20251207
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年12月07日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
- 全物件数: 50件
- 首都圏近郊: 15件
- 総合評価B以上: 5件
視覚化サマリー
ファネルチャート（フィルタリングプロセス）
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
評価結果一覧
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月間CF | 築年数 | 総合評価 | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ヴィラ本町 | 群馬県前橋市本町3丁目5-4 | 3150万円 | 13.38% | +13.6万円 | 1984年3月 | 54点 | B |
| 2 | 行田市 一棟売りアパート | 埼玉県行田市押上町 | 4800万円 | 14.60% | +21.5万円 | 1979年4月 | 51点 | B |
| 3 | 大口 一棟アパート | 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町 | 5000万円 | 14.16% | +15.2万円 | 1967年5月 | 50点 | B |
| 4 | 椿森ビル | 千葉県千葉市中央区椿森6-2-15 | 3650万円 | 10.65% | +7.9万円 | 1974年1月 | 49点 | C |
| 5 | (I-11335-01)神奈川県足柄上郡松田町 一棟S造ビル | 神奈川県足柄上郡松田町松田庶子 | 5000万円 | 10.84% | +11.4万円 | 1991年3月 | 49点 | C |
| 6 | 埼玉県加須市 一棟アパート | 埼玉県加須市柳生 | 4350万円 | 11.20% | +6.8万円 | 1990年7月 | 48点 | C |
| 7 | __) | 東京都葛飾区柴又7丁目 | 4620万円 | 6.80% | -0.3万円 | 1991年3月 | 44点 | C |
| 8 | 東大和市 一棟アパート | 東京都東村山市富士見町 | 4980万円 | 10.56% | +6.2万円 | 1992年1月 | 43点 | C |
| 9 | 伊勢崎市山王町アパート | 群馬県伊勢崎市山王町 | 5000万円 | 10.49% | +10.4万円 | 2002年9月 | 41点 | C |
| 10 | 那須町ペンション | 栃木県那須郡那須町 | 3300万円 | 39.39% | +51.7万円 | 1994年3月 | 40点 | C |
| 11 | コーポキャロルＤ・Ｆ | 茨城県土浦市中貫2410-3 | 3300万円 | 13.40% | +8.8万円 | 1995年3月 | 40点 | C |
| 12 | 能見台 一棟アパート | 神奈川県横浜市金沢区西柴 | 4680万円 | 10.00% | +4.5万円 | 1977年10月 | 39点 | C |
| 13 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市ニ | 3200万円 | 11.62% | +5.7万円 | 1986年10月 | 38点 | C |
| 14 | 那須烏山市1棟アパート | 栃木県那須烏山市谷浅見 | 4380万円 | 15.54% | +16.3万円 | 1990年10月 | 38点 | C |
| 15 | アポロン | 茨城県神栖市深芝南3-19-2 | 3980万円 | 11.33% | +6.5万円 | 1968年10月 | 35点 | D |
詳細評価
物件1: ヴィラ本町
基本情報:
– 所在地: 群馬県前橋市本町3丁目5-4
– 物件価格: 3150万円
– 表面利回り: 13.38%
– 築年数: 1984年3月（築41年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 12戸
– 駅距離: 湘南新宿ライン高海 前橋駅 歩9分
– 構造: RC造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 421.5万円
– 年間経費: 105.4万円（RC造25%）
– 年間ローン返済: 152.6万円
– 月間CF: +13.6万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8/10 | +13.6万円（良好） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 6/10 | 国分寺から車約2時間（群馬県） |
| 築年数 | 2/10 | 築41年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 8/10 | 48.4%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3150万円（適正） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 12戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 54/75 | 評価: B |
総合判定:
– ✅ 月間CF +13.6万円で絶対条件クリア
– ✅ 物件価格3150万円で融資範囲内
– ✅ 駅徒歩9分、総戸数12戸で運営安定性◎
– ⚠️ 築41年で担保評価が低い（2棟目融資で不利）
– ⚠️ RC造だが築古のため修繕リスクあり
仲介業者:
– 情報不明（楽待掲載物件）
– URL: https://www.rakumachi.jp/
物件2: 行田市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県行田市押上町
– 物件価格: 4800万円
– 表面利回り: 14.60%
– 築年数: 1979年4月（築46年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 15戸
– 駅距離: JR高崎線 行田駅 歩7分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 700.8万円
– 年間経費: 210.2万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 232.6万円
– 月間CF: +21.5万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +21.5万円（優秀） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 8/10 | 国分寺から車約1.5時間（埼玉県） |
| 築年数 | 2/10 | 築46年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 8/10 | 47.5%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4800万円（融資枠超過） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 15戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 51/75 | 評価: B |
