【元財務省官僚が暴露】ワンルーム投資は年収2000万円以下は節税にならない – 税務調査の実態と違法スキームの見抜き方

動画情報

• YouTube URL: https://youtu.be/yOADAz334Ro
• チャンネル: 高文道（滝島氏）
• 動画タイプ: 元財務省官僚との対談・節税スキーム検証

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ゲスト情報

項目	詳細
経歴	元財務省キャリア官僚
専門分野	国税調査、税務所勤務経験
実務経験	高松国税局で調査・査察（ガサ入れ）を担当
現職	一般社団法人運営、就活・転職指導
新チャンネル	「鬼のキャリア塾」を開設予定

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本動画の核心メッセージ

元財務省官僚による決定的結論

「年収2000万以下のワンルーム投資は節税にはならないです」

「2000万以上の人だったらそもそもワンルームを買う必要はない」

つまり、ワンルーム投資は誰にとっても意味がない

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福岡の水増し経費事件 – 120人摘発の真相

事件概要

項目	詳細
摘発人数	約120人
手口	サブリース管理手数料の架空領収書
発覚経緯	不動産会社への国税調査から芋づる式
問題点	二重経費計上による脱税

元国税職員による解説

手口の詳細:

【正常な処理】
家賃収入 → サブリース手数料(5-10%)差し引き → オーナーへ入金

【違法スキーム】
家賃収入 → サブリース手数料差し引き → オーナーへ入金
    ↓
架空領収書を発行
    ↓
オーナーが確定申告で二重に経費計上

「本来領収書って必要ないじゃないですか。でも作っちゃいけないかと言われたら作っちゃいけないとまでは言えなくて」

「お客さんがて確定申告の時にその領収書を経費としてこれ2重経費になっちゃうんでだめなんですけど」

なぜ120人もの大量摘発になったのか

「120人って珍しくて、多分あれはそこのあるその不動産会社から買った人が全員モズになったって話だったと思う」

摘発の流れ:
1. 不動産会社に国税調査が入る
2. 架空領収書発行の証拠を発見
3. その会社から購入した顧客全員を調査
4. 120人全員が二重経費計上で摘発

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税務調査の実態 – 元国税職員が語る内部事情

確定申告期の過酷な現場

項目	詳細
1日の対応人数	約1,000人
勤務時間	8:30～20:00（12時間）
同時対応数	1人で5〜6人を同時に見る
対応形態	パソコンブース方式

「1日に1000人ぐらい朝から晩まで相手しなきゃいけないです」

「1人で5、6人同時に見るんですよ」

結果: 細かいチェックが困難で不正がスルーされやすい

AI化による税務調査の変化

時期	状況
従来	手作業による内部チェック、見逃しが多い
2023年頃〜	AI化が本格導入
現在	調査件数は減少も、摘発額は大幅増加

「最近AI化が進んでて特に去年か一昨年あたりからAI化が始まってて」

「年間で調査が5600万件やってるんですけど、5600万件って昔と比べると減ってるんです調査してる回は。けどAI化が進んだんでめちゃくちゃ脱税の金額増えたんですよ」

「お土産」は都市伝説ではない

「税務所もノルマがやっぱり一応あって、ただじゃなかなか返してあげられない正直ある」

「2人組とかで来るケースが多いと思うんですけども、この2人組がその2で終わりじゃなくて税務所に戻るとやっぱ上司がいて」

「『いやだってお前ここを自分で行くって選定したんだろうと。自分で選定したってことはここが怪しいと思ったんだろうと。なんでないんだ』という風にやっぱ詰められちゃう」

現実: 税務調査で何も見つからないと上司に詰められるため、何かしら見つけて帰る必要がある

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1億円脱税を見破った手法

事例: 工場修繕費の不正計上

項目	詳細
手口	工場の新設を「修繕費」として一括経費計上
本来の処理	資産計上して減価償却
脱税額	約1億円
発見方法	5年分の帳簿を紙で出させて精査

発見の経緯

「その帳簿を5年分全部読んでったんですよ」

「全部紙で出してって言って紙で出させたんですよ」

「不自然にこことここ間がないと話が繋がんないぞってロジックがあったんですよ。けど紙としてはない」

「これなんかあんじゃないかなと思って担当者問い詰めたらすいません隠してましたって」

裏帳簿を発見:
– 工場の新設を修繕費として処理
– 本来は資産計上すべきものを一括償却
– 追徴税額: 約1億円

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ワンルーム投資の「節税スキーム」の真実

節税が成り立つ年収の分岐点

年収2000万円が境界線

年収	節税効果	理由
2000万円未満	❌ 節税にならない	売却時の税率(20%)＞年間の所得税率
2000万円以上	⚠️ 理論上は節税可能	年間の所得税率＞売却時の税率(20%)

