不動産調査結果 – Pattern 1: 首都圏近郊・築浅・高CF物件
実行日: 2026年1月7日
解析パターン: Pattern 1 – 首都圏近郊・築浅・高CF物件
対象サイト: 8サイト（楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル×4）
📊 調査概要
フィルタリング結果
- 全物件数: 52件
- 首都圏絞り込み後: 17件
- 絞り込み率: 32.7%
サイト別物件分布
立地分析
築年数とキャッシュフロー
トップ10物件比較
🏆 個別物件評価（スコア順）
物件1: ヴィラ本町
基本情報:
– 所在地: 群馬県前橋市本町
– 価格: 3,100万円
– 表面利回り: 13.59%
– 築年月: 1984年3月（築42年）
– 総戸数: 12戸
– 交通: JR両毛線 前橋駅 歩8分
– 構造: RC造
評価スコア: 54点 / 75点満点（ランクB: 検討可能・慎重判断）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10点 | +13.8万円（目標+10万円を大幅クリア） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権（2棟目融資で有利） |
| 立地 | 6点 | 群馬県前橋市（国分寺から車2時間） |
| 築年数 | 2点 | 築42年（担保評価20-30%、2棟目融資に不利） |
| 返済比率 | 10点 | 56.9%（60%以下で安全圏） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5点 | 3,100万円（最適レンジ） |
| 駅距離 | 4点 | 徒歩8分（空室リスク低） |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 12戸（空室リスク分散良好） |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 35.1万円
– 月間経費: 8.8万円（25%: RC造）
– 月間ローン返済: 12.5万円
– 月間CF: +13.8万円
総評:
✅ 強み: 月間CF+13.8万円と極めて優秀。RC造で耐久性高く、駅徒歩8分で立地良好。価格も3,100万円と最適レンジ。総戸数12戸でリスク分散も良好。
❌ 弱み: 築42年と非常に古く、担保評価が20-30%程度にしか評価されないため、2棟目融資が非常に厳しい。この点が最大の懸念材料。
🎯 判定: 1棟目として単独で見れば非常に優秀だが、2棟目融資への踏み台としての機能は弱い。2棟目を諦めて1棟だけで完結させる戦略なら検討可能。
物件2: 水戸市 1棟売アパート
基本情報:
– 所在地: 茨城県水戸市三の丸3-7-1
– 価格: 3,180万円
– 表面利回り: 12.00%
– 築年月: 1984年9月（築41年）
– 総戸数: 9戸
– 交通: JR常磐線 水戸駅 歩10分
– 構造: S造
評価スコア: 51点 / 75点満点（ランクB: 検討可能・慎重判断）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 6点 | +9.4万円（目標+10万円に僅かに届かず） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 8点 | 茨城県水戸市（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2点 | 築41年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 57.5%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 3,180万円（最適レンジ外） |
| 駅距離 | 4点 | 徒歩10分 |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 9戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 31.8万円
– 月間経費: 9.5万円（30%: S造）
– 月間ローン返済: 12.8万円
– 月間CF: +9.4万円
総評:
⚠️ 警告: 月間CF+9.4万円と、目標の+10万円に僅かに届かない。築41年で担保評価も低く、2棟目融資には不利。水戸駅徒歩10分の立地は良好だが、CFの僅かな不足が致命的。
🎯 判定: 見送り推奨。月間CF+10万円という絶対条件を満たさない。
物件3: 埼玉県加須市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 埼玉県加須市柳生
– 価格: 4,350万円
– 表面利回り: 11.19%
– 築年月: 1990年7月（築35年）
– 総戸数: 10戸
– 交通: 東武日光線 柳生駅 歩7分
– 構造: S造
評価スコア: 51点 / 75点満点（ランクB: 検討可能・慎重判断）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8点 | +10.8万円（目標+10万円クリア） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 8点 | 埼玉県加須市（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2点 | 築35年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 43.3%（60%以下で安全） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 4,350万円（最適レンジ外） |
| 駅距離 | 4点 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 10戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 40.6万円
– 月間経費: 12.2万円（30%: S造）
– 月間ローン返済: 17.6万円
– 月間CF: +10.8万円
総評:
⚠️ 警告: 月間CF+10.8万円と目標をクリアしているが、物件価格4,350万円が融資可能額3,420万円を大幅に超過。融資が通らない可能性が高い。築35年で担保評価も低い。
🎯 判定: 見送り推奨。価格が高すぎて融資が通らない。
物件4: 大口 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市神奈川区大口仲町
– 価格: 5,000万円
– 表面利回り: 14.16%
– 築年月: 1967年5月（築59年）
– 総戸数: 10戸
– 交通: JR横浜線 大口駅 歩10分
– 構造: 木造
