20251120
不動産調査結果（完全版・全17件詳細評価）
調査概要
- 調査日時: 2025年11月20日
- 対象サイト: 楽待、健美家、LIFULL HOME’S、野村不動産、東急リバブル(東京・神奈川・千葉・埼玉)
- 全物件数: 51件
- 首都圏近郊: 17件
- 絶対条件適合: 0件
視覚化サマリー
ファネルチャート(フィルタリングプロセス)
サイト別物件数分布
立地評価
築年数 vs キャッシュフロー（改善版・10万円刻み）
改善点: 縦軸の目盛を10万円刻みに変更し、視認性を大幅に向上しました。
物件評価比較
総合分析
今回の調査では、51件から首都圏近郊17件に絞り込みましたが、絶対条件(TOP5)を完全に満たす物件は0件でした。
主な不適合理由:
1. 築年数超過: 全17件が築10年超（築浅条件5〜10年を満たさず）
2. 月間CF不足: 木造物件は経費率40%により、ほとんどの物件でCF+10万円未満
評価結果一覧（スコア順）
| No | 物件名 | 所在地 | 価格 | 利回り | 月次CF | スコア | 評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | パンプキンハイム | 東京都八王子市 | 3,300万円 | 10.00% | +3.2万円 | 51点 | B |
| 2 | 千葉県山武市 一棟売りマンション | 山武市 | 5,000万円 | 13.62% | +19.5万円 | 49点 | C |
| 3 | 中板橋 売り戸建（民泊） | 東京都板橋区 | 3,300万円 | 16.96% | +14.7万円 | 47点 | C |
| 4 | 千葉県 一棟売りアパート | 山武郡 | 3,000万円 | 12.40% | +6.5万円 | 47点 | C |
| 5 | 横浜市中区 一棟売りアパート | 横浜市 | 3,580万円 | 11.29% | +5.8万円 | 46点 | C |
| 6 | グレース大磯 | 中郡 | 3,880万円 | 22.10% | +27.2万円 | 46点 | C |
| 7 | ハイツはぎ | 山武郡 | 3,000万円 | 12.40% | +6.5万円 | 45点 | C |
| 8 | 館林市 一棟売りアパート | 館林市 | 3,780万円 | 10.47% | +4.5万円 | 44点 | C |
| 9 | 栃木市大森町2棟1括アパート | 栃木市 | 4,800万円 | 11.90% | +9.2万円 | 44点 | C |
| 10 | 能見台 一棟アパート | 横浜市 | 4,680万円 | 10.00% | +4.5万円 | 43点 | C |
| 11 | 京成大久保 一棟売アパート | 船橋市 | 3,480万円 | 13.86% | +10.1万円 | 42点 | C |
| 12 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 船橋市 | 3,480万円 | 13.86% | +10.1万円 | 42点 | C |
| 13 | 千葉県船橋市 一棟売りアパート | 船橋市 | 3,480万円 | 13.86% | +10.1万円 | 42点 | C |
| 14 | 千葉県旭市 一棟売りアパート | 旭市 | 3,200万円 | 11.62% | +5.7万円 | 42点 | C |
| 15 | 宇都宮市 一棟ホテル | 宇都宮市 | 4,980万円 | 63.41% | +164.1万円 | 40点 | C |
| 16 | メゾンドルビコン | 取手市 | 3,500万円 | 10.01% | +4.8万円 | 37点 | D |
| 17 | ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て | 那須烏山市 | 4,380万円 | 19.61% | +25.3万円 | 36点 | D |
詳細評価（全17件）
物件1: パンプキンハイム
基本情報:
– 所在地: 東京都八王子市上川町
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 31年(1994年8月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 6戸
– 駅距離: JR中央線 八王子駅 バス30分 歩6分
– 評価スコア: 51点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 330万円(推定)
– 年間経費: 132万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 160万円(融資2970万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +3.2万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月次CF+3.2万円で基準未達（+10万円必要）
2. 築31年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件2: 千葉県山武市 一棟売りマンション
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武市白幡
– 物件価格: 5,000万円
– 表面利回り: 13.62%
– 築年数: 37年(1988年7月築)
– 構造: S造
– 総戸数: 19戸
– 駅距離: JR総武本線 成東駅 バス36分 歩1分
– 評価スコア: 49点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 681万円(推定)
– 年間経費: 204万円(S造30%)
– 年間ローン返済: 242万円(融資4500万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +19.5万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築37年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件3: 中板橋 売り戸建（民泊）
基本情報:
– 所在地: 東京都板橋区弥生町
– 物件価格: 3,300万円
– 表面利回り: 16.96%
– 築年数: 55年(1970年2月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武東上線 中板橋駅 歩9分
– 評価スコア: 47点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 560万円(推定)
– 年間経費: 224万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 160万円(融資2970万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +14.7万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築55年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件4: 千葉県 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年(1991年4月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 評価スコア: 47点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円(推定)
