不動産投資物件調査報告（Pattern 3: 堅実路線・中古RC/軽量鉄骨）
調査日: 2026年2月6日
調査パターン: 堅実路線・中古RC/軽量鉄骨（人口安定エリア限定）
検索条件
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 構造 | 軽量鉄骨 or RC（木造不可） |
| 築年数 | 15〜25年 |
| 価格帯 | 2,000〜2,500万円 |
| 利回り | 7〜9% |
| 戸数 | 4〜6戸 |
| 駅徒歩 | 15分以内（厳守） |
| 対象エリア | 2035年人口減少率▲5%以内の47市（詳細後述） |
結果: 条件適合物件 0件
8サイトから78件を取得 → フィルタ後 0件
第1回検索（当初の8市限定）: 0件
第2回検索（47市に拡大）: 0件
フィルタ分析: どの条件がボトルネックか
| フィルタ条件 | 個別通過件数 | 通過率 | 評価 |
|---|---|---|---|
| 価格2,000-2,500万円 | 77件 | 98.7% | 問題なし |
| 利回り7%以上 | 78件 | 100% | 問題なし |
| 築年数15-25年 | 41件 | 52.6% | やや制約的 |
| 戸数4-6戸 | 37件 | 47.4% | やや制約的 |
| RC/S造 | 29件 | 37.2% | 制約的 |
| RC/S造 AND 築15-25年 | 16件 | 20.5% | 強い制約 |
| 人口安定エリア（47市） | 4件 | 5.1% | 最大のボトルネック |
| 全条件複合 | 0件 | 0% | 市場に存在しない |
核心的な発見
「RC/S造・築15-25年・2,000-2,500万円」は全国で16件あるが、すべて人口減少が激しい地方都市に集中している。
これは以下の市場メカニズムを反映しています：
- 人口安定エリア（首都圏近郊）: RC/S造・築15-25年の物件は3,000万円以上で取引されるため、2,500万円以下には降りてこない
- 2,000-2,500万円帯のRC/S造: 人口流出が進む地方（秋田、青森、北海道、静岡内陸部）でのみ成立する価格
- 人口安定エリアの2,000-2,500万円帯: 木造アパートが大半を占める
人口安定エリア内で見つかった4件（参考・条件不適合）
| 物件名 | 所在地 | 人口変動 | 不適合理由 |
|---|---|---|---|
| メゾンセキヤ | 千葉県市川市 | +0.2% | 木造（構造NG） |
| 八王子市 戸建賃貸 | 東京都八王子市 | -2.7% | 木造（構造NG） |
| 町田市 マンション | 東京都町田市 | -2.0% | 築10年（築年数NG：新しすぎ） |
| 高根コーポ | 千葉県船橋市 | +2.7% | S造だが築51年（築年数NG） |
船橋市の「高根コーポ」はS造で立地も良好ですが、1975年築（築51年）のため融資期間が極めて短くなります。
全国でRC/S造・築15-25年の物件一覧（16件）
首都圏近郊（車2時間以内）の物件を優先表示：
首都圏近郊（参考 – 人口減少率は▲5%超）
| 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 構造 | 築年数 | 人口変動 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| メモリーヒル21 | 茨城県土浦市高岡 | 2,220万円 | 9.02% | 軽量鉄骨 | 約25年 | ▲7.0% |
| 宇都宮市アパート | 栃木県宇都宮市 | 2,400万円 | 7.90% | 軽量鉄骨 | 約22年 | ▲5.8% |
| 日立市アパート | 茨城県日立市 | 2,200万円 | 7.36% | 鉄骨 | 約22年 | ▲10%超 |
その他エリア（遠距離 – 管理困難）
| 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 構造 | 築年数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 静岡市清水区アパート | 静岡県静岡市 | 2,500万円 | 10.22% | RC造 | 約18年 |
