【中古戸建て購入ガイド】プロが教える!内見で必ずチェックすべき10のポイント
YouTube動画: https://youtu.be/Zgp35s5B4d4
概要
実需不動産のプロが、中古戸建て購入時の注意点を実際の物件を見ながら徹底解説!ネットでは分からない周辺環境・建物の状態・設備のチェック方法を、東京都渋谷区の実例物件(土地22坪・建物38坪・1億1,200万円)を使って具体的に紹介します。
購入前に確認すべき10のポイント
1. 周辺環境の徹底チェック
騒音源の確認:
– 学校・保育園の有無
– 子供の声が気にならない→治安が良い証拠
– テレワークで静かな環境必須→NG物件
– 工場の有無
– 土日見学は静か→平日は騒音・振動の可能性
– 必ず平日の状況も確認
ゴミ屋敷・空き家チェック:
– 近隣に放置物件がないか
– 植木の越境状態を確認
– 隣人トラブルの予兆を見極める
2. 道路幅の確認
重要度:高
– 建売住宅の標準:幅4m
– この物件:幅5m(かなり広い!)
メリット:
– 宅配トラックと普通車がすれ違える
– 緊急車両の進入もスムーズ
– 駐車しやすい
狭い道路のデメリット:
– 近隣トラブルの原因に
– 荷物の搬入困難
– 将来売却時にマイナス
3. 隣家との境界チェック
確認すべきこと:
– 植物の越境状態
– 隣家の屋根ひさしの飛び出し
– 窓の敷地内飛び出し
トラブル回避:
– 建物越境は建て替え時に解消されるのでOK
– 植木のわしゃわしゃ越境は要注意
– 隣人が協力的かどうかを事前確認
– 購入前に越境物撤去の約束を取り付ける
4. 駐車場・外構の状態
地盤の判断材料:
– 土間コンクリートの亀裂確認
– 大きなひび割れ→地盤が弱い可能性
– ヘアークラック(髪の毛1本程度)→問題なし
この物件の評価:
– 玉石まで入れて綺麗に区切られている
– ひび割れもヘアークラック程度
– 地盤改良がしっかりされている証拠
5. 建て付けの確認
チェック箇所:
– 窓の開閉がスムーズか
– シャッターの上げ下ろしに引っかかりがないか
木造特有の問題:
– 古い家は建物が歪み、窓開閉に支障
– シャッター不調は建物歪みのサイン
– 新しめの物件でも必ず確認
6. ペアガラス(複層ガラス)の有無
超重要ポイント!
– 断熱性・遮音性に直結
– ほとんどの熱・音は窓から出入り
– ペアガラス→エネルギー効率大幅アップ
メリット:
– 冬暖かく夏涼しい
– 外の騒音をカット
– 後から交換は高額(数十万〜)
– 最初から付いている物件は超チャームポイント
7. 天井・壁のシミチェック
汚れvsシミの見分け方:
– 汚れ→問題なし(中古は当たり前)
– シミ(水濡れ後)→要注意!
シミが示す問題:
– 天井角・隅のシミ→雨漏りの可能性
– 1階天井のシミ→2階水回りからの漏水
– お風呂下の1階天井→浴室防水不良
対処法:
– シミを発見したら原因を必ず確認
– 構造体の腐食につながるため最重要
– 修理履歴を確認
8. 床下収納から基礎を確認
チェック方法:
– 床下収納のプラスチックを外す
– 下の基礎構造を確認
理想の基礎:
– ベタ基礎(コンクリート敷き)
– 湿気対策に優れる
– 地震に強い(面で支える構造)
布基礎のデメリット:
– 点で支えるため地震に弱い
– 湿気が上がりやすい
– 最近の新築はほぼベタ基礎
9. 窓の配置と眺望
プライバシー確認:
– 隣家の窓とバッティングしないか
– バッティングする場合は曇りガラスか
– カーテン必須の窓は生活が不便
この物件の工夫:
– バッティング箇所は曇りガラス採用
– プライバシーに配慮した設計
10. 水回り設備の状態
キッチン:
– ビルトイン浄水器の有無
– シンクの広さ・清潔さ
– 交換希望なら工事費も予算に組み込む
契約不適合責任:
– 設備不良は期間内なら修理対応あり
– 壊れた状態で売ることは稀
– ただしSUUMOの写真は綺麗に撮影されている
– 自分の目で「リフォームの要否」を判断
浴室:
– 広さ・清潔さ
– バリアフリー対応(手すり・段差)
– 追い炊き機能の有無
階段・手すりの重要ポイント
連続手すりの価値:
– 階段上から下まで連続している
– お年寄りの転倒防止
– 途中で途切れる手すりは危険
– 後付けは困難かつ高額
階段下収納:
– デッドスペース活用
– 子供の遊び場にも
キッチンのレイアウト
対面vs壁付け:
– 対面キッチン→人気だがスペースを取る
– 壁付けキッチン→スペース有効活用
専門家の意見:
「個人的には壁付けの方がスペースを広く使えて良いと思います」
床材・壁紙の評価
フローリング:
– 表面の傷・汚れ→中古は当たり前
– 浮き・剥がれ→要交換
– リペア技術が発達しており修復可能
– ワックス・コーティングで雰囲気一新
クロス(壁紙):
– 木造は呼吸するため、つなぎ目に若干隙間は正常
– 不自然な剥がれ・浮き→要注意
– 表面の汚れは問題なし
購入時の判断:
– 中古購入時にリフォームしないと後が大変
– 入居後のフローリング張り替えは困難
– クロスは比較的容易
築16年・1億1,200万円の評価
物件スペック:
– 場所:東京都渋谷区
– 土地:22坪(74.91m²)
– 建物:38坪(127.09m²)
– 間取り:4LDK+ルーフバルコニー
– 築年数:16年
価格の妥当性:
– 2011年なら6,000万円の物件
– 2024年現在は約2倍に値上がり
– 渋谷区のこの規模なら1億超えは普通
– 表面利回りではなく立地・将来性が価値
滝島氏の予想:
「1億1,000万円!」→正解:1億1,200万円
まとめ:中古戸建て購入成功の鉄則
購入前の準備
- 周辺環境を昼・夜・平日で確認
- 図面だけでなく必ず現地訪問
- 複数の物件を見て目を養う
内見時の優先順位
最重要(Deal Breaker):
– 水シミ(雨漏り・漏水)
– 基礎の状態
– ペアガラスの有無
重要:
– 道路幅
– 隣家との境界
– 建て付け
確認推奨:
– 駐車場の状態
– 水回り設備
– 床材・壁紙
購入判断のポイント
70点以上なら買い!
– 完璧な物件は存在しない
– 妥協点を明確にする
– リフォーム費用も予算に組み込む
プロの助言:
「良い不動産会社は予算決めから一緒にやってくれます。いきなり物件を見せてくる会社は要注意です」
最後に:
中古戸建ては新築と違い、現状を正確に把握することが最重要。SUUMOの写真や図面だけで判断せず、必ず現地で確認しましょう。この10のポイントを押さえれば、後悔のない購入ができるはずです!
この記事は不動産ジプシー・滝島氏と実需不動産プロKさんのYouTube動画の内容を基に、中古戸建て購入を検討する方への実践的ガイドとして作成されました。
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