【年収2000万IT技術者の誤算】7件・総額2億円のワンルーム投資で判明した「節税の罠」

動画情報

• YouTube URL: https://youtu.be/-X1aT4KnKFs
• チャンネル: 滝島一統（不動産投資コンサルタント）
• 動画タイプ: 高年収IT技術者の投資用ワンルームマンション失敗事例・節税スキームの実態解説

相談者概要

物件詳細

現保有6件 + 売却1件 + 新規1件

売却物件の詳細分析（京成引き船）

結論: 手出しなしで売却できたと思っていたが、実際は86万円の赤字

減価償却スキームの実態

建物と設備を分離する手法

スキームの特徴:
– 建物価格を「建物本体」と「附属設備」に分離
– 設備（エアコン、給湯器、クロス、キッチン等）を15年で償却
– 通常より早く減価償却を計上できる
– 滝島氏の評価: 「良心的な方」（5年償却などの悪質事例と比較して）

所得税への影響

重要な指摘:
– 2件ずつ増やしているため、2024年に初めて所得税が半分に
– 減価償却が終わる15年後には元に戻る（税金の繰り延べ）

節税効果の真実

減価償却は「節税」ではなく「課税の繰り延べ」

滝島氏の解説:

「この減価償却っていうのはですね、あの節税っぽく見えて全然節税じゃなくてま最終的にあの原価償却が出た分が所得になっちゃうんで後で取られちゃうんですよ」

節税効果の計算例

【前提】
物件価格: 3,000万円
年間減価償却: 90万円（6年間）
減価償却総額: 540万円
所得税率: 30%（年収2,000万円の場合）

【買った時の節税効果】
540万円 × 30% = 162万円の所得税軽減

【売却時の税金（6年以上保有＝長期譲渡）】
540万円 × 20%（長期譲渡税率） = 108万円の税金

【実質節税効果】
162万円 - 108万円 = 54万円（10%程度）

滝島氏の結論:

「ものすごく何千万ってものを買ってる割には節税効果ってものすごいちっちゃいんですよ実は」

売却時の税金問題

短期譲渡と長期譲渡の違い

重要: 「5年」は6年目の1月1日を超える必要がある

京成引き船の売却での税金問題

結果: 手出しなしのつもりが57万円の税金が発生

滝島氏の警告

1. 数字に弱いエリート投資家の罠

「ここまでやっぱり何件も買われる方っていうのはエリートでお金持ちの方なのであの節税を目指される割はあんまり数字に弱いですね」

「まお仕事特化型の方が多いんでまドクターとかもそう方多ですし」

2. 2億円のビジネスなのに税理士不在のリスク

「3500万かる今現状持ってるのでも6件あるんで2億1000万総し触ってんですね要は2億のビジネスをやられてるんで」

「もう立派な事業ですからうんあの税理士をつけずに事業するってこはあ確かにそうですねあの保険に入らず車運転してるようなもんなんで相当危ない僕は思います」

3. 不動産業者による確定申告作成の違法性

滝島氏の警告:

「誰が罪を問われるかていうとお客さんだけです不動産屋は全く罪に問われないですよ」

「脱税したのはあくまでお客さん自身で税事務所に怒られてもうバカみたいな通帳風しかも通帳風ってすごいですよ経費にできないんですよあそうですよただ単に金取れるだけなんですよ罰金なんて」

4. ギャンブル性の高い投資

「思ったりミがない割には結構危険なジャンブルをやっててそれに対して数千万円を別してるってこと」

リスク要因:
– 15年後に減価償却が終了
– その時点でキャピタルゲイン税が発生
– 15年経過した物件は価格下落の可能性大
– 家賃収入はマイナス（月7,000円の手出し）
– 値上がり以外に利益を出す道がない

不動産業者のビジネスモデル

買い戻しスキーム

滝島氏の解説:

「自分たちでマンションを立てて短期で買い戻しをしてうんまのが新しい日同じ値段前後でやって材をどんどんどんどん稼ぐっていうビジネスモデル」

【業者の利益構造】
売却時の利益（新築販売）
     ↓
数年後の買い戻し（中古仕入れ）
     ↓
再販売（中古販売）
     ↓
また買い戻し

= 同じ物件で何度も売上を立てられる

新人営業マンの飛び込み営業

相談者の購入経緯:

「通りすがりおであの頑張って新人さんが外出てあのもうお客さん呼んできなさいみたいな感じでやったそうですであのこういうのあるんでお話だけでもって言うからなんかかわいそうだなと思ってお話だけでもって言っちゃったんですよ」

