【詐欺検証】ワンルーム4件購入!契約書の金額不一致と悪質サブリース契約の罠

YouTube動画: https://youtu.be/fndFnoBnCXU

相談内容の概要

資産運用EXPOで勧誘され、ワンルームマンション4件を購入した方からの相談。購入後に売買契約書と重要事項説明書の金額が異なることが判明。さらに10年間解約不可のサブリース契約、空室時の営業放棄、レインズ未掲載など、次々と問題が発覚した典型的な悪質業者のケースです。

実際の被害:
– 重要事項説明書: 2,750万円(諸費用ローン含む)
– 売買契約書: 2,680万円
– 融資額: 2,750万円
– 差額70万円の行方: 諸費用として使われたが「諸費用無料」と説明

問題点:
– 「資産運用EXPO特典で諸費用カット」と営業トーク
– 実際はオーバーローンを組まされていた
– 購入から1年後に気づくも手遅れ

契約内容の異常性:
– 期間: 10年間の集金代行契約
– 解約条件: 「正当な理由がなければ解約不可」
– 違約金: 賃料の6ヶ月分(約100万円!)

管理実態:
– 空室10ヶ月放置
– レインズ(不動産流通機構)に物件未掲載
– Instagramに写真を載せるだけで営業せず
– 賃貸借契約書を送らない
– オーナー署名なしで契約成立

1件目(新築):
– 当初家賃: 9万8,500円
– 1年後家賃: 9万2,000円(6,500円下落)
– 空室期間: 10ヶ月
– 新築プレミアムが消失

2件目:
– 突然修繕積立金が2倍に増額
– キャッシュフローが大幅悪化

法的解釈:
不動産投資は「素人はやらない・できない」という法律の建て付け。契約書をちゃんと読んでいない方が悪いとされてしまう現実があります。

証拠の重要性:
– 「諸費用カット」のエビデンス(メール・録音)があれば戦える
– 今回はチラシにも記載なし、口頭のみ
– 契約書にサインした時点で立証困難

賃料6ヶ月分違約金の違法性:
集金代行契約でこのような縛りをかけることは通常ありえません。一般消費者に著しく不利な契約です。

解約の選択肢:
1. 都庁への業務改善命令申請(宅建免許が東京都の場合)
– レインズ未掲載=情報違反
– オーナー署名なし契約=商法違反の可能性

4件合計の状況:
– 総融資額: 約8,000万円
– 売却試算: マイナス1,200〜1,800万円
– キャッシュフロー: 全件赤字

損切り推奨の理由:
1. キャッシュフローで取り返せない
– 家賃は下落、修繕費・管理費は上昇
– 赤字が拡大する一方

損切りの覚悟:
最悪500万〜1,000万の赤字でも売却すべき。35年間の赤字累積や精神的負担を考えれば、早期の損切りが最善策です。

信頼性の錯覚
- 大規模な展示会=信頼できる企業という誤解
- お金を払えばどんな業者でも出展可能
- 芸能人広告・スポーツチーム協賛も信頼の担保にならない
「特典」の罠
- 「EXPO特典で300万引き+諸費用カット」
- 実際は相場より高く設定して値引きしただけ
- 諸費用もローンに組み込まれていた

展示会・セミナーでの注意点:
– 即決を迫られたら断る
– 契約書は必ず第三者(弁護士・税理士)にチェックしてもらう
– 「諸費用無料」などの特典は文書で確認
– SUUMOなどで同じエリアの相場を必ず確認

契約書チェックポイント:
– 売買契約書と重要事項説明書の金額一致確認
– サブリース契約の解約条件確認
– 管理義務の明記(レインズ掲載義務など)
– 修繕積立金の将来計画確認

構造的問題:
1. 土地<建物の比率→経年で価値下落
2. 修繕積立金・管理費の上昇
3. 家賃の下落(新築プレミアム消失)
4. 空室リスク(地方は特に高い)

節税効果の真実:
– 2,000万の物件で年間15〜20万しか節税できない
– 節税効果は5年程度で消失
– 毎月赤字なら本末転倒

今回のケースでの最善策:
1. 都庁に情報違反を申告
2. 並行して売却査定を取る
3. 最悪100万払ってでもサブリース解約
4. 損切り覚悟で早期売却

重要な心構え:
投資の損切りができないと次の投資に進めません。このマイナスを別の投資で取り返すのはギャンブラーの思考。傷が浅いうちに撤退するのが賢明です。

最後に:
「あなたにこの物件を売った人は詐欺師です」と言っても、「でもこの人いい人なんです」と答える被害者が多いのが現実。詐欺師は”いい人”を演じるプロです。不動産投資の判断は「人」ではなく「数字」で行いましょう。

この記事は不動産ジプシー・滝島氏のYouTube動画の内容を基に、ワンルームマンション投資被害への警告として作成されました。