築50年マンションのフルリフォーム現場潜入!アスベスト除去の実態と費用削減の秘訣
YouTube URL: https://youtu.be/khCHzmAP87Q
チャンネル: 不動産G 滝島一統
テーマ: 中古マンションリフォーム現場・アスベスト除去作業
📋 動画概要
本動画では、滝島氏が築50年の中古マンション1室のフルリノベーション現場に潜入し、アスベスト除去作業の実態を取材しています。中古マンションを購入する際に知っておくべきアスベストのリスク、検査の重要性、費用削減のポイントが詳しく解説されています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件タイプ | 築50年の中古マンション |
| 作業内容 | 1室のフルリノベーション |
| 主な課題 | アスベスト除去 |
| 作業方法 | 完全防護服着用での除去作業 |
| 検査 | 建材ごとにアスベスト含有を分析 |
🏗 築50年マンションの特徴
間取りの傾向
- 和室がメイン：昔のマンションは洋室より和室が多い
- 窓のない部屋が存在：採光を考慮しない間取り
- 作り付けの棚が多い
- 古い和風の台所（キッチン設備）
☠️ アスベスト(石綿)の基礎知識
アスベストとは?
かつては「夢の建材」
- 安価で色々な用途に使える
- 断熱材として非常に優秀
- 接着剤にも広く使用
- 塗料にも含まれる
健康リスク
肺がんの原因
- 細かく飛散しやすい
- 肺に溜まると排出されにくい
- 肺に蓄積して肺がんのリスクを高める
- どのぐらいで発症するかは不明
過去の被害
- 小学校の体育館などに広く使用
- 子供が吸入して肺がんなどで亡くなるケースが多発
- これが使用禁止のきっかけに
使用禁止の時期
規制開始
- 2006年9月以降の建築物には使用禁止
- それ以前の建物にはほぼ確実に含まれている
滝島氏のコメント:
「築50年クラスのマンションだとほぼ100%使われている。ない方が珍しい」
🔬 アスベストが使用されている箇所
1. ビルの吹き付け材
- 最もリスクが高いレベルのアスベスト
- 吸入した場合の健康被害が最大
2. 接着剤
- 壁紙(クロス)の接着剤
- 床タイルの接着剤
- クッションフロアの接着剤
3. 建材そのもの
- クッションフロア自体に塗り込まれている
- 床材
- 天井材
4. その他
- 塗料
- 断熱材
🧪 アスベスト検査の重要性
検査をする理由
1. 処理費用が大幅に変わる
- アスベスト含有の場合：専門的な除去作業が必要（高額）
- アスベスト非含有の場合：通常の廃棄で済む（安価）
2. 解体方法が変わる
- アスベスト含有の場合：完全防護服・専用マスク必須
- 飛散防止措置が必要
- 作業時間も長くなる
3. 産業廃棄物処理費用の高騰
- ここ数年で2倍に値上がり
- 建築業界に直撃している
- 少しでもコストカットしたい
検査方法
サンプル採取
- 各建材からサンプルを採取
- 専門機関で成分分析
- アスベスト含有の有無を判定
検査結果の例（本動画の物件）
| 箇所 | 検査結果 |
|---|---|
| 壁紙(クロス) | アスベストなし |
| 壁紙の接着剤 | アスベストなし |
| 床タイルの接着剤 | アスベストあり |
| 床タイル | アスベストあり |
検査しない場合のリスク
滝島氏のコメント:
「検査していない場合は、アスベストがあるとして除去しなければならない。つまり、最も高額な方法で処理することになる」
メリット
- 検査費用は数万円程度
- 処理費用の差額は数十万〜数百万円
- 1手間かけて検査した方が財布に優しい
🛡 アスベスト除去作業の実態
完全防護装備
防護服
- 全身を覆う防護服
- SF映画のような完全防備
- 真夏は地獄のような暑さ
マスク
- N95マスク（一般的な現場）
- さらに高性能なマスク（アスベスト除去の専門業者）
- 息苦しさは普通のマスクと全く違う
その他
- 手袋と防護服の隙間もテープで密閉
- 完全密閉して作業
