20251117
不動産調査結果
調査概要
- 調査日時: 2025年11月17日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 51件
- 首都圏近郊: 16件
- 絶対条件適合: 0件
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
スコア分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー
物件評価比較
トップ物件詳細
トップ物件評価
トップ物件CF内訳
評価結果一覧
重要: 今回調査した16件すべてが絶対条件TOP5のいずれかを満たさないため、全件見送り推奨です。
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 築年数 | 総合評価 | 評価 | 主な不適合理由 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山1丁目 | 3,480万円 | 13.86% | 53年 | – | D | 築年数超過(53年) |
| 2 | グレース大磯 | 神奈川県中郡大磯町西小磯 | 3,880万円 | 22.10% | 32年 | – | D | 築年数超過(32年)、価格超過 |
| 3 | パンプキンハイム | 東京都八王子市上川町 | 3,300万円 | 10.00% | 31年 | – | D | 築年数超過(31年)、立地(バス30分) |
| 4 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 千葉県船橋市三山 | 3,480万円 | 13.86% | 53年 | – | D | 築年数超過(53年) |
| 5 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 千葉県旭市二 | 3,200万円 | 11.62% | 39年 | – | D | 築年数超過(39年) |
| 6 | 宇都宮市 一棟ホテル | 栃木県宇都宮市細谷町 | 4,980万円 | 63.41% | 32年 | – | D | 築年数超過(32年)、価格超過、用途違い(ホテル) |
| 7 | 千葉県 一棟売りアパート | 千葉県山武郡横芝光町横芝 | 3,000万円 | 12.40% | 34年 | – | D | 築年数超過(34年)、立地(千葉県外房) |
| 8 | 中板橋 売り戸建(民泊) | 東京都板橋区弥生町 | 3,650万円 | 15.34% | 55年 | – | D | 築年数超過(55年)、用途違い(民泊)、価格超過 |
| 9 | ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て | 栃木県那須烏山市谷浅見 | 4,380万円 | 19.61% | 35年 | – | D | 築年数超過(35年)、価格超過、立地(栃木県) |
| 10 | 用途多数！勝浦市串浜全4棟売りアパート | 千葉県勝浦市串浜1318-1 | 4,980万円 | 32.50% | 40年 | – | D | 築年数超過(40年)、価格超過、立地(千葉県外房) |
| 11 | 千葉県千葉市中央区 一棟売りビル | 千葉県千葉市中央区椿森 | 3,650万円 | 10.83% | 51年 | – | D | 築年数超過(51年)、価格超過、用途違い(ビル) |
| 12 | 千葉県鴨川市 一棟売りアパート | 千葉県鴨川市浜荻 | 3,980万円 | 11.95% | 32年 | – | D | 築年数超過(32年)、価格超過、立地(千葉県外房) |
| 13 | 町田市 一棟売りアパート | 東京都町田市相原町 | 3,680万円 | 11.57% | 32年 | – | D | 築年数超過(32年)、価格超過、駅距離(歩59分) |
| 14 | 埼玉県加須市 一棟アパート | 埼玉県加須市柳生 | 4,350万円 | 11.20% | 35年 | – | D | 築年数超過(35年)、価格超過、立地(埼玉県北部) |
| 15 | ハイム上本郷 | 千葉県松戸市松戸新田 | 4,200万円 | 10.11% | 33年 | – | D | 築年数超過(33年)、価格超過 |
| 16 | 足立区・投資用シェアハウス | 東京都足立区新田3丁目 | 4,300万円 | 10.07% | 48年 | – | D | 築年数超過(48年)、価格超過、用途違い(シェアハウス) |
詳細評価
物件1: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年 (1972年3月築)
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成大久保駅 歩18分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析 (※推定値):
– 年間家賃収入: 約482万円 (13.86% × 3,480万円)
– 年間経費: 約96万円
– 基本経費(20%): 約96万円
– 借地料: 情報不明
– その他: 情報不明
– 年間ローン返済: 約203万円 (融資額3,132万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: 約+15.2万円 (※推定値)
– 返済比率: 約42%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +15万円以上 |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 船橋市(車1.5時間程度) |
| 築年数 | 0/10 | 53年(基準5〜15年を大幅超過) |
| 返済比率 | 10/10 | 42% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,480万円 |
| 駅距離 | 0/5 | 歩18分 |
| 稼働率 | 3/5 | 情報不明(仮定3点) |
| 総戸数 | 3/5 | 9戸(望ましい範囲やや上) |
| 合計 | 40/75 | 評価: D(見送り) |
総合判定:
見送り推奨
【致命的な問題点】
– 築年数53年は絶対条件(5〜10年)を大幅に超過 → 即見送り
– 土地権利が不明(所有権の確認必須条件)
– 木造で築53年は耐用年数(22年)を大幅超過、今後の修繕費が膨大になるリスク
– 融資が厳しい可能性(築古すぎる)
【良い点】
– 月間CFは推定+15万円と高水準
– 返済比率42%と健全
– 物件価格が3,000〜3,500万円の範囲内
【投資判断】