| メゾン総社 | 秋田県秋田市 | 2,280万円 | 10.31% | 軽量鉄骨 | 約24年 |
| 浜松市グレース西山 | 静岡県浜松市 | 2,300万円 | 8.09% | 軽量鉄骨 | 約23年 |
| Sun Promenade | 青森県八戸市 | 2,000万円 | 8.42% | 鉄骨 | 約21年 |
| 八戸市AP | 青森県八戸市 | 2,080万円 | 11.52% | 軽量鉄骨 | 約22年 |
| 西尾市アパート | 愛知県西尾市 | 2,100万円 | 9.59% | 鉄骨 | 約19年 |
| サンパティークT | 愛知県常滑市 | 2,450万円 | 8.25% | 軽量鉄骨 | 約20年 |
| クレールドミール | 鹿児島県姶良市 | 2,000万円 | 9.73% | 軽量鉄骨 | 約20年 |
| ドエルK | 鳥取県米子市 | 2,200万円 | 9.10% | 軽量鉄骨 | 約22年 |
| 旭川市マンション | 北海道旭川市 | 2,200万円 | 14.60% | RC造 | 約25年 |
| 徳島市マンション | 徳島県徳島市 | 2,300万円 | 37.56% | RC造 | 不明 |
| コーポ西桜 | 岐阜県大垣市 | 2,050万円 | 13.22% | S造 | 不明 |
| ひろき荘 | 岐阜県各務原市 | 2,100万円 | 12.00% | S造 | 不明 |
人口推計データ（社人研 令和5年推計 2020→2035年）
対象47市の人口変動一覧
【A】人口増加（+2%超）
| 市 | 変化率 | 特徴 |
|---|---|---|
| 流山市 | +16.1% | TX沿線、子育て世代に人気 |
| つくばみらい市 | +8.7% | TX沿線 |
| 守谷市 | +8.5% | TX沿線 |
| つくば市 | +7.8% | 研究学園都市 |
| 稲城市 | +7.2% | 南武線・京王線 |
| 戸田市 | +6.6% | 埼京線 |
| 吉川市 | +6.0% | 武蔵野線 |
| 調布市 | +4.5% | 京王線 |
| 朝霞市 | +4.4% | 東武東上線 |
| 狛江市 | +4.3% | 小田急線 |
| 柏市 | +3.5% | TX・常磐線 |
| 国分寺市 | +3.3% | 中央線 |
| 西東京市 | +3.1% | 西武線 |
| 船橋市 | +2.7% | 総武線・東西線 |
| 海老名市 | +2.6% | 小田急・相鉄 |
| 川口市 | +2.1% | 京浜東北線 |
【B】ほぼ安定（-2%〜+2%）
| 市 | 変化率 | 特徴 |
|---|---|---|
| 小平市 | +1.8% | 西武線、国分寺隣接 |
| 習志野市 | +1.8% | 総武線・京成線 |
| 藤沢市 | +1.7% | 湘南エリア |
| 府中市 | +1.3% | 京王線 |
| 日野市 | +0.7% | 中央線・京王線 |
| 三郷市 | +0.6% | TX・武蔵野線 |
| 八千代市 | +0.6% | 東葉高速鉄道 |
| 立川市 | +0.5% | 中央線、多摩の拠点 |
| 成田市 | +0.5% | 空港都市 |
| 国立市 | +0.3% | 中央線 |
| 市川市 | +0.2% | 総武線 |
| 新座市 | +0.2% | 武蔵野線 |
| 越谷市 | -0.2% | 東武スカイツリーライン |
| 東村山市 | -0.3% | 西武線 |
| 昭島市 | -0.7% | 青梅線 |
| ふじみ野市 | -0.9% | 東武東上線 |
| 松戸市 | -1.1% | 常磐線 |
| 川越市 | -1.7% | 東武東上線 |
| 東大和市 | -1.8% | 多摩モノレール |
【C】緩やかな減少（-5%〜-2%）
| 市 | 変化率 | 特徴 |
|---|---|---|
| 町田市 | -2.0% | 小田急線 |