飛散防止措置
湿潤剤の散布
- 水だけでは不十分（蒸発してしまう）
- 薬剤入りの湿潤剤を使用
- 固まるようにして飛散を防ぐ
目に見えないリスク
滝島氏のコメント:
「今見えている埃はすごく大きい粒子。アスベストは本当に微粒子で目に見えない。花粉が見えないのと同じ。だから怖い」
作業環境
時間帯
- 午前中の涼しい時間帯を選ぶ
- 真夏の昼間は完全防護服では命に関わる
作業の大変さ
- 防護服を着て長時間作業
- 真夏でも作業しなければならない
💰 リフォーム費用を抑えるポイント
1. アスベスト検査を必ず実施
コスト削減効果
- 検査費用：数万円
- 削減できる費用：数十万〜数百万円
検査で「アスベストなし」と判明した箇所
- 通常の解体で済む
- 通常の廃棄処理で済む
- 大幅なコストカットが可能
2. 部分的な検査で費用を最小化
建材ごとに検査
- クロス：検査でアスベストなし→通常の剥がし方でOK
- 床材：検査でアスベストあり→専門業者が除去
無駄な費用を払わない
- 全てをアスベスト除去として扱うと大幅に高額
- 検査で必要な箇所のみ専門処理
3. 産業廃棄物処理費用の把握
現状
- ここ数年で2倍に値上がり
- 今後も値上がりの可能性
対策
- 見積もりを複数取る
- 産廃処理業者を直接比較
- リフォーム業者の丸投げは高くつく
⚠️ 悪質業者の手口
手抜き除去の実態
滝島氏のコメント:
「アスベストは目に見えない。監視官がいるわけでもない。手を抜くことがいくらでも抜ける」
よくある手抜き
- 湿潤剤を使わない
- 防護服を適当に着る
- 飛散防止措置を省略
- 廃棄処理を不適切に行う
見抜く方法
- 作業工程の写真を提出させる
- 検査証明書を必ず確認
- 産廃処理のマニフェストを確認
🏠 中古マンション購入時の注意点
築年数とアスベストの関係
| 築年数 | アスベスト含有の可能性 |
|---|---|
| 築19年以上（2006年9月以前） | ほぼ確実に含まれている |
| 築18年以下（2006年9月以降） | 含まれていない |
リフォーム済み物件の罠
表面だけの綺麗さ
- 化粧リフォームで見た目は綺麗
- アスベストが適切に除去されているか不明
確認すべきポイント
- アスベスト検査の結果を見せてもらう
- 除去作業の証明書を確認
- 産廃処理のマニフェストを確認
- 検査・除去をしていない場合は将来のリスクとして考慮
購入前の確認事項
売主に確認
- アスベスト調査の有無
- 調査結果の書類
- リフォーム時の除去作業の記録
ない場合のリスク
- 将来的に自分で対処する必要
- 費用は数十万〜数百万円
- 健康リスクも考慮
📌 まとめ
アスベストの基礎知識
- 2006年9月以前の建物にはほぼ確実に含まれている
- 肺がんのリスクを高める危険な物質
- 目に見えないため、専門的な対処が必要
リフォーム時のポイント
- 必ずアスベスト検査を実施（数万円で数百万円節約）
- 部分的に検査して無駄な費用を削減
- 適切な除去業者を選ぶ（手抜きに注意）
中古マンション購入時の注意
- 築19年以上の物件はアスベスト含有を前提に
- リフォーム済み物件は除去記録を確認
- 将来の費用も購入判断に含める
🎯 視聴者へのアドバイス
リフォームを検討している方
- 検査をケチらない（結果的に安上がり）
- 複数の業者から見積もりを取る
- 作業工程の記録を必ず残してもらう
中古マンション購入を検討している方
- アスベスト調査結果を必ず確認
- 未調査の物件は価格交渉の材料に
- 将来的なリフォーム費用を購入予算に含める
賃貸で住んでいる方
- 築19年以上の物件はアスベスト含有を前提に
- 健康被害は蓄積するため、長期居住は慎重に
- 大規模リフォーム時は一時退去を検討
記事作成日: 2025年11月30日
動画出典: 不動産G 滝島一統
分析者: Claude (AI不動産分析アシスタント)
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