総合判定:
– ✅ 月間CF +21.5万円で優秀
– ✅ 駅徒歩7分、総戸数15戸で運営安定性◎
– ⚠️ 物件価格4800万円で融資枠超過（要減額交渉）
– ⚠️ 築46年で担保評価が低い（2棟目融資で不利）
– ❌ S造築46年は修繕リスクが極めて高い
仲介業者:
– 情報不明（楽待掲載物件）
– URL: https://www.rakumachi.jp/
物件3: 大口 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年数: 1967年5月（築58年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR横浜線 大口駅 歩10分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 708.0万円
– 年間経費: 283.2万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 242.3万円
– 月間CF: +15.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +15.2万円（優秀） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 10/10 | 国分寺から車約1時間（神奈川県横浜市） |
| 築年数 | 0/10 | 築58年（担保評価ほぼゼロ） |
| 返済比率 | 5/10 | 57.0%（ギリギリ合格） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5000万円（融資枠超過） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩10分（合格ライン） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 50/75 | 評価: B |
総合判定:
– ✅ 月間CF +15.2万円で優秀
– ✅ 立地は神奈川県横浜市で最高クラス
– ✅ 駅徒歩10分、総戸数10戸で運営安定性◎
– ❌ 物件価格5000万円で融資枠超過（要大幅減額交渉）
– ❌ 木造築58年は担保評価ゼロ、2棟目融資で大きく不利
– ❌ 木造築58年は倒壊リスク・修繕費高騰リスクが極めて高い
仲介業者:
– 情報不明（LIFULL HOME’S掲載物件）
– URL: https://toushi.homes.co.jp/
物件4: 椿森ビル
基本情報:
– 所在地: 千葉県千葉市中央区椿森6-2-15
– 物件価格: 3650万円
– 表面利回り: 10.65%
– 築年数: 1974年1月（築51年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR総武本線 東千葉駅 歩6分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 388.7万円
– 年間経費: 116.6万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 176.8万円
– 月間CF: +7.9万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +7.9万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 8/10 | 国分寺から車約1.5時間（千葉県） |
| 築年数 | 2/10 | 築51年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 5/10 | 65.0%（やや高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3650万円（やや高い） |
| 駅距離 | 5/5 | 徒歩6分（優秀） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 4戸（リスク分散△） |
| 合計 | 49/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ 月間CF +7.9万円で絶対条件未達（即見送り推奨）
– ⚠️ 返済比率65.0%で基準超過（本業リスク）
– ⚠️ 総戸数4戸で空室リスクが高い
– ⚠️ 築51年で担保評価が低い
– ✅ 駅徒歩6分は立地として優秀
仲介業者:
– 情報不明（LIFULL HOME’S掲載物件）
– URL: https://toushi.homes.co.jp/
物件5: (I-11335-01)神奈川県足柄上郡松田町 一棟S造ビル
基本情報:
– 所在地: 神奈川県足柄上郡松田町松田庶子
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 10.84%
– 築年数: 1991年3月（築34年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 5戸
– 駅距離: JR御殿場線 松田駅 歩9分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 542.0万円
– 年間経費: 162.6万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 242.3万円
– 月間CF: +11.4万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 6/10 | +11.4万円（絶対条件ギリギリクリア） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 6/10 | 国分寺から車約2時間（神奈川県西部） |
| 築年数 | 2/10 | 築34年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 5/10 | 63.9%（やや高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5000万円（融資枠超過） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩9分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 5戸（リスク分散△） |
| 合計 | 49/75 | 評価: C |
総合判定:
– ⚠️ 月間CF +11.4万円で絶対条件ギリギリクリア
– ❌ 物件価格5000万円で融資枠超過（要大幅減額交渉）
– ⚠️ 返済比率63.9%で基準ギリギリ
– ⚠️ 総戸数5戸で空室リスクが高い
– ⚠️ 築34年で担保評価が低い
仲介業者:
– 情報不明（LIFULL HOME’S掲載物件）
– URL: https://toushi.homes.co.jp/
物件6: 埼玉県加須市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県加須市柳生
– 物件価格: 4350万円
– 表面利回り: 11.20%
– 築年数: 1990年7月（築35年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: 東武日光線 柳生駅 歩7分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 487.2万円