評価スコア: 50点 / 75点満点（ランクB: 検討可能・慎重判断）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10点 | +15.2万円（目標を大幅クリア） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 10点 | 神奈川県横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2点 | 築59年（担保評価ほぼゼロ） |
| 返済比率 | 10点 | 57.0%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 5,000万円（最適レンジ外、融資不可） |
| 駅距離 | 4点 | 徒歩10分 |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 10戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 59.0万円
– 月間経費: 23.6万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 20.2万円
– 月間CF: +15.2万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 物件価格5,000万円が融資可能額3,420万円を大幅に超過。融資が絶対に通らない。築59年の木造で担保評価もほぼゼロ。横浜という立地とCF+15.2万円という数字は魅力的だが、現実的に購入不可能。
🎯 判定: 見送り確定。融資が通らない。
物件5: 葛飾区鎌倉4丁目借地権付アパート
基本情報:
– 所在地: 東京都葛飾区鎌倉4-17-7
– 価格: 3,480万円
– 表面利回り: 15.34%
– 築年月: 1970年10月（築55年）
– 総戸数: 4戸
– 交通: 北総鉄道 新柴又駅 歩2分
– 構造: 木造
評価スコア: 49点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10点 | +12.6万円（目標を大幅クリア） |
| 土地権利 | 5点 | 借地権（2棟目融資で担保評価50-70%） |
| 立地 | 10点 | 東京都葛飾区（国分寺から車1時間以内） |
| 築年数 | 2点 | 築55年（担保評価ほぼゼロ） |
| 返済比率 | 10点 | 52.3%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 3,480万円（最適レンジ外） |
| 駅距離 | 5点 | 徒歩2分（最高立地） |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1点 | 4戸（空室リスク大） |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 44.5万円
– 月間経費: 17.8万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 14.1万円
– 月間CF: +12.6万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 借地権物件のため、2棟目融資で担保評価が50-70%に大幅低下。1棟目は「2棟目への踏み台」という戦略が完全に崩壊する。東京都葛飾区・駅徒歩2分・CF+12.6万円という条件は魅力的だが、借地権という点で絶対条件違反。
🎯 判定: 見送り確定。借地権は絶対NG。
物件6: ドミール弁天
基本情報:
– 所在地: 茨城県笠間市笠間字程島1710番3
– 価格: 3,099万円
– 表面利回り: 10.20%
– 築年月: 1996年1月（築30年）
– 総戸数: 6戸
– 交通: JR水戸線 笠間駅 歩9分
– 構造: S造
評価スコア: 49点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4点 | +5.9万円（目標+10万円に大幅不足） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 8点 | 茨城県笠間市（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2点 | 築30年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 47.5%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5点 | 3,099万円（最適レンジ） |
| 駅距離 | 4点 | 徒歩9分 |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3点 | 6戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 26.3万円
– 月間経費: 7.9万円（30%: S造）
– 月間ローン返済: 12.5万円
– 月間CF: +5.9万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 月間CF+5.9万円と、目標の+10万円に大幅に不足。年間繰り上げ返済100万円が不可能で、67歳完済戦略が崩壊する。価格3,099万円と最適レンジだが、CFの不足が致命的。
🎯 判定: 見送り確定。月間CF不足で絶対条件違反。
物件7: 上大岡 一棟売アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市港南区最戸2丁目
– 価格: 4,280万円
– 表面利回り: 12.00%
– 築年月: 1968年10月（築57年）
– 総戸数: 9戸
– 交通: 京急本線 上大岡駅 歩9分
– 構造: 木造
評価スコア: 48点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 6点 | +8.4万円（目標+10万円に不足） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 10点 | 神奈川県横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2点 | 築57年（担保評価ほぼゼロ） |
| 返済比率 | 10点 | 40.4%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 4,280万円（最適レンジ外） |
| 駅距離 | 4点 | 徒歩9分 |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 9戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 42.8万円
– 月間経費: 17.1万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 17.3万円
– 月間CF: +8.4万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 月間CF+8.4万円と目標+10万円に不足。物件価格4,280万円も融資可能額3,420万円を超過。横浜市という立地は魅力だが、CFと価格の両方で条件を満たさない。