「これ切になる分岐点ってもう決まってて、額面で大体2000万超えないと節税にならないです」

節税スキームの仕組みと罠

スキームの構造:

【購入時】
減価償却で帳簿上の所得を圧縮
    ↓
所得税・住民税が還付される
    ↓
「節税できた!」と錯覚

【売却時】
簿価(減価償却後) vs 売却価格
    ↓
帳簿上の譲渡益が巨額に
    ↓
譲渡税 約20%(長期保有)
    ↓
節税額を大きく上回る税金を支払う

「結局節税節税って言ってるのっていうのは要は経費だとか水増し申請したりとかしてまたその減価償却して実際お給料もっと少なかったんですよってできてその差分の税金帰ってくるからって言ってるだけじゃないですか」

「でもこって初年度税金のクーポンで、売る時に結局払うわけじゃないですか」

年収別シミュレーション

年収650万円のケース（一般的な会社員）

項目	金額/率
所得税率	約20%
住民税率	10%
合計税率	約30%
売却時税率(長期)	約20%

結論: 30%還付されても、売却時に20%課税される上、物件価格下落で大損

年収2000万円のケース

項目	金額/率
所得税率	約40%
住民税率	10%
合計税率	約50%
売却時税率(長期)	約20%

理論上: 50%還付 – 20%課税 = 30%のメリット

しかし:

「2000万以上の人だったらそもそもワンルームを買う必要はない」

理由:
– 市価より2〜3割高で買わされる
– 手出しコストが発生
– 1棟物件の方が遥かに有利

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高齢者を狙った相続税節税スキームの罠

事例: 11億円ホテル投資の真相

項目	詳細
投資家	現金11億円保有の高齢者
購入物件	地方のホテル
総投資額	11億円
内訳	ホテル本体2億円 + リフォーム9億円
リフォーム処理	一括償却（1年で全額経費化）

スキームの仕組み

業者の説明:

【現金11億円で相続の場合】
相続税率: 約50%
相続税額: 5.5億円
子孫が受け取る: 5.5億円

【不動産11億円で相続の場合】
不動産評価: 約6割に圧縮(事業用不動産)
評価額: 6.6億円
相続税額: 3.3億円
節税額: 2.2億円!

元財務省官僚による検証

致命的な問題点:

1. 1年後の簿価は2億円になる
   • リフォーム9億円を一括償却
   • ホテルの帳簿価値: 2億円のみ残る
2. 市場価格も2億円しかない
   • 地方ホテル11億円で売れない
   • 実質価値: 2億円
3. 相続時の実態

   【現金11億円の場合】
   → 相続税5.5億円 → 子孫5.5億円受け取り
   
   【ホテル11億円の場合】
   → 実質価値2億円 → 相続税1億円 → 子孫1億円受け取り
   
   損失: 5.5億円 - 1億円 = 4.5億円の大損
   

「11億本来お金があったら孫に5億円で引き継げたものを2億になっちゃったら引き継げ2億しかせないので、これは3億損してますね」

唯一の救済条件

「これを成立させるためにはせめてこの不動産が同じぐらい金額売れないと整理しないんですよ」

「その業者が11億で買い取ってくれたらオーケー」

しかし現実は:
– 業者が本当に11億円で買い取った事例は未確認
– ポンジスキーム的詐欺の可能性
– 業者が倒産・逃亡のリスク

業者の実態

項目	詳細
オフィス	大手ビルに入居
顧問弁護士	業界で有名な弁護士
ターゲット	高齢富裕層
可能性	10億円規模の物件をキャッチボールして手数料だけ抜いている

「結構でかいビルに入ってるもうその業界では有名な有名弁護士は顧問についててその金持ち相手にすげえやってんです」

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減価償却スキームの法的リスク

修繕費 vs 資産計上の境界線

基本ルール:

処理	条件	税務上の扱い
修繕費	元の機能を回復するだけ	一括経費計上可能
資産計上	機能が新しくなる・向上する	減価償却が必要

事例: 工場改修

「修繕費ってあるじゃないですか。例えば特に大きいところだと工場の修繕とかっていうのは元の価格までだったら修繕費経費請求してもいいけど、機能が新しくなっちゃったらそれはもう資産計上しなさいってのがある」

税務所職員の盲点

「国税の人間たちも別にその現場の例えば税務所の人たちが不動産投資みんなやってるわけじゃないので、あ領収書あるんだって思ったら結構あそうなんだってスルーされちゃうということ正直ある」

しかしAI化で状況が一変:
– 2023年頃からAI分析導入
– 不自然なパターンを自動検出
– 摘発額が大幅増加

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財務省・日銀の金利政策 – 内部事情

増税派 vs 経済成長派

ゲストの立場: 元財務省官僚ながら増税反対派

「ちなみに私財務省出身なんですけど増税めちゃくちゃ反対派で」

「財務省私みたい反対派でも共通してるのは国は破産させたくない破綻させたくないのがある」

財務省内の2つの派閥

派閥	方針	人数
増税派（主流）	めちゃくちゃ増税して借金ゼロに近づける	多数
経済成長派	経済を立て直して結果として借金を減らす	わずか

「私はそっちの派閥じゃなくて経済をちゃんと立て直して結果として借金の金額がある程度まあ進めばいいじゃないかっていう人なんですよ」

「そんな人たち財務省にいるんですね。いるんですよ。わずかですけどいるんです」

103万円の壁問題

「今は現役者すごい苦しんでだから103万の壁たりとしてなんとかしようぜていう人も財務省側にはいる。いるんですけどまあわずかです」

結果: 少数派ゆえに外に出てしまう → さらに勢力が弱まる悪循環

バブル崩壊のトラウマ

財務省(旧大蔵省)が恐れていること:

「前回のバブルを大崩壊させちゃった原因っていうのが総量規制と地価税ですね」

「あれも相まって総量規制と結果としてしぼんだじゃないですか。で不動産が起点で経済を結構やっちゃったなっていう自覚が財務省もあるので」

「今のその上の方の大蔵官僚たちが何考えてるかというとあれは再来させたくないなってトラウマなんです」

金利政策のジレンマ

財務省・日銀の苦悩:

金利を上げない
    ↓
円安が加速
    ↓
輸入物価高騰
    ↓
国民生活が苦しくなる

vs

金利を急激に上げる
    ↓
バブル崩壊再来
    ↓
経済が大打撃

「金利をポンと上げればああなるのはすぐ分かってるんで、ポンと上げらんないけどもあげないと円安がもっとひどいことになっちゃう。苦しんでるみたいです」

日米金利差の問題

古典的経済学の崩壊:

「アメリカの金利の方が高くて日本の金利が低いから日本は仮に1%にしたところでアメリカ今5%6%なんで、差分がある分アメリカ人たちが日本で買ったら儲かるからってことでどんどん結局不動産買っちゃうっていうことがあって一国経済ではもう成り立たないですね」

元財務省官僚の見解:

「財務省私が入った頃と比べると今までの古典的な経済学でやっぱもうう説明つかないなっていうのはさすがに中の人ももう分かっていて」

バブル崩壊させるべきか

滝島氏の主張:

「僕ですね不動産の僕は言うのもなんですけどもう崩壊1回させた方がいいんじゃない」

「要は経済って僕は全てバブルだと思ってて、膨らませのとガス抜きを定期的に繰り返して最終的にはちょっとずつ大きくなるていうもんだと思う」

「やっぱ1回ちょっとガス抜きはしなきゃいけないと思ってて、そこでもう利上げして正当な経済状況に持ってくっていうのは1つの手じゃないかな」

元財務省官僚の見解:

「バブル崩壊させるかさておき金利を上げなきゃいけない私も大賛成」

「金利を間違いなく日本が上げてく中でアメリカも今の金利のまま維持はできないので必ず下げてきます。でそうすると均衡するか日米金利ほとんどなくなるタイミングで絶対出てくると思うんで」

