「3タ目契約」の仕組みと危険性を徹底解説【滝島一統×稲川瑞穂】

YouTube動画URL: https://www.youtube.com/watch?v=bmDR1Z3ViGE

概要

不動産投資家・滝島一統氏とスピードスケーターで不動産投資家の稲川瑞穂氏が、不動産業界で横行する「3タ目契約」(第三者のためにする契約・中間省略取引)の仕組み、リスク、見極め方について詳しく解説しています。

3タ目契約とは

正式名称

「第三者のためにする契約」の略称が「3タ目契約」です。別名「中間省略取引」とも呼ばれます。

仕組みの解説

通常の不動産取引では：

売主 → 買主A（終了）

しかし、3タ目契約では：

売主 → 買主A（第1契約） → 買主B（第2契約）

重要なポイント：

• 買主Aは契約書上は「買主」だが、登記簿には載らない
• 買主Aは物件を転売する権利を持つ
• 最終的な登記名義人は買主B
• 契約書の特約に「最終的な登記名義人は第三者が指定することができる」と記載

具体例

1. 売主が1億円で物件を売り出す
2. A社が手付金30〜50万円で契約（決済まで3〜6ヶ月の猶予をもらう）
3. A社がカモ（買主B）を探す
4. A社が1億2,000万円でカモに転売
5. 中間マージン2,000万円をA社が抜く

A社は登記に載らないため、登記簿を見ても中間業者の存在がわからない仕組みです。

3タ目契約が多く使われるケース

1. ワンルームマンション売買

滝島氏の証言：

「ワンルーム業者の契約は、新築の売主物件以外はほぼこれ（3タ目契約）です。」

なぜワンルームで多いのか：

• ワンルームは一般ユーザーが買わない
• 仕入れ業者（ワンルーム販売会社）が買い取って転売する市場構造
• 業者は3タ目契約で中間省略することで、リスクを最小限にできる

2. 物上げ業者の転売

• 物件を安く仕入れて高く売る「物上げ業者」
• 中間業者が何社も挟まることもある（3社、4社と連なるケースも）

3タ目契約のメリット（業者側）

1. 少額の手付金で大量の物件を確保

• 2,000万円の物件を手付金30〜50万円で契約
• 決済まで3〜6ヶ月の猶予があるため、その間にカモを探せる
• 少額資金で複数の物件を同時に押さえられる

滝島氏の説明：

「2,000万円かけて1件仕入れるのと、30万円で1件仕入れるのとでは全然違う。たくさん仕入れられる。」

2. 登記費用・不動産取得税の節約

• 中間業者として登記しないため、登記費用がかからない
• 不動産取得税も発生しない

3. リスクの最小化

• カモが見つからなければ：
  • 手付解約（手付金を放棄して契約解除）
  • または違約金を払って解約（物件価格の2割=約400万円）
• または自分で買い取ってさらに時間をかけてカモを探す

