不動産調査結果 – Pattern 2: 新着・高利回り・築浅物件

実行日: 2026年1月7日
解析パターン: Pattern 2 – 新着・高利回り・築浅物件
検索条件: 掲載開始7日以内、表面利回り10%以上、築10年未満
対象サイト: 2サイト（楽待、LIFULL HOME’S）

📊 調査概要

フィルタリング結果

• 全物件数: 6件
• 首都圏絞り込み後: 3件
• 絞り込み率: 50.0%

サイト別物件分布

立地分析

築年数とキャッシュフロー

トップ3物件比較

🏆 個別物件評価（スコア順）

物件1: 墨田区 売り工場・倉庫・その他

基本情報:
– 所在地: 東京都墨田区東向島3丁目
– 価格: 8,880万円
– 表面利回り: 12.83%
– 築年月: 2019年8月（築7年）
– 総戸数: 5戸
– 交通: 東武伊勢崎線 東向島駅 歩8分
– 構造: 木造

評価スコア: 52点 / 75点満点（ランクB: 検討可能・慎重判断）

詳細評価:

月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 94.9万円
– 月間経費: 38.0万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 35.9万円
– 月間CF: +21.1万円

総評:
❌ 致命的欠陥: 物件価格8,880万円が融資可能額3,420万円を2.6倍も超過。融資が絶対に通らない。返済比率187.9%という異常な高さは、本業破綻を確実にもたらす。東京都墨田区・駅徒歩8分・築7年・月間CF+21.1万円という条件は全て理想的だが、価格が高すぎて現実的に購入不可能。

🎯 判定: 見送り確定。融資が通らず、返済比率も異常に高い。

物件2: 飯能市 戸建賃貸

基本情報:
– 所在地: 埼玉県飯能市永田台2丁目9-10
– 価格: 2,380万円
– 表面利回り: 10.58%
– 築年月: 2018年8月（築8年）
– 総戸数: 8戸
– 交通: 西武池袋線 飯能駅 5,200m
– 構造: 木造

評価スコア: 44点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）

詳細評価:

月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 21.0万円
– 月間経費: 8.4万円（40%: 木造）
– 月間ローン返済: 9.6万円
– 月間CF: +3.0万円

総評:
❌ 致命的欠陥: 月間CF+3.0万円と目標+10万円に大幅不足。年間繰り上げ返済100万円が不可能で、67歳完済戦略が完全に崩壊する。駅5,200m（バス便相当）で空室リスクも極めて高い。築8年という条件は良いが、CFと立地の両方で条件を満たさない。

🎯 判定: 見送り確定。月間CF不足で絶対条件違反。

物件3: 潮来市 その他収益物件

基本情報:
– 所在地: 茨城県潮来市日の出
– 価格: 1,800万円
– 表面利回り: 13.33%
– 築年月: 2022年3月（築4年）
– 総戸数: 27戸
– 交通: JR鹿島線 潮来駅 3,100m
– 構造: S造

評価スコア: 43点 / 75点満点（ランクC: 条件不足・見送り推奨）

詳細評価:

月次キャッシュフロー内訳:
– 月間収入: 20.0万円
– 月間経費: 6.0万円（30%: S造）
– 月間ローン返済: 7.3万円
– 月間CF: +6.7万円

総評:
⚠️ 警告: 月間CF+6.7万円と目標+10万円に不足。年間繰り上げ返済100万円が不可能。物件価格1,800万円は規模が小さすぎて2棟目融資に弱い。駅3,100m（バス便相当）で空室リスクも高い。築4年・総戸数27戸という条件は非常に魅力的だが、CFと立地の両方で条件を満たさない。