– 年間経費: 194.9万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 210.8万円
– 月間CF: +6.8万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.8万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 8/10 | 国分寺から車約1.5時間（埼玉県） |
| 築年数 | 2/10 | 築35年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 5/10 | 72.2%（基準超過） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4350万円（融資枠超過） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 48/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ 月間CF +6.8万円で絶対条件未達（即見送り推奨）
– ❌ 返済比率72.2%で基準大幅超過（本業破綻リスク）
– ❌ 物件価格4350万円で融資枠超過
– ⚠️ 木造築35年は修繕リスクが極めて高い
– ✅ 総戸数10戸はリスク分散として優秀
仲介業者:
– 情報不明（LIFULL HOME’S掲載物件）
– URL: https://toushi.homes.co.jp/
物件7: __)
基本情報:
– 所在地: 東京都葛飾区柴又7丁目
– 物件価格: 4620万円
– 表面利回り: 6.80%
– 築年数: 1991年3月（築34年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: 京成金町線 柴又駅 徒歩7分 他
– 構造: 鉄骨造（S造推定）
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 314.2万円
– 年間経費: 94.2万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 223.8万円
– 月間CF: -0.3万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | -0.3万円（赤字・絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 10/10 | 国分寺から車約1時間以内（東京都） |
| 築年数 | 2/10 | 築34年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 0/10 | 101.7%（完全赤字） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4620万円（融資枠超過） |
| 駅距離 | 4/5 | 徒歩7分（良好） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 4戸（リスク分散△） |
| 合計 | 44/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ 月間CF -0.3万円で赤字（投資不適格）
– ❌ 返済比率101.7%で完全赤字（即見送り必須）
– ❌ 物件価格4620万円で融資枠超過
– ⚠️ 総戸数4戸で空室リスクが高い
– ✅ 立地は東京都で最高クラス
仲介業者:
– 情報不明（楽待掲載物件）
– URL: https://www.rakumachi.jp/
物件8: 東大和市 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 東京都東村山市富士見町
– 物件価格: 4980万円
– 表面利回り: 10.56%
– 築年数: 1992年1月（築33年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 5戸
– 駅距離: 西武拝島線 東大和市駅 歩20分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 525.9万円
– 年間経費: 210.4万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 241.3万円
– 月間CF: +6.2万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.2万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 10/10 | 国分寺から車約1時間以内（東京都） |
| 築年数 | 2/10 | 築33年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 0/10 | 76.5%（基準大幅超過） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4980万円（融資枠超過） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩20分（基準外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1/5 | 5戸（リスク分散△） |
| 合計 | 43/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ 月間CF +6.2万円で絶対条件未達（即見送り推奨）
– ❌ 返済比率76.5%で基準大幅超過（本業破綻リスク）
– ❌ 物件価格4980万円で融資枠超過
– ❌ 駅徒歩20分で空室リスクが高い
– ⚠️ 木造築33年は修繕リスクが高い
仲介業者:
– 情報不明（LIFULL HOME’S掲載物件）
– URL: https://toushi.homes.co.jp/
物件9: 伊勢崎市山王町アパート
基本情報:
– 所在地: 群馬県伊勢崎市山王町
– 物件価格: 5000万円
– 表面利回り: 10.49%
– 築年数: 2002年9月（築23年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: 東武伊勢崎線 新伊勢崎駅 歩37分
– 構造: S造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 524.5万円
– 年間経費: 157.4万円（S造30%）
– 年間ローン返済: 242.3万円
– 月間CF: +10.4万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 6/10 | +10.4万円（絶対条件ギリギリクリア） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 6/10 | 国分寺から車約2時間（群馬県） |
| 築年数 | 2/10 | 築23年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 5/10 | 66.0%（やや高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 5000万円（融資枠超過） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩37分（基準外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 41/75 | 評価: C |
