【医師もハマる罠】ワンルーム投資3件購入の女性医師が語る「信用してくださいと言う人を信用した結果」
YouTube動画: https://youtu.be/b8WMu3UWU8s
相談者のプロフィール
職業: 勤務医(女性)
年収:
– 去年まで:350万円
– 今年:900万円(大幅アップ)
購入物件:
– 名古屋:3件(契約解除済み2件含む)
– 購入済み:3件(全て名古屋)
– サブリース契約
購入の経緯:病院への営業電話から
最初の接触
驚愕の営業手法:
– 病院のPHS(内線)に直接電話
– 交換を通して「先生いらっしゃいますか?」
– 個人情報が漏れている
オーナーの証言:
「病院にPHSでそこの会社から多分かかってきたんですよ。お時間いただけませんかっていうことで」
なぜ会ってしまったのか
理由:
– 節税に興味があった
– 最初は仕事の話だと思った
– 近くのファミリーレストランで話を聞いた
結果:
疲れた後の長い営業トークで内容をよく理解せずに契約
問題の営業マン:関西弁の「信用してください」
洗脳の手口
決め台詞:
「自分を信用してください」(関西弁で熱弁)
オーナーの失敗:
「基本的には信用してくださいという言葉をまるまる信用しちゃったっていうところがあります」
滝島氏の名言
信用の本質:
「信用してくださいっていう人は信用しない方がいいです。信用できるかどうかこっちが判断することなんてお前に言われる筋合いないよって話なんですね」
詐欺師の見分け方:
「あなたをカモにしようとしてる人に私カモですかって聞いてもしょうがないじゃん。詐欺師にあなた詐欺師ですかって聞いて詐欺師だっていう人いないですよね」
購入した物件の詳細
物件スペック
1件目:
– 家賃:6万6,000円+共益費6,200円=7万2,200円
– 購入価格:約1,900万円(推定)
– サブリース契約
2件目:
– 家賃:7万1,900円
– サブリース契約
3件目:
– 家賃:7万1,100円
– サブリース契約
毎月のキャッシュフロー
収支構造:
– 家賃:約7万円
– ローン返済:ほぼ同額
– 固定資産税:別途
– 修繕積立金+管理費:1,600円(異常に安い!)
結果:
毎月2,000円程度の赤字(表面上)
修繕積立金1,600円の罠
異常に低い設定
滝島氏の指摘:
「新築マンションで名古屋という修繕積立金と管理費が合わせて1600円だったとしたらですね安すぎるというかこれ自体がある詐欺スキームみたいな感じですね」
なぜこんなことができるのか
自作自演の管理組合:
1. 自分たちで建てる
2. 自分たちで管理する
3. 自分たちで管理組合を立ち上げる
4. 自分たちで管理組合をコントロール
5. 全部自由にできちゃう
目的:
買った時のキャッシュフローが赤に見えないようにする
将来の爆弾
「この1600円で修繕積立金と管理費が何もできないんでこれは真っ当に行けばもう爆発的に今後上がっていく可能性があるというところかなと思います」
予想される展開:
– 数年後に修繕積立金が2〜3倍に
– キャッシュフローが大幅悪化
– 売却しようにも売れない
節税効果の嘘
営業マンの説明
8部屋スキーム:
「できる限り早く8部屋を購入していただいて、損益分岐点マンションの損益分岐点になるタイミングで8部屋のうちから一つなり損益に達した物件を売って新しいのまた購入する。それを繰り返すことによって節税およびもし死んじゃった時とかの保険にしましょう」
オーナーの正直な告白:
「すごく不思議がられると思うんですけど営業の人の話が長いっていうのもあっていつも仕事で疲れた後にその人と会う時間を設けてたので毎回しっかり自分の中で理解してるっていうところまではいかないでお金超えてた部分もあったんですよ」
滝島氏が暴く節税の真実
節税効果の実態:
– 2,000万の物件で年間15〜20万しか戻らない
– 5年程度で節税効果は消失
– 減価償却が進むと効果なし
節税と投資は矛盾する:
「節税と投資って相反するものなんですよ。投資っていうのはお金が儲かったら税金を払うものなんですね。節税っていうのは節税効果の高いものを買うことであってそこから収益が生まれたら結局税金が増えるから節税で投資ってないんですよ」
納税の繰り延べ:
「正しい節税って基本的には納税の繰り延べみたいなものなんですね。今年一括で大きく払わなきゃいけないのを5年とか10年に分けるみたいなのが節税商品なんですよ」