🎯 判定: 見送り確定。月間CF不足と価格超過。
物件8: メゾンU
基本情報:
– 所在地: 茨城県日立市水木町2丁目
– 価格: 4,980万円
– 表面利回り: 14.25%
– 築年月: 1994年8月（築31年）
– 総戸数: 9戸
– 交通: JR常磐線 大甕駅 歩13分
– 構造: S造
評価スコア: 48点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10点 | +21.3万円（目標を大幅クリア） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 8点 | 茨城県日立市（国分寺から車1.5-2時間） |
| 築年数 | 2点 | 築31年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 34.0%（60%以下で非常に安全） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 4,980万円（最適レンジ外、融資不可） |
| 駅距離 | 2点 | 徒歩13分 |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 9戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 59.1万円
– 月間経費: 17.7万円（30%: S造）
– 月間ローン返済: 20.1万円
– 月間CF: +21.3万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 物件価格4,980万円が融資可能額3,420万円を大幅に超過。融資が絶対に通らない。月間CF+21.3万円という驚異的な数字は魅力的だが、現実的に購入不可能。
🎯 判定: 見送り確定。融資が通らない。
物件9: 横浜市南区花之木町 投資用区分店舗事務所
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市南区花之木町2-28-1
– 価格: 3,080万円
– 表面利回り: 10.07%
– 築年月: 1977年11月（築48年）
– 総戸数: 8戸
– 交通: 横浜市営地下鉄ブルーライン 蒔田駅 歩7分
– 構造: その他
評価スコア: 46点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 6点 | +6.9万円（目標+10万円に不足） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 10点 | 神奈川県横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2点 | 築48年（担保評価ほぼゼロ） |
| 返済比率 | 10点 | 48.1%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5点 | 3,080万円（最適レンジ） |
| 駅距離 | 4点 | 徒歩7分 |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 8戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 25.8万円
– 月間経費: 6.5万円（25%: その他構造）
– 月間ローン返済: 12.4万円
– 月間CF: +6.9万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 月間CF+6.9万円と目標+10万円に不足。横浜市・駅徒歩7分・価格3,080万円と条件は良いが、CFの不足が致命的。年間繰り上げ返済100万円が不可能。
🎯 判定: 見送り確定。月間CF不足で絶対条件違反。
物件10: 能見台 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴
– 価格: 4,680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年月: 2002年3月（築24年）
– 総戸数: 10戸
– 交通: * 築年月 1972年3月
– 構造: S造
評価スコア: 46点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 6点 | +8.4万円（目標+10万円に不足） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 10点 | 神奈川県横浜市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2点 | 築24年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 57.7%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 4,680万円（最適レンジ外、融資不可） |
| 駅距離 | 0点 | 情報不明 |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 10戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 39.0万円
– 月間経費: 11.7万円（30%: S造）
– 月間ローン返済: 18.9万円
– 月間CF: +8.4万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 月間CF+8.4万円と目標+10万円に不足。物件価格4,680万円も融資可能額3,420万円を大幅超過。横浜市という立地は魅力だが、CFと価格の両方で条件を満たさない。
🎯 判定: 見送り確定。月間CF不足と価格超過。
物件11: 水戸市見川町1棟アパート
基本情報:
– 所在地: 茨城県水戸市見川町
– 価格: 4,500万円
– 表面利回り: 11.35%
– 築年月: 2007年4月（築19年）
– 総戸数: 8戸
– 交通: JR常磐線 水戸駅 5,500m
– 構造: S造
評価スコア: 45点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8点 | +11.6万円（目標+10万円クリア） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 8点 | 茨城県水戸市（国分寺から車1.5時間） |
| 築年数 | 2点 | 築19年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 61.0%（60%をわずかに超過） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 4,500万円（最適レンジ外、融資不可） |
| 駅距離 | 0点 | 5,500m（バス便相当、空室リスク大） |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 8戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 42.6万円