🎯 判定: 見送り推奨。月間CF不足と立地の悪さ。

📋 総合評価と推奨アクション

結論

Pattern 2（新着・高利回り・築浅物件）の検索結果: 残念ながら、条件を完全に満たす物件はゼロでした。

主な問題点

1. 月間CF不足（最大の問題）:
   • 3件中2件が月間CF+10万円未満
   • 表面利回り10%以上でも、実際のCFは大幅に不足
2. 物件価格の問題:
   • 物件1（墨田区）: 8,880万円と融資可能額を2.6倍超過、融資不可
   • 物件2（飯能市）: 2,380万円と規模が小さすぎる
   • 物件3（潮来市）: 1,800万円と規模が小さすぎる
   • 最適レンジ3,000-3,500万円に該当する物件がゼロ
3. 駅距離の問題:
   • 物件2: 駅5,200m（バス便相当）
   • 物件3: 駅3,100m（バス便相当）
   • 空室リスクが極めて高い
4. 返済比率の問題:
   • 物件1（墨田区）: 返済比率187.9%という異常な高さ
   • 本業破綻リスクが極めて高い

Pattern 2の評価

✅ 良かった点:
– 築年数条件が優秀（築4-8年で全て築浅）
– 新着物件に絞り込むことで、競合が少ない可能性
– Pattern 1（築42年が最古）と比較して、築年数面では大幅改善

❌ 問題点:
– 新着物件は価格が適正でない（高すぎるor安すぎる）
– 駅距離が遠い物件が多い（バス便相当）
– 月間CF+10万円を満たす物件が少ない

Pattern 1 vs Pattern 2 比較

推奨アクション

1. Pattern 1の物件を再検討:
   • Pattern 1の物件1（ヴィラ本町）: スコア54点、月間CF+13.8万円
   • 築42年という欠点はあるが、1棟だけで完結させる戦略なら検討可能
   • 2棟目を諦める覚悟があれば、最も現実的な選択肢
2. 融資可能額の見直し:
   • 現在の3,420万円では選択肢が限られすぎる
   • 頭金を増やすor収入証明を改善して融資額を増やす
3. 築年数条件の緩和:
   • 築10年以内 → 築15年以内に緩和
   • Pattern 1の物件11（水戸市見川町、築19年、月間CF+11.6万円）なども検討対象に
4. 月間CF目標の見直し:
   • 月間CF+10万円 → +8万円に緩和
   • 年間繰り上げ返済100万円 → 80万円に減額
   • 完済年齢67歳 → 70歳に延長
5. 立地条件の緩和:
   • 国分寺から車2時間以内 → 2.5時間以内に緩和
   • 静岡県東部なども検討対象に

🎯 最終推奨

選択肢1: Pattern 1の物件1（ヴィラ本町）を検討

メリット:
– 月間CF+13.8万円と非常に優秀
– 価格3,100万円で融資可能
– RC造で耐久性高く、駅徒歩8分で立地良好

デメリット:
– 築42年で担保評価20-30%、2棟目融資が非常に厳しい

条件:
– 2棟目を諦めて1棟だけで完結させる戦略に切り替える

選択肢2: 条件を緩和して再検索

緩和案:
– 築年数: 築10年以内 → 築15年以内
– 月間CF: +10万円 → +8万円
– 立地: 車2時間以内 → 2.5時間以内

期待効果:
– 選択肢が大幅に増える
– Pattern 1の17件から、さらに多くの物件が検討対象に

選択肢3: 融資額を増やして再検索

方法:
– 頭金を増やす（10% → 20%）
– 収入証明を改善（副業収入を追加）
– 配偶者の収入を合算

期待効果:
– 融資可能額3,420万円 → 4,500万円以上
– Pattern 1の物件3（加須市、月間CF+10.8万円）なども検討対象に

⚠️ 注意事項

• 本レポートの月間CF・経費は推定値であり、実際の数値と異なる可能性があります
• 必要な情報が取得できない物件は「情報不足」として評価を保留しています
• サイトのHTML構造変更により、Markdown取得が失敗する可能性があります
• Pattern 2は新着物件のため、掲載から7日以内に成約する可能性が高い
• 最終的な投資判断は、必ず現地調査・金融機関相談を経て行ってください

調査完了日: 2026年1月7日
次回アクション: Pattern 1の物件1（ヴィラ本町）の詳細確認を推奨