【SNS話題】新潟アパート投資で4名退去隠蔽 – 1500万円物件の告知義務違反と地方古アパート投資の罠
動画情報
- YouTube URL: https://youtu.be/r7_siQNchLA
- チャンネル: 高文道（滝島氏）
- 動画タイプ: SNSで話題になった不動産トラブル相談・検証動画
- ゲスト: しけ氏（不動産投資家・SNSインフルエンサー）
案件概要
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 購入者属性 | 会社経営者、不動産投資経験者(都内小館・区分3戸) |
| 物件種別 | 新潟県の木造アパート（築25年） |
| 部屋数 | 8部屋（1K/ワンルーム） |
| 購入価格 | 約1,500万円（現金一括） |
| 想定利回り | 13.5%（満室時） |
| 購入目的 | 地方中古木造投資の勉強、YouTube企画 |
| 購入経路 | 不動産アプリ経由 |
| 契約日 | 2025年1月31日 |
物件詳細
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 立地 | 新潟県内の大学近く |
| ターゲット | 学生向け物件（実際は学生以外も居住） |
| 築年数 | 25年 |
| 契約時入居状況 | 6部屋入居中 |
| 土地 | 元農地（農地転用済み？） |
トラブルの経緯
タイムライン
| 日付 | 出来事 |
|---|---|
| 1月6日以前 | アプリで物件発見、仲介業者に問い合わせ → 全く反応なし |
| 1月6日 | 「諦めます」と伝達 → 急に話が進展 |
| 1月中 | 売主が退去予定を電話で仲介業者に伝達（4名退去予定） |
| 1月31日 | 契約締結 |
| 2月7日 | 手付解約期限 |
| 2月13日 17:58 | 初めて4名退去の連絡 |
| 2月14日 昼12時頃 | 弁護士書面で決済延長を申し入れ（仲介業者へ持参） |
| 2月14日 | 仲介業者社長が不在で受領拒否 |
| 2月17日 | 滝島氏に相談（動画撮影） |
主な問題点
1. 退去情報の告知義務違反
重大な瑕疵:
【事実関係】
1月中: 売主が仲介業者に退去予定を電話で伝える
↓
1月31日: 契約締結（買主は退去情報を知らされず）
↓
2月7日: 手付解約期限通過
↓
2月13日: 4名退去の連絡（手付解約不可能な時期に告知）
重要な数字:
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 契約時入居状況 | 6部屋/8部屋（75%） |
| 退去後入居状況 | 2部屋/8部屋（25%） |
| 想定利回り(契約時) | 13.5% |
| 想定利回り(退去後) | 約5% |
| 手付解約違約金 | 20% = 300万円 |
2. 3者目取引の不自然さ
経緯の違和感:
「売主さんがすごく不安症なので、愛着で買えないのであれば3者目にしたいです」
しかし:
– 買主は現金一括で購入可能
– 新潟まで現地訪問する意欲あり
– 不動産投資経験者
3者目を要求する理由が不明
3. 銀行上限額確認メールの多さ
「僕が銀行に振り込むネットで振り込む、銀行の上限額の確認メールがすごい多かったんですね」
推測される意図:
– 買主の資金力確認
– 高額振込可能かチェック
– 何らかの不正な意図？
4. 農地転用許可の疑惑
異常な審査期間:
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 通常の農地転用審査 | 数ヶ月〜1年程度 |
| 今回の審査期間 | 3日 |
滝島氏の指摘:
「3日で降りてるのがちょっとあまりにも怪しすぎて」