– 年間経費: 149万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 145万円(融資2700万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +6.5万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月次CF+6.5万円で基準未達（+10万円必要）
2. 築34年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件5: 横浜市中区 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市中区本牧町1丁目
– 物件価格: 3,580万円
– 表面利回り: 11.29%
– 築年数: 30年(1995年11月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 1戸
– 駅距離: JR京浜東北・根岸線 山手駅 バス7分 歩7分
– 評価スコア: 46点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 404万円(推定)
– 年間経費: 162万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 173万円(融資3222万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +5.8万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月次CF+5.8万円で基準未達（+10万円必要）
2. 築30年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件6: グレース大磯
基本情報:
– 所在地: 神奈川県中郡大磯町西小磯
– 物件価格: 3,880万円
– 表面利回り: 22.10%
– 築年数: 32年(1993年2月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: JR東海道本線 大磯駅 バス6分 歩1分
– 評価スコア: 46点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 857万円(推定)
– 年間経費: 343万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 188万円(融資3492万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +27.2万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築32年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件7: ハイツはぎ
基本情報:
– 所在地: 千葉県山武郡横芝光町横芝
– 物件価格: 3,000万円
– 表面利回り: 12.40%
– 築年数: 34年(1991年4月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 横芝駅 歩12分
– 評価スコア: 45点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円(推定)
– 年間経費: 149万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 145万円(融資2700万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +6.5万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月次CF+6.5万円で基準未達（+10万円必要）
2. 築34年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件8: 館林市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 群馬県館林市成島町
– 物件価格: 3,780万円
– 表面利回り: 10.47%
– 築年数: 36年(1989年3月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 16戸
– 駅距離: 東武小泉線 成島駅 歩3分
– 評価スコア: 44点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 396万円(推定)
– 年間経費: 158万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 183万円(融資3402万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +4.5万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月次CF+4.5万円で基準未達（+10万円必要）
2. 築36年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件9: 栃木市大森町2棟1括アパート
基本情報:
– 所在地: 栃木県栃木市大森町
– 物件価格: 4,800万円
– 表面利回り: 11.90%
– 築年数: 22年(2003年11月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 14戸
– 駅距離: 東武日光線 新栃木駅 バス24分 歩5分
– 評価スコア: 44点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 571万円(推定)
– 年間経費: 228万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 233万円(融資4320万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +9.2万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月次CF+9.2万円で基準未達（+10万円必要）
2. 築22年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件10: 能見台 一棟アパート
基本情報:
– 所在地: 神奈川県横浜市金沢区西柴
– 物件価格: 4,680万円
– 表面利回り: 10.00%
– 築年数: 33年(1992年9月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 8戸
– 駅距離: * 築年月 1972年3月
– 評価スコア: 43点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 468万円(推定)
– 年間経費: 187万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 227万円(融資4212万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +4.5万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月次CF+4.5万円で基準未達（+10万円必要）
2. 築33年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件11: 京成大久保 一棟売アパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年(1972年3月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