ワンルーム投資の構造的問題
利回りの低さ
3件の利回り:
– 3.4%〜4%未満
– 「4%切ったらもう死亡レベル」
売却損の予想
一般的なパターン:
– 購入価格の2割減で売却
– 新築はさらに下落幅が大きい可能性
– 3,000万で買って2,000万台になることも
5年で売れば得?の嘘:
「5年ぐらいで節税効果がなくなるからなんですよ。でもその5年後に1900万で買ったものが1900万で売れれば得ですけどこれが下手をすると1500万とかになっちゃった、何のために持ってたのかわかんないじゃないですか」
医師が狙われる理由
ターゲットにされやすい職業
理由:
1. 高年収で融資が通りやすい
2. 忙しくて調べる時間がない
3. 医療の世界しか知らない(世間知らず)
4. 真面目で人を疑わない
オーナー自身の分析:
「普段患者さんと医療者っていう立場で仕事させていただいてるんでそういう何だろう営業側とお客さんの関係があるんだなっていうことはやっぱりちょっとあの世間知らずな部分がかなり大きかったのかなとは思うんですけれども」
過去の相談事例
最多購入者:
12件購入した医師も
共通点:
– たくさん買ってる方ほど結局売らない
– 認めたくない心理
– -4,000万の人も「節税効果がある」と主張
滝島氏の経験:
税理士に聞いてくださいと言っても、マンション業者に聞いて「節税効果がある」と言われましたと報告。連絡が取れなくなるパターン。
認知的不協和
「あのどちらももう年収何千万も取られる方なんで社会貢献もすごいなさってると思いますから医師という職業としてプライドを持って毎日切られてると思うんですよね。その方がねあのこのワンルームマンション投資っていうちょろい投資に引っかかっちゃったってこと多分認められなかったんだと思うんですよ」
解決策:損切りの決断
売却の判断
現状:
– 貯金:600〜700万円
– サブリース解約:無料〜5,000円
売却試算:
おそらく数百万の赤字
滝島氏のアドバイス:
「とりあえずまずは残債プラスアルファ買った時の値段ぐらいで出して引き合いがあるかどうかをチェック。でダメだったら下げていって引き合いが来るのを待つみたいなパターンになるかなと思います」
損切りの重要性
繰り上げ返済は悪手:
「乾いたスポンジに水を注ぐようなもの」
早期売却のメリット:
– 精神的負担からの解放
– 35年間の赤字累積を回避
– 次の投資に進める
妻の英断:
「もう妻のおかげで全部話が進んでいるので非常にありがたいます」
まとめ:医師がワンルーム投資で失敗しないために
絶対にやってはいけないこと
- 病院への営業電話に応じない
- 個人情報が漏れている時点でアウト
- フィルターをかけてもらう
- 「信用してください」を信じない
- 信用は相手が決めるもの
- 自分で判断する
- 疲れている時に重要な決断をしない
- 長い営業トークは洗脳テクニック
- 必ず後日、冷静に判断
- 第三者に相談せずに契約しない
- 税理士・弁護士に必ず相談
- 家族にも共有
被害を防ぐチェックリスト
契約前:
– [ ] 修繕積立金・管理費が相場より安すぎないか
– [ ] SUUMOで同エリアの家賃相場を確認
– [ ] 利回りが4%を切っていないか
– [ ] サブリース契約の解約条件は明確か
– [ ] 税理士に節税効果を確認したか
営業マンの危険サイン:
– 「信用してください」を連発
– 即決を迫る
– 長時間拘束する
– 第三者への相談を嫌がる
– 関西弁で熱く語る(笑)
最後に:素晴らしい奥様の存在
滝島氏からオーナーへの言葉:
「素晴らしい奥様だと思います。大切にしてあげてください」
投資の失敗を認め、損切りを決断し、前に進む。そのためには信頼できるパートナーの存在が不可欠です。
医師の皆様へ:
あなたは医療のプロであって、不動産のプロではありません。「世間知らず」は恥ずかしいことではなく、専門分野に集中してきた証です。だからこそ、不動産投資は信頼できる専門家に相談してから判断してください。
この記事は不動産ジプシー・滝島氏のYouTube動画の内容を基に、医師がワンルーム投資詐欺に遭わないための警告として作成されました。
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