– 月間経費: 12.8万円（30%: S造）
– 月間ローン返済: 18.2万円
– 月間CF: +11.6万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 物件価格4,500万円が融資可能額3,420万円を大幅超過。駅5,500m（バス便相当）で空室リスクも高い。月間CF+11.6万円は良いが、融資が通らず購入不可能。
🎯 判定: 見送り確定。融資が通らない。
物件12: メゾン・ソレイユ（A・B）
基本情報:
– 所在地: 栃木県日光市土沢11- 18
– 価格: 4,400万円
– 表面利回り: 14.09%
– 築年月: 1998年3月（築28年）
– 総戸数: 12戸
– 交通: JR日光線 下野大沢駅 歩13分
– 構造: 木造
評価スコア: 45点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10点 | +13.2万円（目標を大幅クリア） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 8点 | 栃木県日光市（国分寺から車1.5-2時間） |
| 築年数 | 2点 | 築28年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 57.3%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 4,400万円（最適レンジ外、融資不可） |
| 駅距離 | 2点 | 徒歩13分 |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 12戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 51.7万円
– 月間経費: 20.7万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 17.8万円
– 月間CF: +13.2万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 物件価格4,400万円が融資可能額3,420万円を大幅超過。月間CF+13.2万円・総戸数12戸という条件は魅力的だが、融資が通らず購入不可能。
🎯 判定: 見送り確定。融資が通らない。
物件13: ピュアドリーム東池袋(再建築不可)
基本情報:
– 所在地: 東京都豊島区東池袋5丁目
– 価格: 4,647万円
– 表面利回り: 10.05%
– 築年月: 1966年4月（築60年）
– 総戸数: 3戸
– 交通: 東京メトロ有楽町線 東池袋駅 歩3分
– 構造: 木造
評価スコア: 43点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4点 | +4.6万円（目標+10万円に大幅不足） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 10点 | 東京都豊島区（国分寺から車1時間以内） |
| 築年数 | 2点 | 築60年（担保評価ほぼゼロ） |
| 返済比率 | 10点 | 48.2%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 4,647万円（最適レンジ外、融資不可） |
| 駅距離 | 5点 | 徒歩3分（最高立地） |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 1点 | 3戸（空室リスク極大） |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 38.9万円
– 月間経費: 15.6万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 18.8万円
– 月間CF: +4.6万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 月間CF+4.6万円と目標+10万円に大幅不足。物件価格4,647万円も融資可能額を超過。再建築不可のため担保評価もほぼゼロ。東京都豊島区・駅徒歩3分という立地は魅力だが、CFと価格の両方で条件を満たさない。
🎯 判定: 見送り確定。月間CF不足と価格超過、再建築不可。
物件14: WISEHOUSE習志野（ワイズハウス習志野）
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1-34-4
– 価格: 3,480万円
– 表面利回り: 14.02%
– 築年月: 1972年3月（築54年）
– 総戸数: 9戸
– 交通: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
– 構造: 木造
評価スコア: 42点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 8点 | +10.3万円（目標+10万円クリア） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 10点 | 千葉県船橋市（国分寺から車1時間） |
| 築年数 | 2点 | 築54年（担保評価ほぼゼロ） |
| 返済比率 | 10点 | 57.6%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 3,480万円（最適レンジ外） |
| 駅距離 | 0点 | 徒歩18分（空室リスク大） |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 9戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 40.7万円
– 月間経費: 16.3万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 14.1万円
– 月間CF: +10.3万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 築54年の木造で担保評価ほぼゼロ。駅徒歩18分で空室リスクも高い。月間CF+10.3万円と目標は達成しているが、2棟目融資への踏み台としては機能しない。
🎯 判定: 見送り推奨。築古と駅遠で2棟目融資に不利。
物件15: フレグランスアミA・B
基本情報:
– 所在地: 茨城県稲敷郡阿見町中央1丁目4666番2032
– 価格: 3,899万円
– 表面利回り: 10.58%
– 築年月: 1989年10月（築36年）
– 総戸数: 8戸
– 交通: JR常磐線 荒川沖駅 5,800m
– 構造: S造
評価スコア: 42点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 6点 | +8.3万円（目標+10万円に不足） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 8点 | 茨城県稲敷郡（国分寺から車1.5-2時間） |
