ばかりで、築5〜10年の築浅物件が皆無
今後の対策:
1. RC造物件を優先的に検索(経費率25%で有利)
2. 検索条件を「築5〜10年」に限定
3. 物件価格3,000〜3,500万円に絞り込み
4. 駅徒歩10分以内を必須条件に追加
結論:
今回の調査では投資適格物件は見つかりませんでした。次回調査では検索条件を厳格化し、築浅RC造物件に絞り込むことを推奨します。
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