「そこがある種の事実上のバブルまで行かないかもしんないけどもシュリンクするんだろうなと思います」

財務省の方針:
– パンと破裂させるのではなく
– プシューと少しずつ縮小させたい
– しかし前回のトラウマで慎重すぎる

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大蔵省から財務省への改編 – 真相

ノーパンしゃぶしゃぶ事件

「1990年代にノーパンしゃぶしゃぶ事件ってのがあって」

事件の深層:
– 表面的にはエロい事件
– 実際は大蔵省の構造的汚職
– 金融機関との癒着が露呈

改編の目的

元財務省官僚の解説:
– ノーパンしゃぶしゃぶ事件を機に組織改編
– 大蔵省の権限が強すぎたことへの反省
– 財務省と金融庁に分離

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まとめ: 元財務省官僚からの警告

ワンルーム投資について

決定的結論:

1. 年収2000万円以下: 節税にならない
2. 年収2000万円以上: ワンルームを買う必要がない（1棟物の方が有利）
3. 結論: 誰にとってもワンルーム投資は無意味

「年収2000万以下のワンルーム投資は節税にはならないです」

「2000万以上の人だったらそもそもワンルームを買う必要はない」

手出しがある時点でアウト

「ただ単に手出しもあるからまあ手出しをしてる時点でやっちゃいけないと私思います」

理由:
– 手出し = 毎月損失を出している
– 「節税」ではなく単なる「損失」
– 物件価格下落で売却時にさらに損失

税務調査のリスク

AI化により摘発が激増:
– 2023年頃から本格的にAI分析導入
– 不自然な減価償却パターンを自動検出
– 調査件数は減っても摘発額は大幅増

追徴課税のリスク:
– 悪質と判断されれば重加算税
– 遡及期間: 最大7年
– 年20%の追徴課税

高齢者向け相続税スキームの罠

11億円ホテル投資の教訓:
– 表面的には相続税法上合法
– しかし実質的には大損
– 業者が買取保証を履行するか不明
– ポンジスキーム的詐欺の可能性

投資判断の基準

元財務省官僚からのアドバイス:

1. うまい話は疑う
   • 「節税」を全面に押し出す勧誘は危険
   • 年収2000万円未満で節税効果があるはずがない
2. 専門家に相談
   • 不動産会社ではなく独立した税理士
   • 売却時の税金シミュレーションを必ず実施
3. 長期的な総コストを計算
   • 購入価格だけでなく
   • 手出しコスト
   • 修繕積立金・管理費の上昇
   • 売却時の税金
   • 物件価格下落リスク
4. AI時代の税務調査を恐れる
   • 「バレない」時代は終わった
   • 不自然な減価償却は自動検出される
   • 摘発されれば追徴課税で大損

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投資家への教訓

元財務省官僚が見た不動産業界

情弱ビジネスの構造:

「なんかその言葉すごい悪いですけどある意味情弱ビジネスになっちゃってる部分正直あるなと思ってて」

「特にワンルーム投資ってまあ不動産って普通の人から見るとやっぱ一生に1度の大きな買い物だったりするんでなかなかそのいいものを買うっていう訓練ができてないところ正直あるじゃないですか」

「そこでうまい話載せられちゃって買っちゃうってのは正直発生してんだなって税務所や財務省に言ってもそれは思いました」

国の制度の限界

法規制の不備:
– マッチングアプリ悪用は取り締まれない
– 架空領収書も作成自体は違法とは言い切れない
– 紹介による間接的バックマージンは合法

税制の複雑さ:
– 一般人が理解困難
– 不動産会社の言いなりになりやすい
– 確定申告を不動産会社に任せる危険性

最終メッセージ

元財務省官僚からの忠告:

不動産投資、特にワンルーム投資の「節税スキーム」は、年収2000万円未満の一般的な会社員にとっては百害あって一利なし。節税どころか、手出しコストと売却時の税金で大損するだけ。

高齢者向けの相続税節税スキームも同様で、表面的には合法でも実質的には大損する仕組みになっている。

AI化により税務調査の精度が飛躍的に向上しており、「バレないだろう」という甘い考えは通用しない時代になった。

うまい話には必ず裏がある。専門家の第三者意見を聞き、長期的な総コストを冷静に計算してから投資判断を下すべきである。

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この動画は、元財務省官僚という内部事情を知る専門家が、ワンルーム投資の節税スキームの虚構を明確に暴露した極めて重要な証言です。