| 築年数 | 2点 | 築36年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 54.7%（60%以下） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 3,899万円（最適レンジ外） |
| 駅距離 | 0点 | 5,800m（バス便相当、空室リスク大） |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 8戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 34.4万円
– 月間経費: 10.3万円（30%: S造）
– 月間ローン返済: 15.7万円
– 月間CF: +8.3万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 月間CF+8.3万円と目標+10万円に不足。駅5,800m（バス便相当）で空室リスクも高い。物件価格3,899万円も融資可能額を超過。
🎯 判定: 見送り確定。月間CF不足と価格超過。
物件16: 旭市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市ニ
– 価格: 3,200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年月: 1986年10月（築39年）
– 総戸数: 7戸
– 交通: JR総武本線 旭駅 歩18分
– 構造: 木造
評価スコア: 42点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 4点 | +5.7万円（目標+10万円に大幅不足） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 8点 | 千葉県旭市（国分寺から車1.5-2時間） |
| 築年数 | 2点 | 築39年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 69.5%（70%未満だがギリギリ） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 3,200万円（最適レンジ外） |
| 駅距離 | 0点 | 徒歩18分（空室リスク大） |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 3点 | 7戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 31.0万円
– 月間経費: 12.4万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 12.9万円
– 月間CF: +5.7万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 月間CF+5.7万円と目標+10万円に大幅不足。駅徒歩18分で空室リスクも高い。返済比率69.5%とギリギリで本業破綻リスクも高い。
🎯 判定: 見送り確定。月間CF不足で絶対条件違反。
物件17: 烏山2棟一括売アパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見
– 価格: 4,380万円
– 表面利回り: 18.19%
– 築年月: 1990年10月（築35年）
– 総戸数: 16戸
– 交通: JR烏山線 烏山駅 歩75分
– 構造: 木造
評価スコア: 38点 / 75点満点（ランクD: 不適合・見送り）
詳細評価:
| 評価項目 | 得点 | 理由 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10点 | +22.2万円（目標を大幅クリア） |
| 土地権利 | 10点 | 所有権 |
| 立地 | 6点 | 栃木県那須烏山市（国分寺から車2-2.5時間） |
| 築年数 | 2点 | 築35年（担保評価低） |
| 返済比率 | 10点 | 26.6%（60%以下で非常に安全） |
| 繰上返済 | 3点 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0点 | 4,380万円（最適レンジ外、融資不可） |
| 駅距離 | 0点 | 徒歩75分（車必須、空室リスク極大） |
| 稼働率 | 0点 | 情報不明 |
| 総戸数 | 5点 | 16戸 |
月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 66.4万円
– 月間経費: 26.6万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 17.7万円
– 月間CF: +22.2万円
総評:
❌ 致命的欠陥: 駅徒歩75分という異常な立地。車必須で空室リスクが極めて高い。物件価格4,380万円も融資可能額を超過。月間CF+22.2万円・総戸数16戸という条件は魅力的だが、立地の悪さが全てを台無しにしている。
🎯 判定: 見送り確定。立地が悪すぎて管理不可能。
📋 総合評価と推奨アクション
結論
Pattern 1（首都圏近郊・築浅・高CF物件）の検索結果: 残念ながら、条件を完全に満たす物件はゼロでした。
主な問題点
- 築年数超過（最大の問題）:
- 17件全てが築10年超過
- 最も新しい物件でも築19年（物件11: 水戸市見川町）
- 担保評価が低く、2棟目融資への踏み台として機能しない
- 物件価格超過:
- 融資可能額3,420万円を超える物件が多数
- 特に高額物件（4,000万円超）は融資が通らない
- 月間CF不足:
- 目標+10万円を満たさない物件が多数
- 表面利回りは高くても、実際のCFで不足
- 借地権物件:
- 物件5（葛飾区）は借地権で2棟目融資に不利
推奨アクション
- Pattern 2の実行:
- 次のPattern 2（新着・高利回り・築浅物件）で築10年未満の新着物件を探す
- Pattern 1とは異なる条件で検索することで、より良い物件が見つかる可能性
- 融資可能額の見直し:
- 3,420万円という融資可能額が現実的か再確認
- 頭金を増やすことで、より高額な物件も検討可能に
- 築年数条件の緩和検討:
- 築10年以内という条件が厳しすぎる可能性
- 築15年以内に緩和すれば、選択肢が大幅に増える
⚠️ 注意事項
- 本レポートの月間CF・経費は推定値であり、実際の数値と異なる可能性があります
- 必要な情報が取得できない物件は「情報不足」として評価を保留しています
- サイトのHTML構造変更により、Markdown取得が失敗する可能性があります
- 最終的な投資判断は、必ず現地調査・金融機関相談を経て行ってください
調査完了日: 2026年1月7日
次回アクション: Pattern 2の実行を推奨
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