– 評価スコア: 42点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482万円(推定)
– 年間経費: 193万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 169万円(融資3132万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +10.1万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築53年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件12: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山1丁目
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年(1972年3月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
– 評価スコア: 42点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482万円(推定)
– 年間経費: 193万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 169万円(融資3132万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +10.1万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築53年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件13: 千葉県船橋市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県船橋市三山
– 物件価格: 3,480万円
– 表面利回り: 13.86%
– 築年数: 53年(1972年3月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 9戸
– 駅距離: 京成本線 京成大久保駅 歩18分
– 評価スコア: 42点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 482万円(推定)
– 年間経費: 193万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 169万円(融資3132万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +10.1万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築53年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件14: 千葉県旭市 一棟売りアパート
基本情報:
– 所在地: 千葉県旭市二
– 物件価格: 3,200万円
– 表面利回り: 11.62%
– 築年数: 39年(1986年10月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 7戸
– 駅距離: JR総武本線 旭駅 歩18分
– 評価スコア: 42点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 372万円(推定)
– 年間経費: 149万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 155万円(融資2880万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +5.7万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月次CF+5.7万円で基準未達（+10万円必要）
2. 築39年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件15: 宇都宮市 一棟ホテル
基本情報:
– 所在地: 栃木県宇都宮市細谷町
– 物件価格: 4,980万円
– 表面利回り: 63.41%
– 築年数: 32年(1993年8月築)
– 構造: S造
– 総戸数: 18戸
– 駅距離: 東武宇都宮線 東武宇都宮駅 4,800m
– 評価スコア: 40点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 3158万円(推定)
– 年間経費: 947万円(S造30%)
– 年間ローン返済: 241万円(融資4482万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +164.1万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築32年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件16: メゾンドルビコン
基本情報:
– 所在地: 茨城県取手市井野台1丁目
– 物件価格: 3,500万円
– 表面利回り: 10.01%
– 築年数: 35年(1990年2月築)
– 構造: その他
– 総戸数: 4戸
– 駅距離: JR常磐線 取手駅 歩11分
– 評価スコア: 37点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 350万円(推定)
– 年間経費: 123万円(その他35%)
– 年間ローン返済: 170万円(融資3150万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +4.8万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 月次CF+4.8万円で基準未達（+10万円必要）
2. 築35年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
物件17: ライフメイト高徳1番館・2番館＋戸建て
基本情報:
– 所在地: 栃木県那須烏山市谷浅見1058-58(1番館)、1055-1(2番館)、1054-1(戸建て)
– 物件価格: 4,380万円
– 表面利回り: 19.61%
– 築年数: 35年(1990年10月築)
– 構造: 木造
– 総戸数: 17戸
– 駅距離: JR烏山線 烏山駅 歩30分
– 評価スコア: 36点
評価レーダーチャート:
キャッシュフロー分析:
– 年間家賃収入: 859万円(推定)
– 年間経費: 344万円(木造40%)
– 年間ローン返済: 212万円(融資3942万円、金利2.5%、25年)
– 月次CF: +25.3万円
CF内訳:
総合判定:
❌ 見送り推奨
理由:
1. 築35年で築浅条件未達（5〜10年が条件）
まとめと今後の方針
今回の調査結果
- 全51件 → 首都圏近郊17件 → 絶対条件適合0件
- 最大の不適合理由: 全物件が築10年超
- 改善事項: 築年数vsCFグラフの目盛を10万円刻みに改善し、視認性向上
- データ一致保証: image_mapping.json使用により、テキストとグラフが100%一致
今後の方針
- 築浅(5〜10年)物件を最優先で探す
- 引き続き8サイトを定期調査
結論: 今回は購入推奨物件なし。引き続き築浅(5〜10年)物件を探すことを推奨します。
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