総合判定:
– ⚠️ 月間CF +10.4万円で絶対条件ギリギリクリア
– ❌ 物件価格5000万円で融資枠超過（要大幅減額交渉）
– ❌ 駅徒歩37分で空室リスクが極めて高い
– ⚠️ 返済比率66.0%で基準超過
– ✅ 総戸数10戸はリスク分散として優秀
仲介業者:
– 情報不明（LIFULL HOME’S掲載物件）
– URL: https://toushi.homes.co.jp/
物件10: 那須町ペンション
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須郡那須町
– 物件価格: 3300万円
– 表面利回り: 39.39%
– 築年数: 1994年3月（築31年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR東北新幹線 那須塩原駅 バス40分 歩30分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 1299.9万円
– 年間経費: 519.9万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 159.9万円
– 月間CF: +51.7万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +51.7万円（異常に高い・要精査） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 3/10 | 国分寺から車約3時間（栃木県北部） |
| 築年数 | 2/10 | 築31年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 10/10 | 20.5%（異常に低い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3300万円（適正） |
| 駅距離 | 0/5 | バス40分+徒歩30分（基準外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 40/75 | 評価: C |
総合判定:
– ⚠️ 月間CF +51.7万円は異常に高い（データ精査必須）
– ⚠️ 表面利回り39.39%も異常（何か問題がある可能性）
– ❌ 立地が車3時間で絶対条件未達（管理不可能）
– ❌ 駅からバス40分+徒歩30分で空室リスクが極めて高い
– ⚠️ ペンション形態は通常のアパート投資と異なる（運営ノウハウ必須）
– ⚠️ 木造築31年は修繕リスクが高い
特記事項:
– ペンション物件は宿泊業のため、通常のアパート投資と異なる運営が必要
– 表面利回りが異常に高い理由を要確認（借地料、特殊経費、稼働率低迷など）
– CFが異常に高いが、実際は運営費用がさらに必要な可能性
仲介業者:
– 情報不明（楽待掲載物件）
– URL: https://www.rakumachi.jp/
物件11: コーポキャロルＤ・Ｆ
基本情報:
– 所在地: 茨城県土浦市中貫2410-3
– 物件価格: 3300万円
– 表面利回り: 13.40%
– 築年数: 1995年3月（築30年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 10戸
– 駅距離: JR常磐線 神立駅 歩48分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 442.2万円
– 年間経費: 176.9万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 159.9万円
– 月間CF: +8.8万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +8.8万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 8/10 | 国分寺から車約1.5時間（茨城県） |
| 築年数 | 2/10 | 築30年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 8/10 | 60.3%（ギリギリ合格） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3300万円（適正） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩48分（基準外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 10戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 40/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ 月間CF +8.8万円で絶対条件未達（即見送り推奨）
– ❌ 駅徒歩48分で空室リスクが極めて高い
– ⚠️ 木造築30年は修繕リスクが高い
– ✅ 物件価格3300万円は融資範囲内
– ✅ 総戸数10戸はリスク分散として優秀
仲介業者:
– 情報不明（楽待掲載物件）
– URL: https://www.rakumachi.jp/
物件12: 能見台 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴
– 物件価格: 4680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 1977年10月（築48年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 情報不明（1972年3月の記載あり、データ不正確）
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 468.0万円
– 年間経費: 187.2万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 226.7万円
– 月間CF: +4.5万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +4.5万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 10/10 | 国分寺から車約1時間（神奈川県横浜市） |
| 築年数 | 2/10 | 築48年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 0/10 | 80.7%（基準大幅超過） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4680万円（融資枠超過） |
| 駅距離 | 0/5 | 情報不明 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 39/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ 月間CF +4.5万円で絶対条件未達（即見送り推奨）
– ❌ 返済比率80.7%で基準大幅超過（本業破綻リスク）
– ❌ 物件価格4680万円で融資枠超過
– ⚠️ 木造築48年は倒壊リスク・修繕費高騰リスクが極めて高い
– ⚠️ 駅距離情報が不正確（データ精査必須）
仲介業者:
– 情報不明（LIFULL HOME’S掲載物件）
– URL: https://toushi.homes.co.jp/
物件13: 千葉県旭市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市ニ
– 物件価格: 3200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 1986年10月（築39年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 0戸（情報不明）
– 駅距離: JR総武本線 旭駅 歩18分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 371.8万円
– 年間経費: 148.7万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 155.0万円
– 月間CF: +5.7万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +5.7万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 6/10 | 国分寺から車約2時間（千葉県東部） |
| 築年数 | 2/10 | 築39年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 5/10 | 69.5%（やや高い） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3200万円（適正） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩18分（基準外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 0/5 | 0戸（情報不明） |
| 合計 | 38/75 | 評価: C |
総合判定:
– ❌ 月間CF +5.7万円で絶対条件未達（即見送り推奨）
– ❌ 駅徒歩18分で空室リスクが高い
– ⚠️ 総戸数情報が不明（データ精査必須）
– ⚠️ 木造築39年は修繕リスクが極めて高い
– ✅ 物件価格3200万円は融資範囲内
仲介業者:
– 情報不明（LIFULL HOME’S掲載物件）
– URL: https://toushi.homes.co.jp/
物件14: 那須烏山市1棟アパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見
– 物件価格: 4380万円
– 表面利回り: 15.54%
– 築年数: 1990年10月（築35年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 680.7万円
– 年間経費: 272.3万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 212.2万円
– 月間CF: +16.3万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +16.3万円（優秀） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 3/10 | 国分寺から車約3時間（栃木県南東部） |
| 築年数 | 2/10 | 築35年（担保評価低い） |
| 返済比率 | 8/10 | 52.0%（良好） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 4380万円（融資枠超過） |
| 駅距離 | 0/5 | 徒歩30分（基準外） |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 16戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 38/75 | 評価: C |
総合判定:
– ✅ 月間CF +16.3万円で優秀
– ✅ 総戸数16戸で空室リスク分散が非常に優秀
– ❌ 立地が車3時間で絶対条件未達（管理不可能）
– ❌ 駅徒歩30分で空室リスクが高い
– ❌ 物件価格4380万円で融資枠超過
– ⚠️ 木造築35年は修繕リスクが極めて高い
仲介業者:
– 情報不明（楽待掲載物件）
– URL: https://www.rakumachi.jp/
物件15: アポロン
基本情報:
– 所在地: 茨城県神栖市深芝南3-19-2
– 物件価格: 3980万円
– 表面利回り: 11.33%
– 築年数: 1968年10月（築57年）
– 土地権利: 情報不明（推定所有権）
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 情報不明（1992年5月の記載あり、データ不正確）
– 構造: 木造
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 450.9万円
– 年間経費: 180.4万円（木造40%）
– 年間ローン返済: 192.8万円
– 月間CF: +6.5万円
CF内訳:
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6.5万円（絶対条件未達） |
| 土地権利 | 5/10 | 情報不明（推定所有権） |
| 立地 | 6/10 | 国分寺から車約2時間（茨城県南部） |
| 築年数 | 0/10 | 築57年（担保評価ゼロ） |
| 返済比率 | 5/10 | 71.3%（基準超過） |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3980万円（やや高い） |
| 駅距離 | 0/5 | 情報不明 |
| 稼働率 | 0/5 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5/5 | 9戸（リスク分散◎） |
| 合計 | 35/75 | 評価: D |
総合判定:
– ❌ 月間CF +6.5万円で絶対条件未達（即見送り推奨）
– ❌ 木造築57年は倒壊リスク・修繕費高騰リスクが極めて高い（担保評価ゼロ）
– ❌ 返済比率71.3%で基準超過（本業破綻リスク）
– ⚠️ 駅距離情報が不正確（データ精査必須）
– ✅ 総戸数9戸はリスク分散として優秀
仲介業者:
– 情報不明（楽待掲載物件）
– URL: https://www.rakumachi.jp/
総括
推奨物件
今回の調査では絶対条件（月間CF +10万円以上、築5〜10年、所有権、首都圏近郊、返済比率60%以下）を満たす物件はゼロでした。
評価B以上の物件（3件）:
1. ヴィラ本町（54点）: 月間CF +13.6万円で優秀だが、築41年で担保評価低い
2. 行田市 一棟売りアパート（51点）: 月間CF +21.5万円で優秀だが、築46年・融資枠超過
3. 大口 一棟アパート（50点）: 月間CF +15.2万円で優秀だが、築58年・融資枠超過
見送り推奨物件
絶対条件未達で即見送り:
– 物件4〜15: 月間CF +10万円未満、または築年数超過、または立地不適合
今後の方向性
- 築浅物件の探索強化: 築5〜10年の物件に絞り込む
- 価格帯の見直し: 3,000〜3,500万円の範囲内で再検索
- サイトの拡充: 他の不動産投資サイトも追加検討
- 条件の再確認: 月間CF +10万円以上を維持しつつ、築浅物件を探す
次回調査日: 2025年12月14日予定
コメント