| 茅ヶ崎市 | -2.1% | 湘南 |
| 清瀬市 | -2.2% | 西武池袋線 |
| 鎌ケ谷市 | -2.6% | 東武野田線 |
| 八王子市 | -2.7% | 中央線 |
| 武蔵村山市 | -2.7% | モノレール延伸予定 |
| 小山市 | -2.9% | 東北新幹線 |
| 多摩市 | -3.6% | 京王線 |
| 相模原市 | -3.8% | リニア新駅予定 |
| 所沢市 | -3.9% | 西武線 |
| 東久留米市 | -4.6% | 西武池袋線 |
| 鎌倉市 | -4.8% | JR横須賀線 |
【除外】人口減少▲5%超
| 市 | 変化率 | 除外理由 |
|---|---|---|
| 宇都宮市 | -5.8% | ▲5%超 |
| 土浦市 | -7.0% | ▲5%超 |
| 入間市 | -9.6% | ▲5%超（当初候補から除外） |
| 福生市 | -9.8% | ▲5%超 |
| 日立市 | -10%超 | ▲5%超 |
| 青梅市 | -25%超 | 大幅減少 |
戦略的提言: 条件の見直しが必要
現状の課題
「人口安定エリア + RC/S造 + 築15-25年 + 2,000-2,500万円」は、現在の市場に存在しない条件の組み合わせです。
これは市場の構造的な理由によるもので、時期的な問題ではありません：
– 人口安定エリア = 需要が安定 = 物件価格が高い
– RC/S造 = 建築コストが高い = 売却価格も高い
– この2つが組み合わさると、2,500万円以下にはなりにくい
提言A: 価格帯を引き上げる（最も現実的）
| 変更項目 | 現在 | 提案 |
|---|---|---|
| 価格帯 | 2,000-2,500万円 | 2,500-3,500万円 |
| 自己資金比率 | 60-75% | 43-60% |
| 融資額 | 500-1,000万円 | 1,000-2,000万円 |
メリット: 人口安定エリアでRC/S造物件が見つかる可能性大
デメリット: 月間返済額が増加（月8-12万円→月13-18万円）
提言B: 構造条件を緩和する
| 変更項目 | 現在 | 提案 |
|---|---|---|
| 構造 | RC/S造のみ | 木造も可（2×4、在来軸組含む） |
メリット: 人口安定エリアで物件が多数見つかる（木造は市川市・八王子市等に存在）
デメリット: 融資評価・担保価値が低下、修繕リスク増
提言C: 築年数を拡大する
| 変更項目 | 現在 | 提案 |
|---|---|---|
| 築年数 | 15-25年 | 10-30年 |
メリット: RC造なら築30年でも耐用年数残存17年（融資可能）
デメリット: 修繕リスク増、大規模修繕のタイミングに注意
提言D: 定期的アラート＋待ちの姿勢（長期戦略）
- 楽待・健美家で条件保存: 対象エリア+RC/S造+価格帯で新着通知設定
- 月1回の自動調査: このPattern 3で定期実行
- 現地不動産業者との関係構築: 立川・所沢・船橋の地場業者に条件を伝えておく
次のアクション（優先順位順）
- 条件の見直し判断: 価格帯引き上げ or 構造緩和 or 築年数拡大のいずれかを検討
- 楽待/健美家でアラート設定: 以下の条件で通知を設定
- エリア: 東京都多摩地域 + 埼玉県西部 + 千葉県 + 神奈川県
- 構造: RC/S造
- 価格: 2,000-3,000万円
- 利回り: 7%以上
- 地場業者へのアプローチ: 立川・所沢・船橋の不動産業者に希望条件を伝達
- 1ヶ月後に再調査: 新着物件の可能性をチェック
調査データソース: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル（東京・神奈川・千葉・埼玉）
人口推計データ: 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」
調査条件: Pattern 3 v2（堅実路線・中古RC/軽量鉄骨・人口安定エリア47市）
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