築年数が絶対条件TOP5を満たさないため、即見送り。仮に月間CFが良好でも、築53年の木造物件は構造的リスクが高すぎます。
仲介業者:
– 情報不明
物件2: グレース大磯
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
– 物件価格: 3,880万円
– 表面利回り: 22.10%
– 築年数: 32年 (1993年2月築)
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: 大磯駅 バス6分 歩1分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析 (※推定値):
– 年間家賃収入: 約857万円 (22.10% × 3,880万円)
– 年間経費: 約171万円
– 基本経費(20%): 約171万円
– 借地料: 情報不明
– その他: 情報不明
– 年間ローン返済: 約226万円 (融資額3,492万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: 約+38.3万円 (※推定値)
– 返済比率: 約26%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 10/10 | +38万円 |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明 |
| 立地 | 6/10 | 大磯町(車1.5時間程度) |
| 築年数 | 0/10 | 32年(基準5〜15年を大幅超過) |
| 返済比率 | 10/10 | 26% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 0/5 | 3,880万円(範囲外) |
| 駅距離 | 0/5 | バス6分+歩1分 |
| 稼働率 | 3/5 | 情報不明(仮定3点) |
| 総戸数 | 5/5 | 8戸(理想的) |
| 合計 | 37/75 | 評価: D(見送り) |
総合判定:
見送り推奨
【致命的な問題点】
– 築年数32年は絶対条件(5〜10年)を大幅に超過 → 即見送り
– 土地権利が不明(所有権の確認必須条件)
– 物件価格3,880万円は範囲(3,000〜3,500万円)を超過
– 木造で築32年は耐用年数(22年)超過、修繕リスク大
【良い点】
– 月間CF約+38万円は非常に魅力的
– 表面利回り22.10%は極めて高い
– 返済比率26%と非常に健全
– 総戸数8戸は理想的
【投資判断】
CFは素晴らしいが、築年数が絶対条件を満たさないため即見送り。利回りが異常に高い背景(訳あり物件、修繕必要等)を疑うべき。
仲介業者:
– 情報不明
物件3: パンプキンハイム
基本情報:
– 所在地: 東京都八王子市上川町
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 31年 (1994年8月築)
– 土地権利: 情報不明
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: 八王子駅 バス30分 歩6分
– 現在稼働率: 情報不明
– 構造: 木造
キャッシュフロー分析 (※推定値):
– 年間家賃収入: 約330万円 (10.00% × 3,300万円)
– 年間経費: 約66万円
– 基本経費(20%): 約66万円
– 借地料: 情報不明
– その他: 情報不明
– 年間ローン返済: 約192万円 (融資額2,970万円、金利2.5%、25年)
– 月間CF: 約+6.0万円 (※推定値)
– 返済比率: 約58%
評価スコア:
| 項目 | 得点 | 詳細 |
|---|---|---|
| 月間CF | 0/10 | +6万円(基準+10万円未満) |
| 土地権利 | 0/10 | 情報不明 |
| 立地 | 3/10 | 八王子市上川町(車2時間以上、バス30分) |
| 築年数 | 0/10 | 31年(基準5〜15年を大幅超過) |
| 返済比率 | 8/10 | 58% |
| 繰上返済 | 3/5 | 情報不明 |
| 物件価格 | 5/5 | 3,300万円 |
| 駅距離 | 0/5 | バス30分+歩6分 |
| 稼働率 | 3/5 | 情報不明(仮定3点) |
| 総戸数 | 3/5 | 6戸 |
| 合計 | 25/75 | 評価: D(見送り) |
総合判定:
見送り推奨
【致命的な問題点】
– 月間CF約+6万円は絶対条件(+10万円以上)未達 → 即見送り
– 築年数31年は絶対条件(5〜10年)を大幅に超過 → 即見送り
– 土地権利が不明(所有権の確認必須条件)
– 立地が悪い(バス30分は投資対象外レベル)
– 木造で築31年は耐用年数(22年)超過
【良い点】
– 物件価格が3,300万円と範囲内
– 返済比率58%と許容範囲内
【投資判断】
絶対条件TOP5のうち「月間CF」「築年数」の2つを満たさないため、即見送り。表面利回り10%も低く、CFも不足。
仲介業者:
– 情報不明
物件4〜16について
残りの物件も同様にすべて築年数が15年超過しており、絶対条件TOP5「築年数5〜10年」を満たしません。
共通の不適合理由:
1. 築年数: すべて30年以上(基準5〜10年を大幅超過)
2. 土地権利: 全件情報不明(所有権確認不可)
3. 物件価格: 半数以上が3,500万円超過
4. 立地: 千葉県外房、栃木県など首都圏近郊でも2時間超のエリア多数
5. 用途: ホテル、民泊、シェアハウス、ビルなど住居用アパート以外も含まれる
総括
今回の調査結果:
– 全51件中、首都圏近郊16件に絞り込み
– 絶対条件適合物件: 0件
主な不適合理由:
1. 築年数超過: 全16件が築30年以上(基準5〜10年)
2. 土地権利不明: 全16件で所有権確認不可
3. 物件価格超過: 8件が3,500万円超過
4. 立地不良: 複数物件が車2時間超のエリア
推奨事項:
1. 検索条件の見直し: 築年数フィルタを強化(5〜15年に限定)
2. 情報源の拡大: 土地権利情報が明記されているサイトを優先
3. 価格帯の厳格化: 3,000〜3,500万円に絞り込み
4. エリアの絞り込み: 首都圏1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)に限定
次回調査への提言:
現在の市況では条件に合う物件が極めて少ない可能性があります。絶対条件TOP5のうち「築年数5〜10年」を「5〜15年」に緩和することも検討すべきかもしれません(ただし、この判断は慎重に)。
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