「僕の小門弁護士も聞いたことない、3日で農地転用許可降りたりしますかって言ったら普通降りないんで」
可能性:
1. 受理しただけで正式許可ではない
2. 書類が偽造または不正確
3. 実は農地転用できない物件
契約への影響:
「そもそも農地転用をすることが白紙解約の条件ですから、逆にそこで解約できるかもしれない」
司法書士の確認した事実
重要な証拠:
「司法書士の先生が売り主に聞きに行ってくれたんです。そしたら1月中に退去の知らせは聞いていて不動産に伝えてあるっていう話をしてくださって、それの証拠のLINEのやり取りも見せてもらって、それは動画に全部収めました」
事実関係:
– 売主は1月中に電話で退去予定を仲介業者に伝達
– LINEの証拠あり
– 仲介業者は買主に伝えなかった
– 契約後、手付解約期限後に初めて告知
専門家（滝島氏）の分析
告知義務違反の重大性
「告知事項を告知してないことはもう明らかにまずいことなんですよ。これ民事上多分まずいです」
「ですからここを追求して、額ですね。でおとどう」
地方古アパート投資の実態
「ババ抜き」理論:
「僕の中ではこの田舎の古屋・古アパート投資っていうのはババ抜きだと思ってて」
「なるべく安く仕入れてなるべく高く家賃をつけて利回りを上げてすぐ売ってキャピタルを抜く、アービトラージだと思って」
「長く持ってると築年数の事故が起こりやすい」
修繕リスクの深刻さ
給排水管のリスク:
「木造アパートって一番怖いのが給排水管の破損なんですよ」
「もし1階の天井を剥がして取り替えてってなると200万とか300万かかるんですよ」
「8部屋ありますから、1部屋の家賃が3万として×8で月24万でしょ。年間300万として、いきなり破裂したら50ヶ月分の家賃が吹き飛ぶわけですよ」
「給排水管ってのは基本的に全部痛みますから。そしてそれも経年劣化だと保険が出ない場合があるんですよ」
利回りの妥当性
13.5%は低すぎる:
「僕は正直バシに金せず感想言うと、新潟のこのリスクでリターン13.5は低いと思います」
「最低でも15、できたら20じゃないですかね」
比較事例:
「この前もオンラインサロンで小樽の古アパート、そんなに古くなかった、出したんですけどバルクでリターン20%とかだったんですけど、それでも僕は正直これ田舎物件だから多少リスクありますね」
現金一括購入の問題
「13.5は低いですね。でしかもこれ現金買いじゃないですか。だちょっとつまんないと思いませんか」
代替案の提案:
- 都内未接道物件
「もし同じ価格帯で現金買いだったら都内の未接道でも買ってリフォームした方が多分まだいいですよきっと」
理由:
- リフォームは可能（建替えは不可）
- 都内なら安ければ買い手がつく
- 水回りが1箇所でリスク低い
- 戸建なので修繕リスク分散
- 融資活用で大型物件
「会社経営者の方ですから、もう融資を組んでもっと大きいの買った方がまだいいんじゃないかと思ってて」
不動産アプリの問題点
アプリ掲載物件の質
しけ氏の見解:
「あのアプリでは、基本的にはあそこに乗ってる物件はあまりいい物件じゃないです」
「そもそも乗せるのにすごいお金かかるんですよ。ミニマムで年間100万とかなんですよ」
掲載理由:
1. 「未公開物件」信仰を利用
2. 両手仲介目的
3. 3者目会社が介在して両手取得
レインズとの比較
「高く売りたいんだったらよりたくさんの人に知らせた方がじゃないですか。この世で日本においては最も広く情報拡散できるやっぱ不動産流通機構なんですよ」
「そこに乗せない時点で身内のどっか両手で出したいというコンタクトですよ」
法的手段の見通し
裁判の難しさ
滝島氏の悲観的見解:
- 仲介業者の規模
「免許番号1とか2とか3とか4ぐらいだったら、そこまでやるかな」
免許番号1の問題:
「免許番号1とかでせっかくその免許取るために僕らわざわざ面接に行かなきゃいけないですよ。で3、3面接に行ってあげくもうしょっぱな事務所もなくなってて代表も音信不通みたいな感じ結構あるんですよ」
推測: 潰れる前提の会社の可能性
-
時間とコスト
「裁判したらやっぱ1年ぐらい最低でもかかっちゃうんで、その間やっぱ弁護士費用も時間もかかります」
- 金額が大きくない
「すげえ大きい金額じゃないです、不動産取引としては。あんまりその法的に争うのは実は得策じゃないんじゃないかな」
- 消費者保護の弱さ
「不動産取引はご存知の通り消費者保護が弱いんですよめちゃめちゃ」
「基本的にはその個人であったとしても不動産投資をする時点でプロであるっていうね建付けはある」
「法律はプロは助けないっていうのがね不動産取引上の大原則なので」
今回の不利な条件:
- 不動産投資経験者（都内小館、区分3戸の実績）
- 法人取引
- → 不動産会社とほぼ対等な土俵で扱われる
現実的な対処法
滝島氏の提案:
- 弁護士を通じた交渉
「弁護士を立ててその白紙解約できるかどうかの交渉をしつつ」
- 買わざるを得ない場合の準備
「もう1個考えなきゃいけないのは結局買わなきゃいけなかった時ってのも考えなきゃいけない」
- 損害賠償請求
「告知義務を告知してないことはもう明らかにまずいことなんですよ。これ民事上多分まずい。ですからここを追求して、額ですね。でおとどう」
- 満室化の努力
「あとはもう気合いと根性で満室にして」
- 農地転用の再確認
「農地転用が確実じゃないってことが分かればです」
可能性: 農地転用不成立で白紙解約
地方古アパート投資のリスク
1. 修繕費リスク
給排水管問題:
– 築25年で全体的に劣化
– 破裂すると200〜300万円
– 年間家賃の50ヶ月分相当
– 経年劣化は保険対象外の可能性
2. 利回りの妥当性
新潟築25年で13.5%の問題:
| 項目 | 推奨 | 今回 |
|---|---|---|
| 最低利回り | 15% | 13.5% |
| 理想利回り | 20% | 13.5% |
| 評価 | – | 低すぎる |
3. 再募集の困難さ
学生需要の限界:
– 3月末退去では新入生獲得不可
– 地方都市の人口減少
– 築25年の競争力
4. 転売の困難さ
古アパート市場の実態:
「古アパートとか古屋って1万円とかで売ってるわけですよ田舎と。その1万円で買ったものを500万とか1000万で売ってる業者もあるんです」
「それ以上に地雷とババもあるんで気をつけなきゃいけない」
5. 代替案の優位性
都内未接道物件との比較:
| 項目 | 新潟アパート | 都内未接道戸建 |
|---|---|---|
| 価格 | 1,500万円 | 1,500万円程度 |
| 利回り | 13.5% | 同等以上可能 |
| 修繕リスク | 8部屋分の水回り | 1箇所のみ |
| 転売性 | 低い | 都内なら需要あり |
| 空室リスク | 高い（学生依存） | 低い（都内需要） |
教訓・注意点
1. 不動産アプリへの過信は危険
「あそこに乗ってる物件はあまりいい物件じゃないです」
理由:
– 年間100万円の掲載料
– わざわざ高額費用を払う理由がある
– レインズの方が圧倒的に多くの業者がアクセス
2. 3者目要求は要注意
不自然なケース:
– 買主に資金力がある
– 現地訪問の意欲もある
– それでも3者目を要求
疑うべきポイント:
– 両手仲介目的
– 不正なスキームの可能性
– 買主を見極めようとしている
3. 契約前の徹底確認
確認すべき事項:
– 退去予定の有無
– 農地転用許可の真正性
– 修繕履歴
– 給排水管の状態
– 周辺競合物件の状況
4. 手付解約期限の罠
今回の悪質な手口:
1月31日: 契約
2月7日: 手付解約期限
2月13日: 4名退去告知（期限後）
→ 意図的に期限後まで隠蔽した可能性
