【地方vs東京】松山アパート売却して東京のペット可物件へ!法人不動産戦略の全貌
YouTube動画: https://youtu.be/RTL3buVaQik
相談内容の概要
愛媛県松山市に先祖代々の土地(1,400m²・約420坪!)を持ち、その上に2棟のマンションを経営するオーナーが、地方の不動産を売却して東京の法人名義で不動産を買い換えたいという相談。飲食事業も手がける経営者の、戦略的な不動産ポートフォリオ組み換えの全記録です。
松山の物件概要
圧倒的な土地面積
土地:
– 面積:1,400m²(このエリアでは珍しい広さ)
– 立地:松山の中でも一番栄えているエリア
– 駅まで:車で5〜10分
– 周辺環境:ベッドタウン・ファミリー層が多い
建物:
– マンション2棟
– 満室運営中
– 利回り:6.5%
入居者の特徴
3DKファミリー向け:
– 家賃:5.3万円+駐車場6,000円=約6万円
– 平均子供数:3.2人!(東京では考えられない)
– 平均居住期間:4.2年
– 更新率:高い(少なくとも12回は更新)
入居者のパターン:
「ここで比較的安い賃料で入っていただいて、その後お家を買われる方が多いです。一戸建てをちょっと郊外に。そのための資金を貯めるためにここで住まわれてて出られる方が多い」
物件の強み
このエリアで唯一の3DK:
– 比較対象物件がほとんどない
– ファミリー層のニーズに完全マッチ
– 古そうに見えるがレイアウトがちょうど良い
滝島氏の評価:
「安いのもあるんですけれども、比較的入ってやりやすくてずっと満室で回してはいただいてるって感じです」
なぜ売却するのか?
1. 人口減少への危機感
地方特有の問題:
– 小学校のクラス数が減少
– 7クラス→2クラスに激減
– どのエリアでもある話だが深刻
オーナーの判断:
「どうしても人口が減ってきてるっていうのが一番やはりネックになってます」
2. 流動性の低さ
地方不動産の弱点:
– 需要と供給のバランスが偏っている
– 東京と比べて流動性が圧倒的に低い
– 売りたい時に売れない
3. 東京在住のため管理が大変
オーナーの現状:
– 松山出身だが現在東京在住
– 渋谷で飲食事業を経営
– わざわざ松山まで物件確認に来るのが負担
東京で買い換える理由と戦略
法人で購入するメリット
事業性資金と減価償却:
– 渋谷に飲食の法人がある
– 事業性資金として活用
– 減価償却で節税効果
オーナーの戦略:
「法人は東京の法人で事業性資金と減価償却等も取れるからそれで東京の法人名で買う」
東京物件の選定基準
利回りの問題:
東京は利回りが低い→どう工夫するか?
戦略1:古い物件+リフォーム+ペット可
– 新しくなくても良い
– 内装だけしっかりリフォーム
– 全部屋ペット可物件にする
理由:
1. ペット需要の増加
2. ペット可マンションの供給不足
3. 特に多頭飼い可の物件がない
ペット可物件の差別化戦略
なぜ多頭飼いに注目?
現状の市場:
– 一般的なマンション:ペットNG
– ペット可マンション:1頭のみ
– 多頭飼い可:ほぼ存在しない
– 一軒家でないと少なくとも2頭以上はダメ
ニーズの存在:
「猫買うために家買う人いる」レベルの需要
具体的な差別化ポイント
検討中の物件コンセプト:
1. インスタ映えする壁紙
– SNS映えを意識
– ペット飼い主は写真を撮りたい
- キャットタワーを建てられる柱
- 入居段階で全部やってあげる
- ペット買ってないとわからない工夫
- 多頭飼いOK
- 最大の差別化ポイント
- 競合がほぼいない
猫vs犬:意外な事実
猫の方が壁を傷つけにくい!
