【2024年版】築古フル物件投資は「もう終わり」なのか？プロが語る現実と戦略

「築古物件投資はもうオワコン？」そう諦めるのは早すぎます

ネットで検索すると不安な情報ばかり出てきますよね。「公開物件はすぐに売れてしまう」「融資してくれる銀行がない」「もう参入できる市場じゃない」って。でも本当にそうでしょうか？今回ご紹介する動画では、不動産投資のプロが築古フル物件投資の現実と、今から参入する戦略を徹底解説しています。

動画URL: https://www.youtube.com/watch?v=-qRvcFH55j4

市場はレッドオーシャンだけど、戦略次第で突破できる

確かに公開情報の競争は激しいです。楽待、健美家などのポータルサイトに出てる物件は足が早くて、内見に行こうと思ったら既に売れてたとか、買付を入れたら2番手だったとか、そういうことは日常茶飯事なんですよね。でもね、勝ててる人には共通点があるんです。

まず一つ目が「すぐ買える人」になること。現金200〜300万円なら即決できる状態とか、事前に融資の仮審査を済ませてて内諾を取ってる状態とか。不動産会社からすると、こういう人に売りたいわけですよ。だって早く終わらせたいじゃないですか、取引を。2番手でも「満額提示＋融資済み」なら1番手に繰り上がる可能性もあったりします。

それから不動産会社との信頼関係を構築すること。これめちゃくちゃ大事で、細かい値引き交渉ばっかりする人よりも、熱量が高くて感謝をちゃんと伝える人の方が、非公開情報が回ってきやすいんです。考えてみたら当たり前の話で、あなただって付き合いやすい人に良い情報をあげたくなるでしょ？

融資戦略は段階的アプローチが正解

「銀行が貸してくれない」って諦めてる人、ちょっと待って。確かに融資してくれる銀行はどんどん減ってるんですけど、戦略次第でなんとかなります。実績ゼロからの王道ルートを教えますね。

まず日本政策金融公庫とか滋賀銀行みたいな、不動産投資の実績がなくても個人の属性で融資してくれるところでスタートを切ります。まずは小さく1〜2棟で実績を作るわけです。そして家賃収入が本業の給与を超えたタイミングで、「不動産事業者」として評価が変わって、地銀とか信用金庫の融資枠が一気に広がるんです。

銀行開拓のコツとしては、仲介不動産会社から担当者を紹介してもらうとか、地域の大家の会に参加して情報収集するとか。「どの銀行がどんなスタンスか」を掴むのが大事なんですよね。動画の中でも語られてるんですけど、ピンポイントでその銀行にアプローチするっていう戦略が重要なんです。

今でも参入できる理由

実は追い風も吹いてるんですよ。仲介手数料の法改正があって、800万円以下の物件でも不動産会社が33万円もらえるようになったから、低価格帯物件の流通が増えたんです。超低価格帯は競争激化してるけど、中間価格帯の2000万円前後は意外と狙えたりします。

成功する人の特徴として、縁を大事にするっていうのがあります。不動産会社との丁寧なやり取りとか、物件を紹介してもらったら感謝を伝えるとか。信頼×行動量＝非公開情報の入手確率なんですよね。それから買える準備をしてること。融資の事前相談を済ませてるとか、現金で買える物件も視野に入れてるとか、スピード勝負に備えてるっていうのが大事。

銀行開拓にも積極的になる必要があって、「どの銀行が築古に融資しているか」常にアンテナを張っておいて、内見のついでに不動産会社から情報収集したり、紹介を活用してピンポイントで銀行にアプローチしたり。こういう地道な努力が、結果的に物件取得につながるんです。

まとめ：築古フル物件投資は終わっていない

プロの結論は明確で、「まだまだ買える市場。ただし戦略が必要」ってことなんです。市場はレッドオーシャンだけど、信頼関係と準備で差別化できる。融資は実績ゼロから段階的に攻略する。行動量×信頼＝成功っていう方程式は変わらないんですよね。

10年前より厳しくなったのは事実だけど、正しい戦略があれば今でも勝てる。この動画を見れば、「何から始めればいいか」が明確になると思います。

この記事は動画の内容を基に構成しています。不動産投資はリスクを伴いますので、必ず専門家に相談の上、自己責任で判断してください。