5. 地方古アパートの適正利回り
| エリア | 築年数 | 最低利回り | 理想利回り |
|---|---|---|---|
| 新潟など地方 | 25年 | 15% | 20% |
| 小樽など地方 | 比較的新しい | 20% | – |
| 都内 | – | 低くてもOK | – |
6. 投資家としてのプロ扱い
不動産取引の大原則:
– 個人でも投資目的ならプロ扱い
– 消費者保護法の適用が弱い
– 不動産会社と対等な土俵
– 法律はプロを助けない
対策:
– 投資経験があるからこそ慎重に
– 専門家（弁護士・税理士・建築士）の事前確認
– 契約書の徹底チェック
7. 農地転用の確認重要性
異常な審査期間は要注意:
– 通常: 数ヶ月〜1年
– 今回: 3日
– → 必ず役所で直接確認すべき
偽造・不正のリスク:
– 受理されただけで正式許可ではない可能性
– 書類が不正確
– 将来的に問題が発覚するリスク
まとめ
本事案の深刻度
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 購入価格 | 1,500万円 |
| 想定利回り(契約時) | 13.5% |
| 想定利回り(退去後) | 約5% |
| 手付解約違約金 | 300万円 |
| 告知義務違反 | 明確に存在 |
| 法的勝算 | 低い（投資家=プロ扱い） |
| 修繕リスク | 給排水管破裂で200〜300万円 |
しけ氏の状況
不利な条件:
1. 不動産投資経験者（プロ扱い）
2. 法人取引
3. 仲介業者が免許番号1（潰れる前提の可能性）
4. 契約締結済み
5. 手付解約期限通過
有利な点:
1. 告知義務違反の明確な証拠
2. 司法書士による裏付け
3. 農地転用許可の疑惑
4. SNSでの影響力（ネームバリュー）
現実的な着地点
滝島氏の見立て:
- 白紙解約: 難しい
- 手付解約: 300万円支払いで解約
- 物件値引き: 交渉次第
- 購入 + 損害賠償: 告知義務違反で減額要求
- 購入 + 満室化: 気合いと根性で対応
最大の教訓
地方古アパート投資の真実:
「僕の中ではこの田舎の古屋・古アパート投資っていうのはババ抜きだと思ってて」
成功のための条件:
– なるべく安く仕入れ
– なるべく高く家賃設定
– 利回り向上
– すぐ売却してキャピタルゲイン獲得
– 長期保有は築年数の事故リスク大
今回の失敗ポイント:
– 利回りが低すぎる（13.5%）
– 現金一括で流動性を失う
– 築25年で修繕リスク大
– 告知義務違反に遭遇
– 手付解約期限の罠にかかる
投資家への警告
不動産アプリの罠
「未公開物件」の真実:
– 年間100万円の掲載料を払う理由がある
– 本当に良い物件はレインズで十分売れる
– 両手仲介や3者目介在の可能性
告知義務違反の巧妙さ
今回の手口:
1. 1月中に売主から退去予定の連絡
2. 仲介業者は買主に伝えず
3. 1月31日に契約締結
4. 2月7日に手付解約期限通過
5. 2月13日に初めて告知
6. → 買主は300万円払わないと解約できない
投資家=プロの厳しさ
不動産取引の大原則:
– 個人でも投資目的ならプロ扱い
– 過去の投資経験があればなおさら
– 法人取引なら完全にプロ扱い
– 法律はプロを助けない
– 不動産会社と対等な土俵で戦う
農地転用の確認
3日で許可は異常:
– 通常は数ヶ月〜1年
– 必ず役所で直接確認
– 受理と正式許可は別物
– 偽造・不正のリスクあり
– 契約解除の糸口になる可能性
この動画は、SNSで話題になった実際の不動産トラブル事例を通じて、地方古アパート投資のリスクと告知義務違反の巧妙な手口を明らかにした極めて重要な警告です。
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