「猫ってこうガリガリしそうなイメージてあるんですけれども実はその猫とぎ用のシートさえ渡してあげたら実は全然カリカリしないですよ。ワンちゃんバカなんでいろんなとこカリカリしたんですよ。あと掘ったりもするんですよ」
結論:
– 猫:猫とぎさえあれば壁を傷つけない
– 犬:いろんなところをガリガリ+掘る
– ペット可物件は猫メインで考えるのが賢明
検討中の物件規模
ターゲット:
– 東京の古いマンション(所有権)
– 1K × 6〜7部屋
– 大きくないがペット特化で差別化
価格イメージ:
東京の古い小規模1棟マンション(築古・駅近・所有権)
滝島氏からの評価
勉強している経営者
「バリバリ系して不動産にも詳しい方」
評価ポイント:
– 地方物件の限界を理解している
– 東京の流動性を理解している
– ペット市場のニッチを見抜いている
– 法人活用の税務戦略も理解
対比:
「もうなんか引き継いでてもうさっぱりわかんなくなって意固地になってる大家さんもいますからね」
なぜ滝島氏に依頼したか
オーナーの回答:
「やはりこうあのみんなに知ってもらうてすごい大事なのかなってやっぱり思います。大前提としていい物件でもう知らない所っていつまでも目に当たらないじゃないですか」
発信力の重要性:
– いい物件でも知られなければ売れない
– 積極的に情報発信している業者が有利
– フィルターになって良いお客様を呼べる
– 数がないことには無理
滝島氏の強み:
「あまり知られてないんですよね高く売るのが多分一番得意な」
渋谷区本町の小学校が老人ホームに
東京でも起きている人口減少
滝島氏の実体験:
– 出身:渋谷区本町
– 入学時:4クラス→3クラスに
– 卒業時:2クラスに
– 現在:老人ホームになった
重要な指摘:
「どうしても東京なので買いたい人がいっぱいいるじゃないですか。人間が減ってても買いたい人はいる」
地方と東京の決定的な違い
地方(松山):
– 3区(特定エリア)以外は買い手が少ない
– 事業をやられてる方が相続対策で買う
– 現金一括 or 5年ローンでも良い
東京:
– 需要が圧倒的に多い
– 投資目的・居住目的ともに買い手多数
– 流動性が高い
売却価格と利回り
松山物件:
– 利回り:6.5%
– 売却可能性:十分ある
– エリア:松山でも一番強い竹原地区
タクシー運転手の評価:
「竹原ってどういうところですか?駅から近くていいところですよ。高級住宅ではないかもしれないですが非常にいいところです」
まとめ:地方物件売却→東京買い換えの成功法則
この戦略が成功する理由
- 地方物件の限界を理解
- 人口減少は避けられない
- 流動性の低さは改善しない
- 今売れるうちに売る
- 東京物件の優位性を活用
- 圧倒的な需要
- 流動性の高さ
- 将来性
- ニッチ戦略で差別化
- ペット可市場の空白
- 多頭飼い可という独自性
- 古くてもリフォーム+特化で勝負
- 法人活用で税務最適化
- 事業性資金として活用
- 減価償却で節税
- 東京法人名義で購入
地方物件オーナーへのアドバイス
売却を検討すべきサイン:
– 地元の小学校のクラス数減少
– 周辺に新築が増え空室率上昇
– 自分が遠方に住んでいて管理が大変
– 相続時に家族が困りそう
東京買い換えの注意点:
– 利回りは地方より低い
– 差別化戦略が必須
– リフォーム費用も計算に入れる
– 法人活用で税務メリットを最大化
成功の鍵:
経営者視点で考える。感情ではなく数字で判断。地方愛着よりも資産の最適化を優先する。
最後に:
先祖代々の土地を手放すのは勇気がいります。しかし経営者として、家族の未来を考えたとき、流動性の低い地方不動産より流動性の高い東京不動産の方が選択肢を広げてくれます。このオーナーのように、戦略的に不動産ポートフォリオを組み替えることが、次世代への最良の贈り物になるかもしれません。
この記事は不動産ジプシー・滝島氏のYouTube動画の内容を基に、地方から東京への不動産買い換え戦略をまとめたものです。
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