狭小800万で実現する3階建て住宅の真実と注意点

YouTube URL: https://youtu.be/MDoR6rXsDNI
チャンネル: 不動産G 滝島一統
再生回数: 315,920回

📋 案件概要

本動画は、不動産事務所での実際の相談風景を撮影したもので、33歳会社員（年収880万円+副業収入）が、マンションから戸建てに引っ越すため、狭小地（約15坪/50㎡）にローコスト住宅メーカーで3階建て住宅を建築する計画について相談しています。

🏗 狭小住宅建築のポイント

1. 間取りの制約

狭小地特有の制約として、以下の点が指摘されました：

階段位置の固定化

• 廊下を最小限にするため、階段は玄関のすぐそば（家の中央付近）に配置せざるを得ない
• ビルトインガレージを作る場合、この制約はさらに厳しくなる

水回りの集約

• 面積を有効活用するため、風呂の上にキッチンを配置するなど、縦に水回りを集約
• 配管コストの削減にもつながる

トイレの配置問題

• 当初プランでは3階にトイレなし（2階と1階のみ）
• 理由：「水圧が低い」との説明
• 滝島氏の意見：藤沢駅近くの市街地で水圧不足は疑問。昨今は4階まで直圧で可能なケースが多い。要再確認。
• 各階にトイレを設置すべき：後から追加は困難、3階から2階に降りるのは不便

2. 窓の重要性

戸建てのメリットは「窓を自由に作れること」。特に以下の箇所には窓が必須：

水回り（トイレ・浴室）

• 換気扇だけでは不十分
• カビ対策・空気循環のため窓が必要
• オプション費用がかかっても付けるべき

階段

• 採光の確保
• 3階に熱気がこもる問題を解決
• 排熱効果を高める

リビングと階段の仕切り

• 引き戸などで仕切りがないと、エアコンの空気が上下階に逃げる
• 全館冷房状態になり光熱費が高騰
• 引き戸の設置を強く推奨

3. 断熱・基礎工事の品質

ローコスト住宅の最大の注意点は、目に見えない部分の品質です。

断熱材

• 安価な断熱材を使用している可能性が高い
• 特に3階は屋根からの熱で「サウナ状態」になる
• ルーフバルコニーの有無にかかわらず、断熱性能が重要
• 省エネ基準の数値は満たしていても、実際の快適性は別問題

基礎工事

• 表層改良のみが一般的（建築基準法上は合法）
• 本来は地盤30m下まで杭を打つべきだが、コストがかかるため省略
• 地盤沈下・傾き・液状化に弱い構造になる可能性

木材の品質

• 節目だらけの安価な木材を使用している可能性
• 節目に穴が開いているような木材（押すと抜ける）も使用されるケースあり
• 構造強度に影響する重要な問題

滝島氏のコメント: 「ローコスト住宅は、材料の大量仕入れでコストを下げているのは事実だが、安い素材を使っているのも事実。目に見えない部分にどこまで金をかけているかが重要」

4. オプション費用の罠

• 参考見積もりは最低限の仕様
• 窓の追加、断熱材のグレードアップ、水回りの増設などで坪単価が2倍になることもある
• 最終的な総額を必ず確認すること

💰 価格評価

土地価格

• 3,760万円（約15坪）
• 坪単価約250万円
• エリア的にはやや高め（建売とセット販売のため、土地に利益が乗っている可能性）

建物価格

• 1,420万円（24.63坪）
• 坪単価約57万円
• ローコスト住宅としては標準的
• 建売とセット販売のため、土地・建物合わせた総額で考えるべき

総合評価

• このハウスメーカーは現在土地の売却に困っている状況
• バーゲンセール品として提供されている可能性が高い
• 立地（藤沢駅徒歩5-6分）を考えれば悪くない

⭐ リセールバリュー評価

強み

1. 商業地域であること（最大の強み）

• 一般的な居住用物件で商業地域に建つのは極めて稀
• 用途制限がほぼない（風俗店も出せる地域）
• 民泊・ホテル営業が可能な可能性が高い
• 各階にトイレ・洗面を設置すれば、365日営業の民泊物件として転用可能
• 投資案件としての価値が高い

2. 立地

• 藤沢駅徒歩5-6分（駅近）
• 人通りがあり、防犯面でも有利
• 土地価格が上昇傾向のエリア

3. 駐車場の有無

• 駐車場は必須（ビルトインガレージ推奨）
• 駐車場がないとリセール時に買い手が激減

懸念点

1. 狭小住宅

• 15坪という面積は万人受けしない
• ファミリー層には狭い可能性

2. ローコスト住宅の品質

• 将来的な修繕費用が高くつく可能性
• 10-15年後の設備更新時期に大きな費用が発生

3. 3階建ての住みにくさ

• 高齢になると階段の上り下りが負担
• エアコン効率の悪さ（全館空調になりがち）

⚠️ 注意すべきポイント（チェックリスト）

🎯 まとめ

この物件に向いている人

• 駅近の立地を重視する人
• 将来的に民泊などの投資用途も検討している人
• リセールバリューを重視する人
• 狭小住宅でも問題ない家族構成（少人数）

この物件に向いていない人

• 広さを求める人
• ローコスト住宅の品質に不安を感じる人
• 長期間（30年以上）住み続ける予定の人
• 高齢になっても住み続けたい人（3階建ては階段がきつい）

滝島氏の総評

「商業地域という点が最大の魅力。居住用でも民泊用でも転用可能な柔軟性がある。ただし、ローコスト住宅の品質には要注意。特に断熱・基礎・木材などの目に見えない部分の仕様を必ず確認すること。オプション費用で総額が跳ね上がる可能性があるため、最終的な見積もりをしっかり取ること」

📌 推奨アクション

1. 水圧問題の再確認：水道局または設計士に3階トイレ設置可能性を確認
2. 仕様書の精査：断熱材・基礎工事・木材のグレードを確認
3. オプション総額の見積もり取得：窓・トイレ・引き戸などを含めた最終見積もり
4. 商業地域の活用方法を検討：民泊可能性を市役所で確認
5. セコムなど防犯システムの導入検討（商業地域は人通りがあるが、念のため）
6. 駐車場設置の最終確認（ビルトインガレージの詳細仕様）

記事作成日: 2025年11月30日
動画出典: 不動産G 滝島一統
分析者: Claude (AI不動産分析アシスタント)