【悲痛】ワンルームマンション投資で年間84万円の持ち出し地獄…金利上昇で追い詰められた38歳会社員の告白

冒頭文

「断るのに疲れて契約してしまった」——電話勧誘、ドトールでの6時間商談、そして押し切られた2件のワンルームマンション投資。金利上昇により毎月の手出しは2万円増加し、年間84万円の赤字。年収620万円のサラリーマンが陥った投資地獄の全貌と、滝島氏が指摘する「爆弾だらけ」の恐ろしい実態を徹底解説する。

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相談者プロフィール：押しに弱い38歳会社員

基本情報

項目	詳細
年齢	38歳
職業	運輸業
年収	620万円（昨年度）
所有物件	ワンルームマンション2件
購入時期	1件目：2020年8月、2件目：2023年9月
購入動機	「断り切れなかった」
相談理由	金利上昇により手出しが増加、全売却希望

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契約に至るまでの悪質な勧誘手法

1件目：両国物件（2020年8月）

勧誘の経緯

ステップ	詳細
1. 電話勧誘	会社のオフィスに名指しで電話
2. 誤認	業者との引き継ぎ漏れと勘違い
3. 上司からの圧力	「業務妨害だからお前どうにかしろ」
4. 仕方なく面会	ドトールコーヒーで3〜4時間
5. 洗脳	メリットのみを長時間説明
6. 契約	知識がない中で購入

相談者の証言:

「もう3時間4時間、ま要はそのそこで初めてそういった投資用のえっとワンルームマンションを要は販売してるっていう方を知りまして」

「ま洗脳というのもなんですけども、あの私も知識がない中でそこちょっと購入に至ってしまったといったところで」

2件目：小久保物件（2023年9月）

さらに悪質な手口

ステップ	詳細
1. 再度の勧誘	2件目購入の勧誘（2023年8月頃）
2. 何度も断る	都度断るも疲弊
3. 精神的圧力	「断るのに疲れてしまった」
4. 契約	「早くこの状況を出したかった」
場所	エクセルシオールカフェ

相談者の告白:

「もう早くもうとりあえずこの状況を出したかったのでそうですねちょっとあの購入という形になってしまったといったところ」

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物件詳細：両国1LDKと小久保ワンルーム

1件目：両国物件

項目	詳細
所在地	東京都・両国
間取り	1LDK
専有面積	41.6平米
購入価格	3,920万円
現行家賃	12万3,120円
管理形態	サブリース

2件目：小久保物件

項目	詳細
所在地	東京都・小久保
間取り	ワンルーム
購入価格	2,500万円
現行家賃	9万7,000円
管理形態	オーナー代行

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金利上昇の恐怖：月2万円増、年間25万円の追加負担

金利変動の実態

時期	金利	月額返済額	備考
当初	2.3%	–	両国物件
2024年7月〜	3.0%	–	0.7%上昇
上昇幅の影響	–	約2万円増加	年間25万円増

滝島氏の指摘:

「普通住宅ローンとかってま日銀のあの金利の引き上げとかで金利上がってきてますけど0.25%ぐらいしか上がってないんですよ」

「こういう証書金系ローンだから0.75とかそれぐらい上がっちゃってるってことですか」

住宅ローンとの比較

ローン種別	金利上昇幅	特徴
住宅ローン	0.25%程度	銀行の看板商品、上げ幅を抑える
投資用ローン	0.75%程度	住宅ローンの3倍

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月間収支の悲劇：毎月7万円の赤字

現在の収支内訳（2024年7月以降）

両国物件

項目	金額（月額）
家賃収入	12万3,120円
ローン返済	未公開
管理費・修繕積立金	未公開
手出し	約5万5,190円

小久保物件

項目	金額（月額）
家賃収入	9万7,000円
ローン返済	未公開
大光手数料	あり
管理費・修繕積立金	未公開
手出し	約1万2,000円

合計収支

項目	金額
月間手出し	約7万円
年間手出し	約84万円
年収に占める割合	約13.5%
手取りに占める割合	約20%

固定資産税（年間）:
– 両国：約10万円
– 小久保：約7万円（推定）

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借り換えの罠：3件目購入が条件

悪質な抱き合わせ商法

時期	内容
2024年6月末	金利上昇を理由に借り換えを提案
提案内容	現行3% → 1.9999%への借り換え
条件	3件目の物件を購入すること
手数料	50万円

相談者の証言:

「借り換えするにはもう1件購入をしてくださいって言われて」

「バルクで買えということですね」

滝島氏の厳しい評価:

「エクセルシオールカフェからの脱出するために2500万円のマンション買うってのはかなり大変なことですよ」

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売却時の恐怖：500〜800万円の持ち出しか

滝島氏による売却試算

両国物件（購入価格3,920万円）

項目	金額
想定売却価格	3,300万〜3,500万円
残債	約3,700万円（推定）
売却諸費用	約100万円
持ち出し	200万〜500万円

小久保物件（購入価格2,500万円）

項目	金額
想定売却価格	2,000万〜2,200万円
残債	約2,400万円（推定）
売却諸費用	約100万円
持ち出し	300万〜500万円

2件合計の損失見込み

項目	金額
最小損失	500万円
最大損失	1,000万円

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滝島氏が警告する「5つの爆弾」

1. 家賃下落の爆弾

要因	リスク
地区の古さ	ワンルームは家賃が下がりやすい
立地条件	よほど立地が良くない限り下落

2. 修繕積立金・管理費上昇の爆弾

項目	現状	将来予測
修繕積立金	現在の水準	確実に上昇
管理費	現在の水準	確実に上昇
時期	–	5〜6年目あたりで大幅増

3. 金利上昇の爆弾（ほぼ爆発確定）

今後の予測:

時期	予測
短期	さらなる金利上昇
中期	日米金利差調整圧力
トランプ政権の影響	関税 vs 利上げ要求

滝島氏の見解:

「今後トランプさんがね、日本の観光産業の1つである自動車に対して場合によっては10倍関税をかけるなんてとんでもない発言なことをおっしゃってますけど、ま、そこで関税と引き換えに僕は利上げだと思うんですね」

4. 物件価格下落の爆弾

負の連鎖:

金利上昇
  ↓
維持できない人が増える
  ↓
売却物件が増加
  ↓
在庫増加・買い手減少
  ↓
価格下落
  ↓
さらに売却困難に

5. 元金が減らないローン構造

期間	状況
初期5年	ほぼ利息のみ返済
元金減少	非常に遅い
35年ローン	完済はるか先

滝島氏の厳しい指摘:

「最初の多分利子しか減ってないですよね。元金が全然減らないプランだと思うんですけど。35年間ありますからね。買って5年ぐらいで利子が上がって右往左往してるようだともう35年がそもそも遠いという状況で」

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節税効果の嘘：年収500万円では無意味

節税メリットの実態

項目	内容
年収	500万円
所得税率	低い
節税効果	ほぼなし
売却時	20%の譲渡所得税
結論	税の先送りにすぎない

滝島氏の解説:

「年収が500万円なんで、ま基本的にですねその限界所得税、日本人は限界所得納税のですね先送りになるんですよね。売った時20%絶対税金取られますから。仮にですねその住民税とかね所得税が圧縮できたとしても最終的にはその分払わなきゃいけないです」

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ワンルームマンション業者と銀行の癒着構造

銀行のビジネスモデル

滝島氏の分析:

1. 通常では融資不可の物件
   • 居住者がいるワンルーム
   • 通常の融資は相当厳しい
   • ほぼ組めない
2. マンション業者と結託
   • スキームとして商品化
   • 組んではいけないところに融資
3. 低金利で顧客獲得
   • 入口の敷居を低くする
   • 後で上げて利益を稼ぐビジネス
4. 金利上昇で利益確保
   • 上げる時はとことん上げる
   • 逃げられないようにする

融資の実態:

項目	通常融資	ワンルーム投資ローン
審査基準	厳格	甘い
金利	低め	高め（2〜3倍のリスクプレミアム）
借り換え	容易	困難（物件の性質上）
顧客	プロ・一般	素人狙い

滝島氏の痛烈な批判:

「住宅ローンに比べてリスクが2倍も3倍もあるわけです。でかつそのもう大綱を絶たれてる人が多いわけなんで、よほどワンルームマンション業者とくっついてるメリットが非常にある。住宅ローンがなんかいくら貸しても全然効率それてんじゃないですか。住宅ローンに比べてリスクが2倍も3倍もあるわけです」

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借り換えのリスク：50万円の手数料と一括返済手数料

借り換え提案の詳細

項目	詳細
現行金利	3.0%
借り換え後金利	1.9999%
借り換え手数料	50万円
条件	3件目の物件購入

借り換えの罠

滝島氏の指摘する問題点:

1. 今後の金利上昇
   • 1.9999%も今後上昇する可能性
   • 日銀の金利引き上げ傾向
2. 一括返済手数料
   • 銀行によっては残債の2〜3%
   • さらに手数料が発生
3. バルク購入の強制
   • 3件目の購入が条件
   • さらに負債が増える

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今後の金利上昇リスク：トランプ政権と日米金利差

金利上昇シナリオ

要因	内容
日銀の政策	金利引き上げ継続の方針
日米金利差	極端な円安の原因
トランプ政権	関税 vs 日本の利上げ圧力
予測	思ったより大きく上がる可能性

滝島氏の予測:

「今後トランプさんがね、あの等々日本の観光産業の1つある自動車に対して場合によっては10倍関税をかけるなんてとんでもない発言なことをおっしゃってますけど、ま、そこで関税と引き換えに僕は利上げだと思うんですね」

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10年保有のシミュレーション：夢の終焉

業者の売り文句

「10年間持ってれば残債が減るんでプラスのポイントが出る」

滝島氏の現実的試算

前提条件

項目	詳細
月間手出し	2.3万円
保有期間	35年
修繕積立金・管理費	上昇前提
家賃	下落前提
金利	上昇傾向

35年後の結果

項目	金額
累計手出し	966万円（35年 × 2.3万円/月 × 12ヶ月）
物件取得価格	2,410万円（ローン総額）
実質コスト	3,376万円
物件地区	14年 → 49年
49年後の価値	2,410万円は絶望的
結論	大赤字確定

滝島氏の厳しい現実:

「地区50年のマンションが果たして北区で2410万で売れるだろうかっていうところですよ。もう相当望み薄だと思うんですよね。てかもうこの頃立替えですよ」

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適正価格の衝撃：600万円の乗せ幅

収益還元法による試算

両国物件

項目	金額
現行家賃	12万3,120円
年間家賃収入	147万7,440円
想定利回り	5%（ワンルーム相場）
適正価格	約2,954万円
購入価格	3,920万円
乗せ幅	約966万円

小久保物件

項目	金額
現行家賃	9万7,000円
年間家賃収入	116万4,000円
想定利回り	5%（ワンルーム相場）
適正価格	約2,328万円
購入価格	2,500万円
乗せ幅	約172万円

2件合計

項目	金額
購入価格合計	6,420万円
適正価格合計	約5,282万円
総乗せ幅	約1,138万円

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勉強代500万円：相談者の決断

相談後の方針

相談者の意向:
– 全物件売却希望
– 勉強代として損失を受け入れる覚悟
– 0にリセットしたい

想定損失:

項目	金額
売却時持ち出し	500万〜1,000万円
既支払い手出し	累計数百万円
総損失	推定1,000万円以上

滝島氏のアドバイス:

「勉強台だと考えて、1回ちょっと0にしたいという風に考えております」

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ワンルームマンション投資の構造的問題点まとめ

業者の手法

段階	手法
1. 勧誘	電話・職場への圧力
2. 商談	カフェで長時間拘束（3〜6時間）
3. 契約	疲弊させて押し切る
4. 追加購入	「2件目は買わない」と言っても勧誘
5. 抱き合わせ	借り換えに3件目購入を条件化

物件の問題

項目	問題点
価格	相場より20〜25%高い
利回り	表面利回りでも低い
ローン	投資用ローンで高金利
管理	サブリースで中抜き
出口	売却時大損確定

ローンの問題

項目	問題点
金利	住宅ローンの2〜3倍
上昇幅	住宅ローンの3倍上がる
借り換え	困難
元金	なかなか減らない

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滝島氏の結論：爆弾だらけの投資

5つの爆弾:

1. ✅ 家賃下落 – 確実に爆発
2. ✅ 修繕積立金・管理費上昇 – 絶対爆発
3. ✅ 金利上昇 – ほぼ爆発確定
4. ✅ 物件価格下落 – 連鎖爆発
5. ⚠️ 元金が減らない – 時限爆弾

滝島氏の総括:

「非常に爆弾がたくさんいろんなところに仕掛けられてる投資がワンルーム投資かなと思います」

「昨年からですねこの金利上昇によって色々日本のですね不動産の見方が変わる変わると僕申し上げてきたんですが、まワンルームにもですね当然のようにその波が押し寄せてるという状況になりました」

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まとめ：断り切れなかった代償

被害の実態

項目	詳細
契約経緯	カフェで6時間の拘束 × 2回
年間手出し	84万円
想定売却損	500万〜1,000万円
累計損失	1,000万円以上
精神的負担	計り知れない

教訓

1. 電話勧誘は即切る
   • 会社に電話がかかってきても対応しない
2. カフェでの商談は拒否
   • 長時間拘束は悪質商法の典型
3. 「断るのに疲れた」は危険信号
   • NOを言い続ける覚悟を
4. 投資用ローンは住宅ローンと別物
   • 金利上昇リスクが3倍
5. 節税効果は幻想
   • 年収500万円では意味なし

被害を防ぐために

✅ やるべきこと:
– 電話勧誘は即切る
– 不動産投資の基礎知識を学ぶ
– 収益還元法で適正価格を計算
– 金利上昇リスクを理解

❌ やってはいけないこと:
– カフェでの長時間商談に応じる
– 疲弊して契約する
– 2件目・3件目の勧誘に応じる
– サブリースを信用する

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動画情報

チャンネル名: 不動産ジメの滝島
動画タイトル: ワンルームマンション投資被害相談
相談者: 38歳・運輸業・年収620万円
物件: 両国1LDK（3,920万円）、小久保ワンルーム（2,500万円）

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