結果: 新人営業が年収2,000万円の超太客を獲得（7件・2億円）

購入者の心理

1. 税金への憎しみ

「でもあの皆さんも税金を憎んでるじゃないですかなるべく払いたくないっていうのでもう10%でも20%もあったら買いたいぜみたいな人がいるんで」

2. あまり見ていない

滝島氏の質問: 「赤字だったのにこどんどん買ってこうって思ったのはなんじゃないですか」

相談者の回答: 「ぶっちゃけあんまり見てなかったっていうところがあるんですよ」

3. 年末調整の還付金に目が行く

「で今あの年末調整で帰ってくるいはいはいてそっからしてる感じなんですけど」

4. 不動産への興味がなかった

「私あの家とか不動産投資に興味がなかったんですようん見てるとその子ってもいつも物件の情報を見てるんですよ」

「ああいう人はあのやってても多分楽しいんでしょうしま色々わかるんだろうからうんも強かったんであのいいんでしょうけど私そういうのではない」

15年後のリスク

減価償却終了後のシナリオ

滝島氏の解説:

「この15年目にして原価焼却がはいはいなく半分なくなるんで大体はいでそうするとその時点でおそらくそのカプ金がこんなになくなるならなくなるんです」

「それ以上に上がってないとすですね儲かりじゃあその毎月の家賃がプラスになってればって言うともう家賃はマイナスだし」

最悪のシナリオ:
– 15年後、物件価値は下落
– キャピタルゲイン税で大赤字
– 持ち出しでしか売却できない
– 総額数百万円～1,000万円以上の損失

流通課税制度と本当の節税効果

流通課税制度の仕組み

ポイント:
– 所得税は累進課税で最大55%
– 長期譲渡は一律20%
– 差額の最大35%が節税効果

本当に節税できる人

滝島氏の解説:

「すごくお金持ちの人まさにお客様みたいな方だと流心課税制度ってのがあって」

「20%ぶれた分ですねここを節税することが長く持ってるとできる可能性がある」

前提条件:
– 所得税率が20%以上（年収2,000万円以上が目安）
– 6年以上保有
– 売却時に購入価格と同等かそれ以上で売れる
– 毎月の家賃収入がプラス

実質節税効果: 最大でも10～15%程度

まとめ

本事例の重大な問題点

1. 総額2億1,000万円の大規模投資にもかかわらず税理士不在
2. 減価償却は「節税」ではなく「課税の繰り延べ」であることを理解していない
3. 15年後にキャピタルゲイン税リスクが必ず発生
4. 不動産業者による確定申告作成は税理士法違反の可能性
5. 年収2,000万円でも「数字に弱い」投資家は危険

実質の節税効果

【滝島氏の計算例】
減価償却時の節税: 30%
売却時の課税: 20%（長期譲渡）
実質節税効果: 10%程度

= 数千万円の投資に対して10%の節税は「割に合わない」

リスク評価

推奨アクション

1. 直ちに税理士に相談
   • 正確な減価償却計算の確認
   • 税務調査リスクの評価
   • 売却時の税金シミュレーション
2. 6年目以降に売却を検討
   • 長期譲渡税率（20%）適用のため
   • 短期譲渡（40%）を避ける
3. 確定申告を税理士に変更
   • 不動産業者による作成は違法性あり
   • 正確な申告で税務調査リスク軽減
4. 新規購入を中止
   • 7件目の物件キャンセルを検討
   • これ以上のリスク拡大を防ぐ
5. 物件ごとの収支を正確に把握
   • 毎月の手出し額
   • 減価償却後の簿価
   • 売却時の税金シミュレーション

滝島氏の最終メッセージ

「お仕事頑張って素晴らしいチームに疲れてご年少も高いんでうまくご活用してみてください悲惨な老後にならないようにちょっと頑張ろうと思」

「僕あの頑張った方は豊かに暮らす権利があると思うんですよ本当にであのま当たり前ですよそのその努力した分が見返りがなきゃ人生じゃないんで」

「でもその権利をその自分たちの利益のために奪おうとしてる人たちが不産業界の中には少なからずいてしかもそいつらがベラボーな利益を上げててもうそんだけみんな騙されとるということですね」

投資家への警告

✅ 絶対に避けるべき状況

• 年収2,000万円未満での「節税目的」ワンルーム投資
• 不動産業者による確定申告作成
• 建物と設備を分離した異常な減価償却（3年・5年償却）
• 税理士不在での2億円規模の投資
• 「節税になる」という営業トークを鵜呑み

🔍 正しい判断基準

• 減価償却は「課税の繰り延べ」であり「節税」ではない
• 実質節税効果は10%程度（年収2,000万円以上でも）
• 15年後のキャピタルゲイン税リスクを必ず計算
• 毎月の手出しは「隠れたコスト」
• 売却時の税金を含めた総コスト計算が必須

この動画は、年収2,000万円の高所得者でも陥る「節税スキームの罠」を明らかにする重要な警告事例です。不動産業者の巧妙な営業手法と、減価償却による節税効果の真実を正しく理解することが、資産を守る第一歩です。