3タ目契約が”できない”ケース

大手仲介会社の関与

滝島氏の証言：

「大手の場合は、3タ目契約はコンプライアンス上できない。」

理由：

• 不動産転がしを助長するシステム
• 公序良俗に反する取引という判断
• 大手はコンプライアンスを重視

代替手段：同日決済

大手が関与する場合、「同日決済」という手法が使われます：

• 売主→業者Aへの決済と、業者A→買主Bへの決済を同じ日に実行
• 登記簿上は同日に名義変更されている
• 形式上は3タ目契約ではないが、実質的には同じ

同日決済のデメリット（業者A側）

同日決済の場合、中間業者Aは以下の損失を被ります：

1. 不動産取得税の負担

• 1回買ったことになるため、不動産取得税が発生
• 3タ目契約なら発生しない税金

2. 登記費用の負担

• 登記手続きの費用が発生

3. 資金繰りのリスク

• 1億円の物件なら、決済時に1億円を用意しなければならない
• 3タ目契約なら手付金だけで済む

3タ目契約の見極め方

滝島氏が教える簡単な見極め方法：

「契約書上の売主と登記簿上の名義人が違ったら、3タ目契約の可能性が高い。」

具体的なチェック方法

1. 契約書の売主名を確認
2. 登記簿謄本の所有者名を確認
3. 両者が異なる場合 → 3タ目契約の可能性が高い

価格のチェック

• 物件名で検索して市場価格を調べる
• 契約書の価格が市場より2割以上高い場合は要注意

ワンルームマンションの危険性

滝島氏の警告：

「3タ目契約のワンルームは150%乗せられていると思った方がいい。」

つまり、市場価格の1.5倍で売りつけられている可能性が極めて高いということです。

3タ目契約の実例：間に3社が挟まったケース

滝島氏が実際に経験した驚きの事例：

売主 → 業者A → 業者B → 業者C → 最終買主

• 間に3社の中間業者が挟まっていた
• 売主が市場価格より「とんでもない安値」で売却
• 各業者が少しずつマージンを抜く
• 最終買主は「市場より安い」と喜んで購入
• 売主だけが大損

滝島氏のコメント：

「売主はすごい損していた。その損した分を間に入っている業者が分け分けして、最後に買った人も市場よりいい値段だから喜んで買った。」

なぜ中間業者が複数挟まるのか

1. カモを探す能力の不足

最初の仕入れ業者が自分でカモを見つけられない場合、他の業者に協力を依頼

2. レインズに載せられない

• 3タ目契約は決済・登記していないため、レインズ(不動産流通機構)に掲載できない
• 口コミや人脈でカモを探すしかない
• 「俺、知り合いいるぜ」と業者が次々に挟まる

3タ目契約でも良い物件はあるのか

滝島氏の見解：

「中には3タ目契約をした上でもお得な物件というのもある。ワンルーム以外の一棟物とかなら、もしかしたら3タ目された上でもいい物件もあるかもしれない。」

ただし：

• その見極めは極めて難しい
• 目利きができる人に相談すべき
• ワンルームマンションは150%乗せられていると考えるべき

3タ目契約が許される例外ケース

滝島氏が実際に経験した「仕方ない」ケース：

• 売主が高齢で心変わりしやすい
• 成年後見人制度を使うほどではない
• 親族から「一度買主契約をしてほしい」と依頼された
• やむを得ず3タ目契約を利用

このような特殊事情がある場合は、3タ目契約も有効な手段となることがあります。

サラリーマン投資家への警告

基本的な心構え

滝島氏の警告：

「サラリーマン投資家は3タ目契約は警戒した方がいい。」

特にワンルームマンション

「基本的に3タ目契約のワンルームは150%乗せられていると思った方がいい。」

チェックリスト

不動産購入時は以下を必ず確認：

1. ✅ 契約書の売主名
2. ✅ 登記簿謄本の所有者名
3. ✅ 両者が一致しているか
4. ✅ 物件名で検索して市場価格を調査
5. ✅ 契約価格が市場価格と比較して妥当か

3タ目契約の本質

滝島氏は動画の中で、3タ目契約について以下のようにまとめています：

「良い取引にすることもできるし、悪用することもできる。不動産業界でよく横行しているシステムです。」

善用の例：

• 売主の特殊事情への対応
• 複雑な権利関係の整理

悪用の例：

• カモに市場価格より大幅に高い価格で売りつける
• 中間業者が複数挟まって暴利を貪る
• ワンルームマンション販売での常套手段

まとめ

3タ目契約の危険性

1. 価格の不透明性: 中間業者が何社挟まっているかわからない
2. ワンルームは150%: ワンルーム3タ目契約はほぼ確実に高値掴み
3. 見極めが困難: プロでも判断が難しい
4. 登記簿でわからない: 中間業者の存在が登記簿に残らない

投資家が取るべき対策

1. 契約書と登記簿の照合: 必ず両者を確認
2. 市場価格の調査: 物件名で検索して相場を把握
3. 専門家への相談: 目利きができる人に見てもらう
4. ワンルームは避ける: 特に3タ目契約のワンルームは危険

滝島氏からのメッセージ

「皆さんの目利き、皆さんができないなら目利きしてくれる人を探しましょう。」

この動画は、不動産業界で広く行われている「3タ目契約」の実態を暴露した重要な警告です。特にワンルームマンション投資を検討している方は、必ず契約書と登記簿を照合し、市場価